臺灣高等法院民事判決 104年度上字第585號上 訴 人 林明輝被上訴人 李岳衡上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國104年4月2日臺灣新竹地方法院103年度訴字第1015號第一審判決提起上訴，本院於104年6月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國103年10月9日簽訂成屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定由伊向上訴人購買坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段000地號土地應有部分1/4，暨其上677 建號（門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○○○○號）房屋（下合稱系爭房地），價金為新臺幣（下同）168 萬元。詎上訴人於締約後拒不履行移轉系爭房地所有權義務，經伊於同年月23日催告未果，爰依兩造間之買賣契約，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予伊等語。
二、上訴人則抗辯：系爭買賣契約書上未載明締約日期，且未經地政士簽章，兩造簽約時亦無地政士在場，該契約效力容有可疑。縱認系爭買賣契約為有效，系爭買賣契約書並未禁止伊於締約後賠償違約金即可片面解約，伊除已返還被上訴人給付之8萬元定金外，另願賠償被上訴人違約金8萬元，則伊於103年11月3日發函解約，自屬有據。退步言之，倘本院認伊有履行移轉登記系爭房地所有權予被上訴人之義務，伊亦得為同時履行抗辯，主張被上訴人應同時給付伊價金等語。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，即判命被上訴人給付上訴人
168 萬元之同時，上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，上訴人不服提起上訴，聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張兩造於103年10月9日簽署系爭買賣契約書，約定由其以168 萬元向上訴人購買系爭房地，業據提出與所述相符之契約書為證（見原審卷第10-16 頁），且為上訴人所不爭（見本院卷第15頁），堪信兩造已就系爭房地成立買賣契約。上訴人雖以系爭買賣契約書未載日期、未經地政士用印、兩造簽約時無地政士在場等節，質疑系爭買賣契約之效力，另辯稱其已解除系爭買賣契約各云云，惟查：
㈠買賣契約並非要式契約，於兩造就買賣條件內容達成合意時
，契約即告成立，本不以將兩造合意之買賣條件形諸書面為必要，兼且地政士之在場，亦非成立買賣契約必備之要件，是以簽約日期、地政士在場並簽章等非買賣必要之點等事項，縱未形諸書面，亦無足動搖已成立之系爭買賣契約效力。
上訴人以前詞置辯，實屬無稽。
㈡又兩造業就系爭房地成立買賣契約，均受該契約之拘束而有
履約義務，僅在具備法定或意定解約事由時，方得由具解約權者合法解除該契約；不備解約事由時，兩造均無權任意單方解除契約，是上訴人辯稱其有權於賠償被上訴人違約金8萬元後，片面解除系爭買賣契約云云，誠非有據。至系爭買賣契約書第12條第1項雖約定：「賣方違反第8條（所有權移轉）第1項或第2項、第10條（交屋）第1 項前段約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款15% 為限。買方不得另行請求損害賠償」（見原審卷第14頁），然該規定係針對上訴人違約時，被上訴人得行使解約權並請求違約金所設規範，並未排除被上訴人請求上訴人繼續履約之權利。易言之，依前開約定，當上訴人違約拒絕辦理所有權移轉登記或交屋時，僅被上訴人取得單方解約並請求違約金之權利，非謂上訴人得以給付該條約定之違約金為條件，取得片面解約權，併予指明。
㈢上訴人雖於103年11月3日即致函被上訴人表明解除買賣契約
之意，並隨函返還已收之價金8 萬元（見原審卷第19頁存證信函），惟該存證信函記載：「……今特以此函通知貴我雙方解除買賣契約。理由如下：該買賣契約書非經由專業地政士擬定，有許多違反法令之疑點尚待釐清。台端如何取得本人之個資，有違反法令之嫌疑。台端係不動產經紀業從業人員，對於政府之法令規定比我了解，本案之買賣有違反特種貨物稅之嫌，而台端並未如實告知。綜上所述，台端使本人陷於錯誤，而簽訂該買賣契約書，故台端所支付捌萬元隨函以土地銀行支票奉還」等語，可知上訴人係以受詐欺為由解除契約，然受詐欺而締約並非法定或兩造意定之解約事由，上訴人以此主張解約，已非有理；況上訴人亦未舉證證明其係受被上訴人詐欺而締約，而有權依民法第92條第1項規定撤銷締約之意思表示，系爭買賣契約之效力亦未因此而受影響。至被上訴人雖已受領上訴人返還之已付價金8 萬元，惟上訴人無故自行返還已收之價金，形同其拒絕受領而有受領遲延之情，然對系爭買賣契約之效力，仍不生影響。上訴人既係於不備法定或意定解約權之情況下，逕行寄發前開存證信函向被上訴人為解約之意思表示，於法不生解約效力。上訴人抗辯其得不受系爭買賣契約之拘束，委無足取。
五、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，分別為民法第348條第1項、第758條第1項所明定。查兩造就系爭房地締有買賣契約，且該契約未經上訴人合法解除，均如前述，且依系爭買賣契約書第8條第1 項約定，兩造應於103年12月31日前完成產權移轉付清尾款點交（見原審卷第12頁），被上訴人已於103 年10月23日函催上訴人應於7 日內備妥相關文件，以憑辦理所有權移轉手續（見原審卷第17-18 頁存證信函），上訴人並不否認曾收受該存證信函，惟迄未將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，顯已遲延給付，被上訴人依兩造間之買賣契約，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，即無不合。
六、又按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項定有明文。而買賣契約之雙方互負給付價金及交付並移轉買賣標的所有權之義務，民法第348條第1項、第367 條規定甚明，是前開債務係立於對待給付之關係。上訴人主張被上訴人迄未給付系爭房地之價金168 萬元，為被上訴人所是認（見原審卷第59頁），則上訴人依前開規定為同時履行抗辯，主張被上訴人於其移轉登記系爭房地所有權之同時，應給付價金168 萬元，核屬有據。
七、綜上所述，被上訴人依兩造間之買賣契約，請求上訴人將系爭房地所有權移轉予上訴人，及上訴人為同時履行抗辯，主張被上訴人於其移轉登記系爭房地所有權之同時，應給付上訴人168 萬元，均有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並命被上訴人為對待給付，並無違誤。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 104 年 7 月 14 日
民事第七庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 陳心婷法 官 陳婷玉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 14 日
書記官 柳秋月附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。