臺灣高等法院民事判決 104年度上字第685號上 訴 人 詹清相
潘清河詹清勳詹雅涵詹國廷共 同訴訟代理人 賴青鵬律師被上訴人 潘才俊訴訟代理人 楊進興律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國104年4月24日臺灣士林地方法院103 年度訴字第1599號第一審判決提起部分上訴，本院於105年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人詹清相、潘清河、詹清勳、詹雅涵、詹國廷按年給付依序逾新臺幣貳仟肆佰柒拾柒元、肆仟玖佰伍拾伍元、貳仟肆佰柒拾柒元、玖佰玖拾壹元、玖佰玖拾壹元，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審係主張上訴人無權占有其所有之新北市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地），而訴請上訴人拆屋還地並返還相當於租金之不當得利，上訴人則以其等並非無權占有人置辯。查上訴人在原審及本院所主張之占用系爭土地權源內容，固非相同（見本院卷第97頁背面），然其於本院所主張之權源，仍不失為其在原審所提出攻防方法之補充，依民事訴訟法第447條第1項第3 款規定，應非法所不許。
被上訴人陳稱此屬在二審提出之新攻擊防禦方法，不應准許云云，則非可採，合先敘明。
二、被上訴人主張：系爭土地為伊所有，上訴人共有之新北市○○區○○段○○○號（門牌號碼新北市○○區○○路0 段00號）房屋（下稱系爭房屋）部分坐落於系爭土地上（占用之位置、面積如原判決附圖編號10⑴、10⑵部分所示），惟上訴人並無占有使用系爭土地之合法權源，爰依民法第767條第1項規定，請求上訴人將如原判決附圖編號10⑴、10⑵部分所示房屋拆除並返還占用之土地。又上訴人無權占用系爭土地受有利益，致伊受損，伊亦得依民法第179 條規定，請求上訴人自民國103 年4月9日起至返還占用土地之日止，按年給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）164,198 元等語。
三、上訴人則抗辯：伊等之先人詹三源在44年間向蘇文元購買系爭土地，嗣出資在該地上興建系爭房屋，雖蘇文元並未依約將系爭土地所有權移轉登記予詹三源，然詹三源基於與蘇文元間之買賣契約，仍有權占有使用系爭土地，伊等因繼承而取得系爭房屋所有權，自非系爭土地之無權占有人。被上訴人事後因拍賣而取得系爭土地所有權，斯時已知系爭房屋部分坐落於系爭土地之事實，不得請求伊等拆屋還地並返還相當於租金之不當得利等語（上訴人在原審另提起反訴，請求確認伊等就如原判決附圖編號10⑴、10⑵部分所示土地之時效取得地上權登記請求權存在，原審就判決上訴人敗訴，未據上訴人提起上訴，非本院審理範圍，不予贅述）。
四、原審為被上訴人部分勝訴之判決，即判命上訴人應將系爭房屋占用系爭土地中如原判決附圖編號10⑴、10⑵部分拆除，並將該部分土地返還被上訴人；且應自103 年4月9日起至返還占用土地之日止，按年給付被上訴人52,543元，另駁回被上訴人其餘之訴（被上訴人未就敗訴部分聲明不服，已告確定）。上訴人不服，提起本件上訴，聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。經查：
㈠上訴人因分割繼承而取得系爭房屋所有權，並於103 年10月
21日辦妥所有權移轉登記，應有部分如附表一所示，有建物登記謄本可參（見原審卷㈠第52-53 頁），且該登記謄本上明載該屋尚有部分面積因使用鄰地未予登記，可知該屋登記之面積47.7平方公尺，僅為該屋坐落在登記之基地（即新北市○○區○○段○○○號土地，下稱15地號土地）上面積。而系爭房屋另有部分坐落於系爭土地上，且坐落之位置、面積即如原判決附圖編號10⑴、10⑵部分所示等情，業經原審會同兩造及地政機關人員親至現場測量，製有勘驗筆錄及複丈成果圖可佐（見原審卷㈡第122、153頁），本院復會同兩造至現場履勘，查知系爭房屋為磚造建築，前段為一層樓建築，後段則為兩層樓建築，前後段房屋內部相通，使用相同出入口等情（見本院卷第106 頁勘驗筆錄），顯見系爭房屋坐落於系爭土地部分，並無構造或使用上之獨立性，而僅為該屋之一部，亦屬上訴人共有。
㈡上訴人辯稱其等之先人詹三源於44年間即向系爭土地原地主
蘇文元購買該地，嗣出資在系爭土地及15地號土地上興建系爭房屋，業據提出被上訴人所不爭執之土地登記謄本、定金收據、建築用地讓渡書、收據、汐止鎮公所證明書、工程合約等件為證（見本院卷第28-40 頁、第98頁），雖可信實，然蘇文元於出售系爭土地予詹三源後，始終未將該地所有權移轉登記予詹三源或其家人，蘇文元死後其繼承人於77年、78年、98年間陸續將系爭土地轉售他人並辦妥所有權移轉登記，被上訴人則輾轉於102年、103年間分別因買賣取得系爭土地應有部分1/14、13/14 （系爭土地所有權歷來變化情形詳如附表二所載，見該表標示之本院卷內登記謄本），顯見蘇文元及其繼承人就系爭土地有一物二賣之情。雖詹三源向蘇文元買受系爭土地後已因在系爭土地上建屋而占有使用系爭土地，且得依其與蘇文元間之買賣契約，對蘇文元主張為有權占有，惟當蘇文元之繼承人將系爭土地另售予第三人，並辦妥所有權移轉登記後，基於債之相對性，詹三源及其繼承人即不得再向該第三人主張有權占有系爭土地（參見最高法院72年台上字第938 號判例）。準此，上訴人辯稱其等得以詹三源與蘇文元間就系爭土地之買賣契約，對抗事後取得系爭土地所有權之被上訴人，對之主張為有權占有云云（見本院卷第97頁背面），即非有理。
㈢上訴人再辯稱：系爭房屋業已辦妥所有權第一次登記，可推
斷該屋在申請建照時，蘇文元應有出具土地使用同意書，足證其等有權占有系爭土地云云，惟系爭房屋之建造執照及使用執照案申請案，已因年代久遠而無相關資料可供參，有新北市汐止區公所、新北市政府工務局覆函為憑（見本院卷第58-1頁、第59-1頁），蘇文元是否曾出具系爭土地之使用同意書予詹三源或其家人，已非無疑。且縱認蘇文元確曾出具使用同意書予詹三源或其家人，該同意書之性質亦僅屬使用借貸契約，基於債之相對性，猶無從對抗事後輾轉取得系爭土地所有權之被上訴人，易言之，對被上訴人而言，上訴人仍不具占有使用系爭土地之合法權源甚明。上訴人如是抗辯，誠無足取。
㈣上訴人又辯稱：被上訴人於取得系爭土地之所有權前，即明
知系爭房屋有部分坐落於系爭土地上，依司法院（73）廳民一字第725 號函，應認被上訴人默許房屋所有人繼續使用系爭土地云云（見本院卷第130頁、第136頁），惟土地為不動產，得單獨為交易之標的，無論土地上有無建物存在，無論建物占用土地之範圍廣大或狹小，亦無論建物占用土地之情形是否為人所知，均得為買賣之標的，因買賣而取得土地所有權之人得本於所有人之地位行使物上請求權，除建物之使用人有使用土地之正當權源外，土地所有人得請求建物使用人拆除建物、交還土地或遷出建物，交還土地，此係權利之正當行使（最高法院98年度台上字第2483號判決參照）。而上訴人並無得對抗被上訴人之系爭土地使用權源，如前述，則不論被上訴人在取得系爭土地所有權前是否明知該地遭上訴人占用建屋，均無礙其得對上訴人行使物上請求權，訴請拆屋還地之權利，要難遽以被上訴人明知系爭土地遭人占用建屋，即謂其有默許上訴人繼續使用系爭土地之意。再者，上訴人所舉前開司法院函文內容，乃係就土地及其上房屋原均屬同一人所有，嗣僅將土地所有權轉讓予他人情形所為（見本院卷第132 頁），與本件情形並不相同，上訴人執以為其有權繼續使用系爭土地之論據，乃就不同之事實為錯誤之比附援引，尤屬無稽，併予指明。
㈤被上訴人現為系爭土地之所有人，此觀土地登記謄本即明（
見原審卷㈠第8 頁），而上訴人目前占有使用系爭土地，並無合法權源，前已詳論，應認其等為無權占有人。從而被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭房屋中如原判決附圖編號10⑴、10⑵部分拆除，並將該部分土地返還被上訴人，即無不合。
六、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。經查：
㈠上訴人自103 年4月9日被上訴人取得系爭土地所有權全部時
起，繼續無權占用系爭土地中如原判決附圖編號10⑴、10⑵部分所示土地，其等因此受有使用該土地之利益，致被上訴人受有損害，該等利益依性質不能返還，被上訴人自得請求其等償還相當於租金之價額。
㈡又土地法第97條第1 項規定：「城市地方房屋之租金，以不
超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，該項規定，於租用基地建屋之情形準用之，同法第105 條規定甚明。被上訴人請求上訴人返還相當於租金之價額，未能證明系爭土地出租建屋之合理租金數額，乃主張參酌前開土地法之規定以定之，堪可採取。而系爭土地面對新北市○○區○○路三段，且正對與國道一號相接之快速道路，距最近之高速公路交流道車程約10分鐘，距五堵火車站步行約5 分鐘，另大同路三段上有多線公車行經，交通尚稱便利；惟該土地附近並無菜市場，距最近之菜市場騎機車約需10分鐘，生活機能欠佳等情，業經本院履勘現場查明（見本院卷第106 頁勘驗筆錄）。本院審酌上情，認被上訴人請求按土地法第97條規定，以土地申報總價年息4%計算上訴人應返還之不當得利價額（被上訴人在原審請求按土地申報總價年息10% 計算，但原審認應以年息4%計算，被上訴人並未聲明不服，見原審判決第9頁，即本院卷第7頁），堪稱適當。
㈢上訴人主張系爭土地103年之申報地價為每平方公尺6,880元
，業據提出被上訴人所不爭之地價第二類謄本為證（見本院卷第45頁），而上訴人占用之系爭土地面積為43.21 平方公尺，基此計算，上訴人自103 年4月9日起至返還土地之日止，按年應返還被上訴人相當於租金之價額計為11,891元（計算式：43.21×6,880×0.04＝11,891.392，以下計算皆小數點以下四捨五入），各上訴人應給付之金額依序為詹清相2,477元（11,891×5/24＝2,477）、潘清河4,955 元（11,891×10/24＝4,955）、詹清勳2,477元、詹雅涵991元（11,891×2/24＝991）、詹國廷991元。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭房屋中如原判決附圖編號10⑴、10⑵部分拆除，並返還所占用之土地予被上訴人；及依民法第179 條規定，請求詹清相、潘清河、詹清勳、詹雅涵、詹國廷自103 年4月9日起至返還前開土地之日止，依序按年給付被上訴人2,477 元、4,955元、2,477元、991元、991元，為有理由，應予准許；被上訴人逾前開範圍所為之請求則無理由，應予駁回。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，於茲不贅。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 105 年 4 月 12 日
民事第七庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 陳心婷法 官 陳婷玉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 12 日
書記官 郭姝妤附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。