臺灣高等法院民事判決 104年度上字第612號上 訴 人 楊翊民訴訟代理人 孫志堅律師複 代理人 鍾孟杰律師被 上訴人 麗寶建設股份有限公司法定代理人 吳寶田訴訟代理人 陳國雄律師複 代理人 曾憲忠律師上列當事人間請求給付仲介服務費事件，上訴人對於中華民國104年2月12日臺灣新北地方法院103年度訴字第784號第一審判決，提起上訴，本院於104年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國101年5月23日受訴外人揍敵客股份有限公司（下稱揍敵客公司）委託仲介承租商場事宜，經伊斡旋後，揍敵客公司以每月新臺幣（下同）850萬元承租被上訴人所有之新北市○○區縣○○道○段○○號1至7樓「東方富域」（下稱系爭房屋），雙方於101年7月25日簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），並完成公證。兩造原約定伊之仲介服務報酬（下稱仲介費）為系爭租約1個月租金850萬元，於房屋押租金2,550萬元支票兌現後一次付清，嗣雙方合意減少仲介費為1個月租金之6成即510萬元（850萬元×60%=510萬元），因被上訴人恐揍敵客公司履約能力不足，要求揍敵客公司再給付850萬元押租金，兩造乃約定仲介費分為2期，即101年10月15日、102年1月8日各給付255萬元，揍敵客公司已付押租金2,550萬及850萬共3,400萬元，並已付第1個月租金850萬元，伊已完成仲介承租系爭房屋事宜，自得請求仲介費，而被上訴人已於101年10月15日給付第1期仲介費255萬元，惟伊依約定於102年1月8日請求給付第2期仲介費255萬元竟遭被上訴人拒絕，經伊催告未果，爰依居間契約及民法第233條規定請求被上訴人給付仲介費及遲延利息；聲明：被上訴人應給付上訴人255萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，請准供擔保宣告假執行。原審為伊敗訴判決，伊不服提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人255萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算利息。㈢請准供擔保宣告假執行。
二、被上訴人則以：依系爭租約第三條、第四條二㈡約定，每月租金850萬元，商場裝修期間至101年12月31日止，租金自102年1月1日起算，至遲應於102年1月1日開幕，而第2期仲介費255萬元之給付，係以承租人之商場開幕為停止條件，因條件未成就，故上訴人不得請求第2期仲介費；因揍敵客公司未依系爭租約第二條二約定，依商場使用執照登載之用途為裝潢使用，擅自變更使用用途，且未經主管機關核准擅自進行商場室內裝修，遭主管機關裁罰並令停止裝修，致無法如期開幕營運，又因東方富域所在社區管委會抵制，致系爭商場未能營運，非伊有不當行為所致，況系爭租約第六條應辦事項㈤、第十條應辦及負擔事項㈤，及第十條，均約定揍敵客公司於租賃期間應遵守管委會之共識及約定，發生爭議時應自行解決並負法律責任，故商場未能開幕與伊無關，應自負其責；另上訴人對揍敵客公司之訂約及履約能力有調查義務，其未據實告知揍敵客公司顯無履約能力，有未盡義務之情形，應喪失居間報酬請求權。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、查系爭房屋為被上訴人所有，由上訴人居間仲介於101年7月25日出租予揍敵客公司，簽訂系爭租約，上訴人可得仲介費為1個月租金850萬元之6成即510萬元，分2期給付，各255萬元，上訴人於101年10月15日受領第1期仲介費255萬元，而第二期仲介費遭被上訴人拒付等情，有建物登記謄本、系爭租約、公證書、佣金請款單、統一發票、255萬元支票影本各在卷可憑（見原審司促卷第15至17頁、原審卷一第66至79頁、原審卷二第27至44、81至113頁），並為兩造所不爭執，堪信為真。
四、上訴人主張伊居間仲介簽訂系爭租約，仲介費共510萬元，分2期給付，被上訴人已付第1期，而第2期仲介費255萬元已到期，被上訴人竟拒付等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報
酬；契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法第568條定有明文。是居間契約為當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，居間人於契約因其報告或媒介而成立，性質上為勞務給付契約，乃屬於諾成、不要式之有償契約。又附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力；民法第99條第1項亦有明文。
㈡上訴人主張兩造約定被上訴人應於102年1月8日給付第2期仲
介費255萬元，惟為被上訴人所否認，辯稱第2期仲介費之給付係附有條件等語。依證人即被上訴人業務部副總何昭宏證稱：「…（就原告《即上訴人》仲介費用是否有約定？如何約定？）當初以承租者的租金打六折然後分二期支付仲介費用，簽約時候給付一期，然後商場正式開幕的時候給付尾款。當時沒有作成正式的合約，是口頭講的，是我本人跟原告口頭講的，講的時間是在我們與揍敵客簽約之前，說的地點應該是在公司。（你們分二期支付，一期是商場正式開幕給付尾款，是何意思？）後來發覺承租者財力、能力有點跟原先說的不一樣，我們擔心承租者商場開不起來，所以才跟對方聲明二期給付。如果他能夠正式開幕我們百分之百給付沒有問題。（所以等於是附條件的佣金給付？）是的。（提示佣金請款單，原審卷一第44、47頁）是否看過？該請款單由何人製作？經過情形為何？為何蓋用公司會計圓戳章？）佣金請款單我印象中應該是有寄給我們承辦人員，後來因為第二期款有問題就退回去了。（第一份請款單上面寫說折讓後實際請領金額為850乘以60%等於510萬，之後寫說雙方議定之後分二次請款，這樣約定是否如同你剛才說的分二期請款的意思？）是的。…（何時發現揍敵客履約有問題？）跟揍敵客簽約之前，我們有履約保證金的部分，原告有提到該公司是板橋某家證券公司幕後股東的兒子投資的，我們按照租約需要保證人及履約保證票，但是揍敵客在開保證票的時候有問題，我們想說既然這樣，我們就詢問仲介公司，承租者不是某家公司的股東及他兒子嗎，請股東來做保證人，但是發覺這二個條件他們都沒有辦法做到，所以我們發覺後面履約會有問題，所以才把仲介費部分改成要正式開幕的時候才給付，這是在跟揍敵客簽約之前的事情，對方也同意，所以才會分二期請款。（既然如此之後為何還與揍敵客公司簽約？）後來是用揍敵客公司開的保證票，租金也是一次開齊，我租金要等正式開幕才能兌現租金，所以我們才約定正式開幕之後才給付剩餘的服務費。（既然如此為什麼不把全部的仲介費等到商場正式開幕之後，再給付？）因為對方說他努力很久是否可以先給付他一部分…」（見原審卷二第268、269頁），另證人即被上訴人承辦人員張均銘證稱：「…（就原告仲介費用是否有約定？如何約定？）當初服務費是原告跟我們副總談的，仲介有跟我談這個事情，原則上我是一個承辦不能作主。何副總與原告有談仲介費的事情，東西給我之後我會請示主管。…（本件仲介費如何約定？）主管跟原告確定之後我負責執行而已，當初在談的時候有講。…（何昭宏是否有權代表公司出面協議，他說了就算嗎？）應該是，但是他可能也要問老闆。（仲介後來有支付255萬，為何要給付這些錢？）我的職責合約成立，他來請款我就問主管是否可以請款，就這樣子。…（提示卷一第44頁佣金請款單，上面議定的510萬，這是最後何副總所談妥的仲介費金額？）應該是，這是他們雙方談的內容，他們雙方談的時候我是否在場，我忘記了。後續談的我就沒有印象了，原告有把請款單送來給我，我就問主管。（為何510萬分二期？）我有打電話給原告跟他說揍敵客支票兌現之後開幕之後，我才可以請款給他，主管有指示說第一個月租金要兌現之後才給仲介費（第二期沒有支付是因為揍敵客第一個月租金沒有兌現？）是的。（第二期款要等揍敵客租金兌現之後，這個條件何人跟原告談的？）我有打電話跟原告講過，原告請款的時候我有請示主管，主管這樣子跟我講，我再告訴原告…」（見原審卷二第120至122頁），可見第2期仲介費255萬元之給付，確有以商場正式開幕租金支票兌現後為付款條件，而依系爭租約第一條名詞定義㈥「營運開始日：指乙（揍敵客公司）方完成裝修且經甲方（被上訴人）核備後開始營運之日。」、第三條租金及設備維護費之繳納㈠「雙方協議租金及設備維護費以每月為壹期，每期付款壹次，繳納方式得以現金或本國銀行或在台灣設有分行之國外銀行保付支票或銀行本票於每月一日前繳納…」、第四條本契約期間㈡「自本契約簽約日起至乙方開始營運日之期間為裝修期間，最長不得超過民國101年12月31日，甲方同意裝修期間免收租金及設備維護費，…」（見原審卷二第83、85、86頁），依上開約定，商場裝修期間至101年12月31日止，至遲應於102年1月1日開幕，租金自102年1月1日起算，可見商場開幕與租金給付起算日為同一日，於商場開幕時，給付租金之支票須兌現，而參照上訴人提出之佣金請款單所載第2期仲介費請款日期，係102年1月20日呈送發票、於1月31日請款，有佣金請款單可參（見原審卷一第44頁），另一紙佣金請款單所載第二期之呈送發票日期102年1月8日、1月31日請款（同上卷第47頁），所載日期均在102年1月1日商場開幕給付租金支票兌現之後，足認兩造確有第2期仲介費255萬元之給付，以商場開幕時租金支票兌現為給付條件，是上訴人稱第2期仲介費應於102年1月8日付款，尚屬無據。
㈢又系爭商場因未經核准擅自室內裝修，違反建築法第77條之
2第1項第1款規定，經新北市政府工務局於101年11月20日命令停止違規行為，限於101年12月15日前改善或補辦手續，有新北市政府工務局之函文在卷可參（見原審卷二第52至54頁），是承租人揍敵客公司確因未裝修完成致未能於102年1月1日正式開幕營運，亦為兩造所不爭執，另承租人揍敵客公司交付被上訴人之第一個月租金及設備維護費共974萬1,948元之支票，並未兌現，亦有支票及退票理由單在卷可參（同上卷第57、128頁），是系爭商場未在102年1月1日正式開幕，支付第1個月租金之付款支票亦未兌現，則兩造約定第2期仲介費之給付條件並未成就，被上訴人自無給付之義務。㈣雖上訴人主張證人張均銘稱：「…我有打電話給原告（即上
訴人）說揍敵客支票兌現之後，開幕之後，我才可以請款給他，主管有指示說第一個月租金要兌現之後才給仲介費…，第二期沒有支付是因為揍敵客第一個月租金沒有兌現…。」，與另一證人何昭宏所稱「…當初以承租者的租金打六折然後分二期支付仲介費，簽約的時候有給付一期，然後商場開幕的時候給付尾款，…後來發現承租者的財力、能力有點跟原先說的不一樣，所以我們擔心承租者商場開不起來，所以才跟對方聲明二期給付，如果他們能夠正式開幕我們百分之百給付沒有問題。」，二人說詞不一，難認可採云云；惟就證人證詞之證據價值判斷，應綜觀其就事件之整體陳述以為認定，非可斷章取義，證人何昭宏除上開陳述外，亦接著表示：「…但是發覺這二個條件他們都沒有辦法做到，所以我們發覺後面履約會有問題，所以才把仲介費部分改成要正式開幕的時候才給付，這是在跟揍敵客簽約之前的事情，對方也同意，所以才會分二期請款。（既然如此之後為何還與揍敵客公司簽約？）後來是用揍敵客公司開的保證票，租金也是一次開齊，我租金要等正式開幕才能兌現租金，所以我們才約定正式開幕之後才給付剩餘的服務費。…」（見原審卷二第269頁），此與證人張均銘所稱；「（為何510萬分二期？）我有打電話給原告跟他說揍敵客支票兌現之後開幕之後，我才可以請款給他，主管有指示說第一個月租金要兌現之後才給仲介費（第二期沒有支付是因為揍敵客第一個月租金沒有兌現？）是的。…」等情（同上卷第122頁），因商場至遲應於102年1月1日開幕，租金自同日起算，租金支票須於該日兌現等情，已如上述，是其二人所述系爭商場正式開幕與租金支票要兌現一事相同，並無矛盾不一之情形；另證人即揍敵客公司負責人黃永錡證稱：「…（何副總提到一個月租金打六成，打完六成之後是否還有分期？）在場有談付款方式，說要先給幾成，說等到押金兌現之後再把剩下的給原告。我是簽公證的租賃契約之前聽到的…」（見同上卷第119至120頁），益證兩造確有約定仲介費分兩期給付，第2期仲介費之給付以第1個月租金支票兌現為付款條件，而參照佣金請款單所載第2期仲介費請款日期102年1月31日為租金支票兌現之後，故其所稱『押金兌現』，與證人何昭宏、張均銘所證述之「租金支票兌現」不同，並與佣金請款單所載第2期給付日期不符，應係就支票兌現與押金兌現有所誤認所致。
㈤上訴人又稱系爭租約約定因裝修房屋免收租金最長至101年1
2月31日止，縱承租人未能在期限內裝修完成，被上訴人亦得於102年1月1日起收租金，不可能至商場正式開幕方收租金，故兩造未約定以商場正式開幕為第2期仲介費之給付條件云云；惟被上訴人與揍敵克公司係約定商場之裝修期間至101年12月31日，此期間免收租金，於裝修完成後系爭商場開幕時起算租金，此見系爭租約第一條名詞定義㈥、第三條租金及設備維護費之繳納㈠、第四條本契約期間㈡之約定即明（見原審卷二第31頁），是商場開幕與租金起算日係同一日；而證人何昭宏證稱：「…（何時發現揍敵客履約有問題？）跟揍敵客簽約之前，我們有履約保證金的部分，原告《即上訴人》有提到該公司是板橋某家證券公司幕後股東的兒子投資的，我們按照租約需要保證人及履約保證票，但是揍敵客在開保證票的時候有問題，我們想說既然這樣，我們就詢問仲介公司，承租者不是某家公司的股東及他兒子嗎，請股東來做保證人，但是發覺這二個條件他們都沒有辦法做到，所以我們發覺後面履約會有問題，所以才把仲介費部分改成要正式開幕的時候才給付，這是在跟揍敵客簽約之前的事情，對方《上訴人》也同意，所以才會分二期請款。…」，依證人所述，上訴人為系爭租約之仲介人，可收取高達510萬元仲介費，為免被上訴人因無法依約收取租金又須支付仲介費，故同意於系爭商場開幕支付租金支票兌現後再給付第2期仲介費，此與社會常情並不相悖，自堪採信，已如上述。而證人即揍敵客公司負責人黃永錡證稱：「…（後來沒有再給付東方富域商場之租金的原因為何？）因為不能營業。…（是否因為財務問題沒有辦法給付租金？）不是，那裡租金一個月850萬，如果沒有辦法營業也要支付這些租金…」（見原審卷二第119頁正反面），係就揍敵客公司未給付租金之原因為系爭商場無法營業，非因該公司財務問題所致，縱使房屋裝修期滿後未營業，亦須給付租金，則為揍敵客公司依系爭租約約定之給付租金義務，此與兩造約定以商場開幕租金支票兌現後為給付第2期仲介費之停止條件無關，故上訴人前揭主張，仍非可採。
㈥上訴人復稱伊於101年10月15日提出請款單請求第1期仲介費
時，記載第2期款係102年1月31日請款，被上訴人未要求伊更正請款單上第2期給付日期或條件，如數給付第1期仲介費，伊於102年1月8日提出第2期仲介費請款單，被上訴人會計人員蓋上同意請款之會計圓戳章，可見被上訴人同意仲介費給付方式之約定，並無以商場開幕租金支票兌現作為給付第2期仲介費之停止條件云云；惟證人張均銘證稱：「…（《提示原審卷一第44、47頁佣金請款單》，是否看過？該請款單由何人製作？經過情形為何？為何蓋用公司會計圓戳章？）二份佣金請款單我有看過，這二份請款單是原告《即上訴人》提出來的，因為有成交原告要來跟我們請款，我是承辦人，我就得問主管。當初原告請款之後，我有請他到我們會計那裡做請款的動作。…」（見原審卷二第121頁反面），依其所述，是因上訴人欲領取仲介費時，至被上訴人之會計部門辦理請領仲介費，由被上訴人之會計部門蓋上會計圓戳章，據此僅得證明被上訴人之會計部門有接獲請款之通知，以被上訴人為一制度健全之公司，如已同意上訴人所指第2期仲介費付款日期為102年1月8日，應係蓋用其公司之大、小章，豈會僅蓋上公司之會計圓戮章，且被上訴人如已同意上訴人所稱於102年1月8日給付第2期仲介費，何以上訴人須至102年1月20日始呈送發票、102年1月31日請款？故上開佣金請款單上蓋有被上訴人會計部門之圓戳章，顯非被上訴人同意第2期仲介費之付款日期，況被上訴人已退回上訴人之第2期仲介費之請款發票（見原審卷一第48頁），故上訴人上開主張，亦不足採。
㈦上訴人另稱因被上訴人熟悉商場租賃，知悉建物須通過環境
影響評估方得作為商場，其於99年間即知商場環境影響評估未通過，刻意隱瞞，於101年間與揍敵客公司簽約，違反出租人告知義務，如及早告知並積極配合改善，非不可履約，系爭商場無法正式開幕啟用，非因可歸責於揍敵客公司擅自變更各樓層用途所致，被上訴人有以不當方式使條件不成就，第2期仲介費之付款條件視為已成就云云。然系爭商場因管委會抵制不准許經營餐廳及環境影響評估問題，未能正式營運，此依證人即揍敵客公司負責人黃永錡證稱：「…（有無進駐東方富域商場？原因為何？）後來有進駐。但那個商場有二個問題一個管委會不准做餐廳，另外一個環境影響評估報告有問題，這就是後來才簽立和解書。…」即明（見原審卷二第119頁），而證人張鈞銘亦證稱：「…（揍敵客公司有無進駐東方富域商場？原因為何？）揍敵客公司我知道後來有進駐東方富域商場，後來後續的事情就不是我處理的。揍敵客沒有繼續作的原因好像是跟公司的一些問題。…」（見原審卷二第121頁），而系爭租約第六條㈤約定「...乙方（揍敵客公司）同意於契約期間遵守一般住宅與商場區分所有權人管理委員會所形成之共識及約定。乙方於契約期間一切行為如與一般住宅區分所有權人管理委員會所做成之決議有所扞格，乙方應自行協商解決之」，有系爭租約可稽（見原審卷二第90頁），是管委會就商場之營運所為之抵制，並非被上訴人之「不當行為」所致；又關於商場環境影響評估之事，依系爭租約第二條㈡約定「乙方限依房屋權狀及使用執照登載之主要用途使用，且非經甲方同意不得作其他用途使用。如乙方因業務而有辦理使用用途變更之需求時，亦應事前報請甲方同意後依法辦理變更申請，所有費用均由乙方自行承擔。」、第九條約定：「乙方應自行負擔費用取得與裝修工作相關之各項執照及許可，並將其副本提送甲方備查，變更時亦同…」（見原審卷二第84、92頁），堪認系爭租約已約定揍敵客公司承租用途及應自行取得相關執照，揍敵客公司經上訴人居間仲介，自行評估結果認得承租經營商場獲利，始與被上訴人訂立租約，而系爭房屋之地上1層為B2商場、G3店舖、H2集合住宅附屬門廳、地上2層為B2商場與空廊及公共大廳、地上3層為空廊與B2商場、地上4層為B2商場、地上5層為D1健身娛樂服務業、地上6、7層為餐廳等，確得作為商場使用，亦有新北市政府執照存根查詢系統所99板使字第00522號使用執照資料、麗寶建設住商大樓新建工程第三次環境影響差異分析報告為據（見原審卷二第45至47頁、第129至265頁），嗣因系爭商場未經核准擅自室內裝修，違反建築法第77條之2第1項第1款規定，經新北市政府工務局於101年11月20日命令停止違規行為，且限於101年12月15日前改善或補辦手續，有新北市政府工務局之函文在卷可參（見原審卷二第52至54頁），自不得以揍敵客公司事後為其營運所需，欲變更系爭房屋原各樓層規劃用途，遭主管機關制止，反認被上訴人有何使該商場無法營運之不當行為，故被上訴人並無故意使約定之條件不成就。至於上訴人提出被上訴人與揍敵客公司之和解書（見原審卷二第79至80頁），稱系爭房屋未能正式開幕係可歸責被上訴人，否則無與揍敵客公司和解之必要云；然此乃另案民事訴訟之當事人就個案之考量問題，難執以證明被上訴人有以不當行為使該商場無法營運之情，是上訴人前開所辯，亦非有據。
五、綜上所述，兩造間之居間仲介契約，事後改約定第2期仲介費以商場正式開幕租金支票兌現後為付款條件，因約定之付款條件未能成就，上訴人自無給付第2期仲介費255萬元本息之義務。是上訴人主張依居間仲介契約之法律關係，請求被上訴人給付第2期仲介費255萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，洵非有據，不應准許。原審為上訴人敗訴判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與本判決之論斷不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 28 日
民事第八庭
審判長法 官 盧彥如
法 官 王幸華法 官 潘進柳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 29 日
書記官 李翠齡附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。