臺灣高等法院民事判決 104年度上字第983號上 訴 人 理想家社區管理委員會法定代理人 高小薇訴訟代理人 賴郁樺律師
陳祖德律師被上訴人 黃明星
蔡玉瑋共 同訴訟代理人 許麗紅律師
邱瓊儀律師上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國104年6月5日臺灣士林地方法院103年度訴字第1723號第一審判決提起上訴，經本院於105年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：被上訴人蔡玉瑋（下稱蔡玉瑋）為坐落新北市○○區○○路○○巷○○號2樓建物（下稱系爭建物）之所有權人，被上訴人黃明星（下稱黃明星）為系爭建物之承租人，渠等2人均係公寓大廈管理條例第1條第8款所稱之住戶，應遵守系爭建物所在理想家社區（下稱系爭社區）於民國（下同）102年3月2日，經系爭社區區分所有權人會議增訂住戶規約第19條第3款：「禁止八大行業、化工、養護中心等危害社區安寧、衛生、健康的行業進入本社區經營。」（下稱系爭規約規定）之限制。詎黃明星竟違反系爭規約規定，在系爭建物內經營康福養護中心，上訴人遂於103年7月19日召開系爭社區區分所有權人會議，並於會中決議禁止黃明星在系爭社區內經營養護中心（下稱系爭決議）。黃明星在系爭建物經營養護中心，已侵害系爭社區住戶居住安寧、安全，甚至造成房價下跌。而修訂系爭規約規定，並非以損害黃明星利益為目的，且黃明星迄未取得老人養護中心之設置許可。為此，爰依公寓大廈管理條例第6條第1項第5款、第3項及系爭規約規定，提起本件訴訟。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡黃明星不得於系爭建物內經營康福養護中心、老人長期照顧中心等規約禁止行業。㈢蔡玉瑋不得將系爭建物出租於黃明星，或出租於經營康福養護中心、老人長期照顧中心等規約禁止行業之人。
二、蔡玉瑋、黃明星則以：系爭社區係屬商辦大樓，系爭規約規定違反都市計畫法、建築法、住宅法第45條、第46條禁止歧視待遇、公寓大廈管理條例第3條第12款、第4條第1項、民法第184條第1項後段等法令及憲法第15條規定而無效。又黃明星於101年10月1日即已提出設置養護中心之申請，且依內政部營建署85年5月25日台（85）內營字第0000000號函示，以系爭社區坐落之土地使用分區及建築物之用途，本得設置老人養護中心，而系爭社區係事後於102年3月2日經區分所有權人會議決議增列系爭規約規定，顯係故意以背於善良風俗之方法，損害蔡玉瑋、黃明星之財產權，且系爭規約規定不應溯及既往。另黃明星已於103年12月10日取得變更使用執照（用途係H1長期照護機構）及室內裝修合格證明，且在養護中心另設通道，進出路線與系爭社區住戶不同，未使用該社區公共空間，亦不妨害系爭社區住戶對社區公共空間之使用等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭建物為蔡玉瑋所有，出租予黃明星，雙方原於101年5月
18日簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期限為101年6月1日起至106年5月30日止；嗣雙方另於104年1月30日簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期間為104年1月1日起至113年12月31日止，並經公證在案〔見原審103年度訴字第1723號卷（下稱原審訴卷）第195頁至第202頁、第226頁至第229頁〕。
㈡系爭建物之使用用途為商業用，且坐落土地之使用分區為第二種商業區（見原審訴卷第32頁、第45頁）。
㈢黃明星為於系爭建物內經營「養護中心」，已由蔡玉瑋向新
北市政府工務局申請辦理變更為「長期照顧機構（H1）」之使用執照及室內裝修，經新北市政府工務局於101年10月11日以北工建字第0000000000號函核准，於103年12月3日已經竣工查驗取得變更使用及室內裝修合格證明（見原審訴卷第44頁正、背頁、第104頁、第191頁、第192頁）。
㈣黃明星於104年3月16日向新北市政府社會局申請設置老人福
利機構之養護型長期照顧機構【機構名稱：新北市私立康齡老人長期照顧中心（養護型）】，目前尚在審核中。
㈤康福養護中心並無取得營業設置、登記等許可。
㈥系爭規約規定係於102年3月2日經系爭社區區分所有權人會
議決議增訂，103年7月19日系爭社區第16屆第1次臨時區分所有權人會議決議禁止黃明星在該社區內經營養護中心〔見原審103年度士簡調字第860號卷（下稱原審士簡調卷第7至第21頁、第24頁、第25頁〕。
㈦系爭規約規定及系爭決議均尚未經法院判決撤銷或判決確認無效等情。
四、上訴人主張蔡玉瑋為系爭建物之所有權人，黃明星為系爭建物之承租人，渠等2人均係公寓大廈管理條例第1條第8款所稱之住戶，應遵守系爭規約規定之限制，即不得在社區內經營養護中心。詎黃明星竟違反系爭規約規定，在系爭建物內經營康福養護中心，系爭社區區分所有權人遂於103年7月19日第16屆第1次臨時區分所有權人會議決議禁止黃明星在該社區內經營養護中心。為此，爰依公寓大廈管理條例第6條第1項第5款、第3項及系爭規約規定，提起本件訴訟等語；蔡玉瑋、黃明星則以前開各詞置辯。是本件應審究者厥為：上訴人依系爭規約規定及系爭決議，提起本件訴訟，請求黃明星不得於系爭建物內經營康福養護中心、老人長期照顧中心等規約禁止之行業，及蔡玉瑋不得將系爭建物出租予黃明星或他人經營康福養護中心、老人長期照顧中心等規約禁止行業，是否有據？
五、得心證之理由：㈠按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由
使用、收益、處分，並排除他人干涉。又區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。公寓大廈管理條例第4條、第5條分別定有明文。次按規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，住戶應遵守規約規定事項，並依規約規定使用專有部分，公寓大廈管理條例第3條第12款、第6條第1項第5款、第15條第1項固有明文。然因同條例第4條、第5條業已明定區分所有權人對於專有部分之利用，除有法律限制外，得以自由使用、收益，並排除他人干涉，因此，為達社區管理及共同利益之目的，依同條例第23第1項規定，將有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係等事項，經區分所有權人會議決議形成制訂規約，雖非無據，然該等限制區分所有權人使用專有部分之決議或規約，內容仍不得違背強制禁止之法令或公序良俗，方屬有效，此觀諸民法第56條第2項規定即明。又所謂決議內容違反法令，尚包括決議違反強行法規或公序良俗在內（最高法院103年度台上字第620號民事判決意旨參照）。再按內政部營建署96年3月19日營署建管字第0000000000號函說明二：「……另按本部85年5月25日台（85）內營字第0000000號函釋，『規約係指區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，其內容不得牴觸都市計畫法及建築法等法令規定，牴觸者無效。』，故依據都市計畫法及建築法等法令規定，該公寓大廈坐落之土地使用分區及建築物之用途，得設立老人養護中心時，自不得以公寓大廈規約另予限制。又按『目前建築法、都市計畫法、公寓大廈管理條例與公寓大廈規約範本等之內容，並無侵犯人民基本權利，或禁止社福、身障、愛滋團體或機構入駐社區之規定……對於各公寓大廈或社區訂定之規約，仍不能抵觸憲法、法律之規定，其牴觸者無效。」等語，此有內政部營建署前揭函釋影本1份附卷可稽（見原審士簡調卷第37頁正、背頁）。另按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號民事判決意旨參照）。
㈡系爭社區固於102年3月2日經區分所有權人會議決議修改住
戶規約第19條關於專有部分及約定專用之使用限制，增列第3款：「禁止八大行業、化工、養護中心等危害社區安寧、衛生、健康的行業進入本社區經營。」之規定，有系爭社區住戶規約影本1份附卷可按（見原審士簡調卷第7頁至第21頁），並於103年7月19日系爭社區第16屆第1次臨時區分所有權人會議中，以系爭決議禁止黃明星在系爭建物設置經營老人長期照顧機構，亦有該次會議紀錄影本1份在卷可稽（見原審士簡調卷第24頁、第25頁）。然查：
⒈系爭社區坐落土地之都市計畫使用分區為第二種商業區，並
有多家公司、商號在該社區各專有部分之建物內營業，及多家營利事業之商業登記、公司登記設置在該社區各專有部分之建物內之事實，有新北市政府都市計畫土地使用分區證明書影本1紙、新北市政府經濟發展局104年5月4日新北經登字第0000000000號函檢送之商業登記抄本、公司設立登記表、公司變更登記表等資料、系爭社區建物外觀照片多張在卷可參（見原審訴卷第45頁、第125頁至第186頁、第193頁、第194頁，本院卷第93頁、第135頁、第136頁）。又系爭建物之主要用途為「商業用」，原核准使用執照所載使用用途為「商場（B2）」，惟已經蔡玉瑋於101年10月1日向新北市政府工務局申請變更為「長期照顧機構（H1）」使用，經該局許可後，黃明星已完成室內裝修竣工合格，並於103年12月3日取得新北市政府工務局核發之變更使用執照及建築物室內裝修合格證明；復經新北市政府消防局審核系爭建物變更使用暨室內裝修執照消防安檢設備竣工查驗核可，而於103年3月25日核發竣工查驗核可函等情，有建物登記第二類謄本1紙、新北市政府工務局104年10月11日北工建字第0000000000號函影本1份、104年4月2日新北工建字第0000000000號函及檢送資料1份、新北市政府消防局104年4月8日新北消預字第0000000000號函1紙、新北市政府工務局變更使用執照影本1紙、新北市政府工務局建築物室內裝修合格證明影本1紙附卷可參（見原審訴卷第32頁、第104頁至第112頁、第191頁、第192頁）。另黃明星已依老人福利法第34條規定，於104年3月16日向新北市政府社會局申請在系爭建物內設置養護型長期照顧機構，目前尚在審核中，亦有該局104年4月24日新北社老字第0000000000號函1份在卷可按（見原審訴卷第121頁至第123頁）。按老人福利機構之設立，應合乎老人福利機構設立標準第3條之規定，其中老人福利機構之建築物使用用途，需依建築法第73條第4項規定、建築物使用類組及變更使用辦法相關規定，辦理建築物使用執照變更，另機構建物坐落土地之使用分區則需符合都市計畫新北市施行細則第3章規定等情，有新北市政府社會局前揭函覆可參。基此，黃明星既已經由蔡玉瑋將系爭建物之使用用途依法申請變更為「長期照顧機構（H1）」使用，並經主管機管核准，且依都市計畫法新北市施行細則第3章第16條規定：商業區是為促進商業發展而劃定，除屬該條所列事業及同細則第18條規定限制之建築及使用外，均得在商業區內之建築物設置經營。而黃明星申請設置之老人長期照顧機構，即同細則第18條第1項但書、第2項第3款所稱「公共服務設施」中之社會福利設施，係屬得在商業區建築物及土地使用之事業，縱黃明星申請在系爭建物設置老人長期照顧機構，尚未經主管機關核准，但顯難認黃明星、蔡玉瑋有未依使用執照所載用途或違反都市計畫法、建築法等法令限制，使用系爭建物專有部分之情事。
⒉按系爭規約規定：「禁止八大行業、化工、養護中心等危害
社區安寧、衛生、健康的行業進入本社區經營。」，固非針對單一特定行業所設，但前開規定所稱之「化工業」，依都市計畫法新北市施行細則第16條、第18條規定，本不得在商業區內設置；又所謂「八大行業」乃舞廳業、舞場業、酒家業、酒吧業、特種咖啡茶室業、視聽歌唱業、理容業及三溫暖業等行業類別之俗稱，基於該等行業之特殊性，常有違反公序良俗之營業內容，衡之常情容有危害社區安寧、衛生之虞，是上揭規定禁止「八大行業」進入系爭社區營業，尚無不當。至於「養護中心」即老人長期照顧機構部分，依前所述，此類事業乃依法令規定得在商業區內設置經營者，且需經主管機關核准後方得設置。況黃明星申請在系爭建物設置老人長期照顧機構，雖經新北市政府消防局派員檢查發現系爭建物現場實際隔間用途應設之消防安全設備與原審（勘）不符，且其消防安全設備尚未改善完畢（室內消防栓設備及自動撒水設備），惟黃明星申請設置之「康齡養護中心」，自104年3月迄今並無營業之事實，且新北市政府消防局將持續追蹤管制，若發現有實際營業情形，將會依法要求設置相關消防安全設備，以維護公共安全等情，有新北市政府消防局104年10月22日新北消預字第0000000000號函1份存卷可參（見本院卷第111頁）。足見黃明星於104年3月16日向新北市政府社會局申請設置「新北市私立康齡老人長期照顧中心（養護型）」後，目前尚在新北市政府社會局審核中，並無營業事實；且系爭建物雖有上述之消防安全設備缺失，惟新北市政府消防局表示已持續追蹤管制中，若系爭建物有實際營業情形，該局將會依法要求黃明星設置相關消防安全設備，以維護公共安全；自均不會對系爭社區造成公共安全上之危害。而上訴人迄今並未提出黃明星在系爭社區內設置經營養護中心有何危害該社區安寧、衛生、健康之證據以實其說，是其此部分主張，並無可採。綜上，上訴人係因蔡玉瑋於101年10月1日向新北市政府工務局申請變更為「長期照顧機構（H1）」使用，經該局許可後，黃明星於101年12月6日向上訴人通知養護中心進駐施工後（見原審士簡調卷第22頁），上訴人始於102年3月2日召集系爭社區區分所有權人會議，並於會議中決議增訂系爭規約規定，復於103年7月19日召集系爭社區臨時區分所有權人會議，針對黃明星在系爭建物內經營養護中心一事進行討論，並形成系爭決議（見原審士簡調卷第7頁至第21頁、第24頁、第25頁），上訴人及系爭社區此舉，顯係針對黃明星經營老人養護中心於規約增設法令所無之限制而作成系爭決議，參酌前開規定及說明，系爭社區區分所有權人於102年3月2日區分所有權人會議決議增訂系爭規約規定關於「禁止養護中心進入本社區經營」之規定，及於103年7月19日第16屆第1次臨時區分所有權人會議決議禁止黃明星在該社區內經營養護中心，於法自有未洽。⒊另按私法秩序係在私法自治原則下追求當事人間權利義務之
衡平正義，於私權關係中，一方當事人權利不合理之擴張，即屬對於他方當事人權利之不正侵害，是在權利濫用外之合法範圍內，固應保障當事人個人具有根據自己的意志，通過法律行為構築其法律關係之可能，但如以多數決方式，將自己權利不合理擴張，形成對少數區分所有權人不利之決議或約定，自得認係以不正方法侵害損害他人為主要目的，難謂非屬權利濫用。系爭規約規定關於「禁止養護中心進入本社區經營」之規定，及系爭決議，係針對黃明星經營老人養護中心於規約增設法令所無之限制而作成系爭決議，已如前述。復衡之黃明星為在系爭建物內設置經營養護型老人長期照顧機構，自101年6月起，以每月新臺幣（下同）10萬元承租系爭建物，於101年10月起，著手向主管機關申請變更系爭建物之使用執照用途、室內裝修消防設備查驗，並於103年間陸續取得核准，復為避免與系爭社區住戶使用共同出入口，另行取得同意使用同社區36號2至4樓區分所有權人共有之電梯樓梯間，作為獨立通道出入使用，有現場照片、建物登記謄本、建物平面圖及同意書在卷可考（詳原審訴卷第195頁至第207頁），顯見黃明星為在系爭建物內設置經營老人長期照顧機構，除依法逐步取得主管機關各項許可外，為消彌系爭社區住戶之疑慮，積極設置獨立通道，雖尚未取得新北市政府社會局核准設置開始營運，惟已耗費金錢、時間、勞力甚鉅，然上訴人迄今仍未提出系爭社區區分所有權人決議增訂系爭規約規定，及作成系爭決議，禁止、反對蔡玉瑋將其所有系爭建物出租予黃明星，在專有部分合法使用設置經營老人長期照顧機構，所能取得或減損之利益為何，即難謂系爭社區區分所有權人前開行使權利，非以損害蔡玉瑋、黃明星之財產權、所有權為主要目的，自屬權利濫用。
⒋復按區分所有權人所為如有害建築物正常使用或違反共同利
益，縱然形式上係行使其專有部分所有權權能範圍內之行為，亦不容許。而其所為之行為達到何種程度，始足認為違反共同利益，應就行為本身之必要性、行為人所受利益以及給予他區分所有權人（或住戶）所受不利益之態樣、程度等各種情事加以比較衡量而予認定（最高法院103年度台上字第914號民事判決意旨參照）。是以，區分所有權人就其專有部分使用，是否有達違反社區共同利益之程度，應就個案情形加以衡量認定之。查，蔡玉瑋將系爭建物出租予黃明星作為設置經營老人長期照顧機構，並無違反任何法令限制，而上訴人迄今均未提出渠等有何違反系爭社區共同利益之證據，亦難認渠等有何違反系爭社區共同利益之情。
㈡末按「不溯及既往，為法律適用之大原則，故除法律明定新
法應溯及適用，或該新法規定原即為法理，於施行前應為同一之解釋外，於新法施行前發生之事實，自不適用新法或得依該規定而為同一之解釋。」、「實體上有關權利義務效力之規定，依法律不溯及既往原則，法律自其生效時起，以後所發生之事項，始有其適用，至其生效前所發生之事項，則不適用此法律。」（最高法院96年度台上字第2080號民事判決意旨、95年度台上字第694號民事裁定意旨可參照）。而觀諸公寓大廈管理條例，並無社區規約之修訂或增訂得溯及既往之規定，是參酌前開說明，區分所有權人會議對該社區規約有關住戶權利義務之限制所為修訂或增訂之決議，只能就住戶規約修訂或增訂後所發生之事項，始有適用；至住戶規約修訂或增訂前所發生之事項，依不溯及既往原則，則仍應適用修訂或增訂前原有住戶規約之規定。查，系爭規約規定，係系爭社區區分所有權人於102年3月2日區分所有權人會議決議所增訂等情，已如前述，足見系爭社區之住戶規約，於102年3月2日區分所有權人會議決議前，並無禁止社區住戶在社區經營養護中心之規定。次查，蔡玉瑋係於101年10月1日向新北市政府工務局申請變更為「長期照顧機構（H1）」使用，經該局許可後，黃明星於101年12月6日向上訴人通知養護中心進駐施工，上訴人始於102年3月2日召集系爭社區區分所有權人會議，並於會議中決議增訂系爭規約規定等情，復如上所述，依不溯及既往原則，系爭規約規定，自不對黃明星已申請於系爭建物設置養護中心乙事發生拘束力。從而，系爭社區區分所有權人，復於103年7月19日召集臨時區分所有權人會議，針對黃明星在系爭建物內經營養護中心一事所形成系爭決議，亦不能拘束黃明星在系爭建物設置養護中心。是上訴人主張系爭規約規定對蔡玉瑋、黃明星應生拘束力云云，尚不足採。
六、綜上所述，黃明星在系爭社區之區分所有權人會議增訂系爭規約規定前，為在系爭建物內設置經營老人長期照顧機構，已依法逐步取得主管機關各項許可，並通知上訴人將設立老人長期照顧機構乙事，則系爭社區事後於區分所有權人會議決議增訂系爭規約規定禁止黃明星在系爭社區之專有部分內設置經營養護中心，暨形成系爭決議不同意黃明星在系爭建物經營養護中心，顯係以法令所無之限制，禁止蔡玉瑋、黃明星合法使用系爭建物專有部分，核屬權利濫用，且系爭系爭規約規定及系爭決議，亦均在蔡玉瑋向新北市政府工務局申請將系爭建物之使用用途變更為「長期照顧機構（H1）」使用，並經該局許可之後，對蔡玉瑋、黃明星不生拘束力。從而，上訴人以蔡玉瑋、黃明星違反系爭規約規定及系爭決議，依公寓大廈管理條例第6條第1項第5款、第3項規定，請求黃明星不得於系爭建物內經營康福養護中心、老人長期照顧中心等規約禁止行業，及蔡玉瑋不得將系爭建物出租於黃明星，或出租於經營康福養護中心、老人長期照顧中心等規約禁止行業之人云云，非屬正當，不應准許。是原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 19 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 林鳳珠法 官 高明德正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 19 日
書記官 郭彥琪附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。