臺灣高等法院民事判決 104年度上字第985號上 訴 人 劉佳幸訴訟代理人 黃嘉生
林李達律師吳孟玲律師被上訴人 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 周俊吉訴訟代理人 杜中平律師
楊倩瑜律師被上訴人 鄭啓村（即鄭江美容之承受訴訟人）
鄭松茂（即鄭江美容之承受訴訟人）鄭文榮（即鄭江美容之承受訴訟人）上三人共同訴訟代理人 蘇衍維律師上列當事人間減少價金等事件，上訴人對於中華民國104年5月26日臺灣臺北地方法院103年度訴字第2607號第一審判決提起上訴，本院於105年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：本件原審被告鄭江美容於原審裁判前死亡，業據原審於民國104年10月19日裁定准由鄭江美容之繼承人鄭啓村、鄭松茂、鄭文榮承受訴訟（見本院卷87頁）。合先說明。
貳、實體部分：
一、上訴人聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人鄭啓村、鄭松茂、鄭文榮應給付上訴人新臺幣（下同）250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。（三）被上訴人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）應給付上訴人250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。（四）前二項所命給付，如其中一被上訴人為給付，其餘被上訴人於其給付範圍內免給付義務。（五）願供擔保，請准宣告假執行。
被上訴人鄭啓村、鄭松茂、鄭文榮（下稱鄭啓村等3人）聲明：（一）如主文所示。（二）如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
被上訴人信義房屋公司聲明：（一）如主文所示。（二）如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
二、上訴人起訴主張：
（一）上訴人透過被上訴人信義房屋公司仲介，由該公司之人員曾俊翰、翁得榮擔任經紀人，向鄭江美容購買坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○號門牌號○○○區○○路○段○○○巷○弄○號房屋（下偁系爭房屋），包含地下室，暨坐落基地（下稱系爭房地）。因系爭房屋屋齡已達37年，且伊先前看屋時發現建物側面牆壁出現一明顯大裂縫，為了解牆壁裂縫是否影響建物之結構安全，被上訴人信義房屋公司提出由專業技師所作之鑑定報告書供參，結論為：「非主結構之牆壁受損開裂不會影響結構之安全」，伊方與鄭江美容於102年11月10日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），伊已將買賣價金3,200萬元全部給付鄭江美容。鄭江美容就系爭房地買賣事宜，係委任其子夫婦處理，鄭江美容之媳係代理人或履行輔助人。伊於簽訂系爭契約前，曾表示伊購屋之條件在於有地下室可供存放家中雜物，並詢問系爭房地是否有地下室，鄭江美容之媳婦、被上訴人信義房屋公司之經紀人曾俊翰、翁得榮皆向伊表示系爭房地確有地下室可供使用，作成前揭鑑定報告書之土木技師莊忠鵬至現場勘查時亦表示系爭房地有地下室，並記載於鑑定報告書內。系爭契約非要式契約，契約內容不以書面記載為限，系爭房地地下室使用空間已經兩造合意，依民法第153條第2項規定，成為系爭契約必要之點，應屬契約內容之一部。
（二）伊於102年12月27日點交系爭房地後，卻發現系爭房地並無兩造所約定之地下室使用空間，不僅預定之效用有所減少，且減低經濟上之價值，伊得依民法第354條、第359條規定請求減少買賣價金250萬元。系爭房地既已減價，則鄭江美容受領溢繳之價金250萬元，屬不當得利，伊得依民法第179條規定請求返還。鄭江美容未依系爭契約之本旨交付系爭房地之地下室，為不完全給付，此一瑕疵無從補正，伊得依民法第227條及第226條第1項規定請求鄭江美容賠償因無法使用地下室空間所致之損害。退步言，縱認伊所為主張不該當物之瑕疵擔保及不完全給付，系爭契約就地下室使用空間之約定亦屬自始客觀給付不能，考量系爭契約地下室使用空間與其他系爭房地部分，在客觀上係屬可分之給付，伊得依民法第111條但書及民法第179條、第247條第2項規定向鄭江美容請求返還無效部分溢繳之價金及信賴利益之損害賠償。鄭啓村等3人為鄭江美容之繼承人，應對伊負前開損害賠償責任。
（三）伊因欲購買合適之房屋，乃委任被上訴人信義房屋公司代為搜尋物件，被上訴人信義房屋公司為居間及受委任並領有報酬，依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項、民法第535條規定，應以善良管理人之注意義務，調查系爭房地之現況及是否有伊要求之地下室使用空間等訂約事項，惟被上訴人信義房屋公司之經紀人經伊詢問系爭房地是否有地下室時，竟因故意或重大過失向伊宣稱系爭房地確有地下室，致伊信以為真，以顯然過高之價額購入系爭房地，致生財產上之損害，依民法第224條規定，被上訴人信義房屋公司就此應與自己之故意過失負同一責任。另由丁安男、江光川、翁得榮、曾俊翰在原審之證詞，亦可證明被上訴人信義房屋公司之職員確曾向伊宣稱系爭房地有地下室使用空間。縱認系爭契約未包括地下室使用空間，被上訴人信義房屋公司之員工屢次以言詞或行動向伊表示有地下室使用空間存在，被上訴人信義房屋公司亦應負法律責任。伊得依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項，及民法第184條第1項前段、第188條、第567條、第529條、第535條、第544條規定，請求被上訴人信義房屋公司賠償伊所受損害250萬元。
（四）爰依民法第354條、第359條、第179條、第227條、第226條第1項、第111條但書、第247條第2項規定，及依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項、民法第184條第1項前段、第188條、第567條、第529條、第535條、第544條等規定，求為命被上訴人鄭啓村等3人給付250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計付利息；被上訴人信義房屋公司給付250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計付利息；前二項所命給付，如其中一被上訴人為給付，其餘被上訴人於其給付範圍內免給付義務之判決（原審為上訴人全部敗訴之判決）。
三、被上訴人抗辯如下：
（一）被上訴人鄭啓村等3人以：系爭契約所載建物面積與系爭房屋登記謄本所載面積相同，無地下室使用空間之記載。系爭房屋登記謄本無地下室之記載，依土地法第43條規定具公示性並有絕對效力，足證上訴人於買受系爭房地前，明知系爭房地並無地下室。上訴人及其夫黃嘉生先後兩次買受系爭房地，系爭契約所載之買賣標的物完全相同，價金均為3,250萬元，均未載有地下室使用空間，二人均明知系爭房地實際狀況及另有違章建築存在，且均簽收不動產說明書、產權調查表與違建查報案件明細表；倘上訴人真意在於系爭房地包含地下室使用空間，為何兩次買賣契約均未記載地下室使用空間及面積？為何上訴人及其夫要連續購買兩次？足見上訴人於買受系爭房地時，即明知系爭房地無地下室使用空間。另土木技師鑑定報告書第2頁係記載系爭建築物為局部地下一層，非記載「地下室使用空間」，足證系爭房地無地下室使用空間，而僅有「局部地下一層」之無法使用空間。系爭房屋面積為106.62平方公尺，含土地總價為3,250萬元，每建坪含土地單價為1,007,700元，符○○○區○○路當地每坪931,900元至1,064,000元之行情標準，更可說明系爭房地未包含地下室使用空間。上訴人明知本件買賣標的物無地下室使用空間，系爭房屋登記謄本亦無地下室使用空間之記載，上訴人對於系爭房屋無地下室並不爭執，伊已依系爭契約移轉房地所有權予上訴人，已履行契約義務，無須負物之瑕疵擔保責任。上訴人於契約成立時，已明知系爭房屋無地下室使用空間，即便非明知，其未向地政機關調閱建物登記謄本預為查詢，難謂無重大過失，且系爭契約未有系爭房地有「地下室使用空間」之記載，依民法第355條第2項規定，伊不負擔保之責。系爭契約係於102年11月10日簽訂，上訴人於103年5月23日起訴，其減少價金請求權依民法第365條第1項規定已罹於6個月之消滅時效等語，資為抗辯。
（二）被上訴人信義房屋以：⒈依系爭契約第1條約定，買賣標的物之範圍，為系爭房地
之主建物（一層：93.8、平台：12.82，共計106.62平方公尺）及坐落基地應有部分○○○區○○段○○段○○○○號土地面積185平方公尺，權利範圍1/4），並防火巷、平台及空地位置增建（外推）之違章建築物，不包括地下室。伊於102年1月26日與鄭江美容之代理人鄭文榮簽訂委託銷售契約書，所製作系爭房地之不動產說明書，於「產權調查表」就本件買賣標的物之範圍為如上之記載。整份不動產說明書毫無關於地下室之記載。依不動產經紀業管理條例第24條第2項規定，不動產說明書視為系爭契約之一部分，本件買賣標的物斷無可能包括地下室。本件交屋證件簽收明細表簽收欄內「賣方與信義房屋均稱有地下室可使用，交屋時卻無地下室」等文字，與證件無涉，係上訴人之夫黃嘉生逕自填寫，不足以證明買賣標的物包含地下室在內。系爭房地之地下室使用空間未曾經買賣雙方合意成為買賣契約必要之點。
⒉上訴人之夫黃嘉生早於102年5月29第一次承買本件買賣標
的物前，伊之員工曾俊翰帶看系爭房地時，即交付案源表予黃嘉生收執，案源表上俱無關於地下室使用空間之記載或圖示，顯見本件買賣標的物本無地下室可供使用，嗣因買賣雙方對於屋況有所爭議而於102年8月23日合意解除契約。上訴人夫婦前後承買兩次，倘本件買賣範圍有地下室，為何上訴人夫婦從未主動詢問有無地下室？面積大小？顯悖於常理，益徵本件買賣範圍絕無地下室。伊之員工曾俊翰、翁得榮從未向上訴人宣稱系爭房地確有地下室，亦不知上訴人夫婦要有地下室始願承買之特別要求，上訴人均未舉證以實其說。上訴人業已確知本件買賣範圍根本不含地下室，並在不動產說明書簽認表示：「本人確已收到並充分瞭解本不動產說明書內容所載事項，且核對本不動產說明書除附件資料外之各頁騎縫章完整無缺漏，並於簽約時收執本不動產說明副本乙份」，上訴人泛稱曾俊翰、翁得榮向上訴人或上訴人之夫黃嘉生宣稱本件買賣範圍有地下室使用空間，不可採信。
⒊伊係受上訴人委託履行系爭房地之仲介買賣，買賣雙方就
系爭房地已簽約並移轉登記完畢，本件買賣並無不能履行委託契約情事。本件買賣範圍不含地下室，伊之員工就非屬買賣範圍之地下室無據實報告及調查義務，蓋非買賣範圍即非訂約事項，無違反善良管理人注意義務之可能。上訴人就事實上不存在之地下室未支付買賣價金，無價損問題，且上訴人亦自承早期老舊公寓也有無地下室之物件，既然不是每間老舊公寓1樓均有地下室，上訴人豈可主張對於本件買賣價格之評估係包含有地下室可使用之價值？顯有矛盾。上訴人主張無地下深度以致無法打通至地下室，純屬主觀違法期待之落空，伊無需就此負責。退步言，縱地下尚有深度可供打通，並非每間老舊公寓1樓均有地下室，上訴人對於違法設置之地下室使用空間，法律上無產權亦非上訴人一人可得單獨使用。伊之員工曾俊翰、翁得榮就本件買賣居間契約之履行並未違反據實報告與調查義務，已盡善良管理人之注意義務，於執行仲介業務過程並無故意或過失之違法，伊無須負連帶賠償之責等語，資為抗辯。
四、兩造不爭執之事實：
（一）上訴人透過被上訴人信義房屋公司仲介，由該公司之人員曾俊翰、翁得榮擔任經紀人，向鄭江美容購買系爭房地，於102年11月10日簽訂系爭買賣契約，上訴人並於同日簽收不動產說明書。
證據：系爭契約、不動產說明書（見原審卷第1宗12-26、115-122頁）。
（二）上訴人之夫黃嘉生曾向鄭江美容購買系爭房地，買賣價金3,250萬元，102年5月29日與鄭江美容之代理人鄭文榮簽訂不動產買賣契約，黃嘉生並於同日簽收不動產說明書，嗣因對系爭房地有屋況爭議，黃嘉生、鄭江美容及被上訴人信義房屋公司於102年8月23日合意解除買賣契約。
證據：不動產買賣契約、不動產說明書、解約協議書（見原審卷第1宗180-193頁）。
（三）系爭房屋牆壁裂縫是否影響結構安全，經土木技師莊忠鵬鑑定認：系爭房屋「現況受損處，皆是次要結構之牆構造，…因此研判非主結構之牆壁受損開裂不會影響結構之安全」。
證據：系爭房屋之牆壁裂縫對結構安全影響評估鑑定報告書（見原審卷第1宗27-36頁）。
（四）系爭房屋之建物登記謄本無地下室之登記。證據：建物登記謄本（見原審卷第1宗92-93、149頁）。
五、本件上訴人主張其經由信義房屋公司仲介，向鄭江美容購買系爭房地，交屋後發現房屋無地下室，被上訴人則均否認本件買賣標的包含地下室，關於系爭買賣契約之標的有無包含地下室之爭執，論述如下：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。惟解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。
（二）本件上訴人主張其於簽訂系爭契約前，曾表示其購屋之條件在於有地下室可供存放家中雜物，並詢問系爭房地是否有地下室，鄭江美容之媳婦、被上訴人信義房屋公司之經紀人曾俊翰、翁得榮均表示系爭房地有地下室可供使用，土木技師莊忠鵬至現場勘查時亦表示系爭房地有地下室，記載於鑑定報告書內；被上訴人信義房屋公司之職員確曾向上訴人宣稱系爭房地有地下室使用空間云云。
（三）經查系爭契約第1條「不動產標示及買賣權利範圍」記載買賣標的物，主建物面積係一層93.8平方公尺、平台12.82平方公尺，共計106.62平方公尺（見原審卷第1宗13頁），與系爭房屋之建物登記謄本記載：一層面積93.8平方公尺、平台12.82平方公尺，總面積106.62平方公尺（見同上卷92頁）相符，均未有地下室之記載。系爭契約第17條「其他約定事項」欄共19項，其中第8項載明：「本物件主建物面積含該層之電梯間。」第9項載明：「本物件平台外移、空地加蓋、防火巷加蓋之違建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，…」，就系爭房地有無包含地下室，並未作何約定（見同上卷18-20頁），為兩造所不爭執（見同上卷140頁正背面），兩造亦不爭執系爭房地並無地下室（見同上卷148頁背面）；按系爭買賣契約第17條「其他約定事項」欄，就未登記於建物登記謄本之平台外移、空地加蓋、防火巷加蓋等項，既作特別約定以確定買賣標的範圍，倘地下室亦屬買賣範圍，理應如上開「其他約定事項」欄第8項、第9項，亦有特別約定，況上訴人嗣稱地下室範圍除陽台及後面以外，其餘都是（見本院卷170頁），則地下室面積接近系爭房屋面積，豈有不作特別約定之理。雖買賣契約非要式契約，不以書面文字約定為限，惟房屋買賣之標的可明確特定，系爭契約就標的物之面積、加蓋違建物等，既以文字為特別約定，則系爭契約之標的如包含地下室，應無不以文字作明確約定之理。本件依系爭契約之文字記載，足以認定已表明兩造就系爭房地之買賣，並未包含地下室，文義已明，無反捨契約文字，別事探求而更為曲解之必要。上訴人主張系爭契約之買賣標的包含地下室，為不足採。
（四）次查證人即辦理系爭契約簽約事宜之地政士盧奕菘（見原審卷第1宗23頁）到場證稱：簽訂系爭契約時，伊曾針對買賣合約內容向買賣雙方說明與講解，系爭房地之買賣合約沒有包含地下室使用空間，因為其簽約會依土地與建物登記謄本做產權確認，建物登記謄本上清楚記載樓層只有一樓，現況沒有地下室，上訴人於簽約時亦沒有提到任何地下室問題等語（見原審卷第2宗56-57頁）。雖證人即受上訴人之夫黃嘉生之託辦理系爭房屋裝潢鑑價事宜之室內裝潢裝修業者丁安男到場證稱：伊有聽到翁得榮向上訴人及黃嘉生講說有地下室（見同上卷156頁），另證人即系爭房屋之室內裝潢業者江光川亦到場證稱：伊於第一次去看系爭房屋時，曾聽到上訴人、黃嘉生及曾俊翰提到有地下室，第三次去時，曾俊翰也有提到地下室等語（見同上卷158頁）；惟證人丁安男於兩造簽立系爭買賣契約時，並未在場（見同上卷156頁背面），證人江光川只是負責裝潢估價（見同上卷158頁），於兩造簽立系爭買賣契約時亦未在場，其等之證言均不足資認定系爭買賣契約包含地下室。再查上訴人自承看屋過程，信義房屋公司人員說原來的屋主沒有用地下室，所以沒有鑰匙；鄭江美容媳婦提到地下室，他們沒有使用，因為沒有大門鑰匙也無法進去看，上訴人一直到102年12月25日才由鎖匠配鎖進入公共樓梯間查看；買房子時，沒有看地下室等語（見本院卷75頁背面、107頁背面、108頁）。按出賣人鄭江美容既未使用地下室，亦無鑰匙可進入地下室，難認鄭江美容有提供地下室作為買賣標的，而上訴人於102年11月10日系爭契約簽訂前，既均未能看到地下室，顯難認兩造有就地下室成立買賣契約之合意。至上訴人聲請訊問兆豐銀行房屋貸款估價人員紀錦同，因紀錦同並未參與兩造簽訂系爭房地買賣契約，無調查之必要。
（五）又查上訴人之夫黃嘉生曾向鄭江美容購買系爭房地，買賣價金同為3,250萬元，其於102年5月29日與鄭江美容之代理人鄭文榮簽訂不動產買賣契約，黃嘉生並於同日簽收不動產說明書，嗣因對系爭房地有屋況爭議，黃嘉生、鄭江美容及被上訴人信義房屋公司於102年8月23日簽訂解約協議書解除買賣契約，有上開不動產買賣契約、不動產說明書、解約協議書可參（見原審卷第1宗180-193頁），為兩造所不爭執（見同上卷142頁），足見上訴人之夫黃嘉生於兩造102年11月10日簽立系爭契約（見同上卷23頁）前，即已取得與系爭契約內容相同之不動產買賣契約書、不動產說明書、產權調查表等，對系爭房地無地下室一節，應屬知情。而上訴人於簽立系爭買賣契約時，亦同樣簽收系爭房地之不動產說明書、產權調查表、違建查報案件明細表（見同上卷100-107頁），上訴人就其於簽訂系爭契約時，系爭房地並無地下室，應不得諉為不知。況上訴人既主張系爭買賣契約應包含地下室在內，則地下室之面積大小攸關系爭房地買賣價金金額，屬契約成立之必要之點（民法第153條第2項參照），此亦為上訴人所自承（見原審卷第2宗96頁），惟上訴人就地下室之面積大小，在原審未見其主張、證明，與買賣交易常情顯然相違，上訴人主張系爭買賣契約包含地下室使用空間，及已經兩造合意云云，顯不足取。另交屋證件簽收明細表之簽收人欄雖附記：「賣方與信義房屋均稱有地下室可使用，交屋時卻無地下室」等文字（見原審卷第1宗42頁），惟為被上訴人所否認，並辯稱：此係簽收人黃嘉生未經信義地政士事務所同意下逕自填寫等語（見同上卷144頁背面），地政士盧奕菘亦證稱：沒有印象有無看過等語（見原審卷第2宗56頁背面）；雖上訴人再主張係經被上訴人信義房屋公司同意書寫云云（見原審卷第1宗140頁背面），惟衡諸上開文義，若係經被上訴人信義房屋公司同意書寫，理應有被上訴人信義房屋公司之印文以資佐證，然上開簽收明細表卻無，且文義又係上訴人單方之指摘，上訴人並未舉證以實其說，前述文字不得據為系爭買賣契約包含地下室之證明。
（六）雖莊忠鵬土木技師事務所之鑑定報告書於「標的物構造、用途及現況」欄記載：系爭建物為局部地下一層、地上4層之鋼筋混凝土造建築物（見原審卷第1宗30頁）；而系爭房屋所在之建物為合併之4棟四層樓建物，系爭房屋下方雖無地下室，然該合併之4棟四層樓建物有地下室，有臺北市建築管理工程處104年11月12日北市都建秘字第00000000000號函檢送該建物64使1613號使用執照竣工平面圖可參（見本院卷91頁及外放證物影本）；上開鑑定報告書之記載，依竣工平面圖所示，並無不合；然兩造間之買賣契約並未就地下室達成合意，有如前述，尚不得以上開鑑定報告書之記載認定系爭買賣契約之標的包含地下室。
（七）依上所述，系爭買賣契約之標的並未包含地下室使用空間，堪以認定。系爭買賣契約之標的既未包含地下室，上訴人聲請鑑定系爭房地有無地下室之價差，即無鑑定之必要，附此說明。
六、關於上訴人依民法第354條、第359條規定向出賣人即被上訴人鄭啓村等3人請求減少買賣價金250萬元，暨依民法第179條規定請求被上訴人返還上開價金部分：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第359條定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明文。
（二）上訴人主張：系爭房地欠缺系爭契約中預定之地下室使用空間，構成買賣標的物價值及契約預定效用之瑕疵，乃依民法第354條、第359條規定向被上訴人鄭啓村等3人請求減少價金250萬元，並依民法第179條規定請求返還其溢繳之價金云云。
（三）經查系爭契約就系爭房地之買賣範圍，並未包含地下室在內，已如前述，系爭契約既無上訴人所主張欠缺預定之地下室使用空間，即無所謂買賣標的物價值及契約預定效用之瑕疵，上訴人依民法第354條、第359條規定向出賣人請求減少價金250萬元云云，應屬無據。被上訴人鄭啓村等3人抗辯本件上訴人之減少價金請求權已罹於民法第365條第1項所規定6個月時效而消滅，即無再予審究之必要。又系爭契約之標的並未包含地下室，而系爭房地買賣價金係經買賣雙方合意訂定，上訴人依約給付買賣價金，難認出賣人係無法律上原因而受利益，上訴人依民法第179條規定請求被上訴人鄭啓村等3人返還不當得利250萬元云云，亦屬無據。
七、關於上訴人依民法第227條、第226條第1項規定向出賣人即被上訴人鄭啓村等3人請求債務不履行之損害賠償部分：
（一）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條、第226條第1項定有明文。
（二）上訴人主張鄭江美容應依系爭契約，將系爭房地包含地下室交付上訴人使用，惟因系爭房地並無地下室使用空間，致鄭江美容無法交付地下室，構成不完全給付，此一瑕疵無從補正，乃依民法第227條、第226條第1項規定請求被上訴人鄭啓村等3人賠償因無法使用地下室使用空間所致之損害云云。
（三）經查系爭契約之買賣標的系爭房地，並未包含地下室，已如前述，則鄭江美容所為給付，即無不符合債務本旨之情事。此外，鄭江美容依系爭買賣契約所為給付，亦難認有何其他瑕疵給付或加害給付之情形，上訴人依民法第227條、第226條第1項規定對被上訴人鄭啓村等3人請求債務不履行之損害賠償，應屬無據。
八、關於上訴人依民法第111條但書及民法第179條、第247條第2項規定請求被上訴人鄭啓村等3人返還契約無效部分溢繳之價金及信賴利益之損害賠償部分：
（一）按民法第111條規定：法律行為之一部分無效者，全部皆為無效；但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。民法第247條第1項、第2項規定：契約因以不能之給付為標的而無效者，當事人於訂約時知其不能或可得而知者，對於非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事人，負賠償責任；給付一部不能，而契約就其他部分仍為有效者，或依選擇而定之數宗給付中有一宗給付不能者，準用前項之規定。又契約因以不能之給付為標的而無效，一方當事人對他方當事人應負損害賠償責任者，須以他方當事人非因過失而信契約為有效，所致之損害有限。如他方當事人於訂約時，亦明知標的之給付不能，或因有過失而不知者，則不能請求損害賠償，此觀諸民法第247條第1項規定自明（最高法院72年度台上字第1655號判決意旨參照）。
（二）上訴人主張系爭契約就地下室使用空間部分，屬自始客觀給付不能，考量系爭契約就地下室使用空間與系爭房地其他部分，在客觀上係屬可分之給付，乃依民法第111條但書、第179條、第247條第2項規定，主張系爭契約之地下室使用空間部分因自始客觀不能而無效，但其他部分仍為有效，請求出賣人即被上訴人鄭啓村等3人返還買賣契約無效部分溢繳價金之損害賠償云云。
（三）經查系爭買賣契約標的，並未包含地下室，已如前述，系爭契約既無以地下室為給付標的，自無從因地下室給付不能，而就該部分認為無效。再查上訴人之夫黃嘉生曾就系爭房地與鄭江美容之代理人鄭文榮簽訂不動產買賣契約（嗣解除契約），已於102年11月10日本件買賣契約簽訂前，取得與系爭買賣契約內容相同之不動產買賣契約書、不動產說明書、產權調查表等資料（詳「五」之「(五)」），且莊忠鵬土木技師事務所係於102年7月28日受託鑑定系爭房地，有鑑定報告書可憑（見原審卷第1宗27頁），堪認上訴人就系爭房地並無地下室一節，應屬知情或有重大過失而不知，依前揭說明，不能請求損害賠償。從而上訴人依民法第111條但書、第179條、第247條第2項規定請求被上訴人鄭啓村等3人返還契約無效部分溢繳之價金及信賴利益之損害賠償云云，應屬無據。
九、關於上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項及民法第184條第1項前段、第188條、第224條、第567條、第529條、第535條、第544條規定，請求被上訴人信義房屋公司損害賠償250萬元部分：
（一）按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項定有明文。又民法第184條第1項前段規定：因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；第188條第1項規定：受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任；但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任；第224條規定：債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任；但當事人另有訂定者，不在此限；第529條規定：關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定；第535條規定：受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；第544條規定：受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，有最高法院17年上字第917號判例可資參照。
（二）上訴人主張被上訴人信義房屋公司居間及受委任並領有報酬，應以善良管理人之注意義務調查系爭房地之現況，及是否有其要求之地下室使用空間等訂約事項，惟被上訴人信義房屋公司之經紀人竟因故意或重大過失向上訴人宣稱系爭房地確有地下室，致上訴人信以為真，而以3,200萬元之高價成立系爭買賣契約，事後經點交後始發現並無被上訴人所稱之地下室，依民法第224條規定，被上訴人信義房屋公司就此應與自己之故意或過失負同一責任，上訴人得請求被上訴人信義房屋公司賠償所受損害250萬元；又系爭房地並無地下室使用空間，被上訴人信義房屋公司之受僱人翁德榮、曾俊翰執行職務時，竟因故意或重大過失向上訴人宣稱系爭房地確有地下室，致上訴人信以為真，而與鄭江美容締結系爭契約，並交付買賣價金，受有損害，被上訴人信義房屋公司應依民法第184條第1項前段、第188條規定，連帶負損害賠償責任云云。
（三）查上訴人之夫黃嘉生曾就系爭房地於102年5月29日與鄭江美容之代理人鄭文榮簽訂不動產買賣契約，嗣雖因故解除契約，惟其於102年11月10日本件買賣契約簽訂前，即取得與系爭買賣契約內容相同之不動產買賣契約書、不動產說明書、產權調查表等資料，另莊忠鵬土木技師事務所係於102年7月28日受託鑑定系爭房地，有鑑定報告書可參（詳「五」之「(五)」）；系爭房地既經上訴人夫婦先後兩度訂約，並於系爭買賣契約簽訂前，經土木技師鑑定，而土木技師於鑑定時，曾就系爭房地有無地下室進行了解，有上訴人提出之其夫婦與莊忠鵬等人之對話錄音譯文可參（見原審卷第1宗37-40頁），上訴人就系爭房地並無地下室一節，顯難諉為不知。況上訴人於系爭契約簽訂時，亦曾簽收系爭房地之不動產說明書、產權調查表、違建查報案件明細表（見同上卷100-106頁），其簽名確認：「本人確已收到並充分瞭解本不動產說明書內容所載事項，且核對本不動產說明書除附件資料外之各頁騎縫章完整無缺漏，並於簽約時收執本不動產說明書副本乙份」（見同上卷107頁），上訴人於簽訂系爭契約時，就系爭房地並無地下室，應無不知之理。又系爭買賣契約第1條「不動產標示及買賣權利範圍」所載之買賣標的物，主建物面積係一層93.8平方公尺、平台12.82平方公尺，共計106.62平方公尺，與建物登記謄本記載相符，均無地下室之記載；系爭買賣契約第17條「其他約定事項」就系爭房地有無包含地下室，復無其他約定（見同上卷18-20頁），上訴人於簽訂系爭買賣契約前亦未查看地下室，就地下室面積在原審亦未提出說明，難認地下室應為系爭買賣契約之標的範圍，均有如前述（詳「五」之「(三)」）。
（四）證人即被上訴人信義房屋公司忠孝市府站主任翁得榮否認伊有提過系爭房地包含地下室（見原審卷第1宗159頁），證人即被上訴人信義房屋公司仁愛店經紀人曾俊翰亦否認伊曾向上訴人說明系爭房地有地下室等語（見同上卷161頁）。雖證人丁安男證稱：「翁得榮說有地下室，要拿鑰匙帶我下去看，鑰匙是公共的鑰匙，翁得榮開門之後，我沿著小階梯下去，有看到一道新砌的水泥牆，沒有看到地下室。」「因為我跟翁得榮說沒有地下室，黃嘉生說怎麼沒有地下室，就跟著走下來，之後他們二人就爭吵，我有電話來，所以我就離開去接電話，他們的講話內容我就不清楚。」惟其亦證稱：「簽立系爭買賣契約時我沒有在場」等語（見同上卷156頁正背面）；證人江光川證稱：「黃嘉生、原告（即上訴人）、曾俊翰與我四人討論要從電錶所在的小房間打個洞到地下室，我有問他們三人說打洞到地下室要如何打，因為我們要確認有地下室，我們四人就到外面樓梯間，開地下室的門，曾俊翰說他沒有鑰匙，所以要跟樓上其他住戶借，後來可能樓上住戶不借，所以就沒有進去裡面。」就系爭房屋有無地下室，「之前沒有看過，第三次因為沒有鑰匙沒有辦法進去看，之後也沒有進去看」等語（見同上卷157頁背面），依丁安男、江光川之證詞可知，翁得榮或曾俊翰雖曾擬帶同上訴人等人前往觀看系爭房地之地下室，然上訴人既於購屋前均未查看確認地下室，因出賣人未曾使用地下室，上訴人於購屋前亦未曾查看地下室，難認地下室為系爭契約之買賣標的，縱被上訴人信義房屋公司人員曾有上述舉止，亦無從據以認定系爭契約之買賣標的包含地下室。雖上訴人主張伊曾表示購屋條件在於有地下室可供存放家中雜物，然其購屋自可有選擇權，其於選擇具體物件時，既接受無地下室之系爭房地，即不得再爭執系爭房地無地下室屬被上訴人信義房屋公司受僱人之侵權行為，或可歸責被上訴人信義房屋公司人員之債務不履行事由；況上訴人之夫黃嘉生亦曾就系爭房地與鄭江美容訂立買賣契約，嗣後解除契約，由上訴人再度購買，足見上訴人已經過慎重考量決定購買系爭房地，難認被上訴人信義房屋公司有合於不動產經紀業管理條例第26條規定之情事，亦難認有侵權行為或違背居間、委任契約或其他債務不履行之情事。上訴人請求被上訴人信義房屋公司損害賠償250萬元，應屬無據。
十、綜上所述，上訴人依民法第354條、第359條、第179條、第227條、第226條第1項、第111條但書、第247條第2項等規定，請求被上訴人鄭啓村等3人給付250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項、民法第184條第1項前段、第188條、第567條、第529條、第535條、第544條等規定，請求被上訴人信義房屋公司給付250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；前二項所命給付，如其中一被上訴人為給付，其餘被上訴人於其給付範圍內免其給付義務，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，並無不合；上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
十一、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
十二、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 5 日
民事第一庭
審判長法 官 林陳松
法 官 曾錦昌法 官 鄭威莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 5 日
書記官 李垂福附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。