臺灣高等法院民事判決 104年度再易字第97號再 審原 告 謝佳良訴訟代理人 陳信亮律師再 審被 告 台灣金聯資產管理股份有限公司法定代理人 黃定方訴訟代理人 柯俊丞
陳永嚴律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，再審原告對於中華民國104年6月24日本院104年度重上字第134號確定判決提起再審之訴，本院於105年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本院一０四年度重上字第一三四號判決關於駁回再審原告之上訴、命再審原告再給付及臺灣臺北地方法院一０二年度重訴字第一一二二號判決關於命再審原告給付部分，暨該訴訟費用部分均廢棄。
前開廢棄部分，再審被告之上訴及在第一審之訴均駁回。
再審訴訟費用及廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用由再審被告負擔。
事實及理由
一、再審原告主張：坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱582地號土地）如本院104年度重上字第134號判決（下稱原確定判決）附圖編號A所示部分（下稱系爭基地）及其上門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號未辦保存登記建物（下稱系爭房屋，與582地號土地合稱系爭房地），原同屬訴外人方雪所有，訴外人謝武生於民國00年0月00日向方雪買受系爭房地，再於91年1月18日將582地號土地出售予方雪，雙方就系爭基地依法有租賃關係存在。謝武生死亡後，伊繼承取得系爭房屋之事實上處分權，再審被告則因拍賣取得582地號土地所有權，兩造應受上開租賃關係之拘束。再審被告未曾與伊協議系爭基地之租金數額，亦未訴請法院核定租金，逕訴請伊給付租金，原確定判決竟以伊於調解程序所為陳述認定系爭房屋之價額，並命伊給付租金予再審被告，違反民法第425條之1第2項及民事訴訟法第422條規定，適用法規顯有錯誤。又原確定判決既認再審被告寄發存證信函予伊，僅係說明伊違法占用582地號土地，並無催繳租金之意，復於判決理由中認定該存證信函有催繳租金之意，於判決主文諭知伊應給付租金予再審被告，其判決理由與
主文顯有矛盾等語，爰依民事訴訟法第496條第1項第1款及第2款規定，求為廢棄原確定判決關於駁回伊上訴及命伊再給付暨前程序第一審判決（下稱原審判決）命伊給付部分，駁回該部分再審被告之上訴及在第一審之訴之判決。
二、再審被告則以：伊於94年10月20日因拍賣取得582地號土地所有權，依民法第425條之1規定，兩造間就系爭基地有租賃關係存在，伊自得請求再審原告給付租金，原確定判決無再審原告所指再審事由，其再審之訴為無理由等語，資為抗辯。
三、再審被告在前程序第一審先位之訴，主張依民法第767條規定，請求再審原告及共同被告謝佳芬、謝苓蓁（原名謝佳純）、孫春霞（下稱孫春霞等3人）將系爭房屋拆除，並將系爭基地返還予再審被告，及依不當得利之法律關係，請求再審原告與孫春霞等3人連帶給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）302萬3,514元本息；備位之訴，主張依租賃之法律關係，請求再審原告與孫春霞等3人連帶給付租金302萬3,514元本息，及自102年10月16日起按日連帶給付1,062元。
原審判決就先位之訴為再審被告敗訴之判決，就備位之訴為再審被告一部勝訴、一部敗訴之判決，命再審原告給付再審被告115萬3,697元，及自103年11月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自103年11月8日起至返還系爭基地之日止，按日給付373元。兩造就於己不利部分，各自提起上訴，再審被告上訴先位聲明：㈠原審判決廢棄。㈡再審原告應與孫春霞等3人拆除系爭房屋，將系爭基地返還予再審被告，並應連帶給付再審被告201萬9,348元，及自103年2月9日起至清償日止之法定遲延利息，暨自102年10月17日起至返還前開土地之日止，按日連帶給付再審被告746元；備位聲明：㈠原審判決關於駁回再審被告後開第二、三項請求部分廢棄。㈡孫春霞等3人應與再審原告連帶給付再審被告230萬7,905元，及自103年11月8日起至清償日止之法定遲延利息，暨自103年11月8日起至返還系爭基地之日止，按日連帶給付再審被告746元。㈢再審原告應與孫春霞等3人再連帶給付再審被告115萬3,952元，及自103年11月8日起至清償日止之法定遲延利息，暨自103年11月8日起至返還系爭基地之日止，按日再連帶給付再審被告373元。再審原告上訴聲明：㈠原審判決不利於再審原告部分廢棄。㈡上開廢棄部分，再審被告在第一審之訴駁回。原確定判決將原審判決所為再審被告敗訴部分判決，一部予以廢棄，改判命再審原告再給付再審被告3萬6,790元，及自103年11月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自103年11月8日起至返還系爭基地之日止，按日再給付298元，並駁回再審被告其餘上訴及再審原告之上訴。再審原告對原確定判決提起再審之訴，聲明：㈠原確定判決及原審判決關於命再審原告給付租金部分廢棄。㈡上開廢棄部分，再審被告在第一審追加備位之訴駁回。核其真意，應係求為廢棄原確定判決關於駁回其上訴及命其再給付暨原審判決命伊給付部分，駁回該部分再審被告之上訴及在第一審之訴之判決，爰予以更正。
四、按土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院著有48年台上字第1457號判例。參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係，最高法院73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議採之。嗣於88年4月21日修正增訂民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」其立法理由載明：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例、七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化。爰增訂第一項。」；「前項情形，其租金數額本於契約自由原則，宜由當事人協議定之。如不能協議時，始得請求法院裁判之。爰增訂第二項。」可知上開法條規定係將實務見解明文化。又關於請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利；而請求給付地租，屬給付之訴，內容並未含有請求法院核定地租之意。故當事人就地租協議不諧時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付（最高法院84年度台上字第2707號判決意旨參照）。至土地所有人為達訴訟經濟目的，固非不得同時提起核定地租及給付租金之訴，然非謂得不經訴請核定地租，而逕行請求給付租金。
五、按確定終局判決適用法規顯有錯誤者，得以再審之訴聲明不服，民事訴訟法第496條第1項第1款定有明文。所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決就確定之事實所為法律上判斷顯有錯誤而言。查原確定判決認定依民法第425條、第425條之1規定，兩造就系爭基地有租賃關係存在，且對於租金數額不能協議，再審被告表明請求法院核定租金之意，訴請按核定結果命再審原告給付租金，應予准許為由，認再審被告請求再審原告給付自起訴日回溯5年即98年11月8日起至再審原告返還系爭基地之日止，按582地號土地申報地價年息9％計算之租金即119萬743元，及自103年11月8日起至返還系爭基地之日止，每日671元，為有理由，而於此範圍內為再審原告敗訴之判決，固非無見。惟再審被告於前程序並未聲明求為核定租金數額之判決，原確定判決逕命再審原告給付租金予再審被告，揆諸上開說明，其適用民法第425條之1規定顯有錯誤。至原確定判決雖於理由中敘明再審被告得請求法院核定系爭基地之租金數額，並予酌定，以計算再審被告得請求再審原告給付之租金數額，然其所為給付判決，尚不生核定租金之形成判決之形成力。是再審原告主張原確定判決此部分有民事訴訟法第496條第1項第1款所定再審事由，洵屬有據。
六、經查系爭房屋為未辦保存登記建物，坐落582地號土地占用系爭基地，謝武生於00年0月00日向方雪買受系爭房地，再於91年1月18日將582地號土地出售予方雪，方雪又於同年11月26日將該土地售予訴外人黃正福，謝武生於00年0月0日死亡，其繼承人再審原告及孫春霞等3人於93年2月18日協議分割遺產，由再審原告繼承取得系爭房屋之權利，金聯公司則於94年10月20日經法院拍賣取得582地號土地所有權等情，為兩造所不爭執，且有不動產權利移轉證明書、土地登記謄本、異動索引、遺產分割協議書、臺北市建成地政事務所函檢附土地登記申請書、繼承系統表、戶籍謄本、臺北市稅捐稽徵處萬華分處函附契稅申報書、勘驗筆錄、複丈成果圖可稽（見原審卷㈠第7至8、38至44、47-1、58至78、83、84、91至95、160、223、224、268頁），均堪認為真實。謝武生原為系爭土地所有人及系爭房屋之事實上處分權人，其將系爭土地讓與方雪，依民法第425條之1規定，渠等就系爭基地成立租賃關係，復依同法第425條規定，該租賃關係對於系爭土地受讓人黃正福繼續存在，再審原告因繼承取得系爭房屋事實上處分權，嗣再審被告拍定取得系爭土地所有權，該租賃關係於兩造間繼續存在。再審被告雖曾於前程序第二審聲明求為核定自103年11月8日起之租金數額之判決（見本院前審卷第8、97、99頁），但其嗣後變更聲明，並未聲明求為核定租金數額之判決（見本院前審卷第123、125、139、156頁，本院卷第72頁），則再審被告既未合併訴請法院判決核定地租數額，其逕請求再審原告給付租金，依前揭說明，於法自有未合，不應准許。
七、綜上所述，原確定判決關於再審原告敗訴部分顯有錯誤適用民法第425條之1規定之情形，再審原告依民事訴訟法第496條第1項第1款規定，提起再審之訴，請求廢棄原確定判決關於駁回再審原告對原審判決命其給付再審被告115萬3,953元本息，及自103年11月8日起至返還系爭基地之日止，按日給付373元部分之上訴，及命再審原告再給付再審被告3萬6,790元本息，及自103年11月8日起至返還系爭基地之日止，按日再給付298元，暨原審判決上開命再審原告給付部分，為有理由，應予准許。又本院既認再審原告依民事訴訟法第496條第1項第1款規定提起再審之訴為有理由，則就其主張依同法條第1項第2款規定提起再審之訴是否有理由，即無審論之必要，附此敘明。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不予一一論述。
九、據上論結，本件再審之訴為有理由，依民事訴訟法第505條、第449條第1項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 27 日
民事第十四庭
審判長法 官 彭昭芬
法 官 李國增法 官 蕭錫証正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 1 月 28 日
書記官 戴伯勳