臺灣高等法院民事裁定 104年度抗字第1735號抗 告 人 旭耀資產管理有限公司法定代理人 林益如上列抗告人因與興松有限公司、王良雄間聲明異議事件，對於中華民國104年8月27日臺灣新北地方法院104年度事聲字第242號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件抗告人聲明異議及抗告意旨略以：原法院辦理102年度司執助字第1103號相對人即債權人王良雄（下稱王良雄）與相對人即債務人興松有限公司（下稱興松公司）間清償債務強制執行事件，就興松公司所有坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地及其上新北市○○區○○段○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○街○○號之房屋（下稱系爭房屋，與前開土地合稱系爭房地）辦理查封登記並行拍賣程序在案，伊乃併案執行之興松公司之債權人，於民國103年8月5日以新臺幣（下同）13,528,000元拍定，僅繳交保證金231萬元，尚未繳納尾款。詎伊於104年3月20日收受新北市政府違章建築拆除大隊違章建築拆除時間通知單，將於104年3月31日拆除系爭房屋之違建部分（下稱系爭增建）。然拍賣公告並未記載系爭房屋有增建情事，致伊於現場勘查時誤判系爭房屋均為完整之合法建物，始高價競標，卻遭新北市政府違章建築拆除大隊認定違建而遭拆除，已損害伊權益。且強制執行法第113條準用同法第69條規定「拍賣不動產買受人對物之瑕疵無擔保請求權」，對拍定人已屬不利，若拍賣公告就拍賣標的價值相關事項，未充分揭示，對得標人更難謂公允，為衡平保護得標人，拍賣公告自應載明可得知與拍賣標的價值密切相關之事項，如未記載，使投標人有誤認應買致受損害之虞者，該拍賣程序即有瑕疵，得標人自得聲明異議請求撤銷之。而系爭房屋有無增建屬執行法院於查封時應行調查之事項，除詢問在場人及債務人外，書記官尚應自行觀察判斷，系爭違建之圍牆屬於一見即判斷為違建之事，書記官於現場未盡調查之責任，事後推給鑑價公司及承租人、債務人，對伊顯有不公。另王良雄對興松公司並無債權，業經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）判決在案，王良雄具狀表示不同意撤銷拍定，並不可採，爰於法定期間內提起異議及抗告等語，請求廢棄原裁定。
二、按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議，但強制執行不因而停止，強制執行法第12條定有明文。又依強制執行法第69條規定「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」，而該規定依同法第113條規定，為不動產之強制執行所準用。次按，不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項，執行法院於拍賣不動產，應記載於拍賣公告，強制執行法第81條第2項第1款定有明文，是執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占用狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，逾此範圍或通常之調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍（本院暨所屬法院99年法律座談會民執類提案第20號參照）。
三、經查：㈠王良雄持確定支付命令向臺北地院聲請對興松公司強制執行
，經臺北地院囑託原法院就系爭房地為強制執行，經原法院執行處（下稱執行處）以102年度司執助字第1103號（下稱系爭執行事件）受理，並函請崇德不動產估價師事務所鑑定系爭房地價值為10,771,800元（不含系爭違建），於103年8月5日第三次公開拍賣，核定底價為1,152萬元，拍賣公告上記載系爭房屋「建物面積（平方公尺）」欄之「樓層面積合計」為「一樓層：87.65，合計87.65」，而「建物面積（平方公尺）」欄之「附屬建物主要建築材料及用途」則空白、無記載，另於「使用情形」欄記載：「一、本件建物查封時，在場人稱系爭房屋現由其使用，有訂立租賃契約……因該租約係訂立於查封之前，拍定後不點交」，而抗告人為併案債權人，於該次拍賣期日以總價1,352萬8,000元得標，並以其債權抵繳之，執行處於103年10月2日製作分配表等情，有臺北地院囑託執行函、崇德不動產估價師事務所不動產估價報告書、強制執行投標書、103年8月5日拍賣不動產筆錄及103年10月2日製作之分配表可憑（見系爭執行事件卷一第7、46頁、卷二第49、51、81頁）。又系爭房屋於建物登記謄本上係登記「總面積87.65平方公尺」、「層次面積：87.65平方公尺」（見系爭執行事件卷一第55頁），與第三次拍賣公告上所載系爭房屋面積為87.65平方公尺（見系爭執行事件卷二第41頁），並無不符，是堪認該拍賣公告所載系爭房屋之面積及範圍並不包括系爭違建即增建部分在內，且觀新北市政府違章建築拆除大隊違章建築拆除時間通知單上所載「違建地點」為「新北市○○區○○街○○號1樓『後』」益臻明確（見系爭執行事件卷三第132頁）。因此，足認第三次拍賣公告所載系爭房屋之範圍，並未將系爭違建列入，是以，系爭違建並非抗告人拍定之標的範圍，縱使抗告人因系爭違建附屬於系爭房屋而取得系爭違建之所有權，然其所拍定金額僅限於系爭房屋之價格，縱因系爭房屋之違建遭拆除，抗告人亦未因此受有損失，更何況抗告人就系爭房屋無物之瑕疵擔保請求權，是抗告人主張系爭違建部分，遭新北市政府違章建築拆除大隊拆除，受有損失云云，自非可取。
㈡查執行處於102年8月8日上午前往系爭房屋勘查，經居住於
系爭房屋之李美英陳述:系爭房屋由伊兒子承租，並無增建之狀況等語，又興松公司於102年8月30日具狀陳報稱:系爭房屋於87年8月24日起出租予拓興營造有限公司（以下簡稱拓興公司）至今，已為不定期租約，交由拓興公司法定代理人李崇豪之家人居住等語，並未陳明系爭房屋有增建之情形，此有102年8月8日執行筆錄、興松公司102年8月30日民事陳報狀可按（見系爭執行事件卷一第75、81頁），且崇德不動產估價師事務所之鑑定報告，亦未載明系爭房屋有增建或違建事實（見系爭執行事件卷一第43頁），執行處自無從知悉系爭房屋有何增建或違章建築。況遍查卷內資料，僅抗告人於拍定後始提出新北市政府違章建築拆除大隊違章建築拆除時間通知單外，並無從認定系爭房屋於拍定前有何違建之增建物之記載或資訊，是執行處已依形式觀察、通常之調查方法所得，併就當事人、利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，實難謂拍賣程序有瑕疵。另抗告人雖稱系爭違建之圍牆乃一見即可判斷為違建云云，若真是如此，則抗告人自承於拍賣前有至現場勘查，其亦可一見即知系爭違建之圍牆為違建，是抗告人執詞請求撤銷拍賣程序云云，尚難認有理由。
㈢又抗告人之法定代理人林益如為興松公司法定代理人林志郎
之女，且自101年8月30日起林益如擔任抗告人之代表人、林志郎亦成為抗告人之股東，以及林益如曾任抗告人之大股東元鈺投資顧問股份有限公司之代表人等情，此有王良雄所提之林益如於另案之「刑事請假聲請狀」及抗告人之公司登記變更事項卡、元鈺投資顧問股份有限公司之公司基本資料可證（見系爭執行事件卷一第105至108頁），因此，抗告人於103年8月5日拍定前，是否全然不知系爭違建之存在，實非無疑。另抗告人主張王良雄對興松公司並無債權，業經臺北地院102年度訴字第3849號判決在案，王良雄具狀表示不同意撤銷拍定，並不可採云云，惟查，王良雄不服臺北地院102年度訴字第3849號判決，提起上訴，現由本院104年度上字第731號分配表異議之訴事件審理中，尚未確定，尚難遽認王良雄對興松公司無前述支付命令所載之債權存在，併此敘明。
㈣綜上所述，系爭違建非拍賣公告所載拍賣之範圍，抗告人亦
無物之瑕疵擔保請求權，且執行處已依形式觀察、通常之調查方法所得，併就當事人、利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，拍賣程序難謂有瑕疵，因此，司法事務官以裁定駁回抗告人之異議，並無違誤，抗告人執詞主張該裁定不當，聲明異議，亦經原法院認其異議為無理由，予以駁回，抗告人再執陳詞主張該裁定及原裁定均有不當求予廢棄原裁定，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 104 年 10 月 30 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 周舒雁法 官 賴秀蘭正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 104 年 11 月 2 日
書記官 林淑貞