臺灣高等法院民事判決 104年度消上更㈠字第3號上 訴 人 戴聖軍
李根塗劉錦樹曾秀鳳共 同訴訟代理人 楊芳婉律師
黃于玶律師上 一 人複 代理人 蕭淨尹律師被 上訴人 凱基商業銀行股份有限公司（原名萬泰商業銀行股
份有限公司）法定代理人 魏寶生訴訟代理人 魏婉菁律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國102年4月23日臺灣臺北地方法院101年度消字第8號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於106年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審（除確定部分外）及發回前第三審訴訟費用，由上訴人戴聖軍負擔五分之一，上訴人李根塗負擔二分之一，上訴人劉錦樹負擔五分之一，餘由上訴人曾秀鳳負擔。
事實及理由
一、被上訴人原名「萬泰商業銀行股份有限公司」，於民國103年11月25日更名為「凱基商業銀行股份有限公司」（見最高法院卷第88頁），核其公司之法人格仍屬同一，不生承受訴訟問題，合先陳明。
二、上訴人主張：上訴人戴聖軍、曾秀鳳、劉錦樹（下各稱戴聖軍、曾秀鳳、劉錦樹，3人合稱為戴聖軍等3人）於95年間與被上訴人簽訂「臺北車站特定專用交九用地開發案─住辦資產定期使用權轉讓及土地地上權租賃契約書」（下稱系爭契約），上訴人李根塗（下稱李根塗，與戴聖軍等3人合稱為上訴人）則於98年間與被上訴人成立系爭契約，分別向被上訴人購買如原判決附表（下稱附表）所示「京站」大樓（下稱京站大樓）之房屋使用權，並按使用權比例租用土地，惟均未購買停車位使用權，且於訂約時未合意所分攤之公共設施面積包括車道面積。詎被上訴人故意隱瞞系爭契約已將京站大樓公共設施應屬停車位使用權人專用之地下一樓至六樓車道（面積1萬9934.05平方公尺，下稱系爭車道）計入公共設施面積，由全體使用權人分攤，致由伊等支付價金分攤車道面積，其給付顯有瑕疵，伊等因此受有房屋使用權面積短少之損害等情。爰依系爭契約、民法買賣關於瑕疵擔保責任規定、不完全給付、不當得利法則、公司法第23條、侵權行為法則、消費者保護法第51條、公平交易法第31條及第32條第1 項規定，請求擇一為伊等有利之判決，求為命被上訴人依序給付戴聖軍新台幣（下同）125萬3120元、李根塗354萬2602元、劉錦樹129 萬7408元、曾秀鳳81萬9544元，及加計戴聖軍、曾秀鳳自起訴狀繕本送達翌日，李根塗、劉錦樹自
101 年8月3日起算法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，經其等不服，提起上訴。另原審共同原告周遠羽、許涵妮、劉桂英、項必莉、項必艾就原審為其等敗訴部分聲明不服，提起上訴，經本院前審駁回其等上訴，其等並未聲明不服，已告確定，本院就前開已確定部分，即不再予以贅述）。並於本院上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應分別給付戴聖軍125 萬3120元、李根塗354萬2602元、劉錦樹129萬7408元、曾秀鳳81萬9544元，及加計戴聖軍、曾秀鳳自起訴狀繕本送達翌日起算，李根塗、劉錦樹自101 年8月3日起算，均至清償日止之法定遲延利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：系爭契約已約定公共設施範圍即包含系爭車道，且京站大樓全體使用權人，均有使用系爭車道之必要，伊給付並無瑕疵或不完全可言；伊依系爭契約受領上訴人給付之買賣價金，自非無法律上原因而受利益，亦無致上訴人受有損害等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：如主文所示。
四、查，㈠系爭車道面積為1萬9934.05平方公尺，其中兼作防空避難空間之車道部分面積計8090.01 平方公尺，另純粹車道部分面積計1萬1844.04平方公尺；㈡萬達通公司前將其投資興建之「臺北車站特定專用區交九用地開發案」住宅及辦公室部分房屋及其土地地上權以信託為由，移轉登記予被上訴人管理及處分，由被上訴人將京站大樓之特定住辦資產使用權（至143年1月25日止）出售，並將同期間之土地地上權出租予上訴人，簽訂系爭契約；㈢京站大樓之共用部分登記為臺北市○○區市○段○○段0000○號（下稱3528建號）。京站大樓停車位登記於3528建號內，共計873 個停車位，其中大型車位計421 個，權利範圍為10萬分之38，每車位換算面積為15.51平方公尺，車位寬度2.50公尺，長度6公尺，車道面積為0.51平方公尺，換算車道寬度為20.4公分；小型車位計433個，權利範圍為10萬分之33，每車位換算面積13.47平方公尺，車位寬度2.25公尺，長度5.75公尺，車道面積為
0.53平方公尺，換算車道寬度為23.6公分；另873 個停車位其中位於地下4樓、5樓部分共計556 個停車位，由萬達通公司自留，登記於臺北市○○區市○段○○段0000○號下，對外出租使用，其餘317個停車位則在地下6樓，由被上訴人出售；㈣3528號建號內，扣除地上第1層至第8層之樓梯間及陽台，加上地下第1層至第6層之機房、電梯間等公共設施面積合計8128.78平方公尺後，其餘面積為3萬2690.48 平方公尺。就應屬車位部分，被上訴人登記由購車位者之停車位（含停車格及20公分左右車道持分面積）之面積合計1萬2756.43平方公尺，其餘面積即系爭車道（面積共1萬9934.05平方公尺），依比例登記予包含上訴人所有之特定住辦資產使用權說明書上；㈤系爭契約附件五記載防空避難空間為公共設施，使用執照則記載防空避難室兼停車空間；㈥系爭契約性質係買賣，非租賃等情，有卷附系爭契約節錄、轉讓協議書、使用權權利證明、使用權轉讓及土地租賃契約書、建物登記謄本、使用執照存根、協議書、相片、平面圖、竣工圖可憑（見原審卷㈠第24至110頁、第114至124頁、第197至218 頁、第246至260頁、第281至304頁反面、原審卷㈡第72至97頁），且為兩造所不爭執（見本院卷㈢第137頁反面至138頁），堪信為真。
五、本件應審酌者為㈠被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，是否造成上訴人購買房屋使用權面積短少之損害？㈡若是，則上訴人請求被上訴人依序給付戴聖軍125萬3120元、李根塗354萬2602元、劉錦樹129萬7408元、曾秀鳳81萬9544元，是否有據？茲分別論述如下：
㈠、被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，是否造成上訴人購買房屋使用權面積短少之損害？⒈按專有部分係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨
立性，且為區分所有之標的者；共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第5款分別定有明文。
⒉經查：
⑴、上訴人雖以伊等均未購買停車位使用權，且於簽
訂系爭契約時未與被上訴人合意應分攤之公共設施面積包括系爭車道面積為由，主張被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，致伊等受有購買房屋使用權面積短少之損害云云。惟查：
①、觀之系爭契約附件五第3 條，乃規定京站大
樓特定住辦資產之公共設施項目及範圍，其中內載：「範圍：指住辦資產與本開發案商場、轉運站、俱樂部、旅館共用部分。除前十項範圍以外之公共設施（地下六層至屋頂突出物），包含消防、電氣、給排水、電信、弱電、消防機電、排煙室、垃圾冷藏區、資源回收區、廚餘冷藏區、台電受電室、防災中心、電信機房、及防空避難空間等面積。以上公共設施分配項目及範圍持分方式，應以核准之使用執照平面圖上載有用途之面積為準」等字樣（見原審卷㈠第74頁），並參以京站大樓之使用執照平面圖，明載非防空避難空間之地下一樓至地下六樓環形車道，為小客車車道，並標示防空避難兼停車空間、小客車車道均屬於「共用部分」（見原審卷㈡第83至87頁、最高法院卷第66頁至71頁），可見系爭契約業已約明京站大樓之公共設施項目及範圍，係指全體住戶除專有部分以外供公共使用部分，其範圍除包含消防、電氣、給排水、電信、弱電、消防機電、排煙室、垃圾冷藏區、資源回收區、廚餘冷藏區、台電受電室、防災中心、電信機房、及防空避難空間「等」共用空間外，尚包含使用執照平面圖上載有供公共使用之面積（即含系爭車道）部分。是以，兩造簽訂系爭契約時既已合意京站大樓地下室內兼作防空避難室使用之停車空間、系爭車道皆為供公共使用空間，均應屬公共設施範圍，則被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，核與系爭契約內容相符，堪認被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，並未致上訴人受有購買房屋使用權面積短少之損害。
②、況觀諸京站大樓地下一樓至地下六樓除規劃
為停車空間以外，尚有防空避難室、各式機房及圾垃處理室暨資源回收場所等設置（見原審卷㈡第72頁、第83至87頁)，可見未購買京站大樓停車位之區分使用權人，雖不得將車輛停入各專有部分之停車位，但非通行系爭車道，則無法進入京站大樓地下室收取垃圾及回收資源、修繕發電機房、電信機房及通風、消防等機房，或於緊急避難時使用防空避難室；另依建築技術規則建築設計施工編第39條第1 款規定：「建築物內規定應設置之樓梯可以坡道代替之，除其淨寬應依本編第33條之規定外，並應依左列規定：坡道之坡度，不得超過1比8」、第61條第1項、第2 項規定：「車道之坡度應依下列規定：……車道坡度不得超過1比6，其表面應用粗面或其他不滑之材料」以觀，可知建築物坡道之設計如係兼供行人通行，則坡道之坡度不得超過1比8，與專供車輛通行之車道坡度（指不得超過1比6）有間。而京站大樓地下室環形車道之坡度設計為1比8，有卷附竣工圖可憑（見原審卷㈡第88至90頁），足見系爭車道係兼供行人通行之用，則該車道一部份縱非兼作防空避難室使用，亦係供京站大廈住戶進入地下室收取垃圾及回收資源、修繕發電機房、電信機房、通風及消防等機房，或於緊急避難時進入防空避難室之通道所使用，益徵系爭車道顯係供京站大樓全體區分使用權人共同使用之公共設施，而非僅供特定區分使用權人（即停車位專用權人）約定專用之部分甚明。故被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，核與系爭車道乃供京站大樓全體區分使用權人公共使用之設置目的相符，難謂上訴人因此受有購買房屋使用權面積短少之損害可言。
③、上訴人雖以系爭契約附件五第3 條所載公
共設施範圍，既未明示京站大樓之公共設施即包含系爭車道，可見兩造並未就京站大樓之公共設施乃包含系爭車道乙節達成合意為由，主張被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，致其等受有購買房屋使用權面積短少之損害云云。惟查：
、按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。
、觀諸系爭契約附件五第三條所規範之公共設施項目及範圍，其中明載：「範圍：指住辦資產與本開發案商場、轉運站、俱樂部、旅館共用部分。除前十項範圍以外之公共設施（地下六層至屋頂突出物），包含消防、電氣、給排水、電信、弱電、消防機電、排煙室、垃圾冷藏區、資源回收區、廚餘冷藏區、台電受電室、防災中心、電信機房、及防空避難空間等面積。以上公共設施分配項目及範圍持分方式，應以核准之使用執照平面圖上載有用途之面積為準」（見原審卷㈠第74頁）等意旨，可知系爭契約業已明示京站大樓之公共設施範圍，即指該大樓住辦資產與開發案商場、轉運站、俱樂部、旅館之「共用部分」，並例示如消防、電氣、給排水、電信、弱電、消防機電、排煙室、垃圾冷藏區、資源回收區、廚餘冷藏區、台電受電室、防災中心、電信機房、及防空避難空間等性質上供公共使用之設施，且應包含使用執照平面圖上記載屬公共用途之面積，足見兩造簽訂系爭契約之真意，乃同意京站大樓之公共設施範圍應包含性質上為供公共使用之設施範圍，並以核准之使用執照平面圖上記載供公共使用之面積為分配基準，例如消防、電氣、給排水、電信、弱電、消防機電、排煙室、垃圾冷藏區、資源回收區、廚餘冷藏區、台電受電室、防災中心、電信機房、及防空避難空間等均屬公共設施之一部，但非僅以前開例示之公共設施為限。則上訴人徒以系爭契約附件五第3 條例示之公共設施範圍，並未揭示系爭車道為由，主張兩造並未就京站大樓之公共設施應包含系爭車道乙節達成合意云云，顯與系爭契約真意有悖，要無可取。
、況京站大樓核准之使用執照平面圖明載非防空避難空間之B1至B6環形車道，為小客車車道，並標示防空避難兼停車空間、小客車車道均屬於「共用部分」（見原審卷㈡第83至87頁、最高法院卷第66頁至71頁），另京站大樓地下一樓至地下六樓除規劃為停車空間以外，尚有防空避難室、各式機房及圾垃處理室暨資源回收場所等，未購買停車位之區分使用權人，固不得將車輛停入各專有部分之停車位，但仍有通行系爭車道，以進入地下室收取垃圾、回收資源、修繕發電機房、電信機房、通風及消防等機房，或於緊急時使用進入防空避難室之必要等情，均詳如前述，堪認系爭車道確屬京站大樓全體區分使用權人共同使用之範圍，益證被上訴人將系爭車道登記為京站大樓公共設施之一部，核與兩造簽訂系爭契約之真意相符，自無致上訴人受有購買房屋使用權面積短少之損害可言。
、上訴人雖又以伊等既未購買京站大樓地下室停車位，即無經常使用系爭車道之必要，雖偶有使用系爭車道以緊急避難之必要，然屬法所賦予之使用權利為由，主張系爭車道應非供公共使用之設施範圍云云。然查：
Ⅰ、按區分所有建物之設施或設備是否屬供公共使用之判別基準，應以該設施或設備之設置目的是否供全體住戶使用為斷，而與個別住戶使用該設施或設備之頻率及次數無關，此觀公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第5款規定自明。
Ⅱ、如前所述，系爭車道之設置目的，除一部兼作防空避難室使用外，其餘部分則可提供全體住戶進入地下室收取垃圾、回收資源、修繕發電機房、電信機房、通風及消防等機房，或於緊急時使用作為進入防空避難室之通道使用，可見系爭車道之設置目的，顯係供京站大樓全體住戶共同使用之公共設施無疑。則縱令上訴人平日未頻繁使用系爭車道乙情為真，仍無礙系爭車道之設置目的乃供上訴人及其他住戶全體共同使用之事實。自不能僅憑上訴人未購買停車位，無經常使用系爭車道之必要等情，即可謂系爭車道非供全體住戶使用之公共設施。
Ⅲ、是以，上訴人以伊等既未購買京站大樓地下室停車位，即無經常使用系爭車道之必要，雖偶有使用系爭車道以緊急避難之必要，然屬法所賦予之使用權利為由，主張系爭車道應非供公共使用之設施云云，仍無可取。
、上訴人雖再以伊等簽立系爭契約時，京站大廈之使用執照尚未核發，伊等無從知悉該使用執照平面圖所載車道是否應計入公共設施為由，主張伊等並未同意將系爭車道登記為京站大樓公共設施之一部云云。但查：
Ⅰ、如前所述，系爭契約業已約明京站大樓之公共設施範圍，係指全體住戶除專有部分以外之供公共使用部分，其範圍除包含消防、電氣、給排水、電信、弱電、消防機電、排煙室、垃圾冷藏區、資源回收區、廚餘冷藏區、台電受電室、防災中心、電信機房、及防空避難空間等共用空間外，另包含使用執照平面圖上載有供公共使用之面積部分；且參以社區大樓之地下室通常設置該大樓之公共設施或設備，衡情全體住戶為進入地下室內公共設施（例如垃圾處理區、防空避難室等），均有使用通往地下室通道之必要，鮮見將地下室通道約定為專用部分之情事，此乃眾所週知之事。由此可見，上訴人於簽訂系爭契約時，已可得而知設置於京站大樓地下室之系爭車道用途為供公共使用，並同意京站大樓供公共使用之面積應屬公共設施之一部，故同意以嗣後核准之使用執照平面圖載有公共使用用途之面積作為分配公共設施之計算基準，而與被上訴人就此節達成意思表示合致，堪認上訴人於簽訂系爭契約時，即已同意將系爭車道列入公共設施面積計算甚明。
則京站大樓之使用執照縱於系爭契約簽立後始為核發（即於98年7 月24日核發），然無礙上訴人已同意以該核准之使用執照平面圖上載有供公共使用之面積計算及分配公共設施，自不能僅憑京站大樓之使用執照核發在後，即謂上訴人於簽訂系爭契約時並未同意將系爭車道登記為京站大樓公共設施之一部。
Ⅱ、是以，上訴人以伊等簽立系爭契約時，京站大廈之使用執照尚未核發，伊等無從知悉該使用執照平面圖所載車道是否應計入公共設施為由，主張伊等並未同意將系爭車道登記為京站大樓公共設施之一部云云，亦無可取。
、基此，京站大樓之公共設施登記範圍係以核准之使用執照平面圖上載有供公共使用之面積為準，例如消防、電氣、給排水、電信、弱電、消防機電、排煙室、垃圾冷藏區、資源回收區、廚餘冷藏區、台電受電室、防災中心、電信機房、及防空避難空間等設施均屬該大樓之公共設施，但非僅以前開例示之設施為限。則上訴人以系爭契約附件五第3 條所載公共設施範圍，既未明示京站大樓之公共設施包含系爭車道，可見兩造並未就京站大樓之公共設施乃含系爭車道乙節達成合意為由，主張被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，致其等受有購買房屋使用權面積短少之損害云云，要無可採。
④、上訴人雖又以依系爭契約簽訂時內政部頒佈
之「預售屋定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱修正前預售屋定型化事項），未購買停車位之買受人即不需分攤車道面積為由，主張被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，致其等受有購買房屋使用權面積短少之損害云云。但查：
、觀之修正前預售屋定型化事項第2點第3款規定，記載：「買方購買之停車位屬□法定停車位□自行增設停車位□獎勵增設停車位為□地上□地面□地下第__層□平面式□機械式總停車位__個，該停車位，編號第__號車位__個，其車位規格為長__公尺，寬__公尺，高__公尺，另含車道及其他必要空間，面積共計__平方公尺（__坪）」等內容（見本院前審卷㈠第94頁），可知該條規定係就購買停車位者之預售屋買賣定型化契約應計載事項所為之規範，僅能說明有購買停車位者之預售屋買賣定型化契約，應計載買受人所購買之停車位種類、空間、位置、有無獨立權狀、規格，另含車道及其他必要空間合計面積若干等契約必要之點，但核無規定全部車道面積即應由購買停車位者全數分攤之意旨。則上訴人逕舉上開規定為由，主張其等既未購買京站大廈地下室停車位，自無庸分攤系爭車道面積云云，顯屬無據。
、另參以修正前預售屋定型化事項第4 點第1 款，規定：「共同使用部分除法定停車位另計外，係指□門廳、□走道、□樓梯間、□電梯間、□電梯機房、□電氣室、□機械室、□管理室、□受電室、□幫浦室、□配電室、□水箱、□蓄水池、□儲藏室、□防空避難室（未兼作停車使用）、□屋頂突出物、□健身房、□交誼室□__ __ __ __ 及依法令應列入共同使用部分之項目（__）。
本「__」共同使用部分總面積計__平方公尺（__坪）」等字義（見本院前審卷㈠第94頁反面），可知該條規定意旨，係就區分所有建物之共同使用部分，除法定停車位另計外，另例示如門廳、走道、樓梯間、機房、未兼作停車使用之防空避難室等區域均應屬共用部分，並明示應包含「依法令應列入共同使用部分」之項目，顯無排除供公共使用之通道應屬區分所有建物共有人共用部分之意甚明。而系爭車道為京站大廈全體區分使用權人共同使用部分，上訴人有通行系爭車道以進入地下室各公共設施之必要等情，已詳如前述，則被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，核與上開規定無違。自無從單憑前開規定，即可推論未購買停車位者應不需分攤車道面積為公共設施。
、基此，上訴人以依修正前預售屋定型化事項規定，未購買停車位之買受人應不需分攤車道面積為由，主張被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，致其等因此受有購買房屋使用權面積短少之損害云云，顯無可取。
⑤、上訴人雖再以被上訴人故意以出售京站大樓
住辦資產使用權方式，規避預售屋定型化事項之適用，而伊等就系爭車道既無使用權，則被上訴人將本應由購買停車位者分攤之系爭車道面積，分配由全體住戶分攤，乃脫法行為，且屬權利濫用，並與誠信原則有違，亦違反交易慣例為由，主張被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，致其等受有購買房屋使用權面積短少之損害云云。惟查：
、按所謂脫法行為係指當事人為迴避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果之行為而言（最高法院94年度台上字第362 號判決意旨參照）。另，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條固有明文。惟該條規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號民事判例意旨參照）。
、觀之系爭契約前言明載系爭契約標的即為京站大樓住辦資產之使用權（見原審卷㈠第24頁），而被上訴人出售其有權管理處分之京站大樓住辦資產使用權予上訴人，既非法所禁止之行為，自難僅憑系爭契約標的乃房屋使用權買賣乙節，即可謂被上訴人係故意規避預售屋定型化事項之適用，而構成脫法行為。另被上訴人既係依兩造合意之系爭契約內容，將設置目的為供公共使用之系爭車道登記為公共設施之一部，即屬權利之正當行使，難謂有權利濫用或違反誠信之可言，亦無違反交易慣例之情事存在。
、是以，上訴人以被上訴人故意以出售京站大樓住辦資產使用權方式，規避預售屋定型化事項之適用，而伊等就系爭車道既無使用權，則被上訴人將本應由購買停車位者分攤之系爭車道面積，分配由全體住戶分攤，乃脫法行為，且屬權利濫用，並與誠信原則有違，亦違反交易慣例為由，主張被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，致其等受有購買房屋使用權面積短少之損害云云，均無可取。
⑵、依上說明，被上訴人將系爭車道登記為公共設施
之一部，核與系爭契約約定相符，並未致上訴人受有購買房屋使用權面積短少之損害。故上訴人以被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部為由，主張其等因此受有購買房屋使用權面積短少之損害云云，並無可取。
㈡、上訴人請求被上訴人依序給付戴聖軍125 萬3120元、李根塗354 萬2602元、劉錦樹129 萬7408元、曾秀鳳81萬9544元，是否有據？⒈上訴人依民法買賣關於瑕疵擔保責任規定，請求被上
訴人給付賠償，是否有據？
⑴、按物之出賣人應擔保出賣之標的無權利瑕疵及物
之瑕疵，民法第349條、第354條第1 項固有明文。惟所謂權利瑕疵，係指權利有缺或不存在者而言，另物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號、82年度台上字第1158號判決意旨參照）。準此可知，倘出賣人所給付之買賣標的物，其權利無缺且存在，亦無不具備通常價值、效用或品質者，即無權利或物之瑕疵可言，買受人自不得請求賠償損害。
⑵、承前所述，京站大樓之地下室空間，除停車位及
部分車道約定為承購停車位者專用外，其餘公共設施（包括系爭車道在內）均屬全體區分使用權人共有，並未約定為任何區分使用權人專用，上訴人既為區分使用權人之一，自得使用系爭車道（民法第818 條規定參照）；又系爭車道之權利既無缺陷或不存在，且上訴人均得使用系爭車道（即上訴人得通行系爭車道，進入京站大樓地下室放置垃圾、回收資源、修繕發電機房、電信機房、通風及消防等機房，或於緊急避難時進入防空避難室），顯見被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，並無致上訴人所購買之房屋使用權權利具有瑕疵，或有不具備通常價值、效用或品質之情形，要難謂有權利或物之瑕疵情事存在。
⑶、基上，上訴人依民法買賣關於瑕疵擔保責任規定
，請求被上訴人給付賠償，即屬無據，委無可採。
⒉上訴人依不完全給付之規定，請求被上訴人給付賠償
，是否有據？
⑴、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者
，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227 條亦有明文。惟所謂不完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言。
⑵、如前所陳，兩造簽訂系爭契約時已合意上訴人所
分攤之公共設施面積應包括系爭車道面積，則被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，核與系爭契約內容相符，並未造成上訴人購買房屋使用權面積短少之情形，堪認被上訴人已依債之本旨提出給付，自無須負不完全給付之損害賠償責任。
⑶、是以，上訴人依不完全給付之規定，請求被上訴人給付賠償，亦屬無據，委無可採。
⒊上訴人依不當得利法則，請求被上訴人給付賠償，是
否有據？
⑴、兩造簽訂系爭契約時已合意上訴人所分攤之公共
設施面積應包括系爭車道面積，則被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，核與系爭契約內容相符，並無致上訴人購買房屋使用權面積短少之情形，業如前陳；準此，被上訴人受領上訴人給付系爭車道使用權面積部分之買賣價金，即係基於系爭契約，核屬有法律上原因，則上訴人依不當得利法則，請求被上訴人返還系爭車道面積部分之買賣價金，要屬無據。
⑵、上訴人雖以被上訴人將系爭車道登記為公共設施
之一部，對伊等顯失公平，則系爭契約該部分約定因違反消費者保護法第12條、民法第247條之1規定而屬無效為由，主張被上訴人受領該部分之買賣價金，即屬無法律上原因云云。然查：
、系爭車道之設置目的，除一部兼作防空避難室使用外，其餘部分則提供全體住戶進入地下室收取垃圾、回收資源、修繕發電機房、電信機房、通風及消防等機房，或於緊急時作為進入防空避難室之通道使用，均詳如前述，可見系爭車道之設置目的，顯係供京站大樓全體住戶共同使用之公共設施，堪認被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，符合系爭車道之設置目的，對上訴人並無顯失公平可言。則上訴人空言以被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，對伊等顯失公平為由，主張系爭契約該部分約定因違反消費者保護法第12條、民法第247條之1規定應屬無效云云，顯無可採。
、是以，上訴人以被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，對伊等顯失公平，則系爭契約該部分約定因違反消費者保護法第12條、民法第247條之1規定而屬無效為由，主張被上訴人受領該部分之買賣價金，即屬無法律上原因云云，仍無可取。
⑶、基上，上訴人以被上訴人將系爭車道登記為公共
設施之一部，致其購買房屋使用權面積短少為由，依不當得利法則，請求被上訴人給付賠償云云，自無可採。
⒋上訴人依公司法第23條、侵權行為法則，請求被上訴
人給付賠償，是否有據？
⑴、按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因
之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故當事人所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481 號判例意旨參照）。
⑵、兩造簽訂系爭契約時已合意上訴人所分攤之公共
設施面積應包括系爭車道面積，則被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，核與系爭契約約定相符，並無致上訴人受有購買房屋使用權面積短少之損害，已如前陳，難認被上訴人有何故意以背於善良風俗方法加損害於上訴人之情事可言。則上訴人依公司法第23條、侵權行為法則，請求被上訴人賠償其等損害云云，即屬無據，尚無可取。
⒌上訴人依公平交易法第31條及32條第1 項規定，請求
被上訴人給付賠償，是否有據？
⑴、上訴人雖以被上訴人故意隱瞞系爭契約將系爭車
道計入公共設施面積，由全體使用權人分攤，致由伊等支付價金分攤車道面積為由，主張被上訴人有足以影響交易秩序之欺罔行為，應依公平交易第31條、第32條規定負賠償責任云云。但查：
、按事業不得為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為，公平交易法第24條定有明文。
所謂「欺罔」，係對於交易相對人，以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為；另所稱「重要交易資訊」，則係指足以影響交易決定之重要交易資訊；所稱引人錯誤，則以客觀上是否會引起一般大眾所誤認或交易相對人受騙之合理可能性為判斷標準，同時衡量交易相對人判斷能力之標準，以合理判斷為基準。
、兩造簽訂系爭契約時已合意上訴人所分攤之公共設施面積應包括系爭車道面積，被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，並無致上訴人購買房屋使用權面積不足等情，已如前述；且上訴人於簽訂系爭契約前，已將契約書攜回審閱5 日以上（見原審卷㈠第24頁之系爭契約前言所載），可見上訴人對於京站大樓供公共使用部分（含系爭車道）應屬公共設施範圍乙事知之甚詳，難認被上訴人有何積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊，致上訴人陷於錯誤而與其從事交易之行為。
是上訴人依公平交易法第31條及32條第1 項規定，請求被上訴人給付賠償云云，要屬無據，仍無可採。
、上訴人雖舉公平交易委員會（下稱公平會）公處字第100003號處分書有關瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏山林公司）違反公平交易法第24條之案件，主張被上訴人將系爭車道面積計入公共設施由全體使用權人分擔，已違反公平交易法第24條規定，應依同法第31條及32條第1 項規定負賠償責任云云。然觀之瓏山林公司前開違反公平交易法案件之事實，係因瓏山林公司先於契約內明載車道約定由停車空間所有權人分攤，嗣後卻將車道之共有部分歸由全體住戶分攤，並向住戶請求增加面積之價金（見原審卷㈠第239 至
244 頁），核與兩造於簽訂系爭契約時已合意系爭車道面積乃公共設施，應由全體區分使用權人分攤之基礎事實截然有別，自無從比附援引。
⑵、基此，上訴人以被上訴人故意隱瞞系爭契約將系
爭車道計入公共設施面積，由全體使用權人分攤，致由伊等支付價金分攤車道面積為由，主張被上訴人有足以影響交易秩序之欺罔行為，應依公平交易第31條、第32條第1 項規定負賠償責任云云，亦無可採。
⒍上訴人依消費者保護法第51條規定，請求被上訴人給
付賠償，是否有據？
⑴、依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之
損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第51條定有明文。
⑵、被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，並
無違反預售屋定型化事項所定應記載事項及不得記載事項，且系爭契約業已明定共同使用部分（含系爭車道）應列入公共設施面積等情，詳如前述；足見被上訴人並無何故意或過失致上訴人受有損害可言，故上訴人依消費者保護法第51條規定，請求被上訴人賠償懲罰性賠償金，顯無可取。
⒎上訴人依系爭契約第9.2 條規定，請求被上訴人給付
賠償，是否有據？
⑴、依系爭契約第9.2條約定：「第4條所示特定住辦
資產之房屋面積與地政機關登記完竣之面積如有誤差，除第9.1條約定外，其面積誤差在1％以內（含1 ％）者，甲、乙雙方就本契約總價款互不補退。如特定住辦資產之房屋面積不足部份超過
1 ％以上者，則就面積不足部分，乙方應依比例全額退款；若特定住辦資產之房屋面積增加部分超過1 ％以上者，甲方僅就超過1％至3％之部分，依比例補貼契約價款（即至多不超過2 ％）。
雙方同意因特定住辦資產之房屋面積誤差致契約價款需辦理補退者，應按本契約第5.1 條之定期使用權轉讓價款（不含車位價款）除以依第4 條所示特定住辦資產之房屋面積，所計算之平均權利單價，無息相互補退差價，於驗收程序完成時一次結清」以觀（見原審卷㈠第62頁反面），可知該條約定，乃針對上訴人所購買之房屋使用面積與實際使用面積間有誤差時，兩造應如何找補之計算方式，倘上訴人所購買之房屋使用面積與實際使用面積間無誤差存在，自無上開約定適用之餘地。
⑵、兩造簽訂系爭契約時已合意上訴人所分攤之公共
設施面積應包括系爭車道面積，且上訴人均可使用系爭車道面積，則被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，並無致上訴人購買房屋使用權面積短少，並與系爭契約內容相符等情，業如前陳，可見上訴人所購買之房屋使用面積與實際使用面積即屬相符，難認二者間有何誤差可言。則上訴人依系爭契約第9.2 條規定，請求被上訴人給付其等應找補之金額云云，仍屬無據，委無可取。
六、從而，上訴人依系爭契約、民法買賣關於瑕疵擔保責任規定、不完全給付、不當得利法則、公司法第23條、侵權行為法則、消費者保護法第51條、公平交易法第31條及第32條第1項規定，請求被上訴人依序給付戴聖軍125 萬3120元、李根塗354萬2602元、劉錦樹129萬7408元、曾秀鳳81萬9544元，及加計戴聖軍、曾秀鳳自起訴狀繕本送達翌日起算，李根塗、劉錦樹自101 年8月3日起，均至清償日止之法定遲延利息，均為無理由，皆不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨仍執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、上訴人雖聲請本院函詢臺北市政府、臺北市政府捷運工程局、監察院有關系爭契約是否約定系爭車道為公共設施範圍、系爭契約有無違反居住公平應予糾正等問題（見本院卷㈢第218至219頁），然兩造簽訂系爭契約時已合意上訴人所分攤之公共設施面積應包括系爭車道面積，另系爭車道登記為公共設施一部，核與系爭車道設置目的相符，並無致上訴人受有使用面積短少之損害，且無對上訴人顯失公平等節，業經本院認定如前，故本院核無函詢前開行政機關之必要；另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 106 年 4 月 12 日
民事第十六庭
審判長法 官 楊絮雲
法 官 許碧惠法 官 邱育佩正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 106 年 4 月 12 日
書記官 蘇意絜附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。