臺灣高等法院民事判決 104年度重上更㈠字第1號上 訴 人 洪清在訴訟代理人 林耀立律師被 上訴人 蔡賴秀鑾
蔡麗香共 同訴訟代理人 何佩娟律師被 上訴人 楊濠隆
楊惟超楊琇椀共 同訴訟代理人 張玲綺律師
黃捷琳律師被 上訴人 蘇美珍訴訟代理人 黃志文律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國102年1月29日臺灣士林地方法院101年度重訴字第140號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，經最高法院發回更審，本院於104年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文追加備位聲明之訴部分駁回。
追加備位聲明之訴及發回前第三審（除確定部分外）訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊為門牌臺北市○○區○○○路○段○巷○○○弄○○○○○○○○○○○○號房屋（下稱系爭房屋）之事實上處分權人，該房屋坐落被上訴人蔡賴秀鸞、蔡麗香（下稱蔡賴秀鸞等二人）共有（應有部分各五分之四、五分之一）之臺北市○○區○○段○○段00000地號土地（面積1683.75平方公尺，下稱系爭土地）上，伊為基地承租人，與蔡賴秀鸞等二人有民法第42 5條之1規定之租賃關係存在。詎蔡賴秀鸞等二人於民國98年12月23日與被上訴人楊濠隆、楊惟超、楊琇椀（下稱楊濠隆等三人）訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），將系爭土地以新臺幣（下同）2,643萬4,875元價格售與楊濠隆等三人應有部分各三分之一（已於99年1月6日辦畢所有權移轉登記），並未通知伊，伊主張以相同條件行使優先購買權。嗣楊濠隆等三人將系爭土地售與被上訴人蘇美珍，蘇美珍於伊辦理系爭土地註記後之101年5月3日始辦妥所有權移轉登記等情。爰依土地法第104條第2項、民法第426條之2規定，求為命㈠蔡賴秀鸞等二人應於伊給付2,114萬7,900元、528萬6,975元（合計2,643萬4,875元）之同時，將系爭土地所有權應有部分各五分之四、五分之一移轉登記與伊。㈡蘇美珍應塗銷系爭土地所有權之移轉登記。㈢楊濠隆等三人應塗銷系爭土地所有權之移轉登記之判決。嗣於更審前本院主張：倘蔡賴秀鸞等二人出賣土地之價格為4,838萬6,000元，伊以相同條件行使優先購買權等情。爰將第一審聲明列為先位聲明，並追加先位聲明，求為判決確認伊就系爭買賣契約，有以相同條件承購之優先購買權存在（下稱就系爭土地有優先購買權存在），及追加備位聲明，請求㈠確認伊就系爭土地有優先購買權存在。㈡蔡賴秀鸞等二人應於伊各給付3,870萬8,800元、967萬7,200元（合計4,838萬6,000元）之同時，將系爭土地所有權移轉登記與伊。㈢蘇美珍應塗銷系爭土地所有權之移轉登記。㈣楊濠隆等三人應塗銷系爭土地所有權之移轉登記之判決（本件先位聲明部分業經最高法院103年度台上字第2477號判決駁回確定，本審之審理範圍為未確定之備位聲明部分）。
二、被上訴人則以：蔡賴秀鸞等二人前在原法院對上訴人提起98年度重訴字第178號請求給付租金事件（下稱第178號事件），蔡麗香之配偶何正華於勘驗現場時，曾代表蔡賴秀鸞等二人向上訴人表示願以市價將系爭土地售與上訴人，為其拒絕。且在該訴訟進行中，上訴人已知悉蔡賴秀鸞等二人業將系爭土地出售與楊濠隆等三人，其未於期限內表示欲行使權利，應已拋棄優先購買權。嗣上訴人於99年5月初，與蔡賴秀鸞等二人簽立和解書（下稱系爭和解書）時，同意由楊濠隆等三人之代理人林宴夙在和解書上簽名見證，足見已默示拋棄優先購買權。上訴人長期不行使優先購買權，於地價高漲後，始起訴行使，違反誠信原則。況上訴人因積欠租金已逾2年，經楊濠隆等三人於101年3月15日以存證信函終止租賃關係，上訴人亦無權主張優先購買權。蔡賴秀鸞等二人出售系爭土地之價格為4,838萬6,000元，上訴人以2,643萬4,875元行使優先購買權，於法無據。又如認上訴人對於系爭土地有優先購買權，其範圍僅限於系爭房屋坐落之607.22平方公尺，而非系爭土地全部等語，資為抗辯。
三、原審駁回上訴人之訴，上訴人提起第二審上訴，並為訴之追加。更審前本院駁回上訴人之上訴及追加之訴，上訴人提起第三審上訴，經最高法院廢棄發回本院關於駁回上訴人追加之訴中備位聲明及該訴訟費用部分，並駁回上訴人其他上訴。上訴人追加備位聲明（本審之審理範圍為未確定之備位聲明部分）：
㈠確認上訴人就蔡賴秀鑾等二人與楊濠隆等三人間於98年12
月24日就系爭土地之不動產買賣契約，有以相同條件承購之優先承購權存在。
㈡被上訴人蘇美珍應將系爭土地所有權全部，於101年5月3日辦理之所有權移轉登記塗銷。
㈢楊濠隆等三人應將系爭土地所有權權利範圍各三分之一，於99年1月6日辦理之所有權移轉登記塗銷。
㈣蔡賴秀鑾等二人應於上訴人給付3,870萬8,800元、967萬
7,200元，即合計4,838萬6,000元之同時，將系爭土地應有部分五分之四、五分之一，即合計所有權全部，面積1683.75平方公尺移轉登記予上訴人。
被上訴人答辯聲明：追加之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠坐落臺北市○○區○○段0○段00000地號、面積1,683.75平
方公尺土地即系爭土地原為蔡賴秀鸞等二人所共有（蔡賴秀鸞、蔡麗香應有部分依序為五分之四、五分之一）。蔡賴秀鸞等二人於98年12月24日以總價4,836萬6,000元之價格，將系爭土地出售予楊濠隆等三人，並於99年1月6日辦理移轉登記（應有部分各為三分之一）。嗣楊濠隆等三人於101年4月6日將系爭土地出售予蘇美珍，於101年5月3日辦妥所有權移轉登記，有土地登記第二類謄本可憑（原審卷第30、128頁）。
㈡門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○巷○○○弄○○○○○○○○○○
○○號房屋即系爭房屋係坐落在系爭土地上，蔡賴秀鸞等二人前以上訴人之系爭房屋無權占用系爭土地為由，提起拆屋還地訴訟，經原法院97年度重訴字第239號判決認定系爭房屋之事實上處分權人即上訴人，就系爭房屋占用系爭土地部分（面積607.22平方公尺），於系爭房屋堪用之期限內，與蔡賴秀鸞等二人有民法第425條之1規定之租賃權存在，非無權占用，有原法院97年度重訴字第239號判決可稽（原審卷第44-48頁）。嗣蔡賴秀鸞等二人請求上訴人給付租金，經原法院98年度重訴字第178號判決，核定上訴人就其所有系爭房屋占用系爭土地之面積607.22平方公尺，自93年3月28日起至95年12月31日止、自96年1月1日起至98年12月31日止、自99年1月1日起，每月之租金額依序為2萬7,122元、2萬5,503元、2萬3,884元（原審卷第81頁）。上訴人與蔡賴秀鸞等二人於99年5月間簽立系爭和解書，約定上訴人願給付蔡賴秀鸞等二人合計145萬元、雙方對原法院98年度重訴字第178號判決不再上訴，除上訴人、蔡賴秀鸞等二人、律師外，林宴夙亦在系爭和解書上簽名，有系爭和解書可稽（原審卷第95、96頁）。
㈢原法院98年度重訴字第178號請求給付租金事件99年3月23日
言詞辯論時，上訴人之訴訟代理人提出99年1月8日申請列印之系爭土地異動索引，表示系爭土地之所有權人已變更，移轉登記日期為99年1月6日，並同意列為兩造不爭執之事項，有該日言詞辯論筆錄及臺北市松山地政事務所異動索引可稽（原審卷第92-94、115頁）。
㈣楊濠隆等三人於100年11月30日寄發524號存證信函予上訴人
，記載上訴人所有之系爭房屋占用蔡賴秀鸞等二人之系爭土地之範圍，依原法院97年度重訴字第239號判決認定上訴人與蔡賴秀鸞等二人就上開占用範圍成立租賃關係。蔡賴秀鸞等二人嗣向上訴人提起給付租金訴訟，經原法院98年度重訴字第178號確定判決核定自99年1月1日起每月租金為2萬3,884元，因楊濠隆等三人向蔡賴秀鸞等二人購買系爭土地，已於99年1月6日取得系爭土地所有權，上訴人上開租賃關係對於楊濠隆等三人繼續存在，而請求上訴人於文到10日內依原法院98年度重訴字第178號確定判決所核定每月租金2萬3,884元，給付楊濠隆等三人自99年1月6日起至100年11月30日止之租金54萬5,480元，並自100年12月1日起至租賃關係消滅日止，按月給付2萬3,884元予楊濠隆等三人，有524號存證信函可稽（原審卷第119、120頁）。上訴人於100年12月9日回函記載其就系爭土地有優先購買權而無庸付租金予楊濠隆等三人，有士林社新里郵局第253號存證信函可稽〔下稱253號存證信函（原審卷第121、122頁）〕。楊濠隆等三人復於101年3月8日以257號存證信函，催告上訴人給付自99年1月6日起至101年2月底止之租金64萬9,073元，並自101年3月1日起至租賃關係消滅日止，按月給付2萬3,884元，有257號存證信函可稽（原審卷第123、124頁）。楊濠隆等三人於101年3月15日再寄發286號存證信函予上訴人，以上訴人積欠租金已逾二年為由，聲明終止與上訴人間之租賃關係，有286號存證信函可稽（原審第126、127頁）。楊濠隆等三人於101年3月16日寄發296號存證信函，徵詢上訴人就系爭房屋占用部分之土地607.22平方公尺，於文到10日內表示是否願以2,755萬2,608元購買，有296號存證信函可稽（原審卷第129-131頁）。
㈤上訴人於提起本件訴訟後，聲請原審核發已起訴之證明，原
審於101年4月23日依民事訴訟法第254條第5項核發後，已由上訴人持向地政事務所將本件訴訟繫屬之情形予以登記（原審卷第57、128頁）。
㈥臺北市士林地政事務所函覆該所99年士林字第95號登記申請
案影本，依土地登記申請書備註欄記載「系爭土地確無出租，如有不實，願負法律責任」；98年12月24日之土地所有權買賣移轉契約書記載「買賣價款總金額為2,643萬4,875元整」；林宴夙為楊濠隆等三人之母，蔡賴秀鸞為蔡麗香之母，有申請書、移轉契約書、身分證等可稽（原審卷第189-196頁）。
㈦系爭房屋之面積為607.22平方公尺，系爭土地之面積為1683
.75平方公尺，系爭房屋占用之土地與系爭土地全部之比例為百分之36，以蔡賴秀鸞等二人於98年12月24日將系爭土地出售予楊濠隆等三人之總價4,836萬6,000元計算，百分之36之價金為1,741萬1,760元。
五、上訴人主張蔡賴秀鸞等二人於出售系爭土地時未曾通知上訴人，復未告知買賣之條件，致其無從以同一價格行使優先購買權，其就系爭買賣契約，有以相同條件（即買賣價金為2,643萬4,875元或4,838萬6,000元）承購之優先承購權存在。
蘇美珍非善意，應塗銷系爭土地所有權全部於101年5月3日辦理之所有權移轉登記。楊濠隆等三人亦應塗銷系爭土地所有權權利範圍各三分之一，於99年1月6日辦理之所有權移轉登記。且蔡賴秀鸞、蔡麗香應於上訴人給付各3,870萬8,800元、967萬7,200元，即合計4,838萬6,000元之同時，將系爭土地應有部分各五分之四、五分之一，即合計所有權全部，面積1683.75平方公尺移轉登記予上訴人云云，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠上訴人就蔡賴秀鸞等二人將系爭土地所有權以買賣關係移轉登記予楊濠隆等三人（應有部分各三分之一）時，對於系爭土地有無優先購買權？㈡上訴人請求蔡賴秀鸞等二人依系爭買賣契約相同條件（即買賣價金4,838萬6,000元）行使優先購買權，有無理由？⒈上訴人曾經以總價2,643萬4,875元行使優先購買權能否再以追加備位方式行使優先購買權？⒉上訴人於更審前本院追加備位聲明之效力為何？（104年9月23日準備程序筆錄、本院更字卷第190頁反面）㈢如上訴人對於系爭土地有優先購買權，其範圍是否僅為其中之607.22平方公尺？㈣上訴人請求蘇美珍塗銷系爭土地所有權全部，於101年5月3日辦理之所有權移轉登記，及楊濠隆等三人塗銷系爭土地所有權權利範圍各三分之一，於99年1月6日辦理之所有權移轉登記，有無理由？茲分述如下：
㈠上訴人起訴行使系爭土地之優先購買權，於原審收受蔡賴秀
鸞等二人提出之系爭買賣契約書及付款資料後，已知悉系爭土地係以總價4,836萬6,000元之價格，出賣予楊濠隆等三人，惟其迄原審言詞辯論終結之時，主張以較低之價格2,643萬4,875元行使優先購買權，其行使系爭土地之優先購買權，為不合法，蔡賴秀鸞等二人與楊濠隆等三人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，得對抗上訴人：
⒈上訴人為系爭土地之承租人，於蔡賴秀鸞等二人出賣系爭土
地時，依土地法第104條、民法第426條之2規定，有依同樣條件優先購買之權：
⑴按「（第1項）基地出賣時，地上權人、典權人或承租人
有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。（第2項）前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」，為土地法第104條所明定。又「（第1項）租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。（第2項）前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人」，亦經民法第426條之2揭明。再按土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項等規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭，當無排除承租人為事實上處分人時不予適用。況上開條文規定僅承租人有優先購買權，而承租人本不限於房屋所有權人，尚包括房屋之事實上處分權人，故基地出賣時，應認承租人（包括所有人或事實上處分權人）均有優先購買權。
⑵查蔡賴秀鸞等二人前以上訴人無權占用系爭土地為由，提
起拆屋還地訴訟，經原法院97年度重訴字第239號判決認上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，就系爭房屋占用系爭土地部分，於房屋之堪用期限內，與蔡賴秀鸞等二人有租賃權存在。嗣蔡賴秀鸞等二人請求上訴人給付租金，亦經第178號判決，核定租金數額，並命上訴人各應給付蔡賴秀鸞等二人租金在案，已如前述，則上訴人既為系爭土地之承租人，於該土地出賣時，依土地法第104條、民法第426條之2規定，有依同樣條件優先購買之權。
⒉上訴人提起本件訴訟前，並無拋棄或喪失優先購買權之情形
，其行使亦無違反誠信原則，其得提起本件訴訟行使系爭土地之優先購買權：
⑴按土地法第104條規定，租用基地建築房屋，基地出賣時
，承租人有依同樣條件優先購買之權；倘出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，民法第426條之2亦規定甚明。故土地承租人之優先購買權，不僅具有相對的物權之效力，且基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件（諸如買賣標的、範圍、價金、付款、瑕疵擔保等是），通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。次按土地法第104條第1項所定之優先購買權，除基地承租人不於第2項接到通知後10日內為表示，應視為放棄外，若基地承租人於知悉土地買賣之條件後，曾明示或默示表示拋棄該優先購買權者，自仍生權利拋棄之效力（最高法院86年度台上字第2707號判決要旨參照）。是如基地出賣人出賣基地，未將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件通知基地承租人，縱基地承租人已知悉過戶之事，因其不知上開條件而無從行使優先購買權，則優先購買權仍不能視為放棄，亦不能僅因其久未行使優先購買權，而指其嗣後行使優先購買權為權利濫用或有違誠信原則。
⑵經查：
①蔡賴秀鸞等二人雖抗辯於出售系爭土地前，曾以口頭徵詢
上訴人是否願意以市價購買系爭土地，上訴人已知悉而不願買受，並舉證人何正華之證詞為證，然依何正華所證述：「（你有無跟原告〈即上訴人〉說蔡麗香等二人賣給楊濠隆等三人是多少錢？每坪賣多少錢有沒有講？）均沒有」等語（原審卷第147頁），足認蔡賴秀鸞等二人於出售系爭土地前後，均未告以出售楊濠隆等三人之條件內容，而僅在出售系爭土地前，將欲以市價出售系爭土地之事實通知上訴人，難謂系爭土地之出賣人即蔡賴秀鸞等二人已盡通知之義務，或上訴人已知悉土地買賣之條件後，曾明示表示拋棄該優先購買權。
②依蔡賴秀鸞等二人及楊濠隆等三人所提之原法院98年重訴
字第178號之99年3月23日言詞辯論筆錄、系爭土地之異動索引及系爭和解書等影本（原審卷第92-96、115頁），固可認上訴人於99年1月8日已知悉系爭土地移轉登記為楊濠隆第三人及林宴夙曾在系爭和解書上簽名之事實；然蔡賴秀鸞等二人既未踐行通知義務，已如上述，縱上訴人知悉系爭土地過戶之事實，上訴人之優先購買權仍不能視為放棄。又系爭和解書上並無記載由林宴夙收受自99年1月6日起之租金等字句；況上訴人於接獲楊濠隆等三人於100年11月30日寄發524號存證信函催繳自99年1月6日起之租金後，即於100年12月9日寄發253號存證信函向楊濠隆等三人主張，其就系爭土地有優先購買權而不必付租金等情（原審卷第119-122頁），甚至於同日向原審提起本件訴訟，難認上訴人已默示拋棄優先購買權。
③楊濠隆等三人及蘇美珍固抗辯楊濠隆等三人於出售系爭土
地前，曾於101年3月16日寄發296號存證信函，徵詢上訴人於文到10日內表示是否購買，上訴人於期間內未主張購買，顯見無購買意願云云，然該存證信函所載之買賣條件係楊濠隆等三人將系爭土地出賣予蘇美珍之條件即總價為7,640萬元，而非蔡賴秀鸞等二人出賣系爭土地予楊濠隆等三人之買買條件，自不生蔡賴秀鸞等二人已將出賣條件通知上訴人之效力，縱上訴人未於楊濠隆等三人寄發之296號存證信函所載之期間內主張行使優先購買權，亦不能認上訴人有拋棄向蔡麗香等二人行使優先購買權之效果。④優先購買權之取得，在基地出賣人於出售基地時，即已發
生，而本件上訴人於100年12月9日提起本件訴訟，係在蔡麗香等二人於98年12月24日將系爭土地出售予楊濠隆等三人之後，而在楊濠隆等三人於101年3月15日寄發286號存證信函向上訴人表示終止系爭租賃契約之前，則上訴人仍得主張優先購買權。被上訴人抗辯上訴人因未給付租金予楊濠隆等三人逾二年，已由楊濠隆等三人以286號存證信函向上訴人表示終止系爭租賃契約，上訴人無權再主張優先購買權云云，自不足採。
⑤從而，蔡賴秀鸞等二人於出售系爭土地前後，均未告知出
售該地之條件內容，僅在出售前，通知上訴人是否願以市價承買，難謂已盡通知之義務，或上訴人知悉買賣條件後，曾表示拋棄優先購買權。蔡賴秀鸞等二人既未踐行通知義務，縱上訴人於99年1月8日知悉系爭土地已過戶及林宴夙曾在系爭和解書上簽名，仍不能視為放棄優先購買權。又優先購買權之取得，於基地所有人出售基地時，即已發生，上訴人於100年12月9日提起本件訴訟，係在蔡賴秀鸞等二人於98年12月24日出售系爭土地之後，楊濠隆等三人於101年3月15日向上訴人終止系爭租賃契約之前，上訴人自得主張優先購買權。
⒊上訴人提起本件訴訟主張以較低之價格2,643萬4,875元行使
優先購買權，為不合法，蔡賴秀鸞等二人與楊濠隆等三人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，得對抗上訴人：
⑴按基地承租人優先購買權之行使，本不以受出賣人通知買
賣條件為限；承租人於基地出賣時，如欲依同樣條件購買，即得優先為之，至於其知悉買賣條件之管道，究係出賣人通知、買受人通知、自行探知、或第三人告知，則無限制，此觀諸前揭土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項就優先購買權之行使，並未設限，僅於第2項規定出賣人通知為承租人行使優先購買權之對抗要件即明。又前揭規定所謂之「優先購買權」係指於所有人將其基地出賣與第三人時，有先買權者得以意思表示，使該所有人依移轉於第三人之「同樣條件」將該基地或房屋之所有權移轉與自己，而自己負有給付該所有人原與第三人所約定契約義務之權而言。至於出賣人未以書面通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約及所為所有權之移轉登記，不得對抗優先承買權人者，必以優先購買權人經以與基地所有人和該第三人間所訂買賣契約或第三人承諾之同一買賣條件為購買基地之意思表示後，出賣人原與第三人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，始對該優先購買權人不生效力。若該優先購買權人未依上開同樣條件依法行使優先購買權者，該物權移轉行為即非當然不得對抗該優先購買權人（最高法院87年度台上字第11號判決意旨參照）。
⑵經查：
①上訴人於100年12月9日提起本件訴訟請求確認其就系爭買
賣契約，有以相同條件承購之優先購買權存在，蔡賴秀鸞等二人應將系爭土地以出售楊濠隆等三人之同一價格，與上訴人謂之買賣契約，將系爭土地出售並移轉登記予上訴人等情，有民事起訴狀可參（見原審卷第7-10頁），嗣上開起訴狀於101年4月25日送達蔡賴秀鸞等二人，亦有原審通知、送達回證可憑（見原審卷第61-63頁）。足認上訴人於知悉蔡賴秀鸞等二人出賣系爭土地之事實後，已提起本件訴訟確認其有優先權之存在，並向蔡賴秀鸞等二人為行使優先購買權之意思表示。
②次查，上訴人提起本件訴訟時，固因蔡賴秀鸞等二人於出
售系爭土地前後，均未告知出售該地之條件內容，僅在出售前，通知上訴人是否願以市價承買，致上訴人不知其等之買賣內容，已如前述。惟上訴人提起本件訴訟後，蔡賴秀鸞等二人已於101年7月25日向原審提出民事陳報狀，並檢附其與楊濠隆等三人所簽訂之系爭買賣契約書、付款支票等資料，並將繕本送達上訴人，嗣原審於101年8月14日言詞辯論時，亦將系爭買賣契約書、付款支票等資料當庭提示上訴人等情，有民事陳報狀、買賣契約書、支票、言詞辯論筆錄可參（見原審卷第203-216、220頁）。是上訴人自收受系爭買賣契約書時起，就系爭土地買賣條件：如買賣標的、範圍、價金、稅費負擔、付款方式、瑕疵擔保等項即已知悉，亦即就系爭土地買賣之買受人楊濠隆等三人，應給付4,838萬6,000元價金已然知悉，自堪認定。
③又上訴人於100年12月9日以起訴狀行使優先承購權，雖表
示欲以蔡賴秀鸞等二人與楊濠隆等三人間買賣之同一價格購買系爭土地，惟其未表明「同一價格」之內容為何，有民事起訴狀可參（見原審卷第7-10頁）。嗣上訴人於原審102年1月8日言詞辯論時，主張以2,643萬4,875元之價格行使系爭土地之優先承買權，有言詞辯論筆錄、民事更正訴之聲明暨言詞辯論意旨狀可憑（見原審卷第340-353頁）。是以，上訴人經原審調查後，於辯論終結前主張以2,643萬4,875元之價格行使系爭土地之優先承買權，即溯及本件繫屬時，上訴人即係以該價格行使系爭優先承買權，應堪認定。
④承前所述，上訴人於知悉楊濠隆等三人應給付之價金為4,
838萬6,000元，猶主張願給付2,643萬4,875元之價格予蔡賴秀鸞等二人而行使系爭土地之優先承買權，顯已變更（部分不予接受）系爭土地買賣條件，其優先承購權之行使即難謂為合法。
⑤從而，上訴人於本件起訴前雖未經系爭土地所有權人蔡賴
秀鸞等二人以書面通知出賣條件，惟其既已依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定，以起訴狀向蔡賴秀鸞等二人為行使系爭優先承買權之意思表示，並於訴訟中收受蔡賴秀鸞等二人提供之系爭買賣契約及付款資料，而知悉相關買賣條件後，卻變更（部分不予接受）系爭土地買賣條件，未依系爭土地買賣契約同樣條件合法行使優先購買權，則蔡賴秀鸞等二人與楊濠隆等三人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，揆諸前揭說明，即得對抗上訴人。
㈡上訴人追加備位聲明，主張願以相同條件即4,838萬6,000元之價金行使優先購買權，亦不合法：
⒈上訴人提起本件訴訟主張以較低之價格2,643萬4,875元行使
優先購買權，為不合法，已如前述，嗣經原審於102年1月8日辯論終結，同年月29日以判決駁回上訴人之訴訟，並於同年2月6送達判決書予上訴人，有言詞辯論筆錄、送達回證可參（見原審卷第340-341、370頁）。次查，上訴人於102年2月26日提起上訴，除聲明請求確認其優先購買權存在外，雖以先位聲明表示願以相同條件即2,643萬4,875元之價金行使優先購買權，並追加備位聲明表示願以相同條件即4,838萬6,000元之價金行使優先購買權云云，有民事聲明上訴狀可參（見本院重上字第227號卷第12-14頁）。惟本件上訴人行使優先承購權，未依系爭土地買賣契約同樣條件為之，於法未合，被上訴人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，得對抗上訴人，已如前述，則上訴人其後已不得再主張依同樣條件行使優先購買權。況其遲於102年2月26日始以上訴狀表示願以相同條件即4,838萬6,000元之價金行使優先購買權，距前述上訴人收受蔡賴秀鸞等二人於101年7月25日向原審提出民事陳報狀，並檢附其與楊濠隆等三人所簽訂之系爭買賣契約書、付款支票等資料之繕本，及原審於101年8月14日言詞辯論時，將系爭買賣契約書、付款支票等資料當庭提示上訴人，上訴人如欲承買，應以同樣條件價購之時乙事，早逾十日，縱置上情不論，上訴人之優先權依土地法第104條、民法第426條之2規定，亦已視為放棄，無許其再主張依同樣條件優先購買之餘地。
⒉雖上訴人主張蔡賴秀鸞等二人未依法履行民法第426條之2第
2項規定之義務，即將系爭土地出售於楊濠隆等三人時之真正出賣條件以書面通知上訴人，蔡賴秀鸞等二人依法既有確實將真正之出賣條件以書面通知上訴人之義務，相對言之，系爭土地之承租人即上訴人依法即受有期待為出賣人之蔡賴秀鸞等二人確實將真正之出賣條件以書面正式通知之權利；而蔡賴秀鸞等二人既未依法履行上揭法定義務，依同法條第3項之規定，其就系爭土地所有權所為之移轉登記，即不得對抗優先承買權人之上訴人。蔡賴秀鸞等二人於原審訴訟程序中所提之答辯書及所附買賣契約書及十張支票明細表，固依民事訴訟法之規定提出繕本於法院，而由法院書記官當庭依職權送（交）達於上訴人訴訟代理人簽收，惟查，此項訴訟答辯書繕本及所附證據繕本之送達，係本民事訴訟法之規定依法送達於他造，亦即訴訟當事人間訴訟文書之送達而已，並非蔡賴秀鸞等二人基於系爭土地出賣人之地位，將系爭土地之出賣條件通知有優先承買權之承租人即上訴人之意思而為，亦即此項訴訟文書之送達，並非其等履行民法第426條之2第2項規定之出賣人之義務云云。惟查：
⑴按土地法第104條、民法第426條之2所定之優先購買權，
為物權之先買權。先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權之一種（最高法院104年度台上字第1410號判決要旨參照）。是以，優先購買權之行使為單獨行為，一經先買權人向不動產所有人為此優先購買之意思表示時，即須審究其行使是否合法，如合於優先購買權之要件時，即生使前揭優先購買之效果。查上訴人於知悉蔡賴秀鸞等二人出賣系爭土地之事實後，既已提起本件訴訟確認其有優先權之存在，並向蔡賴秀鸞等二人為行使優先購買權之意思表示，則本件自須審究上訴人行使系爭土地之優先購買權是否合法。
⑵又土地法第104條、民法第426條之2所定，出賣人應將出
賣條件以書面通知優先承買權人，其立法目的乃在使優先承買權人得以知悉出賣條件，以利其決定是否行使行使優先承買權。是此書面之通知自不限格式或名稱，亦不限其提出之時點為訴訟外或訴訟上，僅以使優先購買權人能知悉出賣之條件為已足，自包括將出賣人與買受人所定之買賣契約書提出予優先承買權人，亦可認係書面之通知。查蔡賴秀鸞等二人於101年7月25日向原審提出民事陳報狀，並檢附其與楊濠隆等三人所簽訂之系爭買賣契約書、付款支票等資料，並將繕本送達上訴人，嗣原審於101年8月14日言詞辯論時，亦將系爭買賣契約書、付款支票等資料當庭提示上訴人等情，業如前述，則上訴人自收受系爭買賣契約書時起，就系爭土地買賣條件：如買賣標的、範圍、價金、稅費負擔、付款方式、瑕疵擔保等項即已知悉，佐以，上訴人已提起本件訴訟確認其有優先權之存在，並向蔡賴秀鸞等二人為行使優先購買權之意思表示，自堪認蔡賴秀鸞等二人已踐行前揭書面通知之義務。蓋在上訴人提起本件訴訟前，蔡賴秀鸞等二人如擬踐行書面通知之義務，自亦係將系爭買賣契約書等資料通知上訴人為已足，不因有無提起訴訟而有所不同。是以，上訴人前揭蔡賴秀鸞等二人未踐行書面通知義務等抗辯，委不足採。
⑶從而，上訴人提起本件訴訟向蔡賴秀鸞等二人為行使優先
購買權之意思表示，而蔡賴秀鸞等二人於原審審理時，亦已將系爭買賣契約書、付款支票等資料交付上訴人，使上訴人知悉系爭土地之買賣條件，自堪認已踐行書面通知之義務。
⒊再上訴人主張其於第一審起訴聲明中即已明示願以出賣人蔡
賴秀鸞等二人將系爭基地出賣楊濠隆等三人之「同樣條件（即相同條件）」行使優先承買權，審判長依法即應踐行民事訴訟法第199條第2項規定之闡明權，使優先承買權人得知出賣人之真正出賣條件，俾決定其是否行使優先承買權。審判長行使上述闡明權後，如優先承買權人無意依法院調查確認之出賣條件行使優先承買權，而為放棄行使優先承買權之意思表示，或於十日內不以書面通知出賣人為依相同之條件行使優先承買權之意思表示，固可認其已放棄行使優先承買權，法院因之可為其敗訴之判決；惟優先承買權人如未表示放棄優先承買權，堅持仍依出賣人「出賣條件」之相同條件行使優先承買權，而僅表示就第一審法院確認出賣人「真正之出賣條件」之內容不實時，優先承買權人尚可藉上訴之程序，以求救濟，不得視為其已放棄優先承買權，自係法理上之當然解釋。原審並未依職權就出賣人真正之出賣條件為調查確認，而係上訴人因不知被告蔡賴秀鸞等二人將系爭土地出賣於楊濠隆等三人之真正「出賣條件」，經聲請原審向該管地政機關調取系爭土地買賣辦理所有權移轉登記之申請文件後，始知悉其買賣價金為2,643萬4,875元，而付款條件則如該買賣契約（下稱公契）之記載，上訴人遂具體聲明願以該金額行使優先承買權；而蔡賴秀鸞等二人及楊濠隆等三人則抗辯真正之買賣價金為4,838萬6,000元，原審應依其調查結果確認出賣人「出賣條件」之事實，依前揭法律規定行使『闡明權』，詢問上訴人是否依上述法院認定之「出賣條件」行使優先承買權？使上訴人有決定是否依法院認定之「出賣條件」行使優先承買權之機會。原審竟違背前揭法律之規定，未行使『闡明權』，致使上訴人無機會決定是否依原審認定之「出賣條件」行使優先承買權。又原審上訴人受敗訴之判決後，依法提起上訴，上訴人慮及上述出賣人「出賣條件」之基礎事實之認定為事實審法院之權責，並避免第二審法院審理時忽略上述「出賣條件」基礎事實之調查確認，爰於上訴中為備位訴之聲明，願以4,838萬6,000元之價金之相同條件優先承買系爭土地云云。惟查：
⑴按民事訴訟採處分權主義，基於無訴即無裁判之原則，法
院應受原告訴之聲明之拘束，不得就當事人未聲明之事項為判決，此觀民事訴訟法第388條之規定自明。又民事訴訟法第244條第1項第2款及第3款規定，係要求原告應表明訴訟標及訴之聲明，而承認原告得依其處分權選擇決定請求之方式及範圍，並未限定其必須表明之內容，尤未授權法院得強制或限制原告必須循何種方式、內容起訴。查蔡賴秀鸞等二人出賣系爭土地予楊濠隆等三人之買賣價金為何於兩造間有所爭執，上訴人主張為2,643萬4,875元，蔡賴秀鸞等二人與楊濠隆等三人則抗辯為4,838萬6,000元，是原審將上訴人請求蔡賴秀鸞等二人依買賣契約相同條件，訂立書面契約，其買賣價金若干？列為兩造爭點之一，有言詞辯論筆錄可參（見原審卷第220頁背面）。尚難認原審有何違反闡明之義務。又上訴人在買賣價金究為2,643萬4,875元或4,838萬6,000元有所爭執之情形下，聲明主張依2,643萬4,875元為系爭土地之買賣價金而行使優先承買權，基於處分權主義，法院即應受其聲明之拘束，且上訴人之聲明明確亦無不明暸或不完足之情形，難認原審有何應闡明而未闡明之違法。再者，原告係以單一之聲明，或複數聲明而為訴之合併，並以其意思決定合併型態及排列審理順序，基於處分權主義之原則，應尊重原告程序處分權之行使。僅於其訴主張有所不明暸或不完足時，始有行使闡明權令其敘明或補充之，此觀民事訴訟法第199條之1規定自明。因此，在兩造就系爭土地之買賣價金有所爭執之情形下，上訴人究係以單一金額為聲明，或係以兩項金額為複數聲明，並決定合併型態及排列審理順序，自應尊重上訴人程序處分權之行使。上訴人在收受蔡賴秀鸞等二人提出系爭買賣契約而知悉買賣價金為4,838萬6,000元之情形下，猶明確以2,643萬4,875元為系爭土地之買賣價金聲明行使優先承買權，未併以4,838萬6,000元為系爭土地之買賣價金聲明主張行使優先承買權，原審自應受其拘束。且在上訴人聲明明確之情形下，原審亦無從令上訴人敘明或補充之餘地。從而，上訴人抗辯原審違反闡明之義務云云，自不足採。
⑵又按訴之追加，因不備訴之追加要件，經法院駁回其追加
之裁定確定者，原告得於該裁定確定後十日內，聲請法院就該追加之訴為審判，民法第258條第2項定有明文。良以原告為訴之追加，其目的係利用原訴訟程序提起新訴，請求法院與原訴合併裁判。如新訴因不備訴之追加之要件，經法院以裁定駁回確定後，必須另行起訴，不僅稽延時日，有時可能因已逾得請求之時效期間或除斥期間，而喪失重大利益，對於原告未免失之太苛。故以法律明定許原告於該駁回裁定確定後十日內，向法院聲請就該追加之訴為審判，以資救濟。此期間為不變期間，祗須原告於該裁定確定後十日內，向法院為此聲請，前經駁回追加之訴，即與提起新訴有同一之效力。此後，原告前所追加之訴與原訴脫離關係，該新訴即成為獨立之訴，回溯至原告於原訴為訴之追加時，發生訴訟繫屬同一之效力（民事訴訟法第419條第4項參照，見吳明軒著民事訴訟法〔中冊〕、102年7月修訂十版第826頁）。準此，上訴人於102年2月26日提起上訴狀，聲明上訴並追加備位聲明表示願以相同條件即4,838萬6,000元之價金行使優先購買權，更審前本院固認其追加備位聲明為合法，而許其追加，惟揆諸前揭說明，其追加之訴仍應自102年2月26日始生繫屬之效力。再承前所述，上訴人於100年12月9日以起訴狀行使優先承購權，未表明「同一價格」之內容為何，嗣上訴人於原審102年1月8日言詞辯論時，主張以2,643萬4,875元之價格行使系爭土地之優先承買權，而溯及本件繫屬時，上訴人即係以該價格行使系爭優先承買權。因此，上訴人顯先於100年12月9日起訴時主張以2,643萬4,875元之價金行使優先購買權後，復於102年12月9日以追加之訴方式再另行主張以4,838萬6,000元之價金行使優先購買權，惟上訴人前於100年12月9日行使優先購買權既不合法，且自蔡賴秀鸞等二人於原審審理時，將系爭買賣契約書、付款支票等資料交付上訴人，踐行書面通知義務之時起，距上訴人於102年12月9日以追加之訴方式再次行使優先購買權，亦已逾10日之期間，參照土地法第104條第2項及民法第426條之2第2項規定之精神，應視為上訴人已放棄優先購買權，不得再為行使。
⒋從而，上訴人起訴行使優先承購權，未依系爭土地買賣契約
同樣條件為之，於法未合，上訴人其後已不得再主張依同樣條件行使優先購買權，且其以追加之訴方式再次行使，距其收受蔡賴秀鸞等二人提出系爭買賣契約書、付款支票等資料，亦已逾10日之期間，故上訴人追加備位聲明，主張願以相同條件即4, 838萬6,000元之價金行使優先購買權，自不合法。
六、綜上所述，本件上訴人未合法行使優先購買權，被上訴人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，得對抗上訴人，已如前述，從而，上訴人追加備位聲明，請求㈠確認其就系爭土地有優先購買權存在。㈡蔡賴秀鸞等二人應於其各給付3,870萬8,800元、967萬7,200元（合計4,838萬6,000元）之同時，將系爭土地所有權移轉登記與上訴人。㈢蘇美珍應塗銷系爭土地所有權之移轉登記。㈣楊濠隆等三人應塗銷系爭土地所有權之移轉登記，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防及舉證，核與本件判決結果無涉，毋庸逐一論列，併予敘明。
八、據上論結，本件追加之備位聲明之訴無理由，爰依民事訴訟法依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 17 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 李慈惠法 官 謝永昌正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 104 年 11 月 17 日
書記官 王增華附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。