臺灣高等法院民事判決 104年度重上更㈠字第50號上 訴 人 簡誌良訴訟代理人 陳瓊苓律師
陳建瑜律師上 一 人複 代理人 黃國紘律師
參 加 人 楊金東被 上訴人 吳季儒（即吳劉鳩英之承受訴訟人）訴訟代理人 陳明宗律師複 代理人 姚妤嬙律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國101 年9月21日臺灣臺北地方法院99年度訴字第140 號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於104 年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用及發回前第三審訴訟費用，除確定部分外，均由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊之被繼承人吳劉鳩英於民國（下同）97年
6 月24日買受上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號0、0樓及臺北市○○區○○路0段0號0樓房屋（下合稱系爭房屋）及其坐落基地應有部分，上訴人於97年8月間將系爭房屋移轉登記予吳劉鳩英，並為交付，吳劉鳩英則已付清價款。嗣吳劉鳩英為裝修系爭房屋而拆除原有裝潢後，發現系爭房屋承重梁柱及剪力牆等有遭挖洞、破壞及毀損情形，且似為補強結構安全而架設數十支鋼梁鋼柱（下稱系爭鋼梁鋼柱），經吳劉鳩英尋訪鄰居，復委請專業工程人員檢視，始知系爭房屋因承重鋼梁及剪力牆等遭挖洞、破壞及毀損，有結構不安全及傾倒之危險，且因隔間磚牆及隔戶磚牆遭拆除，對系爭房屋結構安全度造成影響，雖經補強另增設系爭鋼梁鋼柱框架，但未補強修復至原有之結構安全度，嚴重影響系爭房屋安全及價值。上訴人售屋之際，未告知吳劉鳩英上情，復以裝潢設施遮掩，顯有過失或蓄意欺瞞。吳劉鳩英陸續於98年6月底、同年8月間催促上訴人商議減少價金及損害賠償事宜，上訴人均一再拖延。前揭瑕疵已減損系爭房屋市場價值，爰依民法第359條、第179條、第227條第1項規定為選擇合併，請求上訴人給付伊新臺幣（下同）678萬4,680元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語（678萬4,680元本息其中62萬元本息部分，被上訴人已獲勝訴判決確定，另被上訴人於原審請求逾678萬4,680元部分，則經原審判決駁回，未據聲明不服，亦已確定，均非本院審理範圍）。
二、上訴人則以：系爭房屋並無被上訴人所指之瑕疵，被上訴人不得請求減少價金返還不當得利。縱認系爭房屋有瑕疵，伊於96年12月2 日向參加人購買系爭房屋及其坐落基地應有部分，買受時，因參加人經營之餐廳仍營業中，伊僅得就外觀加以審視，信賴參加人所出具之標的物現況說明書，認屋況良好，參加人亦承諾至少將回租2 個月繼續營業。嗣參加人不欲續租，伊遂保留原本裝潢，將系爭房屋轉售予吳劉鳩英，房屋之瑕疵並非兩造締約後發生，亦非可歸責於伊之事由所致，伊不構成不完全給付，自無債務不履行之責任。而被上訴人既主張伊應給付修繕系爭房屋至無瑕疵之費用，則修復後系爭房屋已無瑕疵，被上訴人無再請求減價之餘地。況且宏大不動產估價師聯合事務所（下稱宏大事務所）估價報告書之估價條件，係以「未經修復之系爭房屋」為估價基礎，修復費用應已包含在內，上訴人加計修繕費用請求減少價金及返還不當得利，顯屬重複請求。再者，宏大事務所將系爭房屋視為與海砂屋或傾斜屋之案例，於法不符。又依宏大事務所回函，可知系爭房屋瑕疵修復後，其市場貶損金額須重行估價認定之，被上訴人所指瑕疵若屬存在，亦可完全修復，而系爭房屋客觀價值至少1,000 萬元以上，應無交易價值上之貶值可言，減價金額應以修復費用為準。又再者，系爭房屋之瑕疵與坐落基地無關，計算系爭房屋瑕疵價值減損時，應扣除坐落基地應有部分。另伊於98年初即已接獲吳劉鳩英來電通知系爭房屋有其所稱之瑕疵，其遲至98年9月9日始提起本訴，及於101年5月5 日以民事準備六狀再為減少價金之意思表示，均已逾除斥期間等語置辯。
三、參加人則以：伊出售系爭房屋予上訴人前，曾經台北市結構工程工業技師公會就系爭房屋之系爭鋼梁鋼柱現況為鑑定，並無被上訴人所稱之結構性危險瑕疵。後來鑑定系爭房屋需要補強，應係捷運施工造成。且被上訴人所稱瑕疵經修繕後即已排除，不得請求減少價金，被上訴人將其減少價金與不完全給付履行利益填補之請求加總後為主張，並不足採等語置辯。
四、被上訴人於原審訴之聲明為：㈠上訴人應給付被上訴人740萬4,680 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。上訴人於原審答辯聲明則為：㈠被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。原審判決上訴人應給付被上訴人678 萬4,680 元，及自98年9 月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並為准、免假執行之宣告，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人不服提起上訴，於本院聲明：㈠原判決關於駁命上訴人給付
612 萬4,680 元及其法定利息，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：
上訴駁回。（前揭上訴聲明第㈡項，上訴人於104 年10月30日民事辯論意旨狀雖記載為「原判決關於命上訴人給付被上訴人新臺幣陸佰柒拾捌萬肆仟陸佰拾元及其法定利息，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄」〈詳見本院卷第116、107頁〉，惟該狀上訴理由欄三則略稱：以系爭房屋修復費用62萬元計算減少價金部分，業經判決確定等語〈見本院卷第111 頁〉，經審酌全辯論意旨，並參酌最高法院確已就上訴人對本院前審判決命其給付62萬元本息不服部分駁回上訴確定等情，堪認上訴人應無仍就前揭已確定部分在本件更一審程序中不服之真意，是上開聲明應係「原判決關於命上訴人給付612 萬4,680 元及其法定利息，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄」之誤載）。
五、兩造不爭執事項：（見本院卷第84頁正面，104 年10月2 日準備程序筆錄)㈠吳劉鳩英於97年6 月24日經知見不動產仲介經紀有限公司之
仲介，買受上訴人所有系爭房屋及其坐落基地應有部分，買賣價金為6,500 萬元，並已完成不動產所有權移轉登記及交付，有不動產買賣契約書（見原法院98年度審訴字第5216號卷第6 頁至第8 頁）可佐。
㈡系爭房屋係由參加人於96年間賣予上訴人，有不動產買賣契約（見原法院審訴卷第27頁至第29頁）可參。
㈢系爭房屋現況內部有架設鋼樑、鋼柱，該鋼樑、鋼柱為參加人所裝設。
六、本院之判斷：㈠系爭房屋有瑕疵：
⒈本件被上訴人主張吳劉鳩英於97年6 月24日以6,500 萬元
買受上訴人所有系爭房屋及坐落基地應有部分等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），堪信為真實。
⒉被上訴人另主張系爭房屋於上訴人依買賣契約移轉予吳劉
鳩英時，承重鋼梁及剪力牆等遭挖洞、破壞及毀損，有結構不安全及傾倒之危險，且因隔間磚牆及隔戶磚牆遭拆除，對系爭房屋結構安全度造成影響之瑕疵等情，上訴人雖為否認。然原審囑託台北市結構工程工業技師公會就系爭房屋為鑑定，該會業已作成鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），於99年12月16日以（99）北結師雄㈩字第991050號函送原審法院（見原審卷二第42頁函及外放之鑑定報告），並認系爭房屋因隔間磚牆及隔戶磚牆遭拆除而對系爭房屋結構安全度造成影響（見系爭鑑定報告第3 、4 頁，下稱系爭瑕疵），據此，被上訴人主張系爭房屋有系爭瑕疵等語，自堪信為真實。
⒊上訴人雖辯稱：系爭房屋隔戶牆、隔間牆於交屋予吳劉鳩
英時已經修復，系爭結構鑑定報告以「隔戶牆、隔間牆已被拆除」之錯誤事實為鑑定基礎，並不可採云云。然查：⑴系爭鑑定報告係由專業鑑定技師會同兩造至現場查勘而
作成，此見系爭鑑定報告第2 頁記載「七、鑑定標的物現場堪查結果」記載：「本公會鑑定技師會同原告代表及被告訴訟代理人至鑑定標的物現場查勘並比對原建築設計平面圖結果，茲分述如下」等語即明，上訴人於原審就鑑定報告並無意見（見原審卷二第52頁正面），於上訴後再事爭執，已有可議。
⑵觀諸系爭鑑定報告第2 頁「七、鑑定標的物現場堪查結
果」另記載：「部分原設計隔間磚牆及隔戶磚牆已被拆除…原設計隔間磚牆及隔戶磚牆被拆除位置另採新增鋼梁鋼柱組成框架作為補強」等語，可知所指「被拆除之磚牆」乃原始設計之磚牆，與事後增補者無涉，且被拆除者，並非全部隔戶、隔間磚牆，僅指另採新增鋼梁柱組成框架補強部分，參酌兩造就系爭房屋現況內部有參加人所裝設之鋼梁鋼柱一節，並不爭執（見兩造不爭執事項㈢），自堪認系爭鑑定報告所指「被拆除之磚牆」，應為前揭鋼梁、鋼柱位置上原設計之磚牆，上訴人主張系爭鑑定報告所根基之基礎事實有誤云云，核難採信。
⑶被上訴人於更審前本院102 年9 月27日準備程序中雖陳
稱「（法官問：是否已回復隔間牆及隔戶牆？）是的，詳如答辯二狀所載。」等語（見本院101 年度重上字第
767 號卷〈下稱本院767 號卷〉第108 頁反面），惟考察該答辯二狀記載：吳劉鳩英買受系爭房屋時，上訴人為將系爭房屋委託仲介公司出售，已將系爭房屋與○○路0段0號0樓之隔間牆及破壞樓地板部分以水泥回復，外觀再以木板重新裝修，清楚可見是新增修的水泥，上有鋼樑，外有木板裝修等語（見本院767號卷第45頁），可知被上訴人所謂「回復隔間牆」之真意，並非指依系爭房屋原始設計為回復，實則指上訴人為掩飾系爭瑕疵而為假性之回復，此與系爭鑑定報告書記載「於原設計隔間磚牆及隔戶磚牆被拆除位置另採新增鋼梁鋼柱組成框架作為補強，因現場被木作包覆裝潢所掩蔽」等節（見系爭鑑定報告第2頁），互核相符。被上訴人前揭所陳隔間牆及隔戶牆已回復等語，自不足以據之認定系爭鑑定報告所根基之「系爭房屋部分隔戶牆、隔間牆已被拆除」等基礎事實有誤，上訴人據此質疑系爭鑑定報告，應有誤會。
⒋上訴人又辯稱：建築技術規則建築設計施工編第23至24款
就分間牆、分戶牆、承重牆分別為明確之定義，參加人拆除隔間牆及隔戶牆並非影響房屋結構安全之承重牆，系爭房屋並無被上訴人所指之系爭瑕疵云云。然查，建築技術規則建築設計施工編第23至24款雖規定：「分間牆：分隔建築物內部空間之牆壁。分戶牆：分隔住宅單位與住宅單位或住戶與住戶或不同用途區劃間之牆壁。承重牆：承受本身重量及本身所受地震、風力外並承載及傳導其他外壓力及載重之牆壁。」等語。惟分間牆、分戶牆、若於建築設計時，亦用以承受建物本身重量及其他外力，即同時可為承重牆，上訴人認分間牆、分戶牆必非承重牆，已屬誤會。且系爭鑑定報告乃由專業結構技師至現場勘驗，經比對原建築設計平面圖，本於專業而作成，並就系爭房屋部分原設計之隔戶磚牆被拆除認：若未作妥適結構補強，將導致原建築物上部勁度較大，呈立面不規則情形，於地震發生時會衍生額外之地震力，減弱系爭房屋原有之結構安全及耐震能力等語；另就系爭房屋部分原設計隔間磚牆被拆除後增設鋼梁鋼柱組成之框架認：將導致系爭房屋所在之建築物原有結構勁度產生變化，於地震發生時，亦因與原設計不同而將使地震力隨之重新分配，所增設鋼梁鋼柱組成之補強架構會對系爭房屋之結構安全造成不利之影響等語（見系爭鑑定報告第3 至4 頁），可知系爭房屋原設計之隔間磚牆及隔戶磚牆在建物結構設計上，具有抗震及平衡外力功能，上訴人以被拆除之磚牆非承重牆指摘系爭鑑定報告不當，更乏依據。
㈡吳劉鳩英因系爭瑕疵得請求上訴人減少價金678 萬4,680 元：
⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之
規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，同法第354 條第1 項前段定有明文。又買賣因物有瑕疵，而出賣人前開規定，應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金；買受人因物有瑕疵，而得請求減少價金者，其請求權，於買受人依民法第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，此觀民法第359 條前段、365 條第1 項規定即明。至買受人請求減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量。
⒉本件參加人增設系爭鋼梁鋼柱，藉以補強所拆除之隔間牆
及隔戶牆，然鋼梁鋼柱間結合強度不符合剛性接合之結構安全需求。另鋼柱底部未設置妥適之基座鈑，不利結構應力之傳遞，且因1 、2 樓隔戶牆補拆除位置，於地震發生時會衍生額外地震力，減弱系爭房屋原有結構安全度及耐震能力，仍有增加或補正修復之必要，系爭鑑定報告建議採行經結構專業技師辦理結構補強分析設計所得妥適鋼梁鋼柱組成之鋼構予以補強修復，其費用預估為62萬元，有系爭鑑定報告在卷可稽。吳劉鳩英或被上訴人倘為彌補系爭房屋之「物理上」瑕疵，除須支出前揭預估之修復費用外，修復期間亦將因此無法使用房屋及坐落之基地。又系爭房屋因系爭瑕疵曾經存在，縱經吳劉鳩英或被上訴人支出費用進行修復，亦有受其他因素干擾致無法修復之風險，其在市場交易之心理因素價值貶值，仍舊難以消除，吳劉鳩英自得請求上訴人減少價金，且系爭房屋與其基地係同時買賣，並未分列價格，吳劉鳩英得請求減少價金之數額，應以危險移轉予吳劉鳩英時，存在系爭瑕疵之系爭房屋及基地整體實際價值進行估算，不因系爭房屋及基地事後之漲跌，或系爭瑕疵事後可能得支出費用進行修復等情而有異。
⒊經查，原審就系爭瑕疵所造成之系爭房屋及基地價值之貶
損，囑託宏大不動產估價師聯合事務所進行鑑定，認系爭房屋如無系爭瑕疵與其基地於97年6 月之市價為4,512 萬2,900 元，因系爭瑕疵之存在，以綜合比較法（經蒐集法院判決，決定交易價值減損之比率）及收益法（估算一定期間內之收益價格，以勘估交易價值減損之數額），認減損之交易價值為678 萬4,680 元（減損比率約為15.036 %，小數點三位以下四捨五入），有不動產估價報告書可稽（下稱系爭估價報告，外放，結論記載於系爭估價報告第
34、62頁），而吳劉鳩英向上訴人買受系爭房屋及基地，其買賣價金為6,500 萬元遠較市價為高，買受人僅以市價4,512 萬2,900 元扣除實際價值為計算基礎，其請求減少價金678 萬4,680 元，自屬有據。
⒋上訴人雖辯稱：系爭房屋之客觀價值至少有1,000 萬元，
並無交易上貶值可言，而系爭瑕疵得修復，減價金額應以修復費用為準，系爭估價報告竟以未修復之系爭房屋作為估價基礎，自不可採，另系爭房屋非海砂屋，系爭估價報告以海砂屋或傾斜屋之案例進行估價，亦有不符，且系爭房屋縱有瑕疵，亦與基地無關，計算價值減損時應扣除基地云云。惟系爭房屋因系爭瑕疵價值而有貶損，吳劉鳩英請求減少價金之數額，應以危險移轉予吳劉鳩英時房地整體實際價值進行估算，不因事後漲跌或可進行修復而有異，均如前述。而海砂屋或傾斜屋，均屬房屋結構缺陷，與隔間、隔戶磚之拆除造成之結構瑕疵雖非完全相同，但其均屬結構安全性瑕疵，則無二致，且系爭估價報告已加權比較法及收益法進行估價，本院審酌前揭一切情況，認系爭估價報告之結論，尚稱合理，上訴人前揭所辯，皆非可採。
⒌上訴人再辯稱：其於98年初即已接獲吳劉鳩英來電通知系
爭房屋有瑕疵，吳劉鳩英遲至98年9 月9 日提起本訴及於
101 年5 月5 日以民事準備六狀再為減少價金之意思表示，均已逾除斥期間云云。然民法第359 條規定之減少價金請求權，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足。本件吳劉鳩英於原審100 年4 月16日民事準備㈢狀稱：「原告買受系爭房地本即擬做餐飲自用，但因發現系爭房屋有系爭瑕疵，為免危險，僅得暫不自用，而出租給『燦坤』作為倉儲及網路取貨使用…」等語，有其原審民事準備㈢狀在卷可佐（見原審卷二第78頁）。又吳劉鳩英係於98年3 月19日與燦坤公司訂立租賃合約，租期自98年3 月20日起至108 年5 月19日止，有建物租賃合約附卷為證（見本院767 號卷第15、16頁），堪認吳劉鳩英係於98年3 月間發現系爭瑕疵，上訴人就此亦不為爭執（見原審卷二第
229 頁）。再者，上訴人陳稱：吳劉鳩英於98年初即已致電其代理人陳柏亨通知系爭瑕疵等語（見原審卷一第24頁反面），堪認吳劉鳩英於發現系爭瑕疵後即通知上訴人。另吳劉鳩英曾委任律師陳明宗於98年8 月27日以存證信函通知上訴人系爭瑕疵，同時主張減少價金等情，有存證信函存卷可佐（見原審卷一第14至17頁），上訴人於同日收受前開存證信函，則經上訴人自承在卷（見原審卷一第24頁反面），是吳劉鳩英於98年3 月間發現瑕疵通知上訴人後，已於98年8 月27日為請求減少價金之意思表示，自未逾6 個月除斥期間，此外，上訴人復未能舉證證明，吳劉鳩英發現系爭瑕疵之時間在98年3 月以前，其辯稱吳劉鳩英請求減少價金已逾6 個月除斥期間云云，自非可採。
㈢被上訴人仍得請求上訴人返還不當得利612 萬4,680 元：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條定有明文。次按，買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例參照），遇此情形，買受人自得依不當得利之法律關係請求返還。
⒉本件被上訴人因系爭瑕疵得請求減少價金678 萬4,680 元
，已如前述，上訴人就其已受領買賣價金6,500 萬元，並未爭執（見本院卷第117 頁），被上訴人既行使減少價金請求權，則上訴人受領該前開價金其中678 萬4,680 元部分之法律上原因即不復存在，被上訴人自得依民法第179條不當得利之法律關係，請求上訴人返還678 萬4,680 元，經扣除其中62萬元被上訴人已獲勝訴判決確定部分後，上訴人仍須給付被上訴人612 萬4,680 元。
㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第20
3 條分別定有明文。本件被上訴人依不當得利之法律關係得請求上訴人返還之金額，其給付並無確定期限，被上訴人起訴請求，其起訴狀繕本於98年9 月25日合法送達上訴人，有送達證書在卷可查（原審卷一第23頁）而生催告之效力，上訴人應自受催告時起負遲延責任，被上訴人自得請求上訴人自起訴狀繕本送達之翌日（即98年9 月26日）起至清償日止，按年息5%計付遲延利息。
七、綜上所述，被上訴人依民法第179 條之規定，請求上訴人給付612 萬4,680 元，及自98年9 月26日起至清償日止，按年息5%計付遲延利息（另有62萬元本息已經判決命上訴人給付確定，非屬本件審理範圍），核屬有據。從而，原審就此為被上訴人勝訴之判決，並無違誤，上訴人猶執陳詞，指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 18 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 陳慧萍法 官 周群翔正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 104 年 11 月 18 日
書記官 顧哲瑜附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。