臺灣高等法院民事判決 104年度重上更㈠字第84號上 訴 人 郭明隆即新泰綜合醫院
傅輝東共 同訴訟代理人 郭明怡律師
董德泰律師甯維翰律師被 上訴 人 賴武雄
張華容共 同訴訟代理人 程萬全律師
王聰明律師毛國樑律師上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，上訴人對於中華民國103年4月30日臺灣新北地方法院103年度重訴字第37號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於106年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠駁回上訴人後開第二項之訴；㈡命上訴人自民國一百零三年一月八日起至遷讓騰空如附表所示房屋之日止，連帶按月給付被上訴人以每月新臺幣陸佰壹拾萬元各自次月八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告；㈢前開㈠㈡之訴訟費用部分，均廢棄。
上開廢棄㈠部分，確認被上訴人對上訴人郭明隆於民國九十七年十二月二十四日房屋租賃契約之違約金債權及對上訴人傅輝東之連帶保證債權關於自民國一百零三年一月八日起至遷讓騰空如附表所示房屋之日止，以每月新臺幣陸佰壹拾萬元各自次月八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息部分不存在。
上開廢棄㈡部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄改判部分之第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔，駁回部分之第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：兩造於民國97年12月24日簽訂房屋租賃契約書（下稱「系爭租約」），約定被上訴人以每月新臺幣（下同）305萬元（未含稅）將如附表所示之房屋（下稱「系爭建物」），出租予上訴人郭明隆即新泰綜合醫院（下稱「上訴人郭明隆」），作為新泰綜合醫院（下稱「新泰醫院」）營業使用，期限自98年1月8日起至103年1月7日止，租期屆滿時，如出租人仍欲出租時，承租人有按同一條件優先承租之權，上訴人傅輝東則為上訴人郭明隆之連帶保證人。詎被上訴人為調漲租金，竟於102年12月間寄發存證信函表示如未於同年月20日前另訂新約，渠等將收回房屋，並請求違約金，惟上訴人郭明隆已於同年月31日向被上訴人行使系爭租約第3條第3項約定之優先承租權，其與被上訴人間即成立不定期租賃關係，自無違約不搬遷之情事，被上訴人不得對伊等主張違約金債權等情。爰求為確認被上訴人對於上訴人郭明隆之違約金債權及對於上訴人傅輝東之連帶保證債權不存在。另就被上訴人提起反訴部分則以：伊等並無違約情事，被上訴人自無違約金請求權可言，縱得請求，其違約金亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。至上訴人請求超逾上開部分，業經最高法院判決駁回確定，已非本院審理範圍）。並於本院聲明：㈠原判決除確定部分外廢棄。㈡確認被上訴人對上訴人郭明隆於系爭租約之違約金債權不存在及對於上訴人郭輝東之連帶保證債權不存在。㈢被上訴人在第一審之反訴除確定部分外及假執行之聲請均駁回。㈣第3項部分如受不利判決，願以現金或等值之銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准免為假執行。
二、被上訴人則以：系爭租約屬定期租約，伊等於期限屆滿前已向上訴人郭明隆表示不再續租，故自租期屆滿之翌日即103年1月8日起，與上訴人郭明隆間即無租賃關係存在。又伊等無意將系爭建物出租他人，而係收回自用，上訴人郭明隆自無優先承租權，且伊等係依約行使權利，並非權利濫用等語，資為抗辯。復以依系爭租約第6條第2項之約定，上訴人郭明隆於租期屆滿後不交還系爭建物，應與上訴人傅輝東按月連帶給付違約金400萬元等情，反訴求為命上訴人自103年1月8日起至騰空遷讓房屋之日止，連帶按月給付400萬元，並各自次月8日起加計法定遲延利息之判決。（原審就被上訴人上開請求部分，判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴。至被上訴人請求超逾上開部分，業據本院前審判決駁回確定在案）並於本院聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠92年1月間，上訴人郭明隆接任新泰醫院負責醫師，被上訴
人將系爭建物出租予上訴人郭明隆，約定租期自92年1月8日起至95年1月7日止，租金每月310萬元（未含稅），並由上訴人傅輝東擔任上訴人郭明隆之連帶保證人。
㈡95年1月17日，被上訴人將系爭建物續租予上訴人郭明隆，
約定租期自95年1月17日起至98年1月7日止，租金每月305萬元（未含稅），並由上訴人傅輝東擔任上訴人郭明隆之連帶保證人。
㈢97年12月24日，被上訴人再將系爭建物續租予上訴人郭明隆
，約定租期自98年1月8日起至103年1月7日止，租金每月305萬元（未含稅），並由上訴人傅輝東擔任上訴人郭明隆之連帶保證人。
四、上訴人主張上訴人郭明隆已於102年12月31日向被上訴人行使系爭租約第3條第3項約定之優先承租權，其與被上訴人間即成立不定期租賃關係，上訴人郭明隆並非於租賃期滿不交還房屋，被上訴人對上訴人郭明隆關於系爭租約第6條第2項之違約金債權不存在，對於上訴人傅輝東之連帶保證債權亦不存在等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：系爭租約第4條第3項約定：「乙方（指上訴人）於租賃期滿，除經甲方（指被上訴人）同意另訂契約外，租賃關係消滅，乙方應即將租賃物遷讓交還甲方，不得向甲方請求遷移費或任何費用」（見原審卷第29頁反面）。另系爭租約第6條第2項「違約處罰」約定：「乙方（即上訴人郭明隆）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付違約金，其金額為終止前或期滿前租金之貳倍」（見原審卷30頁）。系爭租約業於103年1月7日因租期屆滿而消滅，上訴人郭明隆於租期屆滿後迄今仍占用系爭建物未交還，顯已違反系爭租約第4條第3項之約定，被上訴人依租約第6條第2項約定及連帶保證關係，請求上訴人郭明隆及連帶保證人即上訴人傅輝東連帶給付違約金，洵屬正當。上訴人雖主張依系爭租約第3條第3項約定，被上訴人倘非為自行經營醫院而收回房屋時，上訴人郭明隆即有優先承租之權利，而其已向被上訴人行使優先承租權，兩造就系爭建物已成立不定期租賃關係等語，並提出102年12月31日郵局存證信函1件為證（見原審卷37頁）。惟依系爭租約第3條第3項約定之文意觀之，其文字記載「租期屆滿時，如甲方（指被上訴人）仍欲出租時」，已明示系爭租約期滿後，系爭建物出租與否，乃出租人之權利，在被上訴人願意出租之前提下，上訴人始有承租權，倘被上訴人不願繼續出租，則兩造間就系爭建物之租賃關係於租期屆滿時消滅，被上訴人並無必須出租予上訴人郭明隆之義務。又所謂「優先承租」，係指在出租人繼續出租之前提下，有第三人要承租系爭建物時，上訴人有優先以同一條件承租之權利，倘被上訴人於租約期滿後並無出租系爭建物之情形，則上訴人即無優先承租之權利。況系爭租約第4條第3項明定「租賃期滿，除經甲方同意另訂契約外，租賃關係消滅」，被上訴人已於系爭租約期滿前發函告知上訴人郭明隆不再續約，此有103年1月2日臺北重南郵局5號存證信函1件為證（見原審卷108頁）。
則被上訴人既不願繼續出租，上訴人即無單方主張繼續承租之權利。至系爭租約第4條第1項約定：「租賃房屋係供為經營醫院之用」，乃限制承租人使用租賃物之用途，但由系爭租約內容觀之，系爭租約係定期租賃，租期屆滿租賃關係即消滅，如要續租，須雙方合意另訂新約，並無「除非出租人收回自己經營醫院，否則承租人即享有優先續租權利」之意。故上訴人主張依系爭租約第3條第3項及第4條第3項約定，被上訴人倘非為自行經營醫院而收回房屋時，上訴人郭明隆即有優先承租權，因上訴人行使優先承租權，兩造間成立不定期租賃關係等語，並非可採。又系爭租約已因期滿而終止，兩造未就系爭建物之租金、租賃期限達成續租之合意，已無租賃關係存在，則上訴人郭明隆請求確認其與被上訴人間對於系爭建物之租賃關係存在部分，已屬無據，且此部分亦經最高法院駁回本件上訴人之上訴而確定，則依系爭租約第6條第2項「違約處罰」約定，上訴人郭明隆即應支付違約金，上訴人傅輝東應就違約金之給付負連帶保證責任。故上訴人請求確認被上訴人對上訴人郭明隆之違約金債權不存在，及被上訴人對上訴人傅輝東之連帶保證債權不存在，洵非有理。
五、被上訴人反訴主張系爭租約租期屆滿，上訴人仍拒不交還系爭建物，其得依據系爭租約第6條第2項約定，請求上訴人郭明隆給付違約金，且該違約金屬於懲罰性違約金性質，並請求上訴人傅輝東就違約金之給付應負連帶保證責任等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠被上訴人反訴請求上訴人依系爭租約第6條第2項約定，自租
約屆滿翌日即103年1月8日起至騰空交還系爭建物之日止，按月連帶給付違約金610萬元；嗣本院前審判決確認被上訴人對於上訴人郭明隆之違約金債權及對上訴人傅輝東之連帶保證債權，於超過400萬元部分不存在；惟僅上訴人提起第三審上訴，被上訴人並未提起第三審上訴，且於本院之聲明亦為駁回上訴人之上訴，並未追加或擴張。故被上訴人請求上訴人給付違約金超逾400萬元部分，業經本院前審判決駁回，並因未據被上訴人上訴而確定。是被上訴人主張本件最高法院係將約定之違約金核減部分全部廢棄發回，應回復至未核減前之狀態，即應在每月給付610萬元違約金之範圍內審理等語，並非可採。
㈡按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。復按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，如為懲罰之性質者，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，尚得依民法第233條規定，請求遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息及賠償其他之損害，此觀同法第250條第2項規定自明。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院87年度台上字第361號判決、86年度台上字第3397號判決、86年度台上字第1620號判決、95年度台上字第627號意旨參照）。本件被上訴人固主張兩造於系爭租約第6條違約處罰約定，經過公證，顯係被上訴人認為應加重懲罰性違約金之額度，以敦促上訴人誠實履約，且預慮上訴人屆期拖延搬遷，故違約金具有懲罰性質等語，並提出房屋租賃契約2件為證（見本院卷一第169-178頁）。上訴人則辯以系爭租約第6條第2項約定違約金之性質，應屬損害賠償總額預定性違約金等語。查系爭租約第6條之標題雖為「違約處罰」，但其內容係約定：「㈠乙方（指上訴人）違反約定方法使用房屋，或不依約定交付支票，或支票退票，經由甲方（指被上訴人）催告限期交付或繳納，仍拒不繳付或繳納時，甲方得終止租約，因此乙方所受之損失，甲方概不負責。㈡乙方（即上訴人）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付違約金，其金額為終止前或期滿前租金之貳倍」（見原審卷30頁）。足見系爭租約第6條第1項約定係就上訴人有違反約定使用房屋、不依約定交付支票或退票或未繳納時，被上訴人得終止租約，而系爭租約第6條第2項約定之文意解釋，則係指上訴人郭明隆於租約終止或租賃期滿後不交還房屋，應支付違約金，並無特別約定為確保債權效力而有強制處罰之意思。又系爭租約第6條第2項係指上訴人郭明隆不按期交還系爭建物時，即需支付違約金，核與民法第250條第2項所指約定債務人不於適當時期履行債務時，即須支付違約金者，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額之要件相符。是尚難拘泥於標題文字為「違約處罰」，即認此違約金為懲罰性違約金之約定。故系爭租約第6條第2項約定之違約金，應為損害賠償約定性質之違約金，並非懲罰性之違約金，被上訴人此部分之主張，尚非可採。㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。而違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同。關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院19年上字第1554號判例參照）。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107號判決、95年度台上字第1095號判決意旨參照）。查：
⒈上訴人於本院前審提出訴外人中華徵信不動產估價師聯合事
務所估價報告（下稱「中華徵信估價報告」，見原審卷第31-98頁），主張參考鄰近區域類似建物之租金行情，可知系爭建物每月合理租金行情僅為191萬3,322元，故被上訴人如期收回系爭建物所得享有之利益，至多僅為每月191萬元3,322元，其請求違約金金額顯然過高，故依民法第252條規定請求酌減違約金等語。依系爭租約第6條第2項約定，違約金之金額為「終止前或期滿前租金之貳倍」（見原審卷第30頁）。而依據系爭租約第3條第1項之約定，租約期滿前之租金為每月305萬元（見原審卷第29頁）。被上訴人依據系爭租約第6條第2項約定，請求上訴人郭明隆自租約屆滿翌日即103年1月8日起至騰空交還系爭建物之日止，按月給付租金2倍之違約金610萬元（惟逾400萬元部分因未據被上訴人上訴而駁回確定）。再者，被上訴人因上訴人於租期屆滿不交還系爭建物所受之損害，除原可收取之租金之外，尚包括系爭建物可為其他使用收益處分之利益。又被上訴人主張伊收回房屋後，打算經營醫院，或結合婦產科診所、坐月子中心、不孕症中心、試管嬰兒、聯合健檢、門診、急診及醫學美容等使用，雖兩造約定系爭建物租金每月305萬元，但被上訴人未收回系爭建物所受之損害，並非僅有租金損失，堪認按每月400萬元給付違約金之數額，應符合行情等語。而本院函詢新北市政府衛生局系爭建物用途為店鋪或住宅，如變更使用執照為醫院，其申請流程為何，是否可供作醫院使用，該局函覆稱「經查設有10床以上之醫院其建築物使用類組須為F-1，且各規定項目需符合類組檢討標準」，此有該局103年2月17日北衛醫字第1030273397號函1件存卷可稽（見本院卷一第59-60頁），並有上訴人提出之建築物使用類組使用項目舉例存卷可稽（見本院卷二第12-13頁）。而本院再詢新北市政府工務局，有關系爭建物是否可以作為醫院使用，或作為其他使用，該局函覆稱：「二、經查本局建物套繪查詢系統，所附旨揭陳報狀建物地址，除「新北市○○區○○路○○○號1-4樓」、「新北市○○區○○路○○○號1-4樓」及「新北市○○區○○路○○○號1-4樓」無相關使用執照資料可稽外，其於建物皆分別屬65莊使字第924號（63莊建字第1696號）、69莊使字第4336號（68莊建字第4385號）、69莊使字第
15 38號（67莊建字第3855號）、67莊使字第1771號（76莊建字第655號）及69莊使字第1538號（67莊建字第3855號）及等使用執照內建築物，其使用執照登載用途一樓為店鋪（G-3）或住宅（H-2），2樓以上皆為住宅（H-2）（詳附件彙整表），故倘需作為F-1類組使用，應依建築法第73條規定辦理變更使用執照程序。三、另所附旨揭陳報狀建物坐落土地是否得為『醫院、婦產科及作月子中心、不孕症中心、試管嬰兒、聯合門診健診、急診、醫學美容」等用途使用，經查本案建物坐落土地皆係屬99年10月15日發佈實施『擬定新莊都市計劃（中港及丹鳳地區）計不計畫」案劃設之『住宅區』，依都市計劃法新北市施行細則第14條規定，『醫院、婦產科及作月子中心，不孕症中心、試管嬰兒、聯合門診健診、急診、醫學美容』，非屬前揭規定所禁止使用之項目，此有該局105年3月16日新北工建字第1050434640號函1件在卷可參（見本院卷一第234-235頁）。足見上訴人主張收回系爭建物後可作為醫院、婦產科及作月子中心，不孕症中心、試管嬰兒、聯合門診健診、急診、醫學美容使用等情非虛。另觀諸被上訴人主張中華徵信估價報告（見原審卷第31-98頁）就增建部分，僅估算實際坪數之半數，且未考慮建物土地公告現值與訴訟標的物土地公告現值之差異，並因3棟建物均有電梯上下樓層且電梯可通達各樓層，故除1樓以外，2樓以上之租金應相同，但竟將3、4、5樓低估，亦忽視建中街與新泰路之建物均已連通形成一體，將建中街建物價值評估低於新泰路之價值，且上訴人拒不返還系爭建物，合理解釋即為上訴人每月獲利必大於610萬元，可見該鑑定所得之租金金額實屬過低，並無參考價值等語。故兩造合意再由訴外人國泰不動產估價師聯合事務所就系爭建物區分為醫院使用及法定用途使用，分別評估其合理租金價格，以供本院參考。又國泰不動產估價師聯合事務所則就系爭建物依現況醫院使用評估其合理租金應為每月258萬369元，而依法定用途即住宅、商場使用則評估合理租金為每月219萬2,727元，此有估價報告書1件存卷可稽（見外放卷宗，下稱「國泰估價報告」）。上訴人雖主張國泰估價報告，以整體作為百貨商場或店面之租金行情進行推估，但系爭建物長期供作醫院使用，後手使用人必定對於其衛生安全或風水具有疑慮，其租金收益均較一般建物為低，估價報告顯然高估租金；另估價報告非屬系爭租約之標的即新泰路167號5樓、6樓及169號5樓、6樓等4戶列入計算，應予扣除；另系爭建物中新泰路141號5樓、143號5樓、145號5樓、147號5樓、151號3、4樓及153號3、4樓等8戶，均為未辦保存登記之建物，無法證明為被上訴人所有，但估價報告仍將上開8戶租金收入計入，應予扣除；且增建部分未予折價，並不合理；另新泰醫院自99年起至103年間，每年淨所得僅200餘萬元至900餘萬元，並非獲利達每月610萬元以上等語，並提出近5年報稅資料表及新泰醫院99至103年度執行業務（其他）所得損益表及收入明細表等件為證（見本院卷一第153-163頁）。而被上訴人亦主張國泰估價報告將系爭建物分拆成73個個別樓層房屋作為鑑定單位，之後再加總，而作為租金之依據，而非以系爭建物整體包裹式作租金之鑑定，與實際情形不符，且將
A、B棟樓層之租金單價，逐層遞○○○區○○○路建物之價值，亦區別已登記部分與增建部分建物之價值，核與中華徵信估價報告之估價方法相同，其鑑定亦難作為核減違約金之參考等語。惟國泰估價報告係採取「租賃實例比較法」及「積算法」估價，並說明：「由於醫院為特殊建物，市場上鮮少相似案例，其性質為整棟打通使用，近似百貨商場之營業場所，評估方式為一樓依店面租金合理行情推估，樓上層採樓層別效用比推估，最後決定租金總額」（見國泰估價報告第23頁），核與中華估價報告採取「比較法」估價之方式相同（見前審卷第41頁反面）。可見因整體建物出租供作醫院使用之案例較少，故估價師採取上開方式區別各個建物之建物面積、比準租金、樓層別效、區為效用、面積效用、使用效用、綜合效用分別估算各建物之租金後再予以加總，以評估系爭建物之總體租金行情，為一般不動產估價常用之判斷方式，難認有何不當。而系爭建物中新泰路167號5樓、6樓及169號5樓、6樓等4戶，雖非屬系爭租約之標的，但仍為被上訴人實際出租予上訴人使用之範圍內，此為兩造所不爭執，則納入租賃範圍而一併估價，亦屬當然。又系爭建物中新泰路141號5樓、143號5樓、145號5樓、147號5樓、151號3、4樓及153號3、4樓等8戶，雖均為未辦保存登記之建物，但亦屬被上訴人實際出租予上訴人使用之範圍內，此為兩造所不爭執，被上訴人應具有事實上處分權，且估價報告就此未辦保存登記之建物部分，亦給予使用效用之折扣，已考量該未辦保存登記建物之租金價值，尚屬合理。故國泰估價報告應可作為系爭建物合理租金之參考，亦可作為被上訴人因上訴人於租期屆滿不交還系爭建物所受之損害之參考。則以系爭建物整體之租金經國泰估價報告依現況醫院使用，評估其合理租金應為每月258萬369元觀之，被上訴人主張上訴人郭明隆應按月給付租金2倍之違約金610萬元（惟逾400萬元部分因未據被上訴人上訴而駁回確定），確屬過高，而應予酌減。故上訴人主張違約金應予酌減等語，應屬可採。
⒉被上訴人雖辯稱系爭租約之違約金計算方式既有約定，而每
月租金305萬元係由當事人依據私法自治其意思自由原則合意訂立，應予尊重，無須經由鑑定方式判斷合理租金為何等語。惟揆諸前揭說明，系爭租約雖有違約金之約定，但仍可依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益，衡量違約金是否過高，以避免當事人之一方並非立於平等情形締約，或締約後情事有所變更，或約定之金額與社會客觀狀況與當事人實際情況差異過大，而受有不利益之情形，自不能以系爭租約就違約金之數額已有所約定，而排除當事人聲請酌減或法院得酌減之權利。爰參酌被上訴人因上訴人於租期屆滿不交還系爭建物，受有無法按月收取租金之損害，及喪失無法使用系爭建物經營相關行業之利益，則系爭租約第6條第2項所約定違約金為「終止前或期滿前租金」之2倍，顯有隱含被上訴人除得請求賠償每月租金之損害外，尚得請求包括如每月將系爭建物經營其他相關行業使用之所失利益。再參諸系爭建物之租金經國泰估價報告依現況醫院使用，評估其合理租金應為每月258萬369元，如每月按租金2倍計算違約金數額則為516萬738元（2,580,369×2＝5,160,738），並斟酌兩造履約之意願、經濟能力、社會客觀認知等一切情狀，認被上訴人請求上訴人郭明隆應按月給付租金2倍之違約金610萬元（惟逾400萬元部分因未據被上訴人上訴而駁回確定），顯然過高，認本件違約金酌減為每月400萬元，應屬適當。至上訴人辯稱兩造並未約定應按月給付違約金，被上訴人自不得請求上訴人郭明隆按月給付違約金等語。惟系爭租約第6條第2項違約金約定之目的，應包含被上訴人因上訴人租期屆滿不交還系爭建物所受之損害及所失之利益，如僅以系爭租約終止前或期滿前租金之2倍即610萬元計付違約金，顯不足以賠償被上訴人所受損害及所失利益之金額，且與系爭租約第6條第2項約定之真意不符，業如前述，故上訴人此部分所辯，尚非可採，被上訴人自得請求上訴人郭明隆按月給付違約金。
⒊按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性
質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62年台上字第1394號判例參照）。系爭租約第6條第2項之違約金，性質上屬於損害賠償預定之違約金，業如前述，則揆諸前揭說明，即不得更請求遲延利息之賠償。故被上訴人請求上訴人郭明隆每月違約金自103年1月8日起至騰空遷讓房屋之日止，各自次月8日起至清償日止，再加計法定遲延利息，即非有理。準此，被上訴人反訴請求上訴人郭明隆自租約屆滿翌日即103年1月8日起至騰空交還系爭建物之日止，按月連帶給付違約金400萬元，應屬有據，逾此部分之請求及遲延利息部分，均非有理。
⒋又上訴人傅輝東為上訴人郭明隆於系爭租約之連帶保證人，
對於上訴人郭明隆因系爭租約所生之債務，負連帶保證之責，此為兩造所不爭執。故被上訴人依據系爭租約及連帶保證法律關係，反訴請求上訴人傅輝東自租約屆滿翌日即103年1月8日起至騰空交還系爭建物之日止，按月連帶給付違約金400萬元，亦屬有據。
六、綜上所述，系爭租約業於103年1月7日因租期屆滿而消滅，上訴人自103年1月8日起至騰空遷讓系爭建物之日止，應按月連帶給付被上訴人違約金400萬元，但無須按月給付遲延利息。從而，上訴人請求確認被上訴人對上訴人郭明隆之違約金債權及對上訴人傅輝東之連帶保證債權關於自103年1月8日起至遷讓騰空系爭建物之日止，以每月610萬元各自次月8日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息部分不存在，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。被上訴人提起反訴，請求上訴人自103年1月8日起至騰空遷讓系爭建物之日止，按月連帶給付400萬元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。原審就上訴人本訴請求應准許及被上訴人反訴不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；就上訴人本訴請求不應准許及被上訴人反訴應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及已經提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 29 日
民事第十一庭
審判長法 官 徐福晋
法 官 陳秀貞法 官 郭顏毓附表：
編號1：新北市○○區○○路○○○號2至4樓及5樓編號2：新北市○○區○○路○○○號2至4樓及5樓編號3：新北市○○區○○路○○○號1至4樓及5樓編號4：新北市○○區○○路○○○號1至4樓及5樓編號5：新北市○○區○○路○○○號1至4樓編號6：新北市○○區○○路○○○號1至4樓編號7：新北市○○區○○路○○○號1至4樓編號8：新北市○○區○○路○○○號1至4樓編號9：新北市○○區○○路○○○號1至4樓編號10：新北市○○區○○路○○○號1至4樓編號11：新北市○○區○○街○○號1至4樓編號12：新北市○○區○○街○○號1至4樓編號13：新北市○○區○○街○○號3至4樓編號14：新北市○○區○○街○○巷○號1樓編號15：新北市○○區○○街○○巷○號1至2樓編號16：新北市○○區○○街○○巷○號1樓編號17：新北市○○區○○街○○巷○號1至4樓編號18：新北市○○區○○街○○巷○號5樓正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 106 年 8 月 30 日
書記官 張永中附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。