臺灣高等法院民事判決 104年度重上更㈡字第101號上 訴 人 林國泰訴訟代理人 詹德柱律師訴訟代理人 廖穎愷律師被 上訴人 李偉德訴訟代理人 郝燮戈律師上列當事人間請求返還租賃土地等事件，上訴人對於中華民國98年12月15日臺灣桃園地方法院97年度重訴字第111號第一審判決提起上訴，經最高法院第2次發回更審，本院於105年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決（除確定及減縮部分外）關於命上訴人給付新臺幣貳仟零肆拾捌萬玖仟伍佰伍拾元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定及減縮部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用（除確定及減縮部分外），由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按依民事訴訟法第446條第1項及第255條第1項第3款規定，在第二審程序，為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。
二、本件被上訴人在原審依租賃契約關係請求上訴人應自民國95年5月15日起至上訴人履行原審判決所命第1項至第4項之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）70萬元之違約金（被上訴人其餘請求非本院審理之範圍，詳如後述，爰不贅述），原審就此部分為被上訴人勝訴之判決；本院99年度重上字第36號（下稱本院前審）判決將原審關於此部分命上訴人給付超過「自96年5月15日起至上訴人履行原判決主文第1項至第4項之日止，按月給付被上訴人70萬元」部分，廢棄改判駁回被上訴人此部分之訴及假執行之聲請；經最高法院將上訴人敗訴部分廢棄，發回更審。嗣被上訴人在本院102年度重上更㈠字第6號（下稱本院更㈠審）審理時主張：兩造間之租賃土地及其上建物有部分因政府徵收，並分別於101年3月27日、同年7月18日移轉土地所有權登記為中華民國所有，且上訴人為領取徵收機關發放之自動拆遷獎勵金，已自行於102年3月11日前將所有地上建物拆除，致其已無從請求上訴人返還土地暨拆除其上建物，僅依兩造之租賃契約請求違約金51,870,000元，乃變更聲明請求上訴人給付被上訴人上開金額之違約金本息（見本院重上更㈠字卷76頁起）；經查被上訴人所為上開聲明，關於請求計算至101年3月27日、同年7月18日止之金額部分，係減縮訴之聲明（按上訴人尚未履行原判決主文第1項至第4項，故被上訴人此部分聲明應係減縮訴之聲明），程序上應予准許（本院更㈠審判決廢棄原判決改判駁回被上訴人上開之訴，被上訴人僅就其敗訴中之駁回20,489,550元部分提起第三審上訴，其餘部分，未聲明不服，已告確定）
貳、實體部分
一、被上訴人主張：伊之母親即訴外人曲世珍，先後於88年4月27日、89年6月3日及88年9月1日，與上訴人訂立三份租賃契約書（下稱系爭租約），將改制前坐落桃園縣○○鄉○○○段牛角坡小段如原審判決附表（下稱附表）所示之土地（下稱系爭土地），及如原審判決附圖（下稱附圖）所示編號7至73建物坐落之基地及編號74至103號基地中非屬曲世珍所有之土地部分，出租與上訴人，約定租賃期間至95年5月14日止，租金分別約定每月新臺幣（下同）20萬元、10萬元及5萬元。曲世珍於92年7月27日去世，伊繼承取得系爭土地所有權。詎租約屆滿，上訴人拒不遷讓，依系爭租約第11條約定，應按租金2倍計算違約金。又上訴人違約將系爭土地出租予第三人作高度污染之工廠使用，並違反土地分區使用之相關規定，伊亦得終止系爭租約。而系爭土地及其上建物有部分因政府徵收，並分別於101年3月27日、同年7月18日移轉土地所有權登記為中華民國所有，且上訴人為領取徵收機關發放之自動拆遷獎勵金，已自行於102年3月11日前將所有地上建物拆除，致伊無從請求上訴人返還土地暨拆除其上建物，而僅得依系爭租約之約定請求違約金等情，爰依系爭租約第11條之約定，求為命上訴人給付2,048萬9,550元之判決。
二、上訴人則以：伊於95年5月14日租期屆滿後，繼續使用系爭土地，且循例開立95年5月15日至96年5月14日按月到期之支票12張，交由被上訴人胞妹李儀德收受，嗣後於被上訴人帳戶兌現，依民法第451條規定，已成立不定期限繼續契約。又曲世珍於締約時即同意伊承租系爭土地興建廠房出租他人使用，伊並未違約。而曲世珍將他人所有坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○段00000地號、171-9地號土地租予伊，致伊遭土地所有人求償受有損害，伊得主張抵銷200萬元等語，資為抗辯。
三、原審判決結果及本院審理範圍如下：㈠被上訴人在原審依租賃契約關係、所有物返還請求權及不當得利之法律關係請求：
1.上訴人應自如附圖所示編號1至6之建物騰空遷出，並返還予被上訴人；
2.上訴人應拆除如附圖所示編號7至73之建物，並騰空其所坐落之基地與編號74至103之基地；
3.上訴人應返還附表編號1所示地號之土地予全體土地共有人；
4.上訴人應返還附表編號2至35所示地號之土地予被上訴人；
5.上訴人應自95年5月15日起至上訴人履行前開第1項至第4項之日止，按月給付被上訴人70萬元；
6.上訴人應自96年5月15日起至上訴人履行前開第1項至第4項之日止，按月給付被上訴人35萬元。
原審為被上訴人全部勝訴之判決，並就第⒌、⒍項判決為附條件之假執行及免為假執行之宣告。上訴人就原判決主文第
1、2、3、5、6項全部及第4項中如本院前審判決附表第七欄所示上訴部分提起上訴（原判決主文第4項所示土地其中為空地部分即本院前審判決附表第七欄括弧備註部分，上訴人雖未使用，原判決命一併返還，上訴人未就此部分上訴，已經確定）。
㈡本院前審判決：㈠原判決除確定部分外，關於⒈主文第五項
命上訴人給付超過「自96年5月15日起至上訴人履行原判決
主文第一項至第四項之日止，按月給付被上訴人70萬元」部分，⒉主文第六項命按月給付35萬元部分，及各該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄；㈡上開廢棄⒈、⒉部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回；㈢其餘上訴駁回；㈣原判決主文第三項其中書為「全體土地共有人」者，應更正為「被上訴人」。上訴人對於敗訴部分，即本院前審維持原審所命1.上訴人應自如附圖所示編號1至6之建物騰空遷出，並返還予被上訴人；2.上訴人應拆除如附圖所示編號7至73之建物，並騰空其所坐落之基地與編號74至103之基地；⒊上訴人應返還附表編號1所示地號之土地予全體土地共有人；4.上訴人應返還附表編號2至35所示地號土地內如本院前審判決附表第七欄所示上訴範圍內之土地予被上訴人；5.上訴人應自96年5月15日起至上訴人履行前開第1項至第4項之日止，按月給付被上訴人70萬元部分，提起第三審上訴（被上訴人對於敗訴部分，未聲明不服，已告確定）。嗣經最高法院第一次發回更審。
㈢本院更㈠審審理中，被上訴人撤回第1至第4項之請求，並減
縮第5項自96年5月15日起至101年7月18日止之違約金為43,470,000元（被上訴人另依不當得利之法律關係追加請求上訴人給付20,489,550元本息部分，及擴張請求上訴人給付自95年5月15日起至96年5月14日止之違約金合計840萬元部分，均經本院更㈠審裁定駁回確定）。經本院更㈠審判決：㈠原判決關於命上訴人於附表所示期間按月給付70萬元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判除確定及減縮部分外廢棄；㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。被上訴人就其敗訴中之駁回20,489,550元部分提起第三審上訴（被上訴人對於其餘敗訴部分，未聲明不服，已告確定）。經最高法院第二次發回更審。
㈣本件經最高法院第二次發回審理之範圍為被上訴人依系爭租
賃契約請求上訴人給付自起訴狀繕本送達為終止日即契約終止日之97年4月28日起至101年7月18日止，按月以70萬元計算之違約金中之20,489,550元，上訴人續聲明：㈠原判決除確定及減縮部分外，不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人之母曲世珍自88年4月27日起先後與上訴人簽訂土
地租賃契約書三份，分別將附表所示土地出租予上訴人，每月租金合計35萬元。
㈡附圖所示編號1至6之建物原為曲世珍所有，由上訴人占有使
用；編號7至73建物，為系爭租約成立後，由上訴人所建築。嗣系爭土地因政府徵收，移轉所有權登記為中華民國所有如本院更㈠審判決附表所示。上訴人為領取徵收機關發放之自動拆遷獎勵金，已自行於102年3月11日前將其所有地上建物拆除。
㈢曲世珍於92年7月27日死亡，上訴人曾開立95年5月15日至96
年5月14日按月支付，每張金額35萬元之支票12張，經被上訴人胞妹李儀德收受轉交被上訴人提示兌現。
㈣被上訴人於96年5月3日發函對上訴人終止系爭租約，並於96
年5月10日以郵局存證信函對上訴人表示系爭租約於96年5月14日到期，不再續約；另於96年6月11日以郵局存證信函請求上訴人歸還系爭土地及地上建物。
㈤上訴人於96年5月間函復被上訴人系爭租賃契約為不定期租
賃，並於96年7月31日以郵局存證信函函復被上訴人一切依不定期租賃之規定。
㈥前開事實，有系爭租約、戶籍謄本、曲世珍之繼承系統表、
信函、郵局存證信函、土地登記謄本、支票影本12張及地上物拆除前後之公證書等可證（見原審卷㈠第51-56、63-70、71-74、75-81、93-96、110-122、123-124、131-161頁，本院重上更㈠卷第174-236、104-172頁）。
五、被上訴人主張曲世珍與上訴人訂立系爭租約，將系爭土地及如附圖所示編號7至73建物坐落之基地及編號74至103號基地中非屬曲世珍所有之土地部分出租與上訴人，嗣因曲世珍去世，其繼承取得系爭土地所有權。詎租約屆滿，上訴人拒不遷讓，依系爭租約第11條約定，應按租金2倍計算違約金。又上訴人違約將系爭土地出租予第三人作高度污染之工廠使用，及違反土地分區使用之相關規定，其亦得終止系爭租約。而系爭土地及其上建物有部分因政府徵收，業已 移轉土地所有權登記為中華民國所有，上訴人為領取自動拆遷獎勵金，自行將所有地上建物拆除，致其無從請求上訴人返還土地暨拆除其上建物，僅得依系爭租約之約定請求違約金，故可依系爭租約第11條約定，向上訴人請求計20,489,550元等情，惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠上訴人有無違反系爭租約第8條之約定？㈡被上訴人以上訴人違反租約第8條，而以起訴狀繕本送達上訴人為終止系爭租約之意思表示，是否合法？㈢如系爭租約經被上訴人合法終止，被上訴人得否請求違約金？其數額為何？茲分述如下：
㈠系爭租約於期限屆滿後，兩造已另行成立新的不定期限繼續契約：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃
期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條定有明文。又按承租人如於期限屆滿後，仍為租賃物之使用收益，出租人並已收受其期限屆滿後之租金，則依民法第451條規定，自應視為以不定期限繼續契約，非出租人另有合法終止契約之意思表示，兩造間之租賃關係，尚不得謂非存續，有最高法院33年上字第3763號判例可資參照。
⒉經查：
⑴系爭租約第11條、第12條固分別約定：「乙方（即上訴人
，下同）於租期終止時，除經甲方（即原為曲世珍，現已由被上訴人繼承，下同）同意繼續出租外，應即將租賃土地及地上建築物騰空返還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利…」、「本契約期滿參個月前，如甲方欲收回土地時，應書面通知乙方，如雙方同意繼續租賃時，應另訂新租約，同時調整租金，如未續訂租約時，其租賃關係於期限屆滿時消滅，乙方不得主張租賃關係存在」（見原審卷㈠第53頁）。惟上訴人於95年5月14日租賃期限屆滿後，為繼續使用收益系爭土地，並依循往例開立95年5月15日至96年5月14日按月支付，每張金額35萬元之支票12張，交被上訴人胞妹李儀德收受，嗣後該12張支票均於被上訴人之帳戶兌現，有兩造所不爭執之李儀德簽收清單及支票影本可憑（見原審卷㈠第110-122頁）；嗣被上訴人復於96年5月10日寄發郵局存證信函給上訴人，表示：「…按照『土地租賃契約書』，租賃至民國九十五年五月十四日止…去年雙方疏忽，按原合約續了一年…」（見原審卷㈠第123-124頁）。則被上訴人既收受12張支票在先，復謂兩造按原合約續約一年，顯未即表示反對上訴人繼續就租賃物為使用收益之意思，應認系爭租約於95年5月14日屆滿後，兩造已合意成立新租賃關係，並依民法第451條規定成立不定期租賃繼續契約。
⑵雖被上訴人援引最高法院55年度台上字第276號民事判例
意旨主張系爭租約第11條、第12條已預先表示系爭契約屆滿絕不續租，而有反對被上訴人取得民法第451條默示更新租約之利益、阻止續約之意思表示，故兩造就系爭土地之租賃關係於95年5月14日業已因租期屆滿而終止云云。
然查，系爭租約於95年5月14日屆滿後，上訴人除為繼續使用收益系爭土地外，並開立95年5月15日至96年5月14日之每張金額35萬元之支票12張，交被上訴人胞妹李儀德收受，自堪認此係上訴人於系爭租約屆滿後，以原訂租約條件向上訴人所為新訂租賃契約之要約。而被上訴人收受該12張支票後，除未表示反對上訴人繼續就租賃物為使用收益之意思外，並於前開存證信函稱：兩造按原合約續約一年等語，足認被上訴人就上訴人於系爭租約屆滿後所為新訂租約之要約，已為承諾。則兩造於系爭租約期限屆滿後，業已另行成立新的不定期限繼續契約一節，應堪認定。準此，最高法院55年度台上字第276號判例之事實與本件事實不同，尚無比附援引之餘地。參以最高法院就本件發回之意旨，亦未指摘本院更㈠審判決認定兩造已另行成立新的不定期限繼續契約為不當，從而，被上訴人再以前詞主張系爭租約已於95年5月14日屆滿而消滅云云，委不足採。
㈡上訴人未有違反系爭租約第8條約定之行為：
⒈按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句」，民法第98條定有明文。又「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意」、「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真」、「按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義」，最高法院著有19年上字第28號判例、39年上字第1053號判例、96年台上字第286號判決可稽。
⒉經查：
⑴系爭租約第5條約定：租賃期間內乙方可依規劃興建商業
用途所需設施，所需一切工程費用由乙方自行負擔（見原審卷㈠第52頁）。另系爭租約第14條約定乙方不得將垃圾堆放在「廠房」內外，應定期清理等情（見原審卷㈠第53頁），堪認系爭租約第5條約定所指上訴人可規劃興建商業用途所需設施，即係指上訴人可搭建「廠房」使用。另證人即被上訴人之妹李儀德到場證稱：伊曾經到出租的土地過，也曾經陪同伊母親一起去；「（你當時到現場去看，被告【即上訴人，下同】有些廠房佔用，他們使用的範圍與當初承租範圍是否一致？）我沒有實際丈量無法確定，但我信任林先生（即上訴人）。因為當時出租背景是原先土地無人使用時發生過環保流氓到現場傾倒廢棄物，所以想說把土地出租，同時也就有人管理不會發生同樣的事情，也因此租金很低，也沒有詳細丈量承租的範圍……（你有和你媽媽到現場看過，知道被告有在系爭土地上建有廠房？）我知道有此情事，對建有廠房的事沒有什麼意見」等語（見原審卷㈠第21頁）。是以，上訴人承租系爭土地之目的於租約中已明文約定其係為規劃興建商業用途所需設施即搭建廠房使用，嗣上訴人承租後，復在系爭土地上搭建鐵皮工廠使用，且為曲世珍所知悉，並不曾為反對之意見等情，自堪認上訴人抗辯曲世珍於訂約之初同意其在租賃土地上搭建鐵皮工廠出租他人使用一節為可採。
⑵又系爭租約第8條約定：乙方承租甲方土地應作合法使用
，不得作有化學廢料、廢氣、污水等危害環境之污染事業，若與法令抵觸時視同違約論，甲方即可隨時請求乙方立即搬遷，收回出租土地，乙方不得異議（見原審卷㈠第52頁）。上開約定所謂「合法使用」、「與法令抵觸」所指之「法」或「法令」，如未予以限縮或特定「法」或「法令」之範圍，因其範圍顯然過於廣泛，將使承租人動輒得咎，使出租人得任意泛指承租人違反一切法規命令，即指承租人違法使用而逕認有違約之情事，自非當事人締結系爭租約所欲發生之法律效果，亦與誠信有違。因此，審酌上開約定係在規範上訴人於系爭土地上不得作有化學廢料、廢氣、污水等危害環境之污染事業（下稱禁止事項），故該項約定所指之「應作合法使用」、「若與法令抵觸」等約定之違法行為，自係指上訴人不得為禁止事項或與禁止事項相當之行為，此一解釋始與當事人締約當時所欲發生之法律效果相符，即證人李儀德前述當時出租背景是原先土地無人使用時發生過環保流氓到現場傾倒廢棄物，始將系爭土地出租，由上訴人管理之原由相符。蓋上開約定既已明文列舉禁止事項，衡諸一般社會之理性客觀認知及經驗法則，並本乎誠信，於解釋上訴人使用系爭租賃土地，是否合於系爭租約第8條所謂之「法」或「法令」？自應就上訴人使用行為，與該列舉禁止事項兩者加以評價，必經評價之結果認上訴人之行為與列舉禁止事項得為相同之評價時，始得謂上訴人有違反系爭租約第8條之情事。反之，如上訴人之行為雖有違反法令，但較之禁止事項顯屬輕微，而不能等同評價時，自不得指上訴人之行為違反系爭租約第8條之約定。查上訴人搭建廠房使用之行為，或有違反土地使用分區之規定，但此行為與上開禁止事項相較，其違法性顯屬輕微，且上訴人搭建廠房使用，復為曲世珍所同意，則經評價之結果，該搭建廠房使用之行為，尚難認屬系爭租約第8條所欲規範之違法行為。從而，上訴人使用系爭土地搭建廠房使用，縱有違反土地使用分區之規定，因與禁止事項相較顯屬輕微，當不在禁止之列。
⑶綜上，本院審酌上訴人與曲世珍最初簽訂系爭租約根基之
原因事實及其經濟目的，上訴人係得以在系爭土地上搭建廠房出租他人使用而獲利，曲世珍除可收取租金外，亦可經由上訴人之管理避免系爭土地遭他人傾倒廢棄物，且衡諸一般社會之理性客觀認知及經驗法則，並本乎誠信原則等各情，認上訴人使用行為，須係違反禁止事項之行為，或為與列舉禁止事項相同評價之行為時，始得謂上訴人有違反系爭租約第8條之違法行為而得視同違約。準此，在曲世珍允許上訴人搭建廠房之情形下，上訴人使用系爭土地搭建廠房使用，縱有違反使用分區之規定，惟經評價之結果，與禁止事項屬不相當，此外，被上訴人亦未能舉證證明上訴人有違反禁止事項之行為，自難認上訴人有違反系爭租約第8條之行為。
㈢被上訴人以上訴人違反租約第8條，而以起訴狀繕本送達上
訴人為終止系爭租約之意思表示，自非適法，其請求違約金，為無理由：
⒈承前所述，上訴人使用系爭土地搭建廠房使用，縱有違反使
用分區之規定，因其違法情節輕微而與禁止事項顯屬不相當，非屬系爭租約第8條違法之行為，且被上訴人亦未能舉證證明上訴人有違反禁止事項之行為，則被上訴人以上訴人違反租約第8條，而以起訴狀繕本送達上訴人為終止系爭租約之意思表示，自不生合法終止系爭租約之效力。
⒉又兩造間就系爭土地業已成立不定期限繼續租賃契約，而被
上訴人前開終止系爭租約既不合法，則被上訴人主張依系爭租約第11條約定，請求上訴人給付終止後，至返還系爭土地之日止按租金2倍每月70萬元計算之違約金，即屬無據。
⒊至因被上訴人終止系爭租約為不合法，上訴人於系爭租約存
續期間，是否有積欠租金之情事，經本院行使闡明之結果，被上訴人表明本件之請求權基礎為系爭租約第11條約定之違約金，於本件不依租賃關係請求給付租金等情（見本院卷第87頁背面），是本院自無庸審酌上訴人是否有積欠租金之情事，附此敘明。
六、綜上所述，兩造間就系爭土地業已成立不定期限繼續租賃契約，而被上訴人前開終止系爭租約既不合法，則被上訴人主張依系爭租約第11條約定，請求上訴人給付自起訴狀繕本送達為終止日即契約終止日之97年4月28日起至101年7月18日止，按月以70萬元計算之違約金中之20,489,550元部分，於法無據，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所依據，應併予駁回。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 10 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 李慈惠法 官 謝永昌正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 105 年 5 月 10 日
書記官 王增華附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。