臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第165號上 訴 人 吳俊騰訴訟代理人 吳玲華律師
湯偉祥律師黃陽壽律師被 上訴人 均享股份有限公司法定代理人 陳瀅湘訴訟代理人 高涌誠律師
簡凱倫律師黃旭田律師上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國104年1月23日臺灣臺北地方法院103年度訴字第937號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之一部變更及訴之追加，本院於民國105年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠命上訴人拆屋還地；㈡給付超過新臺幣肆拾捌萬柒仟壹佰柒拾參元本息；㈢自民國一百零三年七月十日起，給付超過上訴人使用臺北市○○區○○路○段○○○號房屋如附圖所示二至四樓之期間內依附表一計算之金額部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
核定上訴人占有被上訴人所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號如附圖所示二至四樓房屋（面積十七點七平方公尺）土地自民國九十八年六月一日起，於上訴人使用如附圖所示二至四樓房屋期間內，應按月給付被上訴人如附表一方式計算之租金。
被上訴人其餘一部變更之訴及追加之訴均駁回。
第一、二審（含一部變更及追加之訴）訴訟費用由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴之客觀預備合併，原告先位之訴勝訴，後位之訴未受裁判，經被告合法上訴時，後位之訴即生移審之效力，上訴審認先位之訴無理由時，應就後位之訴加以裁判（最高法院95年度台上字第1145號判決意旨參照）。本件被上訴人於原審先位之訴請求上訴人將臺北市○○區○○段○○段000○0地號土地（下稱系爭土地）上同段191建號即門牌號碼臺北市○○路○段○○○號房屋（下稱系爭房屋）二至四層拆除；備位之訴則請求上訴人於系爭房屋二至四層沿系爭土地界址各築一道混凝土牆面（被上訴人先、備位聲明中另行請求給付金額部分，其聲明請求給付金額相同（其請求給付金額終期之文字雖有不同，惟皆係請求至上訴人終止占有系爭土地之日止），訴訟標的亦均係不當得利請求權，該部分實無先、備位聲明可言，僅其先位聲明請求拆屋還地及備位聲明請求築牆部分為訴之客觀預備合併）。原審判決被上訴人先位聲明請求拆屋還地勝訴，至被上訴人所提備位聲明（築牆部分）於原審因先位之訴勝訴而未受裁判，依上開說明，於上訴人提起合法上訴時，該備位之訴即生移審效力，倘本院認先位之訴無理由時，應就備位之訴加以裁判，合先敘明。
二、次按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款定有明文。被上訴人於原審備位聲明請求上訴人於系爭房屋二至四層沿系爭土地界址自樓地板至天花板各築一道混凝土牆面（見原審卷㈠第4頁正、反面）。嗣被上訴人於本院將備位聲明更改為依據民法第425條之1第2項請求核定上訴人占有系爭土地自民國98年6月1日起之每月租金為當年期申報地價年息10%再除以12計算之金額，另請求金錢部分則追加民法第421條之租金請求權（見本院卷㈡第64頁反面、第65頁、第157頁反面、第12頁反面），經核被上訴人將備位聲明請求上訴人築牆部分更改為請求核定租金部分係屬訴之一部變更，另追加依據租金請求權請求金錢給付則係訴訟標的之追加，經核與被上訴人主張之原訴即上訴人是否無權占有系爭土地，及被上訴人得否請求上訴人給付占有系爭土地之不當得利或對價暨其金額為若干，其追加之訴在社會生活上可認為與原訴有關連性，得援用原請求之訴訟資料及證據，依訴訟經濟原則，自宜利用同一訴訟程序審理，藉以一次解決紛爭，堪認與原訴之基礎事實同一，毋庸得上訴人之同意，依民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項但書第2款規定，應予准許。
三、再按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，或不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項但書第3款、第6款定有明文。查上訴人提起上訴後主張其依民法第425條之1規定為有權占有系爭土地，固係於第二審始提出之新攻擊防禦方法，惟查本件有無民法第425條之1之適用，係屬上訴人於原審所提有權占有防禦方法之補充，且不許其提出顯然有失公平，是依首揭民事訴訟法第447條第1項但書第3款、第6款之規定，應予准許，先予敘明。
四、又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。
查被上訴人於原審聲明請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日起按月給付系爭土地各年度法定地價總額年息10%計算之金額。嗣於本院將「各年度法定地價」更改為「當年期申報地價」，另就按月給付金額之計算方式予以補充為除以每年12個月計算之金額（見本院卷㈡第157頁正、反面），核其未變更訴訟標的，而僅更正及補充其法律上之陳述，依上開規定，非為訴之變更或追加，亦先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：被上訴人於95年12月8日取得坐落臺北市○○區○○段○○段000○0地號土地（即系爭土地）所有權，上訴人則於98年5月26日向訴外人楊寶蘭買受坐落於系爭土地及同地段212地號（下稱212地號）土地上之系爭房屋所有權，系爭房屋之二至四層部分面積無權占有系爭土地，爰先位依民法第767條第1項前段請求上訴人將系爭房屋二至四層無權占有系爭土地之部分拆除後，將土地返還予被上訴人，縱認系爭房屋係有權占有系爭土地，被上訴人備位亦得依民法第425條之1第2項請求核定上訴人使用系爭土地之租金。
並依不當得利或租金請求權之法律關係，請求上訴人給付新臺幣（下同）597,664元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還或終止占有系爭土地之日止按月給付如原審判決附表一所示相當租金之不當得利或租金等語（被上訴人於原審先位聲明請求上訴人拆除系爭房屋二至四層占有系爭土地之部分，將該部分土地返還予被上訴人；備位聲明請求上訴人應於系爭房屋二至四層沿系爭土地與212地號土地界址各築一道樓地板至天花板之混凝土牆面，及請求上訴人給付973,370元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋還地或築牆完成之日止，按月給付按系爭土地各年度法定地價（申報地價）總額年息10%計算之金額（被上訴人先、備位聲明雖均請求上訴人給付金錢，惟其請求給付金額相同（按月給付終期之文字不同，然其文義均係請求至上訴人終止占有系爭土地之日止），僅訴訟標的不同，其請求給付金錢部分實無先備位聲明可言）。原審就被上訴人先位聲明判命上訴人將系爭土地上第二至四層房屋拆除，將系爭土地返還予被上訴人，另命上訴人給付597,664元及自103年7月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自103年7月10日起至返還土地之日止依原審判決附表一方式計算之金額，另駁回被上訴人其餘請求。上訴人就原判決敗訴部分聲明不服，提起上訴。被上訴人於本院就備位聲明請求築牆部分為一部訴之變更，並就請求給付金錢部分追加租金請求權為訴訟標的。被上訴人就原審判決駁回其請求逾597,664元本息及超逾原審判決附表一之敗訴部分未提起上訴（被上訴人於本院變更其原審備位聲明之金額雖與原審聲明之金額相同（見本院卷㈡第1頁反面、第64頁反面），惟被上訴人既未就原審駁回逾597,664元本息及按月給付逾原審判決附表一之金額聲明不服提起上訴或附帶上訴，該部分仍未繫屬於本院。）答辯聲明：上訴駁回。一部變更之備位聲明：核定上訴人占有系爭土地自98年6月1日起之每月租金為系爭土地面積19平方公尺乘以當年期申報地價年息10%，再除以12計算之金額。
二、上訴人則以：212地號及系爭土地原為訴外人華聲大戲院股份有限公司（下稱華聲戲院公司）所有，華聲戲院公司並於其上出資興建系爭房屋，嗣華聲戲院將系爭房屋及212地號土地出售予訴外人王港，王港再出售予楊寶蘭，經上訴人於98年5月26日向楊寶蘭買受而取得212地號及系爭房屋所有權，依最高法院48年台上字第1457號判例意旨或民法第425條之1第1項規定，上訴人所有之系爭房屋在得使用期限內，與系爭土地有租賃關係，為有權占有使用系爭土地，不構成無權占有及不當得利。被上訴人請求拆屋還地為權利濫用，且被上訴人於請求核定租金前，不得請求上訴人給付租金等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。變更備位之訴答辯聲明：被上訴人備位之訴駁回。
三、被上訴人主張其於95年12月8日取得系爭土地所有權全部，系爭房屋興建完畢後於60年8月19日以新建為原因為總登記，由訴外人王港登記為所有權人，嗣王港於63年8月13日以買賣為原因移轉登記予楊寶蘭，經上訴人於98年5月26日向楊寶蘭買受取得系爭房屋及坐落之212地號土地所有權全部。臺北市政府54年度營字第1158號營造執照（下稱系爭建照）、55年度使字第1225號使用執照（下稱系爭使照）之建築基地為重測前臺北市○○區○○○段880-20、880-21、880-
68、880-145、880-146、880-147、880-148、880-149、880-150及924地號土地，又系爭房屋除坐落212地號土地外，其
二、三層及未經保存登記之第四層如附圖所示部分占有使用系爭土地，另系爭房屋一樓左側設有太平門，非屬系爭房屋之一部分等事實，為兩造所不爭執，並有土地及建物登記謄本、建築改良物成果表、產權調查表、土地及建物登記簿謄本手抄本、異動索引、系爭建照及系爭使照存根、門牌證明書、臺北市建築管理工程處函、臺北市政府地政局土地開發總隊鑑定圖在卷可稽（見原審卷㈠第10至12頁、第40至41頁、第60頁、第95至96頁、第108至317頁、原審卷㈡第21至23頁、本院卷㈠第28至54頁、第58至73頁、第152至164頁、第189至191頁、本院卷㈡第96至99頁），堪信為真實。至被上訴人主張上訴人所有系爭房屋二至四層如附圖所示部分無權占有系爭土地，請求上訴人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，如認上訴人係有權占有，被上訴人亦得請求核定租金及請求上訴人給付租金等語，則為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。是以本件兩造爭執之要點即在於：系爭房屋
二、三層及增建之第四層如附圖所示部分是否無權占有系爭土地？被上訴人得否請求上訴人拆屋還地及給付相當租金之不當得利？被上訴人行使權利是否有違條誠信原則或權利濫用？如系爭房屋係有權占有系爭土地，被上訴人得否請求核定系爭房屋使用系爭土地之租金？得請求上訴人給付之租金數額為若干？茲分述如下。
四、系爭房屋二、三層及增建之第四層如附圖所示部分是否無權占有系爭土地？被上訴人得否請求上訴人拆屋還地及給付相當租金之不當得利？被上訴人行使權利是否有違誠信原則或權利濫用？㈠被上訴人主張系爭房屋二、三層及增建之第四層如附圖所示
部分係無權占有系爭土地，系爭房屋係訴外人王港出資興建並於60年8月19日辦理保存登記，原始取得所有權云云。上訴人則抗辯系爭房屋坐落之系爭土地及212地號土地於原均為華聲戲院公司所有，系爭房屋係華聲戲院公司所興建，並於興建完成後連同212地號土地出售予訴外人王港，嗣王港出售予楊寶蘭後，由上訴人於98年5月26日向楊寶蘭買受取得212地號及系爭房屋所有權，另華聲戲院公司將系爭土地輾轉出售予被上訴人，依最高法院48年台上字第1457號判例意旨或民法第425條之1第1項規定，系爭房屋係有權占有系爭土地等語。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文。依民法債編施行法固無溯及適用之規定，惟按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號判決意旨參照）。其因再轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議參照）。
㈢經查系爭房屋係領有臺北市政府核發之系爭建照及系爭使照
所興建完成，門牌原編釘為臺北市○○路○○○號，嗣於59年7月1日整編為臺北市○○路○段○○○號，並於60年8月19日以新建為原因，辦理第一次總登記為訴外人王港所有，嗣於63年8月13日以買賣為原因移轉登記予楊寶蘭，復於98年5月26日再以買賣為原因移轉登記予上訴人，系爭房屋於第一次總登記時坐落之土地為重測前臺北市○○區○○○段880-173、880-174、880-175、880-176、924-1地號土地，且系爭房屋新建完成時，其第一層（即底層）左側即留有2公尺寬、8.7公尺長之太平門，右側前方則為面寬4.5公尺、深3.3公尺之亭子腳，另第一層左側太平門上方為系爭房屋二、三層經保存登記範圍，系爭房屋於第一次總登記時並無四樓建物等情，有系爭房屋所有權登記簿謄本（手抄本）、建物登記謄本暨異動索引、門牌證明書、臺北市建築管理工程處104年5月8日北市都建資字第10467081500號函在卷可稽（見原審卷㈠第294至301頁、本院卷第189至190頁），堪認系爭房屋於60年8月19日保存登記時，其第一層左側太平門上方之第二、三層建物亦屬保存登記範圍內，且系爭房屋保存登記時，其坐落基地為重測前臺北市○○區○○○段880-173、880-174、880-175、880-176、924-1地號土地。
㈣次查系爭建照係由華聲戲院公司、林在高、胡鍾義為申請人
（業主），由於53年10月26日向臺北市政府工務局申請指定建築線，華聲戲院公司於同年10月31日委託華東建築師事務所申請系爭建照、同年11月11日向臺北市工務局申請准予設立戲院，經臺北市政府於54年9月23日發給系爭建照，華聲戲院公司並於54年間委託范逢彬建築師事務所監工，嗣於55年12月12日竣工，於同年12月13日申請系爭使照，於同年月21日發給系爭使照，業經本院向臺北市政府調閱系爭建照及系爭使照案卷查明屬實，有建築線指定申請書、委託書、申請書、工程監工受託書、建築使用申請書、系爭建照存根、系爭使照存根在卷可稽（見本院卷㈡第63頁、第58至61頁、第54頁、卷㈠第28至30頁），又依系爭建照及使照之新建工程設計圖所載，華聲戲院公司興建之房屋除華聲戲院外，尚包含戲院旁三層樓之店舖，且系爭使照載明華聲戲院公司興建之建築地點（地址）即包含當時門牌編釘為臺北市○○路○○○號之系爭房屋，且系爭建照及使照卷內悉無華聲戲院或系爭房屋係由訴外人王港為起造人，或由王港出資興建之證據。再查證人即訴外人楊寶蘭之子李彥廣於本院審理時證稱：楊寶蘭是向王港購買（系爭房屋）…王港是跟華聲大戲院買的…向王港買系爭房地的時候，因系爭房地好像要做華聲大戲院消防安全通道的關係，所以不能登記於王港名下，王港有告知伊父母親說系爭房屋也是華聲大戲院蓋的，有一部分坐落於華聲大戲院的土地上面，二、三、四樓房屋雖然賣給我們，王港當時有表示華聲大戲院有同意這房屋坐落土地上面，因為這是華聲大戲院蓋的房子等語（見本院卷㈠第110頁反面至第111頁），足證王港取得系爭房屋之原因雖記載為「新建」，然依系爭房屋興建之系爭建照及使照卷內所有資料，及證人李彥廣所言，系爭房屋實係由華聲戲院公司於54年間以起造人申請系爭建照，於55年12月12日竣工，堪認系爭房屋於55年12月12日即已興建完成，並由華聲戲院公司於興建完成時原始取得所有權，再由華聲戲院公司出售予訴外人王港，僅華聲戲院公司於未辦理保存登記前，依民法第759條規定不得處分系爭房屋之所有權，嗣後因該公司將系爭房屋出售予王港，始由王港於60年8月19日直接以新建為原因辦理系爭房屋之保存登記，再輾轉出售予楊寶蘭及上訴人，至為明確。被上訴人主張系爭房屋係王港出資興建，並於60年8月19日辦理保存登記原始取得所有權，華聲戲院公司從未取得系爭房屋所有權云云，尚屬無據。
㈤再查系爭房屋於60年8月19日辦理保存登記時，其坐落之基
地為臺北市○○區○○○段880-173、880-174、880-175、880-176、924-1地號土地，當時上開土地之土地登記簿上亦載明其上建物建號為4703，與系爭房屋興建完成時所編建號4703號相符（見原審卷㈠第40頁、第294頁、本院卷㈠第152至164頁），其中880-174地號土地（面積5平方公尺）原為台灣香料有限公司（下稱台灣香料公司）所有，與880-173地號土地（面積14平方公尺）均於54年10月13日由華聲戲院公司取得所有權，於67年9月10日因地籍圖重測，連同同段880-145至150、173、174、178地號土地併入同段880-20地號土地，嗣880-20地號土地於67年11月6日重測後編為216地號（面積1082平方公尺），復於91年12月3日逕為分割出系爭土地，其面積仍為19平方公尺（即與880-173、880-174地號面積總合19平方公尺相同），於92年1月21日出售予訴外人鴻強開發股份有限公司（下稱鴻強公司），經被上訴人於95年12月8日買受取得系爭土地所有權，系爭房屋坐落之基地則為212地號土地及系爭土地等情，有土地登記簿謄本（手抄本）、異動索引在卷可按（見本院卷㈠第134至141頁、原審卷㈠第302至305頁、第108頁、本院卷㈠第31至55頁、第70至73頁、第162頁），堪認系爭房屋坐落之880-173、880-174地號土地於系爭房屋55年12月12日竣工時，其所有權人確係華聲戲院公司。另系爭房屋坐落之880-175、880-1
76、924-1地號土地亦係由華聲戲院公司於54年10月13日取得所有權後，於56年10月14日、61年2月2日依序移轉予王港、楊寶蘭，嗣880-176、924-1地號於67年9月19日併入880-175地號後，於67年11月6日重測編為212地號（39平方公尺）（見本院卷㈠第61至69頁、原審卷㈠第305至313頁），堪認系爭房屋坐落之基地及重測前臺北市○○區○○○段880-173、880-174、880-175、880-176、924-1地號土地於系爭房屋55年12月12日興建完成時，皆係華聲戲院公司所有，足證系爭房屋係由華聲戲院公司出資興建，於55年12月12日興建完成時，系爭房屋與其坐落之212地號及系爭土地均屬華聲戲院公司所有，因華聲戲院公司於系爭土地上即系爭房屋一層左側留設供觀眾出入之太平門，故於出售系爭房屋予訴外人王港時，僅將系爭房屋與212地號土地出售予王港，惟系爭土地仍由華聲戲院公司保有其所有權。又王港係於民法第425條之1於89年5月5日增訂前之60年8月19日向華聲戲院公司買受並取得系爭房屋所有權，致系爭土地如附圖所示二至四層與坐落之系爭土地所有權人相異，揆諸最高法院48年台上字第1457號判例之本旨，及89年5月5日增訂施行之民法425條之1規定之法理，並保護系爭房屋既得之使用權，自應推斷系爭房屋於得使用期限內，對系爭土地有租賃關係存在，系爭土地所有人即被上訴人應許系爭房屋受讓者即上訴人繼續使用土地。
㈥被上訴人固主張系爭使照附表所載建築基地為重測前臺北市
○○區○○○段880-20、880-21、880-68、880-145至150、924地號土地，系爭房屋坐落之基地即同段880-173、880-17
4、880-175、880-176、924-1地號土地並非系爭建照及使照之建築基地，不能認系爭房屋係系爭建照及使照所興建之房屋，無民法第425條之1或最高法院48年台上字第1457號判例適用云云。惟查880-173地號係56年3月23日自880-146地號分割而來，另880-174、880-175地號於同日自880-147地號；880-176地號於同日自880-148地號、924-1地號土地則於59年6月23日自924地號分割出來，有土地登記簿本（手抄本）存卷可參（見本院卷㈠第134至135頁、第138至139頁、第61頁、第63頁、第62頁），而系爭房屋所領之系爭使照則係55年12月21日核發（見本院卷㈠第29至30頁），故系爭使照核發時，系爭房屋坐落之基地即同段880-173、880-174、880-175、880-176、924-1地號土地既尚未自系爭使照之建築基地880-176等地號土地分割出來，而係至56至59年間始陸續分割，自不得以系爭使照附表所載建築基地之地號係記載分割前之地號，遽認系爭房屋非依據系爭建照及系爭使照所興建之房屋。故上訴人主張系爭房屋坐落基地非系爭使照使用之建築基地，系爭房屋非華聲戲院公司依系爭建照及使照所興建云云，顯屬無據。
㈦被上訴人又主張最高法院48年台上字第1457號判例須以房屋
有具有相當價值為必要，系爭房屋建築完成迄今已約50年，屋齡與屋況甚為老舊，且其坐落系爭土地部分僅占系爭房屋面積少部分，與系爭土地之價值相比較，顯無相當價值，如認不得拆除，反而有害系爭土地之利用，對社會經濟亦屬無益，上訴人不得主張系爭房屋對系爭土地有租賃關係存在云云。經查系爭房屋雖係於55年12月12日即已興建完成，迄今已近50年，然除其一樓做店面使用外，二、三層作住家使用，四樓為木板隔間之增建物，目前堆置物品，屋況均堪稱良好，確有相當之經濟價值，顯然未達系爭房屋使用期限等情，業據本院勘驗系爭房屋屬實，並有系爭房屋照片19紙在卷可憑（見本院卷㈠第193至194頁、卷㈡第44至53頁），揆諸最高法院48年台上字1457號判例意旨及民法第425條之1之法理，系爭房屋於得使用期限內，就如附圖所示占有使用系爭土地部分，自有租賃關係存在，系爭土地所有人應許系爭房屋受讓者使用土地，故上訴人主張其所有系爭房屋如附圖所示占有系爭土地部分有租賃關係，自堪採信。又被上訴人主張系爭房屋與系爭土地價值相較無相當價值，不得主張對系爭土地有租賃權存在云云，惟查被上訴人所引最高法院57年台上字第1303號判例係謂：「民法第876條第1項之法定地上權，須以該建築物於土地設定抵押時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。系爭甲部分房屋，既足認係建築於設定抵押權之後，於抵押權設定當時尚未存在，系爭乙部分豬舍，雖建於設定抵押權之前，但其價值無幾，雖予拆除，於社會經濟亦無甚影響，均不能視為上開法條中，可成立法定地上權之建築物」意旨（見本院卷㈡第104頁反面），係指「建築價值無幾，雖予拆除，於社會經濟亦無甚影響」之情形，與本件系爭房屋仍有相當經濟價值不同，自難比附援引。另被上訴人所引85年度台上字第384號判決（見同上頁）則係認房屋須具有相當之價值，與本院認定並無不同，故被上訴人主張系爭房屋如附圖所示占有系爭土地部分之課稅現值682,000元，與系爭土地之公告現值12,958,000元進行比較，顯不相當，上訴人不得主張租賃關係存在云云，洵屬無據。
㈧被上訴人另主張系爭房屋如附圖所示四樓增建部分非華聲戲
院公司所增建，與系爭土地非同屬一人所有，上訴人就系爭房屋如附圖所示四樓增建部分對系爭土地無租賃關係存在云云。經查證人李彥廣證稱上訴人之前手楊寶蘭向其前手王港買受系爭房屋時即有四樓增建，惟究係王港或華聲戲院公司所增建伊不清楚等語（見本院卷㈡第190頁反面），徵諸系爭房屋四樓增建部分係以木板隔間，與二、三樓經保存登記部分建物為鋼筋混凝土構造之材質明顯不同，顯難認系爭房屋如附圖所示四樓增建部分係華聲戲院公司所興建。又證人李彥廣所提陳報狀雖陳稱聽聞其父稱印象中王港買受系爭房屋時已有四樓增建云云（見本院卷㈡第196頁），然查該部分既非證人李彥廣親身見聞，自難以其陳報狀認上訴人已舉證證明系爭房屋四樓增建部分亦係華聲戲院公司所興建。
㈨惟按最高法院48年台上字第1457號判例、最高法院73年第5
次民事庭會議決議意旨均稱「推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，則租賃關係之土地範圍，應係指房屋使用範圍，亦即包括房屋之附屬建物及為維持房屋功能所必需之周圍附連設備，茍認僅以房屋登記面積為限，而不及於附屬建物或必需之周圍附連設備，其範圍顯失之過狹，既不符法律規定「使用期限」之「使用範圍」，且不合建物正常使用之功能而違情理。再參以依上開判例意旨修定新增之民法第425條之1之立法理由，推定有租賃關係者係「為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益」，即應以房屋坐落正常使用之範圍為準，以兼顧土地所有人或受讓人及房屋所有人或受讓人間之利益（最高法院95年度台上字第169號判決意旨參看）。經查系爭房屋如附圖所示占有系爭土地之二、三樓各17.33平方公尺係原經保存登記部分，另各有0.37平方公尺則未經保存登記，惟查該未經保存登記部分係位於系爭房屋後（南）側樓梯，該樓梯（內梯）與一樓相連接，構造上為系爭房屋之一部，與經保存登記部分難以區分，堪認該二、三樓未經保存登記部分係於系爭房屋興建完成時即存在，且係維持系爭房屋功能所必需；另系爭房屋如附圖所示四樓未經保存登記之增建部分，與系爭房屋二、三樓以同一內梯相通，該四樓增建部分面積較二、三樓為小，並無獨立之出入口，目前作為堆置儲放物品之用，其前（北）側陽台則放置冷氣主機等情，業據本院受命法官勘驗屬實，並有照片存卷可按（見本院卷㈠第193至194頁、卷㈡第51至53頁），其中四樓未經保存登記樓梯部分應屬四樓增建以前，由二、三樓通向四樓平台之屋頂突出物，且系爭房屋四樓增建部分既無獨立出入口，於構造上並無獨立性，該四樓增建部分與二、三樓未經保存登記部分，使用上均與系爭房屋經保存登記部分有密不可分之關係，難認有獨立之所有權，不得單獨作為所有權之客體，而係系爭房屋原所有權之擴張，應屬系爭房屋之一部分或附屬建物，自屬上訴人正常使用範圍而亦應與系爭土地成立租賃關係。
㈩基上，系爭房屋係華聲戲院公司以系爭建照及使照所出資興
建，於55年12月12日興建完成時由華聲戲院公司取得所有權，且系爭房屋興建完成時，其坐落之212地號及系爭土地亦為華聲戲院公司所有，嗣後華聲戲院公司於60年8月19日將系爭房屋及212地號土地出售並移轉登記予王港，嗣輾轉讓與楊寶蘭及上訴人，被上訴人亦輾轉受讓系爭土地，系爭土地現作住家使用，屋況良好，具有相當經濟價值，其四樓增建部分為原經保存登記建物之附屬建物，非獨立所有權客體，依最高法院48年台上字第1457號判例意旨及上開說明，於系爭房屋使用期限內，系爭房屋如附圖所示二至四樓均對系爭土地有租賃關係存在，故上訴人所有系爭房屋如附圖所示二至四樓部分自屬有權占有系爭土地。被上訴人主張上訴人係無權占有系爭土地，請求上訴人將系爭房屋占有系爭土地二至四樓部分拆除，將土地返還予被上訴人，及請求上訴人給付相當租金之不當得利云云，尚屬無據。又被上訴人不得請求上訴人拆屋還地，本院即毋庸再審酌被上訴人請求拆屋還地是否違反民法第148條之誠信原則，或其行使權利有無構成權利濫用，併此敘明。
五、如系爭房屋係有權占有系爭土地，被上訴人得否請求核定系爭房屋使用系爭土地之租金？得請求上訴人給付之租金數額為若干？㈠按民法第425條之1增訂前，土地與房屋同屬一人，而將土地
及房屋分開同時或先後出賣時，依最高法院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判（最高法院73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議意旨參照）。民法第425條之1第2項規定，依民法債編施行法固亦無溯及既往之效力，惟該項得請求法院核定租金之規定，於民法債編修正施行後，就施行前已依上開判例意旨成立之租賃關係，亦應作為法理而予以適用。而請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，固無從為租金之給付，惟為達訴訟經濟目的，被上訴人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，被上訴人始得據以請求上訴人如數給付（最高法院84年度台上字第2707號、81年度台上字第2707號判決意旨參看）。又上訴人使用系爭土地並非不當得利，故法院核定租金數額之判決，與依民法第442條請求調整租金之性質非完全盡同，自不限於核定之後始得請求租金，亦即核定租金之判決兼寓確認之性質，而有溯及效力。經查上訴人所有系爭房屋如附圖所示二至四樓占有系爭土地部分，對系爭土地有租賃關係，業如上述，且兩造間就系爭房屋使用系爭土地之租金數額若干既有爭議，則被上訴人訴請核定租金，自屬有據。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限，而該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、105條定有明文。所謂土地之申報總價，係指法定地價，所謂法定地價，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人若未申報地價，則以公告地價80%為申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條規亦有明定。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。本件參諸被上訴人所提之現場照片及兩造不爭執之系爭土地、房屋地理位置電腦資料、建物測量成果圖等資料（見原審卷㈠第13至15頁、第40至46頁、第104頁、卷㈡第10至12頁、本院卷㈡第44至53頁），並審酌系爭土地坐落臺北市○○區○○段一小段，前臨八德路3段，東側亦有光復南、北路幹道經過，附近機關（臺北市稅捐稽徵處、臺北光復郵局、臺北市榮民服務處等）、商店林立，且地處光華商場附近商圈，經濟及生活機能均佳，交通便捷，系爭房屋二至四樓占有之系爭土地面積為17.7平方公尺（即如附圖所示二、三樓部分斜線面積：計17.33㎡＋0.37㎡＝17.7㎡，見本院卷㈡第97頁反面，四樓增建面積未達17.7平方公尺，然二至三樓坐落系爭土地面積為17.7平方公尺，仍應以
17.7平方公尺計算），及系爭房屋共計四層，其第一層未占有使用系爭土地，僅第二至四層占有使用系爭土地，作為住家及住家儲藏物品之用，暨系爭土地之申報地價迄今變動幅動等情（見本院卷㈡第167頁），認系爭房屋二至四樓如附圖所示部分自98年6月1日起使用系爭土地之租金額，應以系爭土地各年度申報地價計算之土地總價之四分之三（即四層樓中之三層樓），再乘以年息7%計算為適當，系爭土地自98年6月1日至同年12月31日、99年1月1日起至102年2月止公告地價分別為每平方公尺168,000元、176,000元（見本院卷㈡第167頁），申報地價應為公告地價之80%，即每平方公尺134,400元、140,800元，以此計算被上訴人得請求上訴人給付系爭房屋自98年6月1日起至102年2月止之租金為487,173元（計算式如附表二所示），另上訴人所有系爭房屋於使用期限內對系爭土地有租賃關係，惟上訴人非必使用系爭房屋至不堪使用時為止，故被上訴人得請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日即103年7月10日（送達證書見原審卷㈠第34頁）起，於上訴人使用系爭房屋之期間內，按附表一所示方式計算之租金。
㈢基上，上訴人所有系爭房屋二至四樓如附圖所示部分於使用
期限內對系爭土地有租賃關係，被上訴人自得請求核定租金，本院審酌系爭土地坐落位置、環境、交通等一切情狀，認系爭房屋二至四樓如附圖所示部分自98年6月1日起使用系爭土地之租金額，應以系爭土地各年度申報地價計算之土地總價之四分之三（即四層樓中之三層樓）再乘以年息7%計算為適當，故被上訴人自98年6月1日起至102年2月止請求上訴人給付之租金為487,173元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年7月10日起，於上訴人使用系爭房屋期間內，按附表一所示方式計算之租金，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，系爭房屋及坐落之212地號土地暨系爭土地原均屬華聲戲院公司所有，先後分別讓與相異之人，由上訴人輾轉受讓系爭房屋及212地號土地所有權，被上訴人受讓取得系爭土地所有權，故系爭房屋如附圖所示二至四樓部分於系爭房屋使用期限內，對系爭土地有租賃關係，上訴人為有權占有系爭土地，不構成無權占有及不當得利。又被上訴人備位請求核定系爭房屋自98年6月1日起使用系爭土地之租金，以系爭房屋如附圖所示二至四樓占有系爭土地之比例四分之三及面積17.7平方公尺，依申報地價年息7%計算為適當，被上訴人並得請求上訴人給付按上開計算方式計算使用系爭土地之租金。從而，被上訴人先位之聲明請求上訴人拆屋還地為無理由，應予駁回；其一部變更備位聲明依民法第425條之1之法理，請求核定系爭房屋如附圖二至四層所示部分，自98年6月1日起對系爭土地之租金，以系爭土地各年度申報地價計算之土地總價之四分之三（即四層樓中之三層樓），再乘以年息7%計算，及其依追加之訴訟標的請求上訴人給付98年6月1日起至102年2月止如附表二所示租金487,173元，暨自起訴狀繕本送達翌日即103年7月10日（送達證書見原審卷㈠第34頁）起，於上訴人使用系爭房屋之期間內，按附表一所示方式計算之租金，為有理由，應予准許；被上訴人變更備位聲明（請求核定租金）逾上開應准許部分，及其追加之訴訟標的請求上訴人給付金額逾上開應准許租金部分，均為無理由，應予駁回。原審就被上訴人先位聲明請求上訴人拆屋還地部分，及命上訴人給付超過487,173元本息（即自98年6月1日起至102年2月止之租金），暨自103年7月10日起於上訴人使用系爭房屋如附圖所示二至四樓之期間內給付超過附表一計算之金額，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至被上訴人於原審依據不當得利法律關係請求上訴人給付金錢部分，於本院追加依據租金請求權請求給付租金，且為單一之聲明，應屬重疊合併，經本院認被上訴人追加之訴訟標的即租金請求權於上開金額範圍內為有理由，就有理由之範圍內自應為被上訴人勝訴之判決，毋庸再審酌上訴人主張不當得利之法律關係是否有據，原審就上開應准許金額範圍內為上訴人敗訴之判決，並就該部分依兩造之聲請分別為准、免假執行之宣告，理由雖係依據不當得利之法律關係，與本院認定追加之訴訟標的有理由不同，但上訴是否有理由，應以主文為標準，原判決該部分結論並無二致，仍應予維持（即如主文第三項所示）。另被上訴人於本院變更其備位聲明請求核定租金部分為有理由，應予准許，應由本院判決如主文第四項所示。又其一部變更之備位聲明逾上開核定應准許部分，為無理由，應予駁回；及被上訴人追加依據租金請求權請求上訴人給付自98年6月1日起至102年2月止之租金超過487,173元及自103年7月10日起於上訴人使用系爭房屋期間內超過如附表一計算之租金部分，亦屬無理由，均應駁回被上訴人超逾上開應准許部分之一部變更及追加之訴（如主文第五項所示）。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人一部變更之訴及追加之訴均為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 23 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 賴秀蘭法 官 周舒雁正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 24 日
書記官 蔡宜蓁附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
┌────────────────────────────┐│附表一： │├────────────────────────────┤│上訴人自103年7月10日起應按月給付被上訴人之租金金額： ││臺北市○○區○○段○○段00000號土地當期申報地價（元/㎡）││×19㎡×7%×3層/4層÷12個月 │└────────────────────────────┘┌───────────────────────────────────┐│附表二：（當期申報地價為公告地價之80%，被上訴人得請求之租金金額為申報 ││地價年息7%，以系爭房屋占有系爭土地面積17.7㎡之四分之三計算） │├───────┬─────┬─────┬───────────────┤│期 間│ 公告地價 │ 申報地價 │ 租 金 金 額 ││ │ （㎡） │ （㎡） │ │├───────┼─────┼─────┼───────────────┤│98年6月至12月 │168,000元 │134,400元 │72,853元（即134,400元/㎡×17.7││ │ │ │㎡×7%×3/4×7/12＝72,853.2元 ││ │ │ │，元以下4捨5入，以下同） │├───────┼─────┼─────┼───────────────┤│99年1月至12月 │176,000元 │140,800元 │130,838元（即140,800元/㎡×17.││ │ │ │7㎡×7%×3/4＝130,838.4元） │├───────┼─────┼─────┼───────────────┤│100年1月至12月│176,000元 │140,800元 │130,838元（計算式同上） │├───────┼─────┼─────┼───────────────┤│101年1月至12月│176,000元 │140,800元 │130,838元（計算式同上） │├───────┼─────┼─────┼───────────────┤│102年1月至2月 │176,000元 │140,800元 │21,806元（即140,800元/㎡×17.7││ │ │ │㎡×7%×3/4×2/12＝21,806.4元 ││ │ │ │） │├───────┴─────┴─────┴───────────────┤│ 合計：487,173元 │└───────────────────────────────────┘