臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第167號上 訴 人 池宗勇訴訟代理人 崔駿武律師
楊承叡律師吳孟勳律師複 代理人 陳品妤律師被 上訴人 陳英傑
陳德榮共 同訴訟代理人 謝玉璇律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國103年12月24日臺灣士林地方法院102年度重訴字第191號第一審判決提起上訴並為訴之追加，本院於105年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣陸佰捌拾伍萬柒仟貳佰陸拾參元，及自民國一０一年十二月六日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴及追加之訴均駁回。
第一審及第二審（含追加部分）訴訟費用，由被上訴人負擔十一分之九，餘由上訴人負擔。
本判決所命給付部分，於上訴人以新臺幣貳佰貳拾玖萬元供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣陸佰捌拾伍萬柒仟貳佰陸拾參元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主張爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩者請求在同一程序加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。上訴人依雙方找補協議約定，於原審起訴聲明為：被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）1,138萬0,446及自民國101年12月6日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。上訴人提起上訴後，嗣於104年5月1日準備程序時追加民法第179條為請求之依據（選擇合併，見本院卷一第65頁背面），復於105年9月1日追加先位上訴聲明：⑴原判決不利於上訴人之部分廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人907萬0,973元暨自101年12月6日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。上訴人於被上訴人給付之同時，應各移轉如附表所示土地所有權權利範圍登記與被上訴人陳英傑及陳德榮。核上開追加之法律依據或聲明，與原訴證據資料得相互援用，基礎事實同一，無礙於被上訴人之防禦及本件訴訟之終結，故其訴之追加，應予准許。
貳、實體方面
一、上訴人起訴主張：兩造及訴外人即其他地主許月妲等人為臺北市○○區○○段四小段810、810之1、811、811之1、812、812之1、817、817之1、818及818之1地號等土地（以下合稱系爭土地，分開則稱其地號）之共有人，於94年間共同投資興建地上14層、地下3層之雙拼「圓山誠品大樓」（下稱系爭大樓）。96年間系爭大樓興建完成，同年10月30日取得使用執照。合建期間因共有人眾多，各共有人推派代表出面協議合建事宜，許月妲、池宇馥、池明穎、陳怡帆、陳秀春、劉懿德等推派上訴人為代表，其餘共有人則分別由被上訴人及訴外人張俊哲代表共三方處理合建相關事宜（下稱系爭大樓合建三方）。
系爭大樓合建三方委由具建築師身份之張俊哲，擔任設計人，以三方之產權出資比例52.9631%、35.789%、11.2479%設計規劃。就系爭大樓2至14樓分配不足部分，三方於95年7月29日約定以「承德路案價目表」，作為價差找補依據，一樓部分，找補方式應依市價決定之。其後因張俊哲未曾將載有各房屋容積面積之圖面或是表格提供予上訴人知悉或簽名確認，擅將一樓部分本應分配予上訴人之B2-2房屋劃歸予被上訴人陳德榮所有，致系爭大樓一樓部分，被上訴人分得部分大於產權比例，而受有利益，上訴人方分得部分少於產權比例而受損害，爰依找補協議約定及民法第179條請求被上訴人給付上訴人1,138萬0,446元等語。並聲明：⑴被上訴人應給付上訴人1,138萬0,446元及自101年12月6日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人主張依協議即合建契約之法律關係請求找補金額，卻未舉證說明兩造間存有何種找補約定，究約定依何標準找補金額，其請求顯無理由。縱需找補，各合建共有人未曾以容積為找補基準之合意，「承德路案價目表」提出之時，係因系爭大樓仍於施工中，產權登記面積尚未確定，故暫先以容積為計算基準，系爭大樓於96年3月間竣工，已可得知房屋實際之產權登記面積，無庸再以容積推估產權面積方式作為找補計算之基準，而應以實際產權面積計算其總價值。又系爭大樓2至14樓部分找補單價，係以95年7月29日之市價計算，則就系爭大樓1樓部分，亦應以同時期之單價為準，始合於公平原則。兩造間合建契約之原意為提供多少土地合建，合建後亦取得同樣面積之土地，現各方分配土地面積與合建時各方提供合建之土地面積相同，是土地部分無庸找補，僅需建物找補，是應以系爭大樓1樓建物價值找補等語，資為抗辯。
三、本件經原審判決：⑴被上訴人應給付上訴人230萬9,473元及自101年12月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⑵上訴人其餘之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人不服原審判決，提起上訴，並為訴之追加：㈠先位部分：⑴原判決不利於上訴人之部分廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人907萬0,973元暨自101年12月6日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。上訴人於被上訴人給付之同時，應各移轉如附表所示土地所有權權利範圍登記與被上訴人陳英傑及陳德榮。⑶願供擔保請准宣告假執行。㈡備位部分：⑴原判決不利於上訴人之部分廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人907萬0,973元暨自101年12月6日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。⑶願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：⑴上訴人之上訴及追加之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、兩造不爭執事項：（本院卷一第64頁）
1、兩造為臺北市○○區○○段四小段810、810之1、811、811之1、812、812之1、817、817之1、818及818之1地號等土地之共有人之一。系爭土地共有人於94年間共同投資興建地上14層、地下3層之雙拼「圓山誠品大樓」。96年間系爭大樓興建完成，同年10月30日取得使用執照。
2、張俊哲曾製作圓山誠品工程費概估及融資額度分配表，（原證4）由合資興建系爭大樓的全體共有人用印確認。
3、關於合建後各方（三大方）應分得的土地面積，應與實際提供合建的土地面積相同，目前合建後各方實際分得之面積亦與提供合建的土地面積相同。各合建共有人分得之房子價值，應符合第二項之出資比例。
4、所有合資興建的共有人約定分由三大方的代表人來代理分配建物或找補事宜，於分配或找補後再由各大方內部自行調整應分配比例或找補的金額。
5、94年4月12日由池宗勇傳真其手繪的樓層分配及位置確認圖（原審卷一第85頁）予張俊哲，嗣池宗勇又修正容積分配（原審卷一第86頁）傳真給張俊哲事務所，張俊哲事務所繕打容積分配表後於94年4月19日傳真予池宗勇，由池宗勇簽名後，再於94年4月20日傳真容積分配表（原審卷一第89頁）予張俊哲事務所。
6、張俊哲曾提供載有各戶容積之配置表予陳德榮、陳英傑簽名（原審卷一第101至104頁）。
7、陳德榮申辦臺北市○○區○○路0段00○0號建物所有權第一次登記時，池宗勇於公告期間提出異議。
8、臺北市○○區○○路0段00○0號房屋，業經士林地方法院97年訴字第1568號、本院98年上字第435號、最高法院99年台上字第479號民事裁定認定坐落臺北市○○區○○○○段○○○○○○○○號土地上建物門牌號碼臺北市○○區○○路○段00○0號地面層面積88.69平方公尺、陽台面積10.47平方公尺之房屋所有權為陳德榮所有。池宗勇應容忍陳德榮就上開系爭承德路4段83之1號房屋向台北士林地政事務所辦理建物所有權第一次登記，陳德榮並於99年5月10日登記完成。
9、陳德榮與池宗勇、張俊哲於95年7月29日在系爭大樓價目表上簽名，並約定如下4點事項：1價目依本表。2坪數依容積分配。3各家坪數依協調後之數目調整。4補貼費用依價目乘
1.5倍（參原證5號）。
10、陳英傑、陳德榮於101年12月5日收受上訴人寄發之催告函（參原證20）。
五、兩造爭執事項及本院得心證之理由：本件上訴人主張兩造及許月妲等人，於94年間在系爭土地上共同投資興建系爭大樓，張俊哲擅將一樓部分本應分配予上訴人方之B2-2房屋劃歸予被上訴人陳德榮所有，使被上訴人方就一樓建物分得部分，顯然大於被上訴人方所代表共有人之產權比例而受有利益，致上訴人方一樓店面分得部分少於產權比例而受損害，上訴人得請求被上訴人給付找補款1,138萬446元等情，為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯，是，則本件應審究者，為上訴人依合建契約找補的協議請求被上訴人給付1,138萬446元，有無理由。就兩造爭點分別論述如下：
(一)依系爭土地共有人間合建系爭大樓之約定，應依出資比例分配土地及建物，如有不足，應為找補：
1、經查，兩造均為系爭土地之共有人之一，系爭土地之共有人全體約定於系爭土地共同投資興建系爭大樓，並約定依持有系爭土地之應有部分之比例作為出資之比例，興建完成之系爭大樓所坐落之土地應依前開出資之比例分配，各共有人分得之建物價值，亦應符合出資比例等情，此為兩造所不爭執（見不爭執事項1、2、3），並有「圓山誠品工程費概估及融資額度分配表在卷可按（見原審士調字卷第19頁），應堪認定。
2、又系爭大樓合建三方，雖未簽訂書面合建契約，惟在一般合建分屋之交易習慣，因以區分所有建物為分配單位，實際分得房屋之坪數自難與約定應分配比例完全相同，於分得房屋與約定比例有差異時，必須進行找補，始符合約定分配之比例，本件自應為相同之解釋。參以系爭大樓合建三方，曾就2至14樓之找補應如何計算一事為協調，並簽訂「承德路案價目表」（見原審調字卷第20頁、原審卷一第163頁）以為找補之依據。被上訴人雖僅陳德榮在上開價目表上簽名，陳英傑則未在價目表上簽名，惟被上訴人方已與張俊哲方簽訂協議書（見原審卷二第25、26頁），並完成找補（見原審卷一第292頁背面，張俊哲證稱系爭大樓2至14樓找補款已交付被上訴人），足見系爭大樓合建三方，就分得房屋不足約定分配比例部分，亦曾履行找補。被上訴人抗辯不應找補云云，與一般合建分屋均有找補交易習慣及系爭大樓合建三方履行契約之情形不符，難以採信。
3、是以，兩造就系爭大樓一樓部分，既尚未計價找補，上訴人依找補之協議請求被上訴人給付實際分配房屋與約定分配比例之價額，洵屬有據。
(二)兩造找補之金額，應依簽署「承德路案價目表」簽訂日期即95年7月29日建物及土地之價值，以出資比例找補予上訴人：
系爭大樓找補之計算標準並無書面約定，上訴人主張，應以系爭大樓1樓之建物及土地容積價值，依使用執照取得日（96年10月30日）或移轉登記日（99年5月10日）之價格，參照2至14樓之約定乘1.5倍計算等語；被上訴人則抗辯，應以建物（不包括土地）之產權面積，依洽談系爭大樓2至14樓找補日（95年7月29日）之價格為計算之基準等語。茲分述如下：
1、查系爭大樓合建三方就2至14樓計算找補，於95年7月29日簽訂「承德路案價目表」已如上㈠2所述。證人張俊哲證稱：單價是參考95年7月間圓山誠品建案附近預售屋之價格，經三方確認同意後打上的等語（見原審卷一第290頁）。足見系爭大樓2至14樓之找補，係參考95年7月間附近建案預售屋價格為準。而依合建分屋交易常情，各樓層計算找補之基準日期，應該相同，是系爭大樓合建三方雖未就系爭大樓1樓之找補價格達成共識，但找補金額計算之基準，亦應與系爭大樓2至14樓找補基準日期（95年7月29日）相同。上訴人主張應依使用執照取得日（96年10月30日）或移轉登記日（99年5月10日）之價格計算找補，與合建三方就2至14樓找補基準不同，為無可採。
2、兩造於95年7月29日簽訂「承德路案價目表」約定系爭大樓2至14樓找補金額時，系爭大樓尚未興建完成，尚不能確定產權面積，故先以容積坪數為計算。嗣系爭大樓於96年10月30日建築完成取得使用執照，各區分所有建物之產權面積已經明確。而容積面積與產權面積不同，係因建築相關法規之規範（即扣除樓梯、電梯、水箱、機電室等），致有所差異，即產權面積高於容積面積。但同一建物以容積計算時每單位（坪）價值，較產權面積每單位價值為高，惟兩者既係依比較法、收益法等方式估算建物總價後換算成單位價格，則同一建物之總價自應相同。是以，系爭大樓1樓建物之價格，以產權面積或容積計算，並無不同。原審及本院所囑託之鑑定單位以產權面積估價，自無不當。
3、合建分屋契約分配時，均以建物配賦土地應有部分為單位分配，則找補之計算，均係以建物併同土地之價值為準，此方式為一般合建分屋契約所採用，且較符合公平原則。雖系爭大樓合建三方均為地主，因基於地主對於土地之感情依附，而不願將原屬於自己之土地分由他人取得，故特別約定：「合建後各方（三大方）應分得的土地面積，應與實際提供合建的土地面積相同」（見不爭執事項3），而系爭大樓建築完成後，各方實際分得之面積亦與提供合建的土地面積相同（見不爭執事項3）。依據系爭大樓合建三方於95年7月29日簽訂「承德路案價目表」所示，系爭大樓2至14樓找補每坪單價，為42萬餘元至48萬餘元（見原審卷一第163頁），依本院囑託台灣大華不動產估價師聯合事務所（下稱大華不動產估價事務所），認為系爭大樓1樓樓層別效用比為279.5%計算（4樓為100%），95年7月29日每坪單價為118萬餘元（見外放該所估價報告書第67至69頁），而屬於被上訴人陳德榮之83之1號建物，95年7月29日建物（不含土地）每坪，52萬5,160元【計算式：19,828,974元÷37.758坪＝525,160元/坪，元以下四捨五入，見外放該所估價報告補充說明書第33頁】，原審囑託台北市不動產估價師公會（估價師邱千惠、林韋宏）鑑定83之1號建物，同日建物（不含土地）每坪單價更僅有24萬2,284元【9,148,176元÷37.758坪＝242,284元/坪，元以下四捨五入，見原審卷二第213頁】，足見系爭大樓三方於計算「承德路案價目表」找補金額，並未將土地價格剔除。故本件系爭大樓1樓找補之單價，應包含建物及土地之價值，始合於系爭大樓合建三方在「承德路案價目表」所表示之真意，並與上述一般合建分屋契約及公平原則相符。被上訴人抗辯應僅就建物之價值計算找補，與一般合建分屋契約之交易習慣及系爭大樓合建三方之約定不符，自無可採。
4、依上論述，被上訴人應將簽署「承德路案價目表」簽訂日期即95年7月29日建物及土地之價值，以出資比例找補予上訴人。至於，上開找補款雖包含土地之價值，但因系爭大樓合建三方均為地主，不願將原屬於自己之土地分由他人取得，已如前述，故給付找補款之一方，不能向受領找補款方請求移轉土地，此乃基於合建三方之特別約定（見不爭執事項3），附此敘明。
(三)被上訴人應找補之金額為916萬6,736元：
1、被上訴人應依簽署「承德路案價目表」簽訂日期即95年7月29日建物及土地之價值，以出資比例找補予上訴人，既如前述。而系爭大樓1樓建物，依該日價格估算，依原審囑託台北市不動產估價師公會（估價師邱千惠、林韋宏）鑑定結果，被上訴人應找補予上訴人之金額為740萬3,931元，而本院囑託大華不動產估價事務所鑑定結果，被上訴人應找補予上訴人之金額為1,092萬9,540元，兩者有相當差異，此經兩造計算確認無訛（見本院卷二第2頁背面）。
2、查台北市不動產估價師公會（估價師邱千惠、林韋宏）估價之方式為比較法及收益法之直接資本化法為估價方法（見該會估價報告書第28頁），有其論據，而可作為認定系爭大樓1樓95年7月29日之實際市場價格之參考。但因為以比較法估價，係將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格調整（見該會估價報告書第29頁），可能因比較標的不同，而影響估價之結果。系爭大樓合建三方所合意之「承德路案價目表」，依證人張俊哲證稱：單價是參考95年7月間圓山誠品建案附近預售屋之價格，經三方確認同意後打上的等語（見原審卷一第290頁），除比較標的與台北市不動產估價師公會估價報告書不同外，且「承德路案價目表」未依收益法再做調整，而有上述1價格之差距。據此，本院再囑託大華不動產估價事務所，依「承德路案價目表」系爭大樓2至14樓所列價格，以樓層別效用比推算系爭大樓1樓之價格（見該所估價報告書第39頁），此價格則較為貼近系爭大樓2至14樓之找補價格。
3、審酌系爭大樓合建三方，於95年7月29日簽訂「承德路案價目表」時，無法就系爭大樓1樓找補之價格達成合意，而須另行處理，以及上開二件估價報告書以不同之方式估價，致價格有相當差距等情，爰依上開二件估價報告書應找補價格之平均值，作為兩造找補之依據，以兼顧實際市價格及系爭大樓合建三方之意願。準此，被上訴人應找補之金額為916萬6,736元【計算式：（7,403,931元＋10,929,540元）÷2＝9,166,736元，元以下四捨五入】。是上訴人依合建契約之找補約定，請求被上訴人給付為916萬6,736元即屬有據，逾此金額部分，為無理由。
4、基於上述㈡4合建三方之特別約定，上訴人於被上訴人給付上開找補款時，毋庸移轉土地予被上訴人。
(四)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查本件係合建契約找補之債，未約定給付期限，又係以支付金錢為標的，則上訴人自得依前揭法律規定，請求自催告函送達日（101年12月5日，見本院卷一第63頁反面）之翌日即101年12月6日起至清償日止，按法定利率5％計算之遲延利息，於法有據。
六、綜上所述，上訴人先位聲明請求，與兩造應分得土地面積與提供合建土地面積相同之約定不符，不應准許。上訴人依兩造間找補之協議，就系爭大樓1樓找補部分，請求被上訴人給付916萬6,736元及自101年12月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。上訴人依找補協議請求給付部分既經准許，其另依不當得利法律規定選擇合併請求部分，則不必再為裁判。從而原審就上開應准許逾230萬9,473元，即685萬7,263元本息【計算式：9,166,736元－2,309,473元＝6,857,263元】部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。上訴人追加之訴，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，追加之訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 18 日
民事第五庭
審判長法 官 張靜女
法 官 陳心婷法 官 張松鈞正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 19 日
書記官 陳盈璇附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。