臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第1047號上 訴 人 邱顯明訴訟代理人 林恒毅律師被 上 訴人 呂慧萍訴訟代理人 唐建雄
黃玥彤律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國104年8月28日臺灣宜蘭地方法院104年度宜訴字第1號第一審判決提起上訴，被上訴人並減縮起訴聲明，本院於106年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第一項更正為「被告應將坐落於宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示編號A1、B及C部分騰空遷讓返還原告。被告並應給付原告新臺幣捌拾陸萬陸仟壹佰貳拾玖元，及自民國一百零三年八月二十二日起至遷讓交還附圖所示編號A1、B等部分之日止，按月給付原告新臺幣拾萬元」。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。申言之，若當事人、訴訟標的及訴之聲明三者均屬相同，縱有補充或更正事實上或法律上陳述之情事，亦無訴之變更或追加可言（最高法院91年度台上字第2190號民事裁判意旨參照）。查被上訴人起訴請求上訴人騰空遷讓返還兩造於102年2月22日簽訂租賃契約書（下稱系爭租約）之租賃標的即坐落於宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地上同段149建號建物（門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○○號房屋，下稱系爭149號建物），包括馬場（下稱系爭馬場）及民宿（下稱系爭民宿）部分，原主張其範圍為附圖編號A1至A6、B及C所示（見本院卷㈡第9頁反面），嗣依據宜蘭縣宜蘭地政事務所105年8月16日宜地貳字第105008936號函、105年12月21日宜地貳字第1050013555號函分別檢附之土地複丈成果圖（見本院卷㈠第208至209頁、卷㈡第107至108頁），主張系爭馬場包括附圖編號A2至A5及C等部分，系爭民宿包括附圖編號A1及B等部分（見本院卷㈣第2頁反面），亦即附圖編號A6部分不在系爭149號建物範圍內，為上訴人所不爭執（見本院卷㈣第2頁反面）。核被上訴人上開陳述既於當事人、訴訟標的及訴之聲明三者無涉，顯屬更正事實上之陳述，依上開規定，尚無不合。
二、次按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。查被上訴人在原審係起訴請求上訴人㈠騰空遷讓返還系爭149號建物，及㈡自103年8月22日起至交還前述建物之日，按月給付不當得利15萬元（包括系爭馬場部分5萬元、系爭民宿部分10萬元），與㈢依系爭租約請求上訴人給付積欠租金76萬7,742元及房屋稅30萬0,175元（合計106萬7,917元）之本息（見原審卷㈠第109頁反面、卷㈡第171頁）。嗣被上訴人於本院審理中以訴外人劉淑慧（下稱劉淑慧）自105年2月間起已按月給付使用附圖編號A2、A3及A5等部分（按即系爭馬場）之租金5萬元予伊（見本院卷㈣第40頁），復在105年9月間交還占用之系爭馬場，經唐建雄現實占有使用迄今（見本院卷㈣第3頁反面、37頁），而不再請求上訴人返還附圖編號A2至A5等部分（見本院卷㈣第3頁反面），因而減縮上開㈠之請求為命上訴人騰空遷讓返還其餘附圖編號A1、B及C等部分，及㈡之請求為命上訴人給付自103年8月22日起至105年1月31日止因占有使用附圖編號A2、A3及A5等部分以按月5萬元計算所得之86萬6,129元，與自103年8月22日起至遷讓返還占有使用附圖編號A1、B等部分（即系爭民宿）止按月給付伊10萬元（見本院卷㈣第36頁）。核其所為訴之變更，係屬減縮起訴聲明，且經上訴人同意（見本院卷㈣第64頁反面），合於前揭規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：兩造於102年2月22日簽訂系爭租約，約定伊將坐落於合併前宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地上同段124建號建物（即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○○號房屋，下稱系爭124號建物），及於上開地號上未辦保存登記之建物，出租予上訴人；上開建物供民宿及餐廳使用部分（即系爭民宿），每月租金10萬元，供馬場使用部分（即系爭馬場），每月租金5萬元，合計15萬元，租賃期間自102年3月1日起至105年2月28日止，共3年，建物之房屋稅、坐落土地之地價稅、租賃所得稅、租賃物維護修繕及水電費用，均由上訴人自行負擔，並於系爭租約第3條約定建物之房屋稅應由上訴人負擔、第4條約定若上訴人積欠租金達40萬元時視為違約。嗣上開宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地與同段666地號土地於102年5月9日合併為同段662地號土地（下稱系爭土地），系爭124號建物經刪除後，與前述坐落於同段662地號土地未辦保存登記之建物於103年5月12日完成第一次所有權登記，而為系爭149號建物，即如附圖編號A1至A5、B及C所示（如與坐落所在之系爭土地下合稱系爭房地）。惟上訴人自103年1月起即未給付系爭民宿每月10萬元之租金，自同年4月起亦未給付系爭馬場每月5萬元之租金，迄至同年4月30日止，遲付租金已達45萬元，依系爭租約第4條約定，視為上訴人違約，爰以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示；上訴人除依民法第455條規定應騰空系爭149號建物遷讓返還予伊外，並應依系爭租約第2條、第4條或民法第421條規定給付自103年1月起即未支付系爭民宿部分以每月10萬元計算，迄至租約終止日即103年8月21日以前尚未給付之租金76萬7,742元，及依系爭租約第3條或民法第179條規定返還伊代上訴人墊付之系爭149號建物103年度房屋稅30萬0,175元，合計上訴人共應給付106萬7,917元，併加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；又上訴人於系爭租約終止後仍繼續占有使用收益上開建物迄今，每月可獲得相當於租金之利益，致伊受有相當於租金之損害，應依民法第179條規定返還所受利益，故請求上訴人自103年8月22日起至遷讓返還上開建物（即系爭馬場及民宿）之日止，按月給付伊15萬元等情（原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。被上訴人於本院減縮起訴聲明如前所述（見前述甲、二），並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊雖為系爭租約之簽約名義人，惟依兩造認知實質上願受約定拘束之主體為邱正雄（下稱邱正雄）與被上訴人，系爭租約為兩造通謀虛偽意思表示而無效，伊無庸依系爭租約約定負承租人義務，被上訴人對伊所為各項終止系爭租約後之請求，均無依據。縱認伊為系爭租約之承租人，惟系爭馬場於101年7月28日即經被上訴人交由葛瑪蘭騎馬場有限公司（下稱葛瑪蘭公司）出租予訴外人高經清、石坤信、鄒富美（下分別稱高經清、石坤信、鄒富美，合則稱高經清等3人）至102年8月13日為止，102年8月13日以後為訴外人唐建雄（下稱唐建雄）使用，103年3月18日以後亦經唐建雄交付邱正雄，由邱正雄為自己意思而占有使用，被上訴人從未交付系爭馬場予伊管理使用；系爭民宿自兩造簽訂系爭租約迄今，亦由邱正雄自主占有，且被上訴人於103年2月11日書立之同意證明書亦表示其與上訴人間系爭租約自始轉由唐建雄及訴外人陶建宇（下稱陶建宇）管理使用，無從認定被上訴人已將系爭租約約定之系爭124號建物及未辦保存登記之建物交付予伊。且被上訴人於106年2月7日向臺灣宜蘭地方法院（下稱宜蘭地院）提起106年度重訴字第27號事件（下稱27號事件），主張門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○○○號房屋（按即系爭民宿及馬場）現為邱正雄、葛瑪蘭公司、紀介華及綽號「阿恆」之人占有，足見伊並未占有上開房屋，自無需負遷讓返還之責。又系爭租約記載之系爭馬場及民宿，僅係計算租金之標準，而非必然等同於租賃標的物即系爭124號建物及未辦保存登記建物面積，因此系爭租約所載系爭馬場及民宿坐落所在位置及範圍即未能特定，被上訴人又未能對其已經交付使用租賃標的物乙節舉證證明，違反出租人應交付租賃物予伊使用收益之義務，其依系爭租約第4條約定終止系爭租約，即不合法，伊併主張民法第264條規定為同時履行抗辯權，拒絕給付租金及返還103年度房屋稅捐。再依系爭租約記載系爭124號建物面積為299平方公尺，未辦保存登記建物面積約2,000坪（換算為平方公尺後，約6611.58平方公尺），合計租賃標的物總面積應約6910.58平方公尺，且系爭124號建物已於102年10月16日拆除完畢，並於103年4月3日辦理建物消滅登記，惟被上訴人請求騰空遷讓之系爭149號建物係在103年5月12日始為第一次所有權登記，於系爭租約訂立時尚未存在，且其總面積僅有4602.52平方公尺，兩者顯有不同，因此被上訴人以系爭149號建物為系爭租約約定之租賃標的物，並以終止系爭租約為由，請求伊騰空遷讓返還、給付欠租及終止後相當於租金之不當得利、返還代墊之103年度房屋稅款，均無依據。縱認伊有遷讓返還租賃物之義務，被上訴人於105年度執字第3734號執行事件具狀陳報劉淑慧於105年9月初自系爭馬場搬遷完竣，而該處現由唐建雄進行養馬管理中，伊現未占用系爭馬場，不應負擔該部分遷讓返還及給付不當得利等責任；且被上訴人既主張系爭租約已經終止，其於終止後再依該租約第3條約定，請求伊給付103年度房屋稅30萬0,175元，亦屬無理等語，資為抗辯。並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷㈠第179至182頁）：㈠葛瑪蘭公司於99年11月11日設立，登記代表人為上訴人之母
即訴外人邱戴菊，上訴人為股東，嗣於100年1月20日因股東出資轉讓，代表人改為訴外人郭秀琴，上訴人仍為股東，有經濟部99年11月11日經授中字第09932822650號函、100年1月20日經授中字第10031581260號函及該公司設立、變更登記表可稽（見原審卷㈠第142至147頁），並經本院調閱上開公司登記案件卷宗核對無訛。
㈡訴外人王麗美（下稱王麗美）於100年1月31日以買賣為原因
，將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上系爭124號建物所有權移轉登記予被上訴人，嗣訴外人朱睿紘於100年5月19日以買賣為原因將662地號土地移轉登記予被上訴人，被上訴人並就前揭不動產與邱正雄成立借名登記契約，由邱正雄借用被上訴人名義登記為前揭不動產之所有權人，有不動產買賣契約書、宜蘭縣宜蘭地政事務所網路申領《異動索引》、土地及建物登記謄本在卷可稽（見原審卷㈠第10、11、16頁，本院卷㈠第151至155頁），並由葛瑪蘭公司於上開不動產上經營馬場及民宿。
㈢葛瑪蘭公司於100年6月22日再度因股東出資轉讓，代表人改
登記為被上訴人，有經濟部100年6月22日經授中字第10032157340號函及該公司變更登記表可稽（見原審卷㈠第1 48至150頁）。唐建雄於101年7月28日代表葛瑪蘭公司與高經清等3人簽訂「葛瑪蘭騎馬場有限公司（馬場部分）租賃合約書」，約定由葛瑪蘭公司將所屬馬場（含馬匹、障礙架、馬鞍、馬衣、馬廄）以每月5萬元之租金出租予高經清等3人，有上開租賃契合約書可稽（見原審卷㈠第151至152頁）。
㈣被上訴人於102年2月22日由唐建雄代理，與邱正雄簽訂協議
書，有協議書可稽（下稱系爭協議書，見原審卷㈠第55至61頁），簽訂系爭協議書後，662、666地號土地上之未辦保存登記建物併系爭124號建物，兩造於本件不爭執歸被上訴人所有。
㈤被上訴人於102年2月22日由唐建雄代理，與上訴人簽訂系爭
租約，約定上訴人向被上訴人承租葛瑪蘭公司使用之不動產即662、666地號2筆土地上系爭124號建物及面積約2,000坪之未辦保存登記建物，並約定當時現況供作系爭馬場使用部分每月租金為5萬元，供作系爭民宿使用部分每月租金為10萬元，租賃期間自102年3月1日起至105年2月28日，租賃標的之房屋稅、標的坐落土地之地價稅、租賃所得稅、租賃物維護修繕及水電費用均由上訴人負擔，欠租金額累計達40萬元時視為違約，租賃契約不待被上訴人催告即時終止。有系爭租約可稽（見原審卷㈠第8至9頁）。
㈥系爭租約簽訂後，系爭馬場繼續由高經清等3人直接占有使用，系爭民宿之實際從事經營之人為邱正雄。
㈦被上訴人在合作金庫銀行宜蘭分行（下稱合庫宜蘭分行）開
設帳號0000000000000號之帳戶，於下表所列時間，記載有「無摺轉存＠邱顯明」之摘要，並分別存入表列金額，另102年4月3日記載有「無摺轉存＠」，存入2萬2,768元，有被上訴人上開存摺往來明細可稽（見原審卷㈠第238至239頁）：
┌───────┬──────┬─────────┐│時 間│金 額│備 註│├───────┼──────┼─────────┤│101 年11月21日│2萬元 │ │├───────┼──────┼─────────┤│101 年12月7 日│10萬元 │ │├───────┼──────┼─────────┤│101 年12月22日│2萬元 │ │├───────┼──────┼─────────┤│102 年1 月10日│10萬元 │ │├───────┼──────┼─────────┤│102 年1 月24日│2萬元 │ │├───────┼──────┼─────────┤│102 年2 月18日│12萬元 │ │├───────┼──────┼─────────┤│102 年3 月11日│10萬元 │ │├───────┼──────┼─────────┤│102 年3 月21日│2萬元 │ │├───────┼──────┼─────────┤│102 年6 月7 日│19萬1,667 元│ │└───────┴──────┴─────────┘㈧邱正雄於102年5月間委任訴外人浩淼工程有限公司（下稱浩
淼公司）就662、663、666、668地號土地辦理休閒農場或畜牧場開發等事宜，有委任合約書可稽（見原審卷㈠第99至102頁），而666地號土地因進行前揭開發，於102年5月9日合併入662地號土地，有宜蘭縣宜蘭地政事務所網路申領《異動索引》及宜蘭縣宜蘭地政事務所105年12月21日宜地貳字第1050013555號函可稽（見原審卷㈠第14、17頁、本院卷㈡第107頁），系爭民宿並因前揭開發工程至102年12月止均無法繼續營業。
㈨高經清等3人於102年6月13日書立終止租賃契約聲明書，記
載唐建雄為葛瑪蘭公司之代表人，向葛瑪蘭公司表示終止承租宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○○號，租期自101年8月1日至104年7月31日之租約，有上開聲明書可按（見原審卷㈠第108頁）。葛瑪蘭公司與高經清等3人於102年6月13日簽訂「租賃契約－雙方同意提前退租事宜」，約定高經清等3人所申請之「蘭陽馬術企業社」應於102年8月13日遷出馬場，亦有前述文書可佐（見原審卷㈡第124頁），而蘭陽馬術企業社於102年8月13日遷出系爭馬場後由唐建雄繼續接手使用。
㈩葛瑪蘭公司102年7月份對蘭陽馬術企業社之應收帳款，包括
馬場租金5萬元、騎乘券溢付1萬5,400元及電費（至8/1）1,592元，合計6萬6,992元，依「葛瑪蘭騎馬場有限公司應收應付明細表102年8月份」，前開馬場租金5萬元部分有「唐應收」之記載；前開電費1萬6,992元部分則有「邱董應收」之記載，有上開明細表可按（見原審卷㈡第100頁）。葛瑪蘭公司102年8月份對蘭陽馬術企業社之應收帳款包括馬
場租金（13天）2萬1,667元及電費（至8/13）669元，合計2萬2,366元，應退帳款則包括應退石坤信股金70萬元、應退高經清股金70萬元，共計140萬元，扣除前揭102年7、8月之應收帳款8萬9,358元，應退131萬0,642元，唐建雄已於102年9月2日將65萬5,321元存入石坤信指定之林美珠帳戶，另於同日匯款65萬5,321元入高經清帳戶，有合作金庫商業銀行商業銀行匯款申請書、存款憑條及葛瑪蘭公司102年7、8月份應收、應付明細表可稽（見原審卷㈡第99頁反面至101頁）。
葛瑪蘭公司之負責人於102年11月26日變更登記為上訴人，
有經濟部商業司公司基本資料查詢及經濟部102年11月26日經授中字第10234073020號函可按（見原審卷㈠第85頁、卷㈡第133頁）。
系爭民宿自103年1月起恢復營業，實際從事經營之人仍為邱正雄。
訴外人劉興業律師（下稱劉興業律師）於103年2月5日以受
上訴人委任為由，寄發台北信維郵局1177號存證信函（下稱2月5日存證信函）予唐建雄、陶建宇，內容提及：上訴人於102年2月22日向被上訴人承租662、666地號2筆土地及土地上之建物作為葛瑪蘭騎馬場，至同年8月13日將上開馬場轉交由唐建雄使用，唐建雄並聘請陶建宇管理馬場迄今...近日上訴人詳閱與被上訴人之租賃契約才知租賃契約第8條規定上訴人未經被上訴人同意不得私自將租賃物全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法供他人使用...目前葛瑪蘭騎馬場之使用狀態已屬違反上開規定...請唐建雄、陶建宇務必於103年2月15日前將馬場、馬廄、馬匹歸還...等語，有該存證信函可稽（見本院卷㈠第49至50頁），被上訴人收受後隨即於103年2月11日書立同意證明書，表示系爭租約自始同意轉由唐建雄及陶建宇管理使用，並由唐建雄委由律師，寄發律師函予上訴人，有上開同意證明書及律師函可按（見原審卷㈡第159至160頁）。
被上訴人於103年3月4日委由律師對上訴人寄發律師函，主
張上訴人未經其同意將馬場部分轉租予高經清等3人使用，自102年8月13日起轉租唐建雄使用，並據此表示終止系爭租約有關馬場部分之租賃契約。有該律師函可稽（見原審卷㈠第19頁）。
劉興業律師於103年2月27日以受上訴人委任為由，寄發台北
大安郵局第000104號存證信函（下稱2月27日存證信函）予唐建雄、陶建宇，內容提及：本人於102年2月22日向被上訴人承租「宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號2筆土地及同段124建號」作為「葛瑪蘭騎馬場」，至同年8月13日將上開馬場部分暫時委託交由台端負責管理，現本人依民法第549條第1項終止此委任契約...台端及台端所聘用之...陶建宇...務必於函到5日內將...設備...等歸還本人等語。有該存證信函可稽（見本院卷㈡第48頁）。
唐建雄於103年3月18日遷出系爭馬場，邱正雄自斯時起，為系爭馬場之直接占有人。
系爭124號建物於103年4月3日以滅失為原因辦理消滅登記。
有宜蘭縣宜蘭地政事務所105年12月21日宜地貳字第1050013555號函及檢送之建物測量及標示變更申請書、上開地政事務所103年3月31日建物測量成果圖、註銷之所有權狀等在卷可稽（見本院卷㈡第107、116至118、120至123頁）。
149號建物（建物坐落662地號土地，一層面積：3,220.06平
方公尺，二層面積：1,354.3平方公尺，突出物：28.16平方公尺，總面積：4,602.52平方公尺，門牌：宜蘭縣○○鄉○○路○○○號），於103年5月12日以第一次登記為原因，登記為被上訴人所有。有系爭149號建物登記謄本可稽（見原審卷㈠第18頁），並經本院核對該建物之建造執照及使用執照無誤（外附）。
被上訴人已於103年5月26日繳納宜蘭縣○○鄉○○村○○鄰○
○路○○○號之103年房屋稅計30萬0,175元，有宜蘭縣政府地方稅務局補發103年房屋稅繳款書可稽（見原審卷㈡第102頁）。
上訴人認為被上訴人未曾交付使用系爭民宿，未曾依系爭租
約之約定，就系爭民宿給付被上訴人自103年1月1日起至103年8月21日止之租金。
上訴人認為被上訴人未曾交付使用系爭馬場，未曾依系爭租
約之約定，就系爭馬場給付被上訴人自103年4月1日起至103年8月21日止之租金。
四、被上訴人主張兩造為102年2月22日訂立之系爭租約當事人，其已將系爭租約之租賃標的物即系爭馬場及民宿均交付上訴人，嗣系爭租約所載系爭124號建物於辦理滅失登記後，與其他未辦理保存登記之建物合併申請為系爭149號建物，惟上訴人自103年1月起即未給付系爭民宿之租金，自同年4月起亦未給付系爭馬場之租金，迄至同年4月30日止，遲付租金數額已超逾系爭租約第4條約定，上訴人已違約，以起訴狀之送達終止系爭租約，請求上訴人遷讓騰空返還系爭馬場及民宿、給付積欠之租金及使用系爭馬場、民宿等建物之不當得利、返還代墊之103年房屋稅款等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。是以本件首應審究者為系爭租約之承租人為上訴人或邱正雄？其次，系爭租約承租人承租系爭馬場及民宿之範圍為何？再者，被上訴人以上訴人欠租為由，主張終止租約，請求返還系爭馬場、民宿、積欠之租金及終止後上訴人使用上開建物之不當得利，有無理由？以及被上訴人可否於系爭租約終止後請求上訴人返還墊付之103年度房屋稅？經查：
㈠關於系爭租約承租人為上訴人或邱正雄之部分：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條第1項著有明文。次按當事人締結之契約一經合法成立，雙方均應受其拘束（最高法院18年上字第484號民事判例參照）。查，成立於102年2月22日之系爭租約承租人係上訴人親自署名乙節，業據證人邱正雄（即上訴人父親）證述在卷（見本院卷㈠第58頁反面、卷㈣第65頁），核與證人王麗美證述情節相符（見本院卷㈡第98頁正反面）。又系爭租約簽訂後，系爭馬場繼續由高經清等3人直接占有使用，系爭民宿之實際從事經營之人則為邱正雄，已如前述（見前述乙、㈢、㈥），上訴人於締約前後，即以其本人名義，於102年2月、3月、6月存款10萬元以上至被上訴人於合庫宜蘭分行設立之帳戶，亦如前述（見前述乙、三、㈦）；其復以系爭馬場承租人身份自居，於同年4月10日，藉台北大安郵局第248號存證信函通知高經清等3人略以「本人向呂慧萍女士承租座落於宜蘭縣○○鄉○○段0000000地號二筆土地上建物，其一為同上地段124建號建物，及其二之建物面積約2000坪之不動產，台端因現況使用之上開土地為本人有合法承租使用權利，葛瑪蘭騎馬場有限公司只有租予台端馬場部分，按照租賃合約書內容...每月向台端收費新台幣五萬元...台端自民國102年4月1日起若要使用運動場500坪部分，須再增加租金每月三萬元，及騎馬場使用之自來水費用每月需新台幣5,000元...如要使用停車場，每次需依新台幣200元計費...請蘭陽馬術企業社不得在本人承租之租賃物內，利用葛瑪蘭騎馬場有限公司之馬匹、馬廄、馬鞍及備品進行任何未經本人同意之營業行為...」（見本院卷㈠第89至90頁，下稱4月10日存證信函），嗣於近1年後之103年2月5日、27日，二度藉由存證信函告知唐建雄（收件人，按即代理被上訴人與上訴人締結系爭租約之人，見前述
乙、三、㈤及原審卷㈠第132頁之授權書）、陶建宇（副本收件人）等人，再次強調其於102年2月22日已向被上訴人承租系爭房地，雖於102年8月13日交由唐建雄使用，惟限期要求唐建雄等人歸還等情（見前述乙、三、及）。足見上訴人親自締結系爭租約後，內部繳交租金予被上訴人，對外亦以系爭房地之承租人自居，主張對於系爭租約表彰之租賃標的物有管理、使用權能並得基此排除他人侵害，是以被上訴人主張上訴人即為與其締結系爭租約之主體，並非邱正雄等情，尚非無據。
⒉上訴人雖辯稱系爭租約係兩造通謀虛偽意思表示而無效云云
。惟所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當；且通謀虛偽意思表示乃權利障礙要件，屬變態之事實，為免任意挑釁當事人間已存在之法律關係，應由主張此項利己事實之人，提出具有相當證明力之證據而後可（最高法院51年台上字第215號判例、105年度台上字第1634號判決意旨參照）。又當事人間本於租賃之意思合致，經出租人交付租賃標的物予承租人，即應成立租賃契約，至承租人訂立租賃契約之動機、取得租賃物後之用途，均與租賃契約之成立無關。查證人王麗美證稱其曾參與兩造締結系爭協議書及租約情節，被上訴人等人於簽完系爭協議書並交付所有支票補足差額，取得系爭馬場及民宿所有權，邱正雄想要繼續在這個房地上面繼續用葛瑪蘭公司經營馬場、民宿、餐廳，為保障其有權利繼續使用，所以當天簽訂系爭租約，考量邱正雄債信較不良，要求要以邱顯明當承租人；系爭租約訂立時之現況係系爭馬場是邱正雄出租與高經清等人佔有使用中，系爭民宿為邱正雄在佔有使用中，當場有跟上訴人說明就是這樣交付，被上訴人不用做實質收回系爭房地再做交付的動作，系爭馬場高經清每個月會匯5萬元給上訴人，上訴人承租後系爭民宿交給邱正雄使用；上訴人逐筆核對過租約，才在契約內簽名等情（見本院卷㈡第98頁正反面）。上訴人雖否認王麗美於訂立系爭租約時在場，伊係事後經邱正雄要求而於系爭租約上簽名云云。然查，王麗美為系爭租約所載系爭124號建物之前所有人（見前述乙、三、㈡），且上訴人父親邱正雄亦陳稱王麗美係最清楚當初買土地建造農場馬場經過之人選，有邱正雄寄交唐建雄之宜蘭大學郵局000055號存證信函可稽（見原審卷㈡第114頁），又系爭協議書亦在102年2月22日成立，其第1條載明締約之甲方名義人雖為被上訴人，惟包含內部集資之唐建雄、王麗美等人（見原審卷㈠第55頁），是以王麗美所稱其曾參與於系爭協議書同日稍後締結成立之系爭租約，即非無據。因此上訴人既親自參與訂立系爭租約經過，瞭解系爭租約所列租賃標的物之現實使用狀況以及被上訴人擬採取之交付方式，並逐一核對租約內容始簽約，無論其締約動機是否為使其父親邱正雄繼續使用，或於締約後對於租賃標的物之使用計畫內容，均無礙於租賃契約於兩造間已經有效成立。何況上訴人於締約後除即依約給付租金予被上訴人外，並以承租人身份，於102年4月10日、103年2月5日、27日分別對於使用系爭馬場（按即系爭租約所列租賃標的物之一）之高經清等3人、唐建雄等人主張權利甚或請求排除侵害，亦如前述（見前述乙、四、㈠、⒈），堪信上訴人於締約後，向以系爭房地承租人自居而履行義務、行使權利；上訴人又未能就其主張兩造互相故意為非真意訂立系爭租約表示乙情舉證證明。依上說明，被上訴人主張兩造締結之系爭租約，係出於雙方真意合致，並非通謀虛偽成立等情，可以憑採；上訴人徒執前開辯解指摘系爭租約無效云云，即難採信。
⒊上訴人又辯稱前開2月5日、27日存證信函內容均係邱正雄以
邱顯明名義委請劉興業律師所為，上開以「邱顯明」名義給付款項至被上訴人於合庫宜蘭分行開設帳戶亦係邱正雄以上訴人名義為之，均與上訴人無關云云。經查，上開情節，均為被上訴人所否認。次查，依律師倫理規範第16條第1項前段規定「律師接受事件之委託後，應忠實蒐求證據、探究案情」，乃證人劉興業身為律師，自然知悉上開規定；觀劉興業以其名義寄發之2月5日存證信函起始已載明係「當事人邱顯明先生來所委稱」，其函末復記載「經核相關資料，尚無不合，爰代函達之」等情（見本院卷㈠第49至50頁），而劉興業亦證實其於事務所員工鄭旭峰擬好後曾經看過，認沒問題，交給會計發文寄出等情（見本院卷㈡第96頁），足見該等存證信函應係上訴人本人攜帶相關資料至劉興業經營之律師事務所，經劉興業律師或其授權人員核對後，始依上訴人陳述及攜帶資料內容撰擬發出；因此上訴人辯稱係邱正雄委由劉興業寄發上開存證信函云云，已與卷證資料不符。至劉興業雖一度陳稱係受聖富砂石有限公司之邱正雄聘任為法律顧問，經該公司委任寄發2月5日存證信函云云，惟其於同次期日旋即改稱不清楚當事人是誰、對相關資料亦無印象等情（見本院卷㈠第96頁正反面），顯然證人劉興業關於何人委請寄發2月5日存證信函之陳述前後不一，自無從為有利於上訴人抗辯之佐證。又邱正雄雖證稱係其逕以邱顯明名義匯入款項至被上訴人前述金融機關帳戶，惟無論其證述情節是否實在，觀上訴人辯稱與被上訴人間並無債權債務關係，則其倘非履行繳付租金義務，自無於系爭租約成立後，以其名義給付金錢予被上訴人之理，因此上訴人此部分辯解，亦難採取。
㈡關於系爭租約承租人承租系爭馬場及民宿之範圍之部分：
⒈查，坐落於系爭666地號土地上之原系爭124建號建物，係於
99年12月23日以農業設施資材室之用途，辦理第一次保存登記，登記所有權人為王麗美，嗣於100年1月31日以買賣為原因登記為被上訴人所有，於103年3月24日由被上訴人委託訴外人陳麗情代理向宜蘭縣宜蘭地政事務所申請建物滅失複丈，經被上訴人具結於102年10月16日拆除完畢，經該事務所派員實地勘查建物確已拆除，於103年4月3日收件宜登字第00000號辦理建物滅失登記完畢，被上訴人嗣於103年5月12日，在系爭土地上，以休閒農場用途，辦理完成系爭149號建物第一次登記，其範圍包括附圖編號A1、A2、A3、A5、B，其中編號A2、A3、A5為系爭馬場一部分，編號A1及B為系爭民宿部分，所有權人為被上訴人等情，有系爭124、149建號建物登記謄本、異動索引以及宜蘭縣政府106年2月16日府建管字第1050187035號函及所附系爭149建號建物之建造執照及使用執照、宜蘭縣宜蘭地政事務所106年1月19日宜地壹字第1060000667號函、土地登記申請書、宜蘭縣員山鄉公所使用執照、複丈成果圖、建物測量及標示變更登記申請書，以及宜蘭縣員山鄉公所106年2月22日員鄉工字第1060002154號函檢附之系爭124號建物之建照執照及使用執照以及宜蘭縣宜蘭地政事務所105年8月16日宜地貳字第1050008936號函、同年12月21日宜地貳字第1050013555號函、106年1月17日宜地貳字第1060000216號函及分別檢附之土地複丈成果圖暨現場照片等在卷可稽（見原審卷㈠第10至11、18頁、本院卷㈡第107、162至167、208至209頁、卷㈢第1至142、146至
148、217至231頁），且為兩造所不爭（見前述乙、三、及及本院卷㈢第190頁反面、卷㈣第2頁反面），堪信真正。
⒉上訴人雖辯稱系爭租約約定之系爭馬場及民宿位置及面積並
未特定，且範圍不明云云。經查，依系爭租約第1條、第7條約定內容，係略以「...馬場部分租金每月以新台幣（下同）5萬元計，民宿部分以以10萬元計...」、「上開未辦保存登記之建物因辦理保存登記致乙方（按即上訴人）無法營業時。其無法營業部分（馬場、民宿或全部）於無法營業期間甲方（按即被上訴人），同意不收取該部分之租金」等情（見原審卷㈠第8至9頁），邱正雄亦證實兩造簽訂之系爭租約，係承租葛瑪蘭騎馬場及民宿（見本院卷㈠第58頁反面），又證人王麗美亦證稱係因邱正雄想要於系爭房地上面繼續用葛瑪蘭公司經營馬場、民宿、餐廳，為保障邱正雄有權利繼續使用，所以於系爭協議書簽訂，被上訴人等交付所有支票補足差額，取得系爭房地所有權後，當日亦簽訂系爭租約，訂立系爭租約當時在場之人均知系爭租約第1條現狀為系爭馬場為邱正雄出租與高經清等人佔有使用中，系爭民宿為邱正雄在佔有使用中，當場已向上訴人說明係以現況交付，被上訴人無須實際收回系爭房地再行交付，系爭馬場由高經清每個月會匯五萬元給上訴人，上訴人承租後系爭民宿交給邱正雄使用，如前所述（見前述乙、四、㈠、⒉及本院卷㈡第98頁正反面），輔以電子媒體曾於100年間報導系爭馬場及民宿於100年6月22日開幕，依該節目攝影所翻拍之照片內容（見本院卷㈣第70至94、145頁），核與本院105年6月27日勘驗內容（包括勘驗筆錄及現場照片，見本院卷㈠第195至202頁）以及被上訴人於106年5月23日陳報之現場狀況照片（見本院卷㈢第217至231頁）大致相符，可知兩造於102年2月22日締結系爭租約時，系爭馬場及民宿即已存在，雙方因此合意租賃標的物係作為系爭馬場、民宿（包括餐廳）等用途，且就所在範圍區分為葛瑪蘭公司使用之系爭馬場，以及邱正雄占有使用中之系爭民宿；佐以上訴人於系爭租約訂立後所為通知高經清等3人之系爭4月10日存證信函內容「...查本人向呂慧萍女士承租座落於宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號二筆土地上建物，其一為同上地段124建號建物，及其二之建物面積約2,000坪之不動產，台端因現使用之上開土地為本人有合法承租使用權利，葛瑪蘭騎馬場有限公司只有租予台端馬場部分，按照租賃合約書內容，只有馬匹、馬廄、馬鞍等備品，每月向台端收費新台幣五萬元。另外葛瑪蘭騎馬場有限公司裡面尚有運動場500坪部分，合約書並沒有租賃予台端此運動場部份，之前都係無償借予台端使用，特告知台端自民國102年4月1日起若要使用運動場500坪部分，須再增加租金每月三萬元，及騎馬場使用之自來水費用每月需新台幣5000元。且停車場、販賣部及觀馬區並不在本人同意承租之使用範圍內，自4月1日起所有騎馬場人員及要騎馬節數的人員一律須從最後面那道門進出，其他無租賃予台端之範圍不得停車佔用，如要使用停車場每次需依新台幣200元計費，並拍照存底，於退租時一併結清...請蘭陽馬術企業社不得在本人承租之租賃物內，利用葛瑪蘭騎馬場有限公司之馬匹、馬廄、馬鞍及備品進行任何未經本人同意之營業行為，違反者將依法提告，追究民刑事責任尚祈勿增訟累為禱」等節（見本院卷㈠第89頁至90頁反面），足見上訴人亦清楚其向被上訴人承租後，所受交付之租賃標的物，包括系爭馬場及系爭民宿各自所在，均得特定，範圍並無不明確之情形。上訴人又辯稱系爭租約記載之系爭124號建物已拆除，以及系爭租約所載租賃標的物面積總和與系爭149號建物不同，無從認定系爭149號建物即為系爭租約約定之租賃標的物云云。經查，依證人吳浴淇、林寶彩於檢察官偵查中所述，其等係以礁溪鋼鐵機械有限公司名義，自99年開始承作坐落系爭土地上建物，包括馬場及餐廳等鋼構工程，其中99年11月16日與邱正雄之配偶邱戴菊以葛瑪蘭公司負責人名義簽訂馬場鋼新建工程，100年間葛瑪蘭公司變更為七賢公司，登記被上訴人為負責人，工程仍繼續追加施作，101年6月12日與邱正雄簽約施作另件詩藝餐廳民宿增建部分，因需向銀行貸款，故於102年2月1日與七賢公司代表唐達雄、邱正雄簽立馬場鋼構增建工程，詩藝餐廳民宿增建工程及系爭馬場增建工程經七賢公司合併一起向合作金庫銀行申辦貸款，於102年12月底主結構完工，經細部修改陸續施工，103年7月間始真正完工，上開馬場鋼構增建工程，實質上是一個工程之延續進行，事實上是同一個工程等情【見臺灣宜蘭地方法院檢察署（下稱宜蘭地檢署）103年度偵字第2985號偵查卷第77至79頁】，核與邱正雄於偵查中所述與礁溪鋼鐵機械有限公司締約內容及經過大致相符（見同上偵查卷第84至86頁），且礁溪鋼鐵機械有限公司確於系爭租約訂立前後，施作「葛瑪蘭馬場電梯工程」、「葛瑪蘭馬場維修工程」、「跑馬場屋頂拆除工程」、「修改大門馬欄、拆除跑馬場＊2區、拆除鴕鳥區」等工程項目，其請款單並經邱正雄署名及日期，亦有請款單、工程承攬合約書（包括報價單）可稽（見原審卷㈡第19、30、49、60、74、85頁、本院卷㈢第203至210頁），另觀系爭124號建物係於99年6月22日提出起造之申請，於99年12月11日建築完成，並於同年月23日辦理第一次所有權登記，有宜蘭縣員山鄉公所106年2月22日鄉工字第1060002154號函檢送之124號建物之建造執照及使用執照資料、建物登記謄本及宜蘭縣宜蘭地政事務所網路申領《異動索引》可稽（見原審卷第10至11頁、本院卷㈢第1至142頁），復比對系爭土地於99年10月12日（即系爭124號建物辦理第一次所有權登記前）之航照圖上已可辨識有建物存在，於100年6月9日之航照圖則可辨識土地上建物較諸先前已有擴建，依101年11月10日（兩造於其後之102年2月22日訂立系爭租約）之航照圖與104年10月27日（即系爭149號建物於103年2月20日建築完成後，見原審卷第18頁之建物登記謄本）之航照圖相互比對，其範圍大致相符，有上開航照圖可按（見本院卷㈡第39至49頁），暨依上開宜蘭縣宜蘭地政事務所106年1月17日宜地貳字第1060000216號函所檢附之土地複丈成果圖，原系爭124號建物係位於149號建物現如附圖編號A1「第一層鋼骨造建物」之內（見本院卷㈡第146、148頁），並參酌本院於105年6月27日勘驗系爭149號建物時，該建物如附圖編號A2、A3、A4、A5等位置分別為跑馬場、馬廄、雨遮，此外A1、B等位置為一、二樓有經營民宿、餐廳等設施（包括櫃臺、床鋪、浴室、盥洗室、游泳池及冰櫃等），及附圖編號C即馬場連接民宿鋼鐵造樓梯，有勘驗筆錄、現場繪製圖說、現場照片、準備程序筆錄以及宜蘭縣宜蘭地政事務所105年8月16日宜地貳字第1050008936號函檢附之複丈成果圖可按（見本院卷㈠第198至206、208至209頁、卷㈢第230至231頁、卷㈣第2至5頁）。足見兩造於102年2月22日締結系爭租約時，系爭土地上雖有用途為「農業設施資材室」之系爭124號建物及部分未辦保存登記建物，惟系爭馬場及民宿，亦即系爭租約約定之租賃標的物整體工程仍在持續施作中，致無法確定其確切面積，然其坐落所在已屬可得特定，並為完工後辦理登記之用途為「休閒農業設施、畜牧設施（機房）」之系爭149號建物（即附圖編號A1至A3、A5、B）及附圖編號A4、C等，現用以經營系爭馬場及民宿等位置及面積。是以上訴人以其經由邱正雄占有管領之系爭149號建物於兩造訂定系爭租約時尚不存在，且面積僅有4602.52平方公尺，與系爭租約記載系爭124號建物面積299平方公尺，加計未辦保存登記建物面積約2,000坪，合計租賃標的物面積應約6910.58平方公尺不符，否認系爭149號建物即為系爭租約規範之系爭馬場及民宿所在等辯解，亦無可採。
㈢關於被上訴人以上訴人欠租為由，主張終止租約，請求返還
租賃物以及積欠之租金76萬7,742元、租約終止後使用之不當得利有無理由之部分：
⒈經查，兩造於訂立系爭租約時，係約定由被上訴人以系爭馬
場為邱正雄出租與高經清等人佔有使用中，系爭民宿為邱正雄在佔有使用中之現況交付予上訴人，無需由被上訴人實際收回後再行交付，已如前述（見前述乙、四、㈠、⒉及㈡、⒉）。關於系爭馬場部分，於101年8月1日形式上雖由葛瑪蘭公司出租予高經清等3人，租期原訂至104年7月31日，邱正雄係名列見證人、保證人，每月租金5萬元，其內約定如要停止營業，需提前2個月告知，再退還股金210萬元，有租賃合約書可稽（見本院卷㈠第74至76頁），惟邱正雄自承葛瑪蘭公司雖換過很多負責人名義，然自99年起迄今，即為其實際經營（見原審卷㈠第49、173至174頁、卷㈡第111、173頁），又邱正雄於宜蘭地檢署103年度他字第331號案件偵查中亦表示「（問：高經清與馬場有何關係？為何高經清與馬場有約？）因為我之前租給高經清，之後就是由高經清經營，後來高經清解約後，就由唐達雄經營...」（見該案件卷第30頁），核與高經清於同上偵查案件中所述「有（曾在葛瑪蘭馬場工作）...當時押金一個人70萬，是給邱正雄.. .」情節相符（筆錄內容見本院卷㈢第171、172頁）；又唐建雄亦證實系爭馬場自99年、100年即由邱正雄經營，因邱正雄經營虧錢，故其建議邱正雄出租予高經清，且因高經清等人擔心邱正雄沒有履約能力，故找其出來簽，故後來簽訂租賃契約，邱正雄每月收取5萬元及1筆擔保金，於簽訂系爭租約後，仍由高經清承租，付錢給邱正雄，邱正雄再付錢給其等情明白（見原審卷㈠第170頁），核與葛瑪蘭公司與高經清等3人締結之租賃合約書記載情節，以及偕同高經清向葛瑪蘭公司承租系爭馬場之石坤信之女兒石珮芳於105年3月19日之電子郵件所載「主旨：蘭陽馬術企業社租金費用收取簽收單。內容：王小姐您好，找到的資料已經幫你掃描月份給您了，其中101年08月份及102年06月份我找不到簽收的單據，而101年12月份則是場地維修所以沒有收取租金，一併附上明細分類帳給您看，『基本上有入帳邱老先生（按指邱正雄）都有收取租金費用。裡面有些簽收人是女生簽名，那是當初邱老先生他請來民宿櫃檯的小姐簽收的唷。然後你看每個月第一張A4的紙張都是邱董的小姐會先作帳傳真給我，要跟我請款的單子，我確認金額後，我都直接拿轉帳傳票給他們簽收，但畢竟一開始我的借貸方都搞得亂七八糟，希望那轉帳傳票沒有寫錯啦！但邱老先生有收蘭陽馬術企業社的錢是事實就是了！基本上給他的錢都是直接付現，沒有匯款。資料您就參考看看...」及附加檔案內容即101年9、10、11、12月及102年1、2、3、5、7、8月應收、應付明細表及轉帳傳票等內容相符，有上開電子郵件、應收、應付明細表及轉帳傳票在卷可按（見本院卷㈠第135至146頁），其中101年10月24日、12月12日、102年4月10日、28日、6月（日期未記載）、8月31日之轉帳傳票更經署名「邱」或「邱正雄」之人簽收。上訴人雖否認上開石珮芳寄交之電子郵件及葛瑪蘭公司應收、應付明細表形式真正，惟上訴人既不爭執前述轉帳傳票之形式真正（見本院卷㈠第162頁反面），邱正雄亦證稱其為與高經清等3人簽訂租賃契約書事件之當事人，並已收受上開承租人交付之210萬元擔保金（見本院卷㈡第60頁反面），核與上開租賃合約書相符（見本院卷㈡第74頁反面），而該電子郵件及應收、應付明細表內容均僅在說明高經清等3人經營之蘭陽馬術企業社給付邱正雄有關系爭馬場租金之數額及經過，核與上開租賃合約書及轉帳傳票所載情節吻合，是以上訴人否認上開電子郵件及應收、應付明細表之形式真正，即無可採。再佐以高經清等3人於收受上訴人寄出之4月10日存證信函（見本院卷㈡第89至90頁）後，欲請求提前退租時，係與邱正雄接洽於同年6月13日訂立「租賃契約－雙方同意提前退租事宜」（見本院卷㈡第76頁）；嗣上訴人於高經清等3人在同年8月13日返還系爭馬場後，委由律師寄出之前述2月5日存證信函，及其以本人名義所為之2月27日存證信函，分別敘明「本人（按即上訴人）於民國102年2月22日向呂慧萍女士承租位於『宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號2筆土地及土地上之建物』作為『葛瑪蘭騎馬場』，至同年8月13日將上開馬場轉交唐建雄使用，唐建雄並聘請陶建宇管理馬場迄今，原本大家一直相安無事...特委請貴律師發函通知唐建雄、陶建宇二人務必於103年2月15日前將馬場、馬廄、馬匹歸還本人...」（見本院卷㈠第49至50頁）、「本人於民國102年2月22日向呂慧萍女士承租位於『宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號2筆土地及同段124建號』作為『葛瑪蘭騎馬場』，至同年8月13日將上開馬場部分暫時委託交由台端負責管理，現本人依民法第549條第1項規定終止此委任契約，並以本函之送達為『終止』之意思表示...」（見本院卷㈠第48頁），嗣唐建雄於103年3月18日以電子郵件通知邱正雄並交付系爭馬場予邱正雄管理使用，亦有該電子郵件可稽（見本院卷㈠第77頁），而邱正雄於檢察官偵訊時自陳系爭馬場一開始就是其在經營，中間沒有換過人經營，有一段時間租給高經清，高經清解約後唐建雄說給他做等情（見上開偵查卷宗第29至30頁），是以被上訴人主張系爭馬場於102年3月1日系爭租約生效時起，即由兩造洽定延續由邱正雄出租予高經清等3人，即邱正雄為間接占有人之狀態，而完成交付，其後亦係邱正雄交付唐建雄占有使用，唐建雄於103年3月18日亦交予邱正雄等情，可以憑採。又系爭民宿向由邱正雄占有使用，經營權從未旁落他人，已經邱正雄證述在卷（見本院卷㈠第59頁正反面、61頁、卷㈣第65頁反面），證人紀介華亦於本院勘驗現場時證實其係經邱正雄提議經商，故出資請工人自104年5月於系爭民宿進行裝潢，有勘驗筆錄及照片可稽（見本院卷㈠第204頁反面至205頁）。參以上訴人於訂立系爭租約後之102年4月10日即以承租人身份藉由存證信函告知高經清等3人所得使用其向被上訴人所承租之系爭房地之範圍（見本院卷㈠第89至90頁），另於103年2月5日、27日再以承租系爭房地為由，以上開2月5日、27日存證信函通知唐建雄、陶振宇終止自102年8月13日以來之前述委任管理系爭馬場之契約，益可證明其已經被上訴人交付系爭租約之租賃標的物，方有是理。此外系爭租約約定之租賃標的物（包括系爭馬場及民宿），自103年3月18日至104年5月4日期間，係為邱正雄占有管理使用，此為兩造所不爭（見前述乙、三、及，本院卷㈠第35頁反面）。故依上開事證，系爭租約訂立後，邱正雄係受上訴人指示，為上訴人占有使用管領系爭租賃物，包括系爭馬場及民宿，其中系爭馬場部分於訂立系爭租約當時，因高經清等3人承租而直接占有使用，邱正雄為間接占有，系爭民宿甚至為邱正雄直接占有使用，因此被上訴人主張其依民法第946條第2項準用第761條第1項但書規定，以簡易方式交付租賃標的物予邱正雄，即已完成出租人交付租賃物之義務，可以採取。是以上訴人辯稱被上訴人於締結系爭租約後從未交付系爭馬場及民宿，與上開事證不符，難以採取；其據而主張同時履行抗辯，拒絕給付欠租，亦屬無據。
⒉上訴人雖舉被上訴人書寫之同意證明書（見原審卷㈠第154
頁），辯稱被上訴人已於103年2月11日將系爭馬場及民宿等租賃標的物自始轉由唐建雄及陶建宇管理使用，未曾交付予其占有使用云云。惟查，依上開說明，被上訴人於締結系爭租約後，既已藉由簡易交付方式交付租賃標的物，包括系爭馬場及民宿予上訴人占有，即便高經清等3人自102年8月13日交還系爭馬場後，上訴人亦係透過其父親邱正雄交付唐建雄占有使用，嗣唐建雄於103年3月18日仍係交還系爭馬場予邱正雄，均如前述，足見唐建雄於102年8月13日起至103年3月18日為止，係本於上訴人之同意、允諾而占用系爭馬場，尚非源於被上訴人之授權，是以上開同意證明書內容即與真實不符，無論被上訴人撰擬之動機為何，均不足以採為本件有利於上訴人主張之依據。上訴人又辯稱被上訴人於宜蘭地院27號事件主張係邱正雄、葛瑪蘭公司、紀介華及綽號「阿恆」之人占有使用系爭馬場及民宿，伊自無須負遷讓返還該等建物，及給付占有之不當得利責任云云，並提出被上訴人於該事件之起訴狀影本為依據（見本院卷㈢第211至214頁）。惟查，邱正雄自承葛瑪蘭公司自99年起迄今，均為其實際經營，已如前述（見前述乙、四、㈢、⒈），又證人紀介華、劉志恆、邱正雄於本院105年6月27日勘驗期日時均在場，邱正雄要求紀介華引領法院至系爭民宿二樓查看，紀介華並證稱伊向邱正雄提議做一些生意，經邱正雄回應本錢回來再說，伊遂出資請一位賴姓工人於104年5月左右裝潢系爭民宿，系爭民宿房間鑰匙是由劉志恆保管（見本院卷㈠第196頁正反面），劉志恆證稱伊係經紀介華交付系爭民宿之鑰匙，每月經紀介華給予2、3萬元薪水，包吃包住（見本院卷㈠第196頁反面至197頁），邱正雄則證稱紀介華以伊缺資金為由幫忙裝潢，如系爭民宿有經營就先還裝潢的錢（見本院卷㈠第197頁），足見紀介華、劉志恆占用系爭民宿之行徑，係經邱正雄允諾或同意而來；乃邱正雄於兩造締結系爭租約後，係受上訴人指示，為上訴人占有使用管領系爭租賃物（包括系爭馬場及民宿，見前述乙、四、㈢、⒈），是以被上訴人主張紀介華、劉志恆、邱正雄及葛瑪蘭公司等人占有系爭馬場及民宿之情節，應視為上訴人之間接占有（見本院卷㈣第8頁），即非無據，因此上訴人前揭抗辯，亦難憑採。
⒊按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第421條第1項、第439條前段、第440條第1、2項分別定有明文。被上訴人主張兩造於系爭租約約定系爭建物即系爭民宿使用部分，每月租金10萬元，連同系爭馬場使用部分，每月租金5萬元，合計每月租金15萬元，租賃期間自102年3月1日起至105年2月28日止，共3年。上訴人業經被上訴人交付系爭馬場及民宿而為占有使用，已如前述；又其自承未曾依系爭租約約定，就系爭民宿給付被上訴人自103年1月1日起至103年8月21日止之租金、就系爭馬場給付被上訴人自103年4月1日起至103年8月21日止之租金（見前述乙、三、及），是以上訴人合計遲付租金總額已達100萬1,613元【計算式：《系爭民宿部分：（100,000×7）＋（21/31×100,000）＝767,742》＋《系爭馬場部分：（50,000×4）＋（21/31×50,000）＝233,871》＝1,001,613，小數點以下四捨五入】，其數額已逾2個月租額，因此被上訴人執系爭租約第4條關於累積租金已達40萬元時不待催告即時終止之約定，主張系爭租約已於103年8月21日（即本件起訴狀繕本送達之日，送達證書見原審卷㈠第26頁）終止，即無不合。⒋次查，附圖編號A1、B及C等，係系爭民宿本體或系爭馬場連
接至上開民宿之樓梯，有現場照片可稽（見本院卷㈢第217至223、230至231頁），並為兩造所不爭（見本院卷㈣第2頁反面、4頁），系爭馬場、民宿自系爭租約訂定時起，即由被上訴人以簡易交付方式，交予為上訴人占有之邱正雄使用，已如前述（見前述乙、三、㈥、，及四、㈢、⒈）。茲依本院會同兩造勘驗現場，系爭民宿迄今仍為邱正雄所占用，有勘驗筆錄可稽（見本院卷㈠第196至197頁）；又邱正雄嗣於104年11月2日以葛瑪蘭公司代理人自居，係將系爭馬場關於「馬廄、跑馬場、後半段空地（含車棚、出入口為獨用）、1樓房間2間、辦公室1間...」等處所交予劉淑慧、劉淑華姊妹使用，未及於附圖編號C之樓梯，業經邱正雄證述在卷（見本院卷㈠第196頁），且有馬匹寄養合約書（甲方為邱正雄，乙方為劉淑慧，見證人為劉淑華）及劉淑慧寄交葛瑪蘭公司之存證信函可佐（見本院卷㈣第34至35、45至48頁），嗣被上訴人以出租人身份與承租人「崑力企業有限公司」及連帶保證人劉淑華等人於105年6月13日締結之不動產租賃契約書所載租賃標的亦僅為「宜蘭縣○○鄉○○路○○○號之馬廄及室內運動場...」，有該契約書可按（見本院卷㈣第48至49頁），參以邱正雄亦證稱附圖編號A1、B及C等處都是其興建及使用（見本院卷㈣第65頁反面），乃上訴人又未舉證證明已經遷讓返還附圖編號A1、B及C等處所予被上訴人，是則被上訴人依民法第455條規定，請求上訴人返還上開租賃標的物，核屬有據。另查，被上訴人自承附圖編號A2至A5等部分現況係由其指示唐建雄以豢養馬匹及羊駝等方式而占用（見本院卷㈣第3頁反面），邱正雄亦證稱上開處所現經被上訴人飼養馬匹、羊駝使用（見本院卷㈣第65頁反面），上開情節亦為上訴人所不爭，自無從課以上訴人返還附圖編號A2至A5等部分之責。此外，上訴人提出之宜蘭地院105年度司執字第3734號、106年度執事聲字第5號民事裁定，以及本院106年度抗字第657號民事裁定（見本院卷㈣第26至32頁），係就被上訴人得否在宜蘭地院105年度司執字第3734號遷讓房屋執行事件對於邱正雄、葛瑪蘭公司、紀介華及劉淑慧等人為強制執行而為論述，核與本件關於上訴人應否依系爭租約返還租賃標的物之紛爭情節並無直接關連，亦無從據為有利於上訴人之證明，併此敘明。
⒌再查，上訴人自承系爭民宿自103年1月1日起，系爭馬場自
103年4月1日起，迨至系爭租約103年8月21日終止之際，均未給付租金予被上訴人（見前述三、、），是以被上訴人依系爭租約第2條約定，請求上訴人給付於租約終止前，自103年1月起至同年8月21日止之系爭民宿租金76萬7,742元（計算式如乙、三、㈢、⒊），係屬有據，可以採取。又本院既認被上訴人依系爭租約第2條約定請求上訴人給付欠租部分為有理由，爰不贅行審酌上訴人另主張之訴訟標的即民法第421條（見本院卷㈡第36頁），附此說明。
⒍又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照），此於無權占有他人房屋之情形，亦應為相同之解釋。經查，系爭租約業於103年8月21日終止，已如前述，是上訴人於系爭租約終止後，即屬無權占有，依上揭說明，應認上訴人自103年8月22日起，因無權占有系爭馬場、民宿，已致被上訴人受有不能使用收益之損害，且兩者有相當因果關係，故被上訴人依不當得利法則，請求上訴人返還自103年8月22日起無權占有系爭149號建物所獲得相當於租金之利益，即屬有據。揆諸兩造於系爭租約已約定租賃標的物使用對價（系爭馬場、民宿部分依序為每月5萬元、10萬元），並參以租賃標的物隔壁為砂石場、對面有雜貨店、附近一公里有普門醫院、2公里處有七賢國小，距離便利商店或市場均大於2公里以上，附近有些許平房、農舍，土地大都做農舍使用，距離台九線約3公里、距離高速公路約5公里等情，此經本院勘驗屬實，並為兩造所不爭，有系爭租約及勘驗筆錄可稽（見原審卷㈠第8至9頁、本院卷㈠第203頁反面至204頁），並參酌系爭馬場設有跑馬場、馬廄，系爭民宿為一、二樓，其內床鋪、浴廁盥洗設備一應俱全，甚至有游泳池，設施堪稱完善，有現場照片、電子媒體製作節目翻拍畫面、圖說及宜蘭縣宜蘭地政事務所105年8月2日宜地貳字第1050008396號含檢附之土地複丈成果圖可稽（見本院卷㈠第199至202、208至209頁、卷㈢第218至231頁、卷㈣第13至18、70至96、145頁），又浩淼公司以105年5月5日（104）淼馬申字第104001號函敘明邱正雄於平面及多媒體刊登招攬廣告，於系爭房地經營民宿、餐飲、騎馬及相關休閒娛樂活動，有該件函文及所附資料可稽（見原審卷㈡第136至141頁），另依卷附「葛瑪蘭觀光七賢休閒農場」文宣，係載「本館103年元旦試營運...」、地址「宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○○號」，建築物上方並懸掛有「葛瑪蘭馬術俱樂部餐廳民宿碳烤」等招牌（見原審卷第107頁），核與上訴人自承系爭民宿自103年1月起恢復營業乙情（見前述乙、三、）相符。是綜上情節，本院因認被上訴人主張上訴人使用系爭馬場、民宿每月之不當得利分別為5萬元、10萬元，尚屬相當。然而，邱正雄代理葛瑪蘭公司，於104年11月2日將系爭馬場關於除附圖編號C樓梯外，交付劉淑慧使用並收取馬匹寄養費及租金，惟劉淑慧自105年2月間起即將占有使用系爭馬場部分按月所應給付之對價繳納予被上訴人，嗣於105年6月13日亦就其占用部分與被上訴人訂立不動產租賃契約書，復於9月間交還該部分所在予被上訴人，除如前述（見前述乙、四、㈢、⒋）外，並經邱正雄證述在卷（見本院卷㈣第65頁反面），且據被上訴人自承屬實（見本院卷㈣第37、40頁），亦即上訴人自105年2月起，即未再占有使用系爭馬場除前開附圖編號C部分所在；又上訴人迄今尚未遷讓返還系爭民宿，則如前述（見前述乙、四、㈢、⒋）。從而，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人就系爭馬場部分，應自103年8月22日起至105年1月31日，按月給付5萬元，合計86萬6,129元【計算式：（50,000×10/31）＋（7月×50,000）＝866,129】，就系爭民宿即附圖編號A1、B部分，應自103年8月22日起至騰空遷讓返還之日止，按月給付10萬元，為有理由。
㈣關於被上訴人得否於系爭租約終止後請求上訴人返還墊付之103年度房屋稅之部分：
查，系爭租約第3條已約定「租賃期間內上開不動產坐落之土地地價稅以及房屋稅與租賃所得稅由乙方（按即上訴人）負擔...」（見原審卷㈠第8頁），依證人王麗美所述，上訴人於訂定系爭租約時曾經詢問約定由承租人負擔房屋稅及地價稅之原因，經代理被上訴人之唐建雄表示係因系爭租約每月只收取15萬元租金，惟租賃之建物房屋稅1年要30幾萬元，所以租金僅收取15萬元，但要承租人負擔稅的部分，上訴人逐筆核對後始在契約上親自簽名等情（見本院卷㈡第98頁反面至99頁），上訴人既經同意上開約款，即應依約定內容，負擔系爭149號建物於租約存續期間之房屋稅。系爭契約係於103年8月21日終止，惟103年度之房屋稅30萬0,175元係由被上訴人於103年5月26日繳付，此為兩造所不爭（見前述
乙、三、），核此即屬上訴人無法律上原因所受利益，並致被上訴人受有損害，二者即具因果關係。從而，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付30萬0,175元，亦屬有據。又此部分既經本院認被上訴人所為不當得利之訴訟標的主張為可採，爰不就被上訴人另主張之系爭租約第3條有無理由贅予說明。
㈤再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條定有明文。從而，被上訴人就上訴人應給付之系爭民宿部分之欠租76萬7,742元以及103年度房屋稅30萬0,175元，合計106萬7,917元（計算式：767,742＋300,175＝1,067,917），併請求自起訴狀繕本送達翌日即103年8月22日（見原審卷㈠第26頁送達證書）起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，自應准許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第455條規定，請求上訴人騰空遷讓返還附圖編號A1、B及C等部分，並依系爭租約第2條約定及民法第179條規定，請求上訴人給付欠租、103年房屋稅款共計106萬7,917元，及自103年8月22日起至清償日止按週年利率5％計算之遲延利息，暨系爭馬場部分自103年8月22日起至105年1月31日以每月5萬元計算之不當得利合計86萬6,129元、系爭民宿部分自103年8月22日起至騰空返還之日止，按月給付10萬元，為有理由，應予准許。原審除被上訴人減縮部分外，為上訴人敗訴之判決，並分別為兩造得於供擔保後為假執行及免假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨仍執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另被上訴人於本院減縮請求如前所述，爰將原判決主文第一項更正如主文第三項所示。
六、又被上訴人雖聲請訊問劉淑慧、曾秋綾。惟其事後已捨棄聲請該部分證據之調查（見本院卷㈣第33、67頁），且關於劉淑慧待證情節，即劉淑慧分別與葛瑪蘭公司及被上訴人締約承租系爭馬場使用，以及繳納租金過程等，有前揭馬匹寄養合約書、存證信函及不動產租賃契約書等件可稽（見本院卷㈣第43至49頁），復據邱正雄證述明白（見本院卷㈣第65至66頁），並經本院於參考相關事證後說明如前（見前述乙、
四、㈢、⒋及⒍）；另關於曾秋綾待證內容，即系爭協議書及租約締結主體、過程，除有系爭租約及協議書在卷可佐外（原審卷㈠第8至9、55至61頁），並經證人邱正雄、王麗美證述在卷（見本院卷㈠第58頁反面、卷㈡第98頁正反面），本院亦就此部分論述所得心證之理由（見前述乙、四、㈠、⒈），是本院因認被上訴人所為上開證據調查之主張，應無必要。此外，本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 8 日
民事第七庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 林翠華法 官 蕭胤瑮正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 9 日
書記官 李映汶附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。