臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第1065號上 訴 人 廖桂華訴訟代理人 曾淑英律師被 上訴人 李亭訴訟代理人 吳慶隆律師上列當事人間請求返還不動產等事件， 上訴人對於中華民國104年10月8日 臺灣新北地方法院103年度重訴字第254號第一審判決提起部分上訴，本院於105年12月14日言詞辯論終結， 判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，及其假執行之聲請，暨該訴訟費用部分廢棄。
被上訴人應自門牌新北市○○區○○○路○○○號二樓房屋遷出，將之騰空返還與上訴人，暨自民國一０二年十二月六日起至返還上開房屋之日止，按月給付上訴人新臺幣捌仟陸佰貳拾元。
廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
本判決第二項於上訴人以新臺幣壹佰捌拾捌萬捌仟元供擔保後，得假執行；但被上訴人如以新臺幣伍佰陸拾陸萬肆仟玖佰壹拾肆元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊於民國102年11月6日以總價新台幣（下同）700萬元向李劉月珍買受門牌新北市○○區○○○路○○○號2樓房屋（下稱系爭房屋） 及其坐落基地（下合稱系爭房地），並簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），且依約付訖全部價金，復於同年12月5日辦畢所有權移轉登記。 詎被上訴人竟無權占有系爭房屋，伊自得請求被上訴人遷讓返還系爭房屋。又被上訴人無權占用系爭房屋，獲得相當於租金之利益，致伊受有無法使用、收益系爭房屋之損害，伊得請求其返還相當於租金之不當利益每月8,620元等情。 爰依民法第767條第1項、第179條規定， 求為命被上訴人自系爭房屋遷出，將該屋騰空返還與上訴人，並自102年12月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人8,620元之判決。 原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起部分上訴，聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分廢棄； ㈡被上訴人應自系爭房屋遷出，將系爭房屋騰空、返還與上訴人， 並自102年12月6日起至返還系爭房屋之日止按月給付上訴人8,620元；㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第47頁）。
二、被上訴人則以：伊母李劉月珍於101年4月間已經台灣基督長老教會馬偕醫療財團法人馬偕紀念醫院（下稱馬偕醫院）精神科醫師診斷罹患失智症，日常生活無法自理，至103年1月11日再經該醫院評估為嚴重喪失記憶，處理問題有顯著障礙， 則上訴人於102年11月16日與李劉月珍簽訂系爭契約時，李劉月珍無意識能力，其所為出售房地及移轉所有權之意思表示均為無效。 又上訴人以700萬元購買系爭房地，顯低於一般行情，於購買前又已知悉房屋遭他人占用，竟未至現場瞭解逕予買受，顯與常情不符。另李劉月珍簽訂系爭契約後，即遭不詳人士帶離住所， 上訴人支付價金中之200萬元由第三人柯文姬領取，足證李劉月珍並無出售系爭房地之真意，其與上訴人簽訂之系爭契約係虛偽買賣，應屬無效。縱認系爭契約為有效，因李劉月珍將系爭房屋出借與伊使用，伊非無權占用系爭房屋等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡若受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查上訴人於102年11月6日 以700萬元向李劉月珍買受系爭房地，並簽立協議書（下稱系爭協議書），記載系爭房屋由他人占有使用，約定不點交，由上訴人自行與占有人協調排除占用事宜， 嗣於同年12月5日辦畢系爭房地所有權移轉與上訴人之登記。李劉月珍迄未受禁治產宣告等情，有系爭契約、系爭協議書、土地、建物登記謄本及民事類事件跨院資料查詢表可稽 （見原審卷第12-14、47-59、112頁、本院卷一第98-102頁），且為兩造所不爭執（見本院卷一第78頁正面、卷二第67頁反面），堪信為真實。
四、本院得心證之理由：㈠按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而
其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，民法第75條定有明文。所謂無意識，係指全然無識別、判斷之能力；精神錯亂，則指精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度而言。故未受禁治產宣告之成年人，於行為時縱不具正常之意思能力，惟如未達上述無意識或精神錯亂之程度，要難謂其意思表示無效（參照最高法院99年度台上字第1994號判決）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文。經查：
⒈李劉月珍於101年4月9日 至馬偕醫院精神科施作心理衡鑑之
結果為：腦部核磁共振有結構性變化（白質病變），MMSE＝9分/30分： 定向力（3分/10分）、訊息登入（1分/3分）、注意力與簡單計算（0分/5分）、短期回憶（0分/3分）、語言（4分/8分）、視覺建構（1分/1分），在定向力、訊息登入、注意力與簡單計算、短期回憶、語言之認知功能有較顯著退化，常會重複說過的詞句，短期記憶的三項事物無法回憶，但在提示後能全部答出，對題意理解力較弱。另李劉月珍之臨床失智評估量表（CDR）之分期為： 記憶力（輕度）：對最近事物時常遺忘，影響日常活動；定向感（輕度）：時間順序有問題，對人、地定位正常，有時會找不到路；解決問題能力（可疑）：對解決問題和事物之異同似乎有障礙；社區活動能力（可疑）：對上述活動有疑似或輕度障礙；家居嗜好（輕度）：家中功能有輕微但確實的障礙，放棄複雜外務、嗜好、興趣；自我照料（輕度）：需要時常的提醒，CDR總分為1分，經評估為輕度失智程度等情，有馬偕醫院105年8月18日馬院醫神字第1050003823號函及心理衡鑑報告、失智評估量表（CDR）可佐（見原審卷第251頁、本院卷一第128-130頁）。則李劉月珍於101年4月9日施作心理衡鑑，經精神科醫師就其記憶力、定向感、解決問題能力、社區活動能力、家居嗜好及自我照料能力之失智程度（分為：無、可疑、輕度、中度、嚴重共五級）分別評估為可疑或輕度，而非記憶力嚴重減退、只能維持對人的定向力、不能作判斷或解決問題、無法在外活動、無法做家事、日常生活照料需仰賴他人給予高度協助之嚴重程度，足認李劉月珍於101年4月間雖罹患輕度失智症，然尚未達於無意識或精神錯亂之程度。至馬偕醫院雖以前開函文函覆稱李劉月珍於102年11月6日之判斷力可能有失常之情形云云，惟此乃診斷醫師依李劉月珍101年4月9日心理衡鑑結果所為之推估 （見本院卷一第128頁）， 而非實際診斷李劉月珍102年11月6日之精神狀況後所為之評估，尚難據此認定李劉月珍於102年11月6日已處於無意識或精神錯亂之狀態。又李劉月珍於103年1月11日至馬偕醫院診斷，結果為：MMSE＝9分/30分，CDR總分為2分，其記憶力、定向感、解決問題能力、社區活動能力、家居嗜好及自我照料能力之失智程度均評估為中度乙節，固有病症暨失能診斷證明書、 臨床失智量表（CDR）可稽（見原審卷第196-198頁），惟此次診斷日期與系爭契約簽訂時即102年11月6日相距約2月， 尚難僅憑此診斷結果推估李劉月珍102年11月6日為無意識能力之人。 是依馬偕醫院前開心理衡鑑及診斷之結果，尚難遽認李劉月珍於102年11月6日時已達無意識或精神錯亂之程度。
⒉依證人即仲介人員林宜蓉證稱：李劉月珍在成交之前3至5天
來公司找伊，表示要出售系爭房地，說房子裡面有人住，如果有人可以接受不能先看房子，價錢再談都可以，所以當時沒有指定底價，伊問她有沒有租賃關係，她說沒有，但也沒有講是基於什麼關係而占用。買方（即上訴人）一直在找附近便宜一點的房子，伊接到委託後，就詢問買方有無意願，李劉月珍有來公司找伊好幾次，也有用電話和伊洽談房子的價格、相關的稅金、規費由何人負擔等細節，由伊幫雙方協調，後來伊約雙方到公司洽談， 他們講好700萬元後就簽訂系爭契約，李劉月珍特別強調房子有人占用，所以賣便宜一點，不點交，由買方自行跟占有人協議，當時買方也同意，所以簽了系爭協議書，標的物現況說明書是李劉月珍自己勾選，整個過程伊並未感覺李劉月珍不清楚伊在說什麼，她很清楚自己要賣房子等語綦詳（見本院卷二第21、22頁）。另證人即辦理系爭房地過戶手續之代書黃靖純證稱：簽約當時伊有向買賣雙方解釋買賣契約的內容，解釋完後就簽約了，整個過程李劉月珍都有辦法跟伊對答云云明確（見本院卷二第24頁）。被上訴人雖指摘上開證人林宜蓉、黃靖純與本件買賣有利害關係，其等證詞不足採信云云，然證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信（參照最高法院53年台上字第2673號判例）。證人林宜蓉、黃靖純到庭具結後陳述上訴人與李劉月珍協調、簽約之經過，證述情節與系爭契約、系爭協議書所載內容相符，被上訴人復未舉證證明其等證詞有何虛偽不實之處，不得僅因證人林宜蓉、黃靖純為本件買賣之仲介人員與承辦代書， 遽認其2人之證詞不可採信。依上所陳，本件係由李劉月珍委託證人林宜蓉出售系爭房地，並經由林宜蓉居中聯繫而與上訴人就買賣之價格、稅金及規費由何人負擔等細節進行協調，於102年11月6日與上訴人就買賣價金達成合意，在證人黃靖純解釋系爭契約內容後，與上訴人簽訂系爭契約，並因被上訴人占用系爭房屋之事，為釐清日後責任，乃與上訴人簽訂系爭協議書，約定不點交房屋，由上訴人自行與占有人協調排除占用之事宜，足認李劉月珍出售系爭房地與上訴人時，具有識別、判斷之能力，而非處於無意識或精神錯亂之情況。 至李劉月珍於原審104年4月2日言詞辯論程序做證時，就本件買賣事宜之證述情節雖有前後不一、反覆之情形，惟該日與系爭契約簽訂之102年11月6日相隔已1年餘， 亦難依此推論李劉月珍簽訂系爭契約時之意識狀態。
⒊綜上， 李劉月珍雖於101年4月9日經馬偕醫院評估罹患輕度
失智症，然尚難認已達無意識或精神錯亂之程度。而其於102年11月6日簽訂系爭契約時，既未受禁治產宣告，又無積極證據證明其行為時已達無意識或精神錯亂之程度，則其與上訴人於102年11月6日簽訂系爭契約， 及於同年12月5日將系爭房地所有權移轉與上訴人之意思表示，自均屬有效。
㈡次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
無效。民法第87條第1 項前段定有明文。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（參照最高法院48年台上字第29號判例）。被上訴人抗辯：
依內政部不動產交易實價查詢服務網之資料，系爭房地鄰近不動產之交易價格為每坪316,850元， 依此計算系爭房地之交易價格為10,734,878元， 上訴人僅以700萬元購買系爭房地，且與李劉月珍簽訂系爭契約之前，從未至系爭房屋查看，不符社會常情。又李劉月珍訂立系爭契約後，即遭不詳之人帶離住所， 買賣價金中之200萬元係交付與第三人柯文姬，是上訴人與李劉月珍間就系爭房地之買賣契約為虛偽買賣等情，為上訴人所否認。查系爭房地鄰近不動產之交易價格為每坪316,850元乙節， 固有不動產交易實價查詢服務網可參（見原審卷第17頁），惟李劉月珍委託證人林宜蓉出售系爭房地時，言明系爭房地經他人占有使用，買方無法入內查看屋況，嗣與上訴人簽訂系爭協議書，約定不點交系爭房屋，由上訴人自行與占用人協調等情，業如前述，現實上確為被上訴人占有使用系爭房屋，亦為被上訴人所不爭執（見本院卷一第49頁），則上訴人在簽約前未至系爭房屋內查看屋況，係基於李劉月珍之要求，而李劉月珍基於無法點交系爭房屋之考量， 願以低於市價之700萬元出售系爭房地，無違常情。又被上訴人抗辯李劉月珍於簽約後遭不詳之人帶離住所乙節，縱然屬實，亦無從認定與李劉月珍出售系爭房地之事有關。另上訴人所交付之買賣價金，係由李劉月珍指定將其中200萬元匯至第三人柯文姬之帳戶， 有李劉月珍簽認之價金履約專戶明細查詢證明書可參（見原審卷第85頁），尚難僅憑李劉月珍此一指定買賣價金支付方式之行為，即遽認其與上訴人間並無買賣系爭房地之真意。此外，被上訴人復未舉證證明上訴人與李劉月珍有通謀而為虛偽之買賣意思表示之情事，其是項抗辯，亦非可採。
㈢又被上訴人抗辯其與李劉月珍就系爭房屋有不定期之使用借
貸關係存在乙節，縱然屬實，惟此乃其與李劉月珍間使用借貸之債權關係，對第三人不生效力，於上訴人登記取得所有權後，被上訴人無繼續占有使用系爭房屋之正當權源。是上訴人本於所有人之地位，依民法第767條第1項前段之規定請求被上訴人自系爭房屋遷出，將系爭房屋騰空、返還與上訴人，即屬有據。
㈣末按，依不當得利之法律關係請求返還，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判例）。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，土地法第97條定有明文。而所謂土地價額，依土地法第25條規定，係指法定地價。
又所謂法定地價， 依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80%為其申報地價，平均地權條例第16條亦規定甚明。 本件被上訴人無權占有系爭房屋，業如前述，自受有相當於租金之利益，並致上訴人因此受有不能就系爭房屋使用、收益之損害，則上訴人依民法第179條規定， 請求被上訴人返還自上訴人取得系爭房屋所有權之翌日即102年12月6日起占用系爭房屋所獲有相當於租金之利得，應予准許。查系爭房屋位處新北市三重區，為城市地方，103年度課稅現值為223,200元， 其坐落基地即系爭土地面積為119.66平方公尺，102年1月之申報地價為每平方公尺27,117元， 上訴人就系爭土地之應有部分為1/4（即29.915平方公尺，119.66÷4＝29.915）等情，有新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、土地登記謄本可參（見原審卷第12、13、15頁）。本院審酌系爭房屋位於新北市○○區○○○路與中央南路口附近，鄰近環河快速道路， 距台北捷運系統中和新蘆線台北橋站450公尺，附近有新北市光興國民小學、光興公園、眷村文化公園、同安公園，周圍多為住家等情，有照片、地圖可參（見本院卷二第33-38頁）， 生活機能完善，交通相當便利等一切情狀， 認上訴人主張按系爭房地申報總價額年息10%計算被上訴人占用系爭房屋所受相當於租金之利益，應屬適當。從而，上訴人依上開規定，請求被上訴人自102年12月6日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付不當得利8,620元【（223,200+27,117×29.915）×10%÷12＝8,620， 元以下四捨五入】，為有理由，應予准許。
五、綜上所述， 上訴人依民法第767條第1項前段、第179條之規定，請求被上訴人應自系爭房屋遷出，將系爭房屋騰空、返還與上訴人，暨自102年12月6日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人8,620元，為有理由，應予准許。 原審就上開部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。又兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，自無逐一論駁必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由。 依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項， 判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 11 日
民事第九庭
審判長法 官 林金吾
法 官 黃炫中法 官 蔡和憲正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 12 日
書記官 張淑芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。