臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第134號上 訴 人 台灣金聯資產管理股份有限公司法定代理人 黃定方訴訟代理人 何家怡律師上 訴 人 謝佳良被上訴人 謝佳芬
謝苓蓁孫春霞共 同訴訟代理人 陳信亮律師
葉育泓律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，台灣金聯資產管理股份有限公司、謝佳良對於中華民國103年11月28日臺灣臺北地方法院102年度重訴字第1122號第一審判決各自提起上訴，本院於104年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回台灣金聯資產管理股份有限公司後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
謝佳良應再給付台灣金聯資產管理股份有限公司新台幣參萬陸仟柒佰玖拾元，及自民國一百零三年十一月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百零三年十一月八日起至返還坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖所示編號A部分土地之日止，按日再給付台灣金聯資產管理股份有限公司貳佰玖拾捌元。
台灣金聯資產管理股份有限公司其餘上訴及假執行之聲請均駁回。
謝佳良上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外），由謝佳良負擔四分之一，餘由台灣金聯資產管理股份有限公司負擔。
事實及理由
一、上訴人台灣金聯資產管理股份有限公司（下稱金聯公司）主張：伊於民國94年10月20日因拍賣而取得坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）；而上訴人謝佳良、被上訴人謝佳芬、謝苓蓁、孫春霞（下各稱謝佳良、謝佳芬、謝苓蓁、孫春霞，合稱為謝佳良四人）之繼承人謝武生未經伊同意，竟在系爭土地內搭蓋如附圖所示A部分之建物（即門牌臺北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號未辦保存登記建物，面積92平方公尺，下稱系爭房屋），而無權占用系爭土地，因而受有相當於租金之利益，致伊受有無法使用系爭土地之損害。倘鈞院認兩造間就系爭土地有推定租賃關係存在，惟謝佳良四人未給付租金，伊亦得終止租賃契約，請求其等拆屋還地；又縱認伊不得終止租賃契約，伊亦得請求法院核定租金並命其等給付等情。爰先位依民法第767條、不當得利法則，求為判決㈠謝佳良四人應將坐落系爭土地上如附圖所示A部分之建物拆除，並將上開土地返還予伊；㈡謝佳良四人應連帶給付伊新台幣（下同）201萬9348元，及自103年2月9日起至清償日止之法定遲延利息，暨自102年10月17日起至返還占用土地之日止，按日連帶給付伊746元。備位則依租賃契約之法律關係，求為命謝佳良四人連帶給付伊230萬7905元，及自103年11月8日起算法定遲延利息，暨自103年11月8日起至返還占用土地之日止，按日連帶給付伊746元之判決（原審除就備位部分判命謝佳良應返還金聯公司115萬3953元本息，暨自103年11月8日起至返還系爭土地之日止按日給付金聯公司373元外，並駁回金聯公司先位部分及其餘備位部分之請求；金聯公司及謝佳良各自對前開敗訴部分，聲明不服，提起上訴；另金聯公司逾上述請求部分，業據原審判決其敗訴，未據金聯公司聲明不服，此部分即已確定，不在本院審理範圍，以下不予贅述）。並於本院上訴聲明：㈠先位部分：⒈原判決廢棄。⒉謝佳良四人應將坐落系爭土地上如附圖所示A部分之建物拆除，並將前開土地返還予金聯公司；並應連帶給付金聯公司201萬9348元，及自103年2月9日起至清償日止之法定遲延利息；暨自102年10月17日起至返還前開土地之日止，按日連帶給付金聯公司746元。⒊願供擔保請准宣告假執行。㈡備位部分：⒈原判決關於駁回金聯公司後開第⒉⒊項請求部分廢棄。⒉謝佳芬、謝苓蓁、孫春霞應與謝佳良連帶給付金聯公司230萬7905元，及自103年11月8日起至清償日止之法定遲延利息；暨自103年11月8日起至返還前開土地之日止，按日連帶給付金聯公司746元。⒊謝佳良應與謝佳芬、謝苓蓁、孫春霞再連帶給付金聯公司115萬3952元，及自103年11月8日起至清償日止之法定遲延利息；暨自103年11月8日起至返還前開土地之日止，按日再連帶給付金聯公司373元。⒋願供擔保請准宣告假執行。另答辯聲明：如主文第三項所示。
二、謝佳良四人則以：系爭土地及房屋原同屬謝武生所有，嗣謝武生於00年0月00日將系爭土地出售與訴外人方雪，謝武生與方雪間即有推定之租賃關係存在；謝武生死亡後，由謝佳良繼承取得系爭房屋事實上處分權，另金聯公司則經拍賣而取得系爭土地所有權，謝佳良、金聯公司即應受上開租賃關係之拘束；又兩造未曾就租金數額有所協議，金聯公司不得以謝佳良未給付租金為由終止租賃契約；且金聯公司之租金請求權已罹於時效而消滅等語，資為抗辯。謝佳良於本院上訴聲明：㈠原判決不利於謝佳良部分廢棄。㈡前開廢棄部分，金聯公司在第一審之訴駁回。另謝佳良四人答辯聲明：駁回金聯公司之上訴。
三、查，㈠謝武生於00年0月00日向方雪買受系爭土地及房屋，嗣於91年1月18日將系爭土地售予方雪，方雪再於同年11月26日將系爭土地售予訴外人黃正福，復由金聯公司於94年10月20日經法院拍賣而取得系爭土地所有權；㈡系爭房屋坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分面積；㈢謝武生於00年0月0日死亡，由謝佳良繼承取得系爭房屋事實上處分權等情，有卷附原法院94年12月26日北院錦93執平字第46671號不動產權利移轉證明書、土地登記謄本、異動索引、遺產分割協議書、臺北市建成地政事務所102年12月19日北市建地資字第00000000000號函檢附土地登記申請書、繼承系統表、戶籍謄本、臺北市稅捐稽徵處萬華分處103年7月7日北市稽萬華甲字第00000000000號函可憑（見原審卷㈠第7至8頁、第38至44頁、第47-1頁、第58至78頁、第91至95頁、第160頁、第268頁），並經原審會同地政人員至現場履勘測量屬實，製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖可稽（見原審卷㈠第83至84頁、第223至224頁）；且為兩造所不爭執（見原審卷㈠第33頁反面），堪信為真。
四、本件應審究者為㈠金聯公司訴請謝佳良四人拆除系爭房屋暨返還系爭土地，是否有據？㈡若否，則金聯公司依不當得利法則，請求謝佳良四人返還相當於租金之不當得利，是否有據？㈢若否，則金聯公司備位依租賃契約之法律關係，請求謝佳良四人給付租金，是否有據？倘有，以若干金額為允當？茲分別論述如下：
㈠、金聯公司訴請謝佳良四人拆除系爭房屋暨返還系爭土地，是否有據？⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土
地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事裁判意旨參照）。又，民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年台上字第1723號民事裁判意旨參照）。
⒉經查：
⑴、謝武生於00年0月00日向方雪買得系爭土地所有
權及系爭房屋事實上處分權，嗣於91年1月18日將系爭土地售回予方雪，有卷附系爭土地異動索引、門牌證明書、自來水裝置紀錄錶可稽（見原審卷㈠第41至46頁），足見系爭土地及房屋原同屬謝武生一人所有，嗣謝武生於00年0月00日僅將系爭土地所有權讓與方雪，則依民法第425條之1第1項前段規定，推定在系爭房屋得使用期限內，謝武生與方雪間即有租賃關係存在。又謝武生於00年0月0日死亡，由謝佳良於93年2月18日繼承取得系爭房屋事實上處分權（見原審卷㈠第271至272頁）；另方雪於91年11月26日將系爭土地售予黃正福，金聯公司再於94年10月20日經法院拍賣而取得系爭土地所有權（見原審卷㈠第43頁），則上開租賃關係對於嗣後受讓系爭房屋事實上處分權之謝佳良、及依序受讓系爭土地所有權之黃正福、金聯公司間即繼續存在（民法第425條規定參照），堪認謝佳良取得事實上處分權之系爭房屋即屬有權占用系爭土地。
⑵、金聯公司雖以系爭土地及房屋原均為方雪所有，
嗣方雪將系爭土地及房屋出售予謝武生，謝武生卻又將系爭土地賣回與方雪，可見謝武生與方雪間關係密切，方雪向謝武生購回系爭土地時，應已同意將系爭土地無償借予謝武生使用為由，主張系爭土地受讓人與系爭房屋受讓人間應無推定租賃關係存在云云。惟查：
①、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而
僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。由此可知，於土地及房屋原同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，期間雖無地上權設定，然除有特別情事外，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默示房屋承買人繼續使用土地，推定有租賃關係（最高法院102年台上字第2204號判決意旨參照）。
②、系爭土地及房屋原屬謝武生一人所有，謝武
生嗣於91年1月18日雖將系爭土地所有權讓與方雪（見原審卷㈠第45頁），惟謝武生所有之系爭房屋既仍繼續坐落系爭土地，足見謝武生仍有繼續使用系爭土地之需要，且無其他特別情事可解釋為謝武生、方雪當時僅限於賣地而無基地使用之意思，自應推斷方雪已默示謝武生繼續使用系爭土地，即推定二人間有租賃關係存在。又金聯公司並未舉證證明方雪當時有無償出借系爭土地予謝武生使用之意，自難僅憑系爭土地及土地原為方雪出賣予謝武生，嗣謝武生又將系爭土地賣回方雪等情，即認為二人關係密切，進而推論方雪為無償出借系爭土地予謝武生使用之意，遽謂二人間就系爭土地無推定租賃關係存在。
③、是以，金聯公司以系爭土地及房屋原係由方
雪售予謝武生，謝武生嗣卻將系爭土地賣回與方雪，足見二人關係密切，推論方雪有將系爭土地無償借予謝武生使用之意為由，主張系爭土地受讓人與系爭房屋受讓人間應無推定租賃關係存在云云，並無可取。
⑶、金聯公司雖又以謝武生將系爭土地出賣與方雪，
方雪再將系爭土地出賣予黃正福，然謝武生從未給付租金予方雪、黃正福為由，主張系爭土地受讓人與系爭房屋受讓人間並無推定租賃關係存在云云。然查：
①、如前所述，謝武生於00年0月00日將系爭土
地所有權讓與方雪時，因謝武生當時仍有繼續使用系爭土地之意思，故推定謝武生與方雪間就系爭房屋所坐落之系爭土地即有租賃關係存在，嗣後方雪再將系爭土地讓與黃正福時，黃正福仍應繼受上開推定之租賃關係甚明（民法第425條規定參照）。準此，縱認謝武生有遲延給付方雪、黃正福租金乙情，然核屬出租人是否行使其租金請求權、抑或承租人有無怠於履行其給付租金義務之問題，尚無從僅憑謝武生未給付方雪、黃正福租金乙情，即認為謝武生與渠等二人間，就系爭房屋所坐落系爭土地無租賃關係存在。
②、且退步言之，民法第425條之1第1項所推定
之租賃關係，其租金應先由當事人協議，倘協議不成時，則可請求法院定之（民法第425條之1第2項規定參照）。惟金聯公司並未證明謝武生與方雪、黃正福間就系爭租金數額已達成協議，或曾訴請法院核定，則謝武生因而遲未給付方雪、黃正福租金，難認與常情有違。要難僅憑謝武生將系爭土地轉讓於方雪、黃正福後，遲未給付租金予渠二人乙情，即可謂系爭土地受讓人與系爭房屋受讓人間無推定租賃關係存在。
③、基上，金聯公司以謝武生將系爭土地轉讓於
方雪、黃正福，並未給付租金予方雪、黃正福二人為由，主張系爭土地受讓人與系爭房屋受讓人間無推定租賃關係存在云云，即無可採。
⑷、金聯公司再以方雪於91年3月25日以系爭土地為
擔保物向訴外人臺灣土地銀行（下稱土地銀行）抵押貸款時，除以謝佳芬為連帶保證人以外，並簽具切結書（下稱系爭切結書），承諾系爭土地確無租賃關係，並同意土地銀行於拍賣抵押物即系爭土地時，得併付拍賣系爭房屋為由，主張謝武生早已同意系爭租賃權關係可隨時終止，其繼承人就系爭土地之租賃權即無繼續保護之必要云云。惟查：
①、觀以系爭切結書簽立人為方雪，內容記載略
以：方雪提供系爭土地擔保對土地銀行債務之擔保，並同意切結下列事項：壹、抵押物無租賃或其他負擔切結；貳、系爭未保存登記房屋合併提供擔保切結等情（見原審卷㈠第110頁），可知方雪於91年3月25日以系爭土地為擔保物向土地銀行抵押貸款時，雖曾簽具系爭切結書，內載系爭土地上無租賃關係，並同意將系爭房屋併付拍賣等意旨，然該切結書僅為方雪片面向土地銀行所為之意思表示，且方雪既非系爭房屋事實上處分權人，顯無處分系爭房屋之權能，而系爭切結書未經謝武生承認或表示同意，難認該切結書所載內容即與系爭土地當時之使用情況相符。自無從單憑方雪一方向土地銀行抵押貸款時，簽具上開切結書等情，即可推論謝武生與方雪間，已合意系爭租賃權可隨時終止，或遽認謝武生已同意系爭房屋得與系爭土地併付拍賣，進而認為謝武生之繼承人就系爭土地之租賃權即無繼續保護之必要。
②、況金聯公司經原法院93年度執平字第46671
號強制執行事件，拍賣取得系爭土地所有權，該次拍賣公告中明載：「本件拍賣標地上有一未辦保存登記建物門牌台北市○○路○○○巷○○弄○○號於其上，拍定後依現狀點交」等情（見原審卷㈠第47頁），足見系爭土地拍賣時，系爭房屋並未併付拍賣，且執行法院依當時現狀點交於拍定人即金聯公司，金聯公司對此亦未表示異議，益證系爭房屋於系爭土地拍賣時並未併同拍賣，且仍繼續占有使用系爭土地，難認系爭房屋事實上處分權人於系爭土地拍賣時，已同意終止系爭租賃關係。
③、依上，金聯公司以方雪用系爭土地向土地銀
行抵押貸款時，曾簽具系爭切結書承諾系爭土地上無租賃關係，並同意土地銀行於拍賣系爭土地時，得併付拍賣系爭房屋為由，主張謝武生已同意隨時可終止系爭租賃關係，其繼承人就系爭土地之租賃權即無繼續保護之必要云云，委無可取。
⑸、金聯公司又再以系爭房屋於54年間即已完工，屋
齡近50年，現已無經濟上保存價值為由，主張系爭房屋事實上處分權人就系爭土地之租賃權已不存在云云，固舉系爭建物自來水裝置紀錄錶、房屋現值證明書為證。惟查：
①、系爭房屋於91年12月25日時，房屋現值尚有
9萬4300元乙節，有卷附房屋現值證明書可佐（見原審卷㈠第108頁）。又觀諸系爭房屋外觀及室內照片（見本院卷第85至88頁），系爭房屋外觀堅固完整，室內屋況良好，擺設簡單家俱及生活用品，足供一般人通常居住使用，可見系爭房屋現況仍有相當經濟及使用價值，堪認系爭房屋應可繼續使用相當之期限。尚無從單憑系爭房屋之屋齡近50年乙情，即可謂系爭房屋已無經濟利益或使用價值。
②、基上，上訴人以系爭房屋屋齡老舊，已無經
濟上保存價值為由，主張系爭房屋事實處分權人就系爭土地之租賃權已不存在云云，亦無可採。
⑹、金聯公司雖再以伊拍賣取得系爭土地所有權時，
系爭土地及系爭房屋已非同屬一人為由，主張伊無民法425之1適用云云。惟查：
①、按土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分
開同時或先後出賣時，依民法第425條之1規定既推定在房屋得使用期限內，有租賃關係存在，則其再因轉讓而承受土地所有權之人，即應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，除有反對之特約外，亦應推斷土地所有人對之默許其繼續承租。故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人，或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來租賃之法律關係甚明。
②、如前所述，謝武生於00年0月00日將系爭土
地所有權讓與方雪時，已推定謝武生與方雪間，就系爭房屋所坐落基地有租賃關係存在。則金聯公司嗣後受讓系爭土地，依民法第425條規定，該租賃契約對金聯公司自仍繼續存在。故無從僅憑金聯公司拍賣取得系爭土地時，系爭土地及房屋已非同屬一人等情，即可認為系爭租賃關係對於嗣後受讓系爭土地之金聯公司即不存在。
③、是以，金聯公司以伊因拍賣而取得系爭土地
所有權時，系爭土地及房屋已非同屬一人為由，主張伊無民法425之1適用云云，顯無可採。
⑺、金聯公司另再以謝佳良四人之被繼承人謝武生惡
意占用系爭土地，嚴重損害金聯公司權益，有違誠信原則為由，主張謝佳良四人不得行使民法第425條之1權利云云。惟查：
①、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損
害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。該條所謂「行使權利，不得以損害他人為主要目的」，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例意旨參照）。
②、謝武生於00年0月00日將系爭土地所有權讓
與方雪時，因系爭房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故推斷土地承買人即方雪已默示謝武生得繼續使用系爭土地，推定二人間有租賃關係，且其後轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之租賃法律關係等情，業如前陳。參以上開規範目的在於：房屋之價值不菲，如任土地承買人請求拆除房屋，對房屋所有人及社會經濟造成不利影響，為調和房屋所有人與土地所有人間之關係，使原存在之房屋不因其所占用之土地移轉他人而成無權占有土地，乃側重於房屋所有權與土地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認土地使用權不因土地所有權之嗣後變動而受影響，堪認謝武生及方雪間成立系爭租賃關係之行為，核屬謝武生權利之正當行使，顯非以損害金聯公司為目的，即難謂有何違反誠信原則之可言。
③、是以，金聯公司以謝佳良四人之被繼承人謝
武生惡意占用系爭土地，嚴重損害金聯公司權益，有違誠信原則為由，主張謝佳良四人不得行使民法第425條之1權利云云，亦無可取。
⑻、金聯公司又再以縱認兩造間有租賃關係存在，然
謝佳良四人受催告後仍未給付租金，伊即得終止系爭租約為由，主張謝佳良四人已無權繼續占有系爭土地云云。但查：
①、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相
當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止租約，租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年租額時，適用前項之規定，民法第440條第1項、第3項分別定有明文。由上可知，出租人於承租人遲付租金時，經定期催告仍未獲給付後，始得終止租約。
②、觀諸金聯公司於99年2月3日寄發之存證信函
，其收件人記載為謝武生（見原審卷㈠第10頁），另同年10月12日寄發之存證信函，其收件人則記載為陳璽恩（見原審卷㈠第15頁），足見金聯公司上開催告租金之意思表示係對謝武生、陳璽恩為送達，但並未送達系爭租賃關係之承租權人即謝佳良；另參以金聯公司103年1月25日存證信函內容，內載：
本公司前於99年間數次催告繳付不當得利補償金，均未獲置理，特通知台端於文到之日遷離系爭土地，並交系爭土地返還本公司之意旨（見本院卷第77至78頁），可見該次存證信函係請求謝佳良四人遷讓並返還系爭土地之意，並非催告謝佳良支付租金之意甚明。綜上以觀，金聯公司既未能舉證證明其已定期催告謝佳良支付遲延租金，則金聯公司主張依前開規定得終止系爭租約云云，與法即屬不合，要無可取。
③、是以，金聯公司以謝佳良四人受催告後仍未
給付租金，伊即得終止系爭租約為由，主張謝佳良四人無權占有系爭土地云云，並無可採。
⒊依上說明，謝佳芬、謝苓蓁、孫春霞並非系爭房屋事
實上處分權人即未占用系爭土地；另謝佳良雖為系爭房屋事實上處分權人，然系爭房屋與系爭土地受讓人間，推定有租賃關係存在，堪認謝佳良取得事實上處分權之系爭房屋即屬有權占用系爭土地。則金聯公司以謝佳良四人無權占用系爭土地為由，訴請謝佳良四人拆除系爭房屋暨返還系爭土地，即屬無據，應予駁回。
㈡、金聯公司依不當得利法則，請求謝佳良四人返還占用系爭土地相當於租金之不當得利，是否有據？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返
還其利益，民法第179條前段固有明文。惟不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件，若屬有法律上之原因而受有利益，即與無法律上之原因而受利益之情形有別，不生不當得利之問題（最高法院47年台上字第303號民事判例意旨參照）。
⒉承前所陳，謝佳芬、謝苓蓁、孫春霞並非系爭房屋事
實上處分權人即未占用系爭土地；另謝佳良並非無權占用系爭土地，則金聯公司以謝佳良四人無權占用系爭土地為由，主張謝佳良四人受有相當於租金之不當得利，致其受有損害，請求謝佳良四人應連帶給付伊201萬9348元，及自103年2月9日起至清償日止之法定遲延利息；及自102年10月17日起至返還系爭土地之日止，按日連帶給付伊746元不當得利損害金云云，自屬無據，應予駁回。
㈢、金聯公司依租賃之法律關係，請求謝佳良四人給付租金，是否有據？若有，以若干金額為允當？⒈按民法第425條之1第1項前段之租賃關係，其租金數
額當事人不能協議時，得請求法院定之，同條第2項定有明文。足見讓與人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續合法使用該房屋所坐落之土地。但房屋所有權人仍須支付相當之對價，非可當然無償使用該土地，然除別有約定外，仍不影響其對於房屋坐落土地之有權使用（最高法院93年度台上字第1792號判決意旨參照）。
⒉如前所述，謝佳良為系爭房屋事實上處分權人，且系
爭房屋與土地受讓人間，推定有租賃關係存在，則金聯公司主張謝佳良應依租賃之法律關係給付其租金，即屬有據。又謝佳良自始即否認系爭租賃關係存在，且於本件訴訟中知悉金聯公司曾以存證信函催請給付租金時，迄今尚未履行，甚於本院試行調解時，仍未能與金聯公司達成協議（見本院卷第67頁），足見兩造對於租金數額不能協議，則金聯公司請求法院定其租金數額，核屬有據。
⒊本院審酌系爭土地位於臺北市○○區○○路○○○巷，
鄰近頂好超市、東園公園，附近有富民路攤○○○區○○○○路○○○巷步行數十公尺至萬大路即有公車站牌、銀行（見原審卷㈡第63頁Google地圖），足見生活機能良好；並參以土地法第105條準用第97條第1項規定，地租以不超過土地申報地價百分之10為限；並佐以謝佳良自陳系爭房屋現有800萬元之價值（見本院卷第75頁），足見謝佳良就系爭土地之利用可獲相當收益等情狀，認本件以系爭土地申報地價百分之9，作為計算謝佳良每月應付租金計算之基準，應屬允當。
⒋按租金之請求權因5年間不行使而消滅，民法第126條
定有明文。準此，本件金聯公司係於103年11月7日訴請法院核定租金及命謝佳良給付之訴訟（見原審卷㈡第42頁），則金聯公司僅得請求謝佳良給付其起訴日（即103年11月7日）起回溯5年至98年11月8日止之租金部分，核屬有據；至於金聯公司逾此範圍之請求，即非有據，應予駁回。準此，系爭土地98年度、99至101年度、102至103年度之申報地價每平方公尺依序為2萬7738.4元、2萬8318.4元、2萬9596元（見原審卷㈠第9頁）；謝佳良占用系爭土地面積為92平方公尺（見原審卷㈠第224頁），則謝佳良自98年11月8日至103年11月7日止，應給付金聯公司租金為119萬0743元；並自103年11月8日起至返還系爭占用土地之日止，按日應給付金聯公司之租金為671元（計算式詳附表所示）。
⒌金聯公司雖以謝佳良曾於偵查中陳述系爭房屋係由謝
佳芬、謝苓蓁管理使用為由，主張謝佳芬、謝苓蓁、孫春霞三人亦應連帶給付上開租金云云。惟如前所陳，謝武生於00年0月0日死亡，係由謝佳良於93年2月18日因遺產分割而取得系爭房屋事實上處分權（見原審卷㈠第271至272頁）；準此，縱認謝佳良曾同意謝佳芬、謝苓蓁使用系爭房屋，然系爭租賃關係仍存在系爭房屋事實上處分權人即謝佳良與金聯公司之間，則金聯公司依租賃契約關係，請求謝佳芬、謝苓蓁、孫春霞三人亦應連帶給付上開租金云云，即屬無據，應予駁回。
⒍另謝佳良雖以金聯公司未先訴請法院核定租金，即逕
請求謝佳良給付租金，與法不合為由，主張金聯公司不得逕行請求法院判命其給付租金云云。惟查：
⑴、按關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形
成之訴；關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，上訴人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，上訴人始得據以請求被上訴人如數給付（最高法院81年台上字第2847號判決意旨參照）。
⑵、參以金聯公司於103年12月24日上訴狀（見本院
卷第11頁）、本院準備程序（見本院卷第97頁反面）、104年5月15日言詞辯論意旨狀（見本院卷第104頁反面），均再三重申伊請求法院依法核定租金之意，並進而訴請法院依核定結果命謝佳良為給付。揆之擴大訴訟紛爭一次解決，為民事訴訟法修法之重要精神，則為求訴訟經濟，促使當事人之紛爭盡可能利用同一訴訟程序獲得解決，本院爰依金聯公司請求核定租金，進而命謝佳良如數給付，與法核屬有據。
⑶、謝佳良雖援引最高法院84年度台上字第2707號（
下稱另案）判決為據，主張未經法院核定租金數額前，土地所有權人無直接請求給付地租之權利云云。但查：
①、觀諸另案係維持本院高雄分院84年度上字第
150號判決，其駁回上訴之主要理由為：「本件上訴人請求被上訴人給付系爭土地租金，其租金之數額並未經兩造協議，亦未訴請法院核定，為上訴人所自承，其逕行訴請被上訴人給付租金，即屬無據，不能准許等詞，爰將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴，經核於法並無不合。上訴論旨，猶執租金數額協議不諧或不能協議時，當事人有選擇請求法院核定與否之權利云云，指摘原判決不當，求予廢棄，難謂有理由」（見本院卷第158頁）；可見另案在事實審審理中既未主張租金數額協議不諧或不能協議，亦未請求法院核定租金數額，核與本件兩造至遲於本件審理中曾經協議而協議不成，金聯公司復請求法院依法核定租金數額之情形，顯不相同，自不得比附援引。況另案判決所審理之事件係在89年修正民事訴訟法施行前之事件，當時民法亦尚未增訂第425條之1（88年4月21日立法通過），則另案之法律上見解，自不適於作為本件裁判之依據，附此敘明。
②、是以，謝佳良援引另案判決為據，主張未經
法院核定租金數額前，土地所有權人無直接請求給付地租之權利云云，要無可取。
⑷、依上說明，謝佳良以金聯公司未先訴請法院核定
租金，即逕請求伊給付租金，與法不合為由，主張金聯公司不得逕行請求法院判命其給付租金云云，尚無可採。
㈣、綜上所述，謝佳良為系爭房屋事實上處分權人，且系爭房屋與系爭土地受讓人間，推定有租賃關係存在，堪認謝佳良取得事實上處分權之系爭房屋，即屬有權占用系爭土地。則金聯公司以謝佳良四人無權占用系爭土地為由，訴請謝佳良四人拆除系爭房屋，暨返還系爭土地及給付相當於租金之不當得利，均屬無據，應予駁回。另金聯公司依租賃關係，請求法院核定並命謝佳良給付伊租金119萬0743元；並自103年11月8日起至返還系爭占用土地之日止，按日給付金聯公司租金計為671元，即屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、從而，金聯公司先位依民法第767條、不當得利法則之規定，訴請謝佳良四人應將坐落系爭土地上如附圖所示A部分之建物拆除，並將上開土地返還予伊，並應連帶給付伊201萬9348元，及自103年2月9日起至清償日止之法定遲延利息，暨自102年10月17日起至返還占用土地之日止，按日連帶給付伊746元，即無理由，應予駁回；原審駁回金聯公司之先位請求，並無不合，金聯公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其此部分上訴。另金聯公司備位依租賃契約之法律關係，訴請謝佳良給付伊119萬0743元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年11月8日（見原審卷㈡第42頁）起至清償日止之法定遲延利息，暨自103年11月8日起至返還系爭土地之日止，按日給付伊671元，為有理由，應予准許，逾此所為之請求，為無理由，應予駁回；原審就上開應准許部分所為金聯公司敗訴判決之部分，尚有未洽，金聯公司上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，並改判如主文第二項所示；至原審就上開應准許部分，所為謝佳良敗訴之判決，於法核無違誤；暨原審就上開不應准許部分，駁回金聯公司之請求，與法即無不合；謝佳良及金聯公司各自對前開敗訴部分提起上訴，就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，應駁回其等此部分之上訴。另本件謝佳良敗訴部分其上訴利益未逾150萬元，不得上訴第三審，經本院就此部分宣判後即告確定，自無庸為假執行之宣告，金聯公司此部分假執行之聲請，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件金聯公司上訴為有一部有理由，一部無理由，謝佳良上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 24 日
民事第十六庭
審判長法 官 楊絮雲
法 官 許碧惠法 官 邱育佩正本係照原本作成。
謝佳良不得上訴。
台灣金聯資產管理股份有限公司如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 24 日
書記官 郭家慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表（即系爭租金之計算式）：
一、98年度部分：98年11月8日至98年12月31日，共計53日。
92×27738.4×9％÷365×53＝33350（元以下4捨5入，下同）
二、99年至101年部分：92×28318.4×9％×3＝000000
0、102年至103部分：自102年1月1日至103年11月7日，共計22.23月。
92×29596×9％÷12×22.23＝000000
0、以上合計為：33350＋703429＋453964＝0000000
0、103年11月8日起至返還占用土地之日止，按日應給付金聯公
司租金為92×29596×9％÷365＝671（元以下4捨5入）