臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第286號上 訴 人 王秀英訴訟代理人 王若曰
徐志明律師方瓊英律師被上訴人 謝江素珠
葉玉堂葉仁堂魏葉慧賢謝馥禧訴訟代理人 賴永憲律師
陳福龍律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國104年2月13日臺灣新北地方法院103年度重訴字第359號第一審判決提起上訴， 本院於104年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張： 伊父親王灶生前於民國41年9月18日與訴外人葉保簽署買賣協議書（下稱系爭第1份協議書）， 葉保同意將其所有、持分3分之1，坐落新北市○○區○○段0000-000
0、0000-000○○ ○區○○段0000-0000、0000-0000等4筆地號土地（重測前地號：分別為龜崙蘭溪洲段下溪洲小段96-5、96-3、96-2、96-1地號，下稱系爭4筆土地， 單筆則逕稱地號）出售予王灶， 買賣價金為新台幣（下同）1,000元。
惟葉保未依系爭第1份協議書 約定將系爭土地辦理移轉登記予王灶，伊遂於63年12月27日與葉保之繼承人即其女葉北婆簽署協議書（下稱系爭第2份協議書）， 葉北婆確認前述買賣關係存在，並承諾於系爭土地完成繼承登記及領取徵收補償金後，備齊文件交予伊辦理系爭土地之過戶移轉登記。伊與伊父王灶因信賴葉保及葉北婆會依據系爭第1、2份協議書約定，將系爭土地移轉登記予王灶及其繼承人即伊，故自41年簽署第1份協議書起， 王灶及伊即以系爭土地所有權人之身分繳納地價稅，並於系爭土地上搭蓋建物及規劃停車位出租予第三人等，嗣發現系爭土地已於101年9月14日以繼承原因由葉保移轉登記予被上訴人謝江素珠（葉北婆之女）、葉玉堂、葉仁堂及魏葉慧賢（下稱謝江素珠等4人）， 謝江素珠等4人並於101年11月5日 以買賣原因將系爭土地移轉登記予被上訴人謝馥禧（下稱謝馥禧）；葉保及其繼承人葉北婆、 謝江素珠等4人未依據系爭第1、2份協議書約定將系爭土地辦理移轉登記予伊， 已有違約責任在先。又謝江素珠等4人明知伊乃系爭土地之真正權利人且在系爭土地上搭有建物，卻與謝馥禧通謀意思表示簽訂虛假買賣契約，依據民法第87條第1項規定，該買賣契約應屬無效。 縱其買賣契約有效， 被上訴人等明知其間所訂立之系爭4筆土地買賣契約及進行系爭4筆土地移轉登記等法律行為顯有損害伊之權利， 卻未事先通知伊行使優先購買權， 依土地法第104條規定被上訴人間系爭4筆土地買賣契約不得對抗伊， 伊並得依民法第244條規定聲請撤銷被上訴人間系爭4筆土地買賣契約及請求被上訴人等將系爭土地回復原狀；退步言之，伊自41年以來即占用系爭土地、搭蓋建物、規劃停車位利用及繳納地價稅等利用及支付租金對價，自得主張與葉保及其繼承人謝江素珠等4人間就系爭土地存有租賃關係， 且此租賃關係不因系爭土地之出售轉賣予謝馥禧而受影響，亦得請求確認伊與謝馥禧間就系爭土地有租賃關係存在。
二、被上訴人則以：否認系爭第1份協議書之形式上真正， 且其內容亦無從證明葉保與王灶有買賣契約。 葉保早於34年8月31日死亡，不可能於41年間再與王灶簽訂契約。上訴人自應就系爭第1份協議書真正 及葉保曾親自或委任代理人與王灶訂定買賣契約乙事，負舉證責任。葉北婆並不識字，並無書立系爭第2份協議書內之文字及立約人「葉北婆」 等數百字工整字體之可能，且其上之「葉北婆」簽名字跡顯與立據之人相同，可見該簽名絕非出自於葉北婆本人手筆，至於該印章是否曾為葉北婆本人所使用，亦甚可疑， 否認系爭第2份協議書真正。 縱使肯認系爭第2份協議書形式上為真正，其內容僅與坐落於○○○鎮○○○○○段下溪洲小段96-2地號土地1筆（面積0.0410公頃、持分1/3）」有關，不及於本件其他土地，且係約定以「本土地經徵收」為上訴人得請求移轉登記之停止條件，應移轉範圍則為「徵收後之剩餘部分」； 且系爭第2份協議書並無提及任何租賃系爭土地有關之文句，況謝江素珠等4人僅所有系爭4筆土地3分之1之持分，未能合法出租系爭4筆土地， 伊否認有租賃契約存在，上訴人非屬土地法第104條之承租人；依上訴人主張系爭第2份協議書乃是於63年間簽訂，迄今已逾15年，上訴人之請求業已罹於時效。上訴人於系爭土地，僅搭蓋停車棚等簡陋地上物而非房屋，亦無從依土地法第104條主張優先承購權。 被上訴人間買賣系爭土地持分及移轉持分等行為，皆係出於真實意思而非虛偽等語置辯。
三、上訴人於原審起訴聲明： ㈠先位聲明：1.謝馥禧應就系爭4筆土地，權利範圍1/3（見原審一卷第167頁）、登記日期：
101年11月5日、 登記收件字號：101年北中地登字第251070號，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記（下稱系爭移轉登記）予以塗銷。 2.謝江素珠等4人應將系爭土地所有權利（權利範圍1/3）移轉登記予上訴人。 ㈡備位聲明：請求確認上訴人與謝馥禧間就系爭土地有租賃關係存在。經原審判決上訴人敗訴。上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠先位上訴聲明：1.原判決廢棄。2.謝馥禧應就系爭土地所有權移轉登記予以塗銷。3.謝江素珠等4人應將系爭土地所有權（權利範圍1/3）移轉登記予上訴人。 ㈡備位上訴聲明：請求確認上訴人與謝馥禧間就系爭土地有租賃關係存在。
四、本件經整理兩造不爭執事項並協議兩造簡化爭點為（見本院一卷第60、61頁）:
不爭執事項 :
（一）新北市○○區○○段0000-0000、新北市○○區○○段0000-0000、 新北市○○區○○段0000-0000、新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號土地，權利範圍均為3分之1（即系爭土地，重測前地號：分別為龜崙蘭溪洲段下溪洲小段96-5、96-3、96-2、96-1地號）原為葉保所有。
（二）葉保於34年8月31日死亡。 系爭土地於101年9月14日為繼承登記予謝江素珠等4人名下， 謝江素珠等4人於101年11月5日以買賣原因移轉登記予謝馥禧。(有戶籍謄本暨浮籤記事、系爭土地之土地登記第二類謄本暨其異動索引等件為證，見原審一卷第147、226至265頁）。
五、兩造爭執事項及本院得心證之理由：上訴人主張其父與葉保或葉北婆簽訂系爭第1份協議書，伊與葉北婆簽訂系爭第2份協議書， 主張謝江素珠等4人應將系爭土地移轉登記與伊；被上訴人間就系爭土地買賣為通謀虛偽而無效，縱有效，伊得行使優先購買權， 伊依民法第244條撤銷其間之系爭土地買賣契約； 伊與謝江素珠等4人間就系爭土地有租賃關係，伊與謝馥禧間就系爭土地亦有租賃關係等情，為被上訴人所否認，茲分述如下:
（一）上訴人之父王灶是否於41年9月18日與葉保或葉北婆簽訂系爭第1份協議書?
１、查葉保於34年8月31日死亡，葉保之繼承人葉北婆於87年9月30日死亡， 葉北婆之繼承人葉明德於99年2月22日死亡， 葉明德之配偶葉洪金雪於99年4月30日拋棄繼承等情，有繼承系統表、戶籍謄本數份在卷可稽(見原審一卷第147至154頁)，且經本院依職權調閱臺灣基隆地方法院99年度司繼字第176號卷在卷可憑，自堪信為真實。
２、上訴人提出系爭第1、2份協議書原本（閱後發還，見本院二卷第75頁反面），主張為葉保或葉北婆與其父王灶簽訂；葉保或葉北婆授權劉聰明與其父王灶簽訂，均為被上訴人否認，上訴人就該部分自負有舉證責任（民事訴訟法第277條參照）。
３、查上訴人先則稱王灶與葉保於41年9月18日簽訂系爭第1份協議書(見原審一卷第4頁），提起上訴後仍陳稱葉保未依系爭第1份協議書將系爭土地移轉予王灶， 遂由伊與葉保之女葉北婆於63年12月27日 簽署系爭第2份協議書確認前述買賣關係存在云云（見本院一卷第17頁），嗣經被上訴人抗辯葉保早於34年間即死亡，無從於41年間與王灶簽訂系爭第1份協議書後，則改稱係劉聰明代理葉北婆云云（見本院一卷第219頁)，惟葉保於41年9月18日系爭第1份協議書簽署時既已死亡(見不爭執事項第2項），自無從委由劉聰明代為簽署，上訴人主張葉保於41年間自行或委託劉聰明與其父王灶簽署系爭第1份協議書云云，均難信採。
４、況， 劉聰明係於42年5月28日始與葉北婆之女江桂花招贅結婚一節，有江桂花、劉聰明之戶籍資料在卷可稽（見原審二卷第62、63頁)，自無上訴人所稱於41年9月18日，因劉聰明係葉北婆之『女婿』，而受葉北婆之託簽署系爭第1份協議書情事。 再者，代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為（顯名代理），惟實際上依其他情形足以推知其有代理本人之意思，而為相對人所明知或可得而知者，固對本人發生代理之效力，乃所謂之「隱名代理」（最高法院98台上1570號裁判意旨參照），惟觀之系爭第1份協議書， 乃記載「賣主代理人」並未表明代理何人之意旨(見原審一卷第18頁），系爭第1份協議書亦未附具委任狀或授權書，由形式上觀察，自難認劉聰明係代理葉北婆而為，且葉北婆僅為土地共有人之一，上訴人主張系爭第1份協議書係葉北婆委由劉聰明簽訂云云， 已無可採。參之上訴人所提出之系爭第2份協議書記載 「乙方（指葉北婆）之母父（原記載「先父」，「先」字刪除改為「母」）於民國四拾壹年曾與甲方（指上訴人）之父…」等語（見原審一卷第19頁），顯見該協議書之記載乃認系爭第1份協議書為王灶與葉保所簽署， 非葉北婆與王灶所簽署或葉北婆委託他人簽署，職是之故，上訴人主張系爭第1份協議書為劉聰明代理葉保或葉北婆所簽訂， 亦無可取。 上訴人既無法證明系爭第1份協議書為劉聰明代理葉保或葉北婆所簽署，自無從證明葉保或葉北婆曾與王灶，就該系爭第1份協議書所載內容達成意思表示之合致。 且系爭第1份協議書僅記載 「王萬來家產後面荒地」賣給王灶，無土地地號，亦無買賣界址之說明，買賣標的物之所在並不明確， 系爭第1份協議書之標的物既不明確，亦難認契約當事人意思表示確已合致。則上訴人主張其父王灶有於41年9月18日與葉保或葉北婆簽訂系爭第1份協議書，應非可採。
（二）上訴人是否於63年12月27日與葉保之女葉北婆簽訂系爭第2份協議書?關於系爭第2份協議書之簽立過程，上訴人陳稱系爭第1份協議書簽立後，每次要過戶葉家就說找不到圖章，後來他們搬走，伊找不到人，64年間找到人，當時葉北婆不在，葉明德說他媽媽生病，他代表也一樣，當時葉明德已寫好，葉明德就叫他太太去拿葉北婆的身分證及印章，蓋好後把協議書給伊，叫伊一個星期再去拿其他的資料云云（見本院一卷第95、96面)，是依上訴人所述，系爭第2份協議書係伊與葉明德所簽訂而非葉北婆。 又，系爭第2份協議書上並無代理人之記載(見原審一卷第19頁)，而葉北婆不識字（見葉北婆之戶籍資料，原審一卷第267頁)，為兩造所未爭執， 則被上訴人辯稱系爭第2份協議書並非葉北婆所書寫、簽署，即堪採信。 葉明德於系爭第2份協議書既無記載其為葉北婆代理人之意旨，且無任何足認葉明德有經葉北婆授與代理權之證據，自難認葉明德為葉北婆之代理人， 且被上訴人既否認系爭第2份協議書「葉北婆印文」之真正，上訴人迄未能舉證證明「葉北婆印文」之真正或葉北婆有委由葉明德代為簽署該協議書，自難以上訴人片面 指稱遽認葉北婆與上訴人間有簽訂系爭第2份協議書之合意。參之， 系爭第2份協議書記載「乙方（指葉北婆）之母父（原記載「先父」，「先」字刪除改為「母」）於…」等語（見原審一卷第19頁），顯係原記載「先父」嗣欲修訂為「先母」而誤刪「先」字成為「母父」，應係誤認葉保為葉北婆之父致之， 則果系爭第2份協議書為葉明德或葉北婆所書寫，豈有不知葉保為葉北婆之母而致生上開錯誤之理， 被上訴人否認系爭第2份協議書之真正，抗辯系爭 第2份協議書非葉北婆自行或委託他人與上訴人簽立，應可採信。 上訴人既不能證明系爭第2份協議書係葉北婆自行或委由他人與上訴人簽立，則上訴人自不得依系爭第2份協議書對葉北婆之繼承人即謝江素珠等4人主張權利。 上訴人既不得依系爭第2份協議書主張權利，則系爭第2份協議書所載土地究為為1筆或4筆、 上訴人何時得請求辦理移轉登記，即無再為論述之必要，併此敘明。
（三）上訴人主張與謝馥禧間系爭土地有租賃關係，並非有理。
１、查上訴人起訴時稱伊係以系爭土地所有權人之身分繳納地價稅(見原審一卷第6頁），嗣於本院104年4月30日準備程序並陳稱「他沒有過戶給我，如何有承租，我沒有跟別人承租，這個怎麼會有承租的問題」、「（你跟葉明德簽的協議書有租賃嗎）沒有，我跟他是買賣，不是租賃，是我爸買的，我跟葉明德確認一下」等語在卷（見本院一卷第98頁)，嗣亦稱係上訴人之父王灶與葉保簽署系爭第1份協議書後，葉保將系爭土地之地價稅單交予王灶，要求王灶『代為繳納』…等語在卷(見本院一卷第140頁），足認上訴人以「伊多年來繳納系爭土地地價稅為使用代價」之事實，主張其與地主間就系爭土地存有租賃關係云云，已難採信。況所謂租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他人使用、收益，他方支付租金之契約。上訴人既主張與葉保或葉北婆間就系爭土地持分有租賃關係存在，自應舉證證明雙方就系爭土地有成立租賃契約之合意，尚難僅憑上訴人每年支付地價稅即推論上訴人與葉保或葉北婆間有租賃契約關係存在。上訴人主張其自41年或45年起即繳納地價稅迄101年長達約60年， 其間僅於63年間與葉北婆之子葉明德簽訂系爭第2份協議書， 嗣後均無聯繫、請求、協商，顯與常情有違，而難採信。上訴人縱有代繳地價稅一事，乃其得否依法向被上訴人請求償還之問題，核與上訴人就系爭土地是否得主張租賃關係無涉。至上訴人聲請傳喚其胞兄即系爭土地共有人之一王萬來，用以證明王萬來同意上訴人利用系爭土地，並以所繳納之地價稅作為租賃代價云云（見本院一卷第46頁），惟上訴人既未能舉證證明與葉保、葉北婆間有系爭土地之買賣、租賃契約，則王萬來是否同意上訴人使用系爭土地，核與判決結果不生影響，應無傳訊之必要。
２、綜上，上訴人既未能證明與葉保、葉北婆間有系爭土地租賃契約關係存在， 自無土地法第104條所定之優先購買權可資行使， 上訴人主張依土地法第104條規定，被上訴人間之買賣契約不得與之對抗，即非有據。又上訴人雖以被上訴人間就系爭土地買賣價金560萬元低於市價698萬元，主張其買賣契約為通謀虛偽云云，惟一般購買不動產之成交價格，會隨土地所在區域、購買者之議價能力、出售者之經濟情形、購買時之市場景氣、社會整體經濟環境等而有差異，同區域土地縱使面積相近，成交價格亦未必相同，上訴人徒以被上訴人間系爭土地買賣價格低於公告市值即謂為通謀虛偽，並無可採。且如前所述，上訴人既不得依系爭第2份協議書主張權利， 其對葉北婆之繼承人謝江素珠等4人，即無債權存在，謝江素珠等4人將系爭土地出售予謝馥禧，自無害上訴人債權可言。是上訴人先位以被上訴人間買賣契約為通謀虛偽之意思表示，或詐害其債權，或就系爭土地有優先承買權， 依民法第87條、第244條、土地法第104條規定， 請求謝馥禧塗銷系爭土地之所有權移轉登記， 謝江素珠等4人應將系爭土地所有權移轉登記予伊，即屬無據。
（四）又上訴人未能證明與葉保、葉北婆間就系爭土地有租賃契約關係存在，已如前述，則上訴人與向葉保、葉北婆之繼承人謝江素珠等4人買受取得系爭土地之謝馥禧間， 自亦難認有租賃契約關係存在。其備位聲明請求確認與謝馥禧間就系爭土地有租賃契約關係存在，亦非有理。
六、綜上所述，上訴人先位聲明依系爭第1、2份協議書、民法第87條、第244條、土地法第104條規定，請求謝馥禧應將系爭土地移轉登記予以塗銷； 謝江素珠等4人應將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。及備位聲明請求確認上訴人與謝馥禧間就系爭土地有租賃關係存在，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 17 日
民事第五庭
審判長法 官 張靜女
法 官 陳章榮法 官 許翠玲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 17 日
書記官 張淑芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。