臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第374號上 訴 人 江機鐵工廠股份有限公司法定代理人 江明順訴訟代理人 黃捷琳律師
張玲綺律師被上 訴人 單錫禕
單錫禎劉單金秀單篤蔚羅孝威（HOWARD LO SHAN）羅安莉（CATHARINE SHAN LO）共 同訴訟代理人 郭振茂律師上列當事人間請求返還房地等事件，上訴人對於中華民國104年2月26日臺灣新北地方法院102年度重訴字第391號第一審判決提起上訴，本院於106年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠主文第一項命上訴人應將坐落新北市○○○○段九
七一、九七二、九七三、九七四、九七五地號土地，如附圖一所示戊部分（面積：七六點一四平方公尺）、己部分（面積：六四點六一平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還被上訴人及其他共有人部分；㈡主文第三項命上訴人給付被上訴人單錫禕、單錫禎、劉單金秀、單篤蔚各逾新臺幣玖拾萬柒仟零貳拾叁元，給付被上訴人羅孝威、羅安莉各逾新臺幣肆拾伍萬叁仟伍佰壹拾貳元部分，及各該部分之假執行宣告，暨命上訴人負擔本訴訴訟費用百分之四部分之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用關於廢棄部分，由被上訴人負擔。第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之八十，餘由上訴人負擔。
事實及理由上訴人於本事件，在原審對於被上訴人（個別以姓名稱之）提
起反訴，請求分割兩造共有之新北市○○區○○○段頂崁小段384之2、384之3、384之23、384之24、384之27地號土地（民國，下同，102年10月26日因地籍圖重測，標示依序變更登記為新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，下合稱系爭土地，各別以變更後之地號稱之），及坐落971、972地號土地上之新北市○○區○○○段○○○段000○號（標示因重測變更登記為新北市○○區○○段○○○○號；原門牌：
臺北縣○○市○○路○段○○○○號，改編為：新北市○○區○○路○○號）房屋（下稱414建號房屋，與系爭土地合稱系爭房地），經原審判決：㈠兩造共有971、972、973、974、975地號土地准予分割，其分割方式為：如附圖一第1頁所示甲部分（面積825.93平方公尺）及丙部分（面積90.08平方公尺）由上訴人取得；附圖一第1頁所示乙部分（面積2,064.84平方公尺）、丁部分（面積84.45平方公尺）、戊部分（面積76.14平方公尺）及己部分（面積64.61平方公尺）由被上訴人取得（以上各區塊著色，見新北市三重地政事務所，下稱三重地政，以104年7月31日新北重地測字第1043831454號函檢送之複丈成果圖，本院卷1第163頁），並依如附表所示應有部分之比例維持共有。㈡兩造共有414建號房屋准予分割，其分割方式為：如附圖一第2頁所示F1部分（第1、2層面積各為179.73平方公尺）由上訴人取得；附圖一第2頁所示F2、F3及F4部分（第1層面積413.99平方公尺、第2層面積165.76平方公尺）由被上訴人取得，並依如附表所示應有部分之比例維持共有。兩造均未聲明不服，已告確定，不在本件裁判範圍內，爰僅援用此判決結果，餘不予贅述。
被上訴人起訴主張：上訴人自79年間起向系爭房地原所有人即
訴外人單永浩承租系爭房地（下稱系爭租約），上訴人並在空地上興建鐵皮廠房（佔用地號、位置、面積如附圖二所示A、B、C、D、E部分，以上各區塊著色，見三重地政以104年7月31日新北重地測字第1043831454號函檢送之複丈成果圖，本院卷1第161頁，下稱系爭增建廠房），單永浩於85年2月6日死亡，由伊等與訴外人單篤文、單篤武（下合稱單篤文2人）共同繼承，全體繼承人在臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）101年度家上移調字第1號分割遺產事件調解成立，並於101年2月17日辦理系爭房地之分割登記為單錫褘、單錫禎、劉單金秀、單篤蔚、單篤文、單篤武之所有權應有部分（下簡稱應有部分）各為7分之1，羅孝威、羅安莉各為14分之1，單篤文2人嗣出賣應有部分各7分之1予上訴人，並於101年5月29日完成所有權移轉登記，其後系爭租約於101年12月31日因租期屆滿而終止，上訴人無權繼續占有系爭房地，爰依民法第455條前段、第767條第1項、第821條規定，請求上訴人將系爭增建廠房拆除，將系爭房地返還被上訴人及全體共有人，又依民法第184條第1項前段、第179條前段規定，請求上訴人自102年1月1日起至返還系爭房地之日止，按月給付因占有系爭房地之損害賠償或不當得利285,714元等語。聲明求為判決：㈠上訴人應將坐落971地號土地上如附圖二所示A部分面積624.25平方公尺，972地號土地上如附圖二所示B部分面積837.30平方公尺，973地號土地上如附圖二所示C部分面積626.71平方公尺，973地號土地上如附圖二所示D部分面積26.74平方公尺，974號土地上如附圖二所示E部分面積101.03平方公尺之地上物拆除（原判決第9頁誤載為附圖一），並將系爭土地（指全部，為兩造所不爭執，見本院卷1第120頁）騰空返還予被上訴人及全體共有人。㈡上訴人應自414建號房屋搬遷騰空，並返還予被上訴人及全體共有人。㈢上訴人應自102年1月1日起至返還系爭房地之日止，按月給付被上訴人285,714元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
上訴人則以：系爭租約之租賃標的為系爭土地扣除975地號土
地全部，及974地號土地除附圖二所示E部分之部分，應按系爭租約終止前約定之月租金12萬元之7分之5，即85,714元計算損害賠償或不當得利；414建號房屋早已不堪使用，伊亦已騰空遷出，不應納入計算損害賠償或不當得利；原審反訴判決確定兩造分得部分後，伊始能拆屋還地，爰依民事訴訟法第396條第1項規定，請求展延拆屋還地義務之履行期至103年6月30日，故被上訴人僅得請求自103年7月1日起算之損害賠償或不當得利；伊通知被上訴人於104年5月21日會同辦理點交，並預先聲明逾期未接管即拋棄占有，嗣伊於104年5月21日就被上訴人分得部分完成地上物拆除騰空作業，但被上訴人拒絕點收，則伊之拆屋還地義務因拋棄占有而履行完畢；伊得請求被上訴人返還系爭租約之押租金714,286元，爰以之與本件被上訴人之金錢債權互為抵銷等語，資為抗辯。
原審判決：㈠上訴人應將坐落系爭土地如附圖一第1頁所示乙
部分（面積2,064.84平方公尺）扣除414建號房屋如附圖一第2頁所示F2、F3及F4（面積413.99平方公尺）所占部分、丁部分（面積84.45平方公尺）、戊部分（面積76.14平方公尺）、己部分（面積64.61平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地騰空返還被上訴人及其他共有人。㈡上訴人應自414建號房屋如附圖一第2頁所示F2、F3及F4部分（面積413.99平方公尺）範圍內遷出騰空，並返還予被上訴人及其他共有人。㈢上訴人應自102年1月1日起至返還上開㈠所示土地及上開㈡所示房屋之日止，按月給付被上訴人285,714元。㈢被上訴人其餘之訴駁回。㈣就上開㈠、㈡、㈢所命給付，為附條件之准免假執行宣告。㈤被上訴人其餘假執行之聲請駁回。經查，被上訴人就上開㈢所命給付，於原審表明被上訴人係合併請求，無需按各自應有部分比例區分，見原審重訴，下稱重訴，卷2第87頁），再於本院表明伊等之真意係按附表所示應有部分比例請求，僅合併計算應有部分後為共同聲明，爰請求按附表所示應有部分比例，更正上開㈢所命給付為「上訴人應自102年1月1日起至返還上開㈠所示土地及上開㈡所示房屋之日止，按月給付單錫禕、單錫禎、劉單金秀、單篤蔚各57,143元，及按月給付羅孝威、羅安莉各28,571元等語（本院卷2第150、166頁），核無不合，並為上訴人所不爭執（本院卷2第168頁反面），爰准予更正之。
被上訴人對於敗訴部分，未聲明不服，已告確定。上訴人對於
敗訴部分，提起一部上訴（上訴人未聲明不服部分，亦告確定），聲明求為判決：㈠原判決主文第1項關於命上訴人將附圖一第1頁所示戊部分（面積76.14平方公尺）、己部分（面積
64.61平方公尺）之地上物拆除，並將各該部分土地騰空返還被上訴人及其他共有人，及原判決主文第3項，暨各該部分之假執行宣告均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明求為判決：上訴駁回。
按執行名義命債務人返還土地，雖未明白命其拆卸土地上之房
屋，而由強制執行法第125條所準用之第100條法意推之，該執行名義當然含有使債務人拆卸房屋之效力（最高法院44年台抗字第6號判例意旨參照）。查被上訴人起訴聲明雖未明白請求上訴人應將系爭土地如附圖一第1頁所示戊、己部分之地上物拆除，但其聲明請求上訴人應將系爭土地全部騰空返還予被上訴人及全體共有人，當然含有上訴人應拆除上開戊、己部分地上物之效力，從而，原判決命上訴人應將上開戊、己部分之地上物拆除，並未逾越被上訴人聲明事項之範圍，自非訴外裁判。
兩造不爭執之事實：
㈠系爭房地原為單永浩所有。單永浩於85年2月6日死亡，由被上
訴人與單篤文2人共同繼承，全體繼承人於101年1月11日在臺北地院101年度家上移調字第1號分割遺產事件調解成立，並於101年2月17日辦理系爭房地之分割登記為單錫褘、單錫禎、劉單金秀、單篤蔚、單篤文2人之應有部分各為7分之1，羅孝威、羅安莉各為14分之1。單篤文2人嗣出賣應有部分各7分之1予上訴人，並於101年5月29日完成所有權移轉登記。嗣原審於反訴就系爭房地判決分割如前開所示。（見被上訴人提出之土地、建物登記謄本及影本、戶籍謄本、護照影本，原審補字卷，下稱補字卷，第37至53頁；重訴卷1第18至21、27至43頁；本院卷1第151、152頁。上訴人提出之土地登記謄本、調解筆錄等影本，重訴卷1第235至240頁；本院卷1第115至117頁。原審及本院囑託三重地政測量及繪製之複丈成果圖，重訴卷2第36至38頁；本院卷1第159、162至165頁）㈡上訴人於79年12月4日與單永浩簽訂房屋及土地租賃契約書（
租期自79年12月5日起至82年12月4日止，月租金第1年30萬元、第2年33萬元、第3年363,000元），期間上訴人經單永浩同意，在系爭土地之空地上興建系爭增建廠房（佔用地號、位置、面積如附圖二所示A、B、C、D、E部分），嗣於82年11月3日更新租約（租期自82年12月5日起至84年12月4日止，月租金40萬元），再於84年11月20日更新租約（租期自84年12月5日起至86年12月4日止，月租金42萬元）。單永浩死亡後，由單篤文2人出名，與上訴人先後於85年9月6日更新租約（租期自86年12月5日起至89年12月4日止，月租金第1年425,000元、第2年435,000元）；於89年11月28日更新租約（租期展延至91年12月4日止，月租金減為35萬元，其餘依原契約條款內容）；於90年10月25日更新租約（租期展延至92年12月4日止，月租金減為25萬元，其餘依原契約條款內容）；於91年12月3日更新租約（租期展延至93年12月31日止，月租金減為20萬，其餘依原契約條款內容）；於93年12月1日更新租約（租期展延至95年12月31日止，其餘依原契約條款內容）；於95年12月26日更新租約（租期展延至97年12月31日止，月租金減為12萬，其餘依原契約條款內容）；於98年1月19日更新租約（租期展延自98年1月1日起至99年12月31日止，其餘依原契約條款內容），最後於100年1月10日更新租約（租期展延自100年1月1日起至101年12月31日止，其餘依原契約條款內容），屆期租賃關係消滅。（見被上訴人提出之租賃契約書影本，補字卷第17至36頁。上訴人提出之公證書、租賃契約書等影本，重訴卷1第117至124、127至130頁；本院卷2第113至141頁。原審調取上開公證事件卷宗，影本附於重訴卷1第168至181頁。原審及本院囑託三重地政測量及繪製之複丈成果圖，重訴卷1第209、210頁；本院卷1第159至161頁）得心證之理由：
㈠被上訴人主張：單篤文2人未經伊等授權，與上訴人簽訂系爭
租約云云。上訴人則抗辯：單篤文2人代表單永浩全體繼承人簽訂系爭租約，該法律行為效力及於被上訴人等語。按民法第103條第1項規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」、第170條第1項規定：「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。」查依上開之㈡，單永浩死亡後，固由單篤文2人出名與上訴人更新租約，惟依其中91年12月3日、93年12月1日更新之租約第2條第2項均明定「甲方（指出租人）既有代表人單篤文、單篤武簽訂合約，日後如發生甲方與其他繼承人間糾葛時，理應由甲方代表人自行協調處理之。」（補字卷第30、34頁），及95年12月26日、98年1月19日、100年1月10日更新之租約第2條「增訂條款」第1項均明定「因有關甲方繼承人相互間遺產分割問題正在法院審理中，為維持乙方機具生產不致中斷之權益，暫仍由單篤文、單篤武二人代理簽訂本契約。」（本院卷2第136、138、140頁反面），堪認單篤文2人除為本人，併代理被上訴人，與上訴人更新租約。又依被上訴人提出之信函，單錫禕於101年8月3日通知上訴人謂：如上訴人有意於101年12月31日系爭租約租期屆滿後續約，應先行商定租賃條件，否則應於屆期時搬遷，另上訴人已交付101年1月至6月之租金支票予伊等，請上訴人依約簽發101年7月至12月之租金支票予伊等語（補字卷第55至57頁），再於101年9月10日通知上訴人謂：如有意續租，應於101年11月30日前簽訂租約，否則應於租期屆滿時搬遷等語（補字卷第58、59頁）；上訴人於101年12月11日回函表示：無法接受單錫禕一方提出之續租條件，並請單錫禕一方於租期屆滿時返還押租金714,286元等語（補字卷第61、62頁），單錫禕於101年12月21日回覆：如上訴人於租期屆滿時遷讓返還系爭房地予伊及伊代表之其他共有人，即返還押租金予上訴人，如未依約返還，將以押租金扣抵所生損害等語（補字卷第65、66頁）。被上訴人復於102年5月20日具狀表示：伊等與上訴人未簽訂書面契約，但同意原租約於101年12月31日期滿為止等語（原審重訴卷1第15頁）。堪認單篤文2人係有權代理單永浩全體繼承人與上訴人更新租約；退步言，即令單篤文2人簽約當時尚未取得被上訴人之授權，而為無權代理，但被上訴人事後已承認單篤文2人代理所為法律行為，則依前揭規定，單篤文2人代理被上訴人簽訂各該租約，對於被上訴人均發生效力。
㈡被上訴人主張：系爭租約之租賃標的為系爭房地全部等語。上
訴人則抗辯：租賃標的不包括坐落圍牆外之975地號土地全部，及974地號土地扣除附圖二所示E部分等語。經查：
⒈上訴人陳稱：975地號土地全部，及974地號土地扣除附圖二所
示E部分，均坐落圍牆以外，作為週遭第三人之廠房與新北市○○區○○路間之通路使用等語，為被上訴人所不爭執（本院卷1第187頁反面），堪予信實。
⒉按民法第98條規定，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不
得拘泥於所用之辭句。但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。查79年12月4日上訴人（由訴外人李秀花代理）與單永浩簽訂之租約第1條約定租賃標的為「台北縣○○市○○路○段○○○○號所有權全部及範圍空地使用權全部在內。（三重市○○○段○○○段00000000000000000000地號）」（重訴卷1第169頁），之後歷次更新之租約第1條亦有相同文義之記載（補字卷第17、19、25、27、29、33頁；重訴卷1第127頁；本院卷2第119、124、127、130、132、
134、136、138、140頁），是契約文字業已表示租賃標的為系爭房地全部，並未排除975地號土地全部，及974地號土地扣除附圖二所示E部分，上訴人抗辯訂約真意不包括上開部分土地，乃曲解契約文字，為不可採。
⒊按民法第423條第1項規定：「出租人應以合於所約定使用收益
之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、第946條第1項規定：「占有之移轉，因占有物之交付而生效力。」、第2項規定：「前項移轉，準用第七百六十一條之規定。」、第940條規定：「對於物有事實上管領之力者，為占有人。」，及第761條第1項規定：
「動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力。」、第2項規定：「讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。」、第3項規定：「讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付。」查79年12月4日上訴人與單永浩簽訂系爭租約，當日即在現場辦理點交租賃標的物，經公證人作成現場體驗筆錄，內載「體驗結果：租賃標的為三層加強磚造廠房及廠房前空地，土地之面積如卷附所有權狀所載，廠房分兩部分，靠東側廠房
一、二層如卷附所有權狀所載，另增建三層，西側略低，亦是三層結構廠房，未經保存登記，面積不詳，約略東側的三分之一，東西側相連成一長排，前面空地廣場，鄰接巷道以圍牆相隔。廠房已久不使用相當陳舊。房屋、土地當場點交。」（重訴卷1第180、181頁）。又證人單篤文證稱：「（問：簽立上開租約後點交時是否在場？）有，板橋地院也有公證人到現場辦理租賃物的點交。本院卷第59、60頁（即上開現場體驗筆錄）就是當時公證人所製作的筆錄，當時我父親也在場，當時點交的標的是圍牆內的土地及建物，圍牆以外的土地及建物並沒有點交，承租人也沒有問及圍牆外的土地及建物，我父親也沒有說明，我也不知道圍牆以外的土地建物究竟是否我父親的產業。當時圍牆內的建物及土地是第三人抵債而給我父親的，建物土地一直閒置，直到上訴人來承租，公證當時土地上的雜草長的很高，也被丟垃圾。」（本院卷1第171頁反面）。堪認系爭租約雖約定租賃標的為系爭房地（含附連414建號房屋，未辦理所有權第一次登記之增建部分，下同），但因租賃關係存續期間，上訴人、單永浩及其繼承人均不知975地號土地全部及974地號土地扣除附圖二所示E部分係屬於坐落圍牆以外之巷道，故實際點交標的並不包括該部分土地，換言之，單永浩及其繼承人從未依系爭租約，交付此部分土地予上訴人占有使用。
㈢被上訴人主張：兩造間租賃關係於101年12月31日終止，上訴
人應於翌日返還系爭房地，但迄今仍未返還，爰依民法第455條前段、第767條第1項、第821條規定，請求上訴人將系爭增建廠房拆除，將系爭房地返還被上訴人及全體共有人等語。上訴人則抗辯：伊未占有附圖一第1頁所示戊、己部分土地，自不負拆屋還地義務；依100年1月10日更新之租約第2條第2項約定，被上訴人應給付伊相當搬遷時間；原審反訴確定兩造各自分得位置時，伊始能拆屋還地，爰依民事訴訟法第396條第1項規定，請求展延拆屋還地給付義務履行期間至103年6月30日，嗣伊已於104年5月21日拋棄占有以代返還系爭房地等語。經查：
⒈原審關於判命：⑴上訴人應將坐落系爭土地如附圖一第1頁所
示乙部分（面積2,064.84平方公尺）扣除414建號房屋如附圖一第2頁所示F2、F3及F4（面積413.99平方公尺）所占部分、丁部分（面積84.45平方公尺）、戊部分（面積76.14平方公尺）、己部分（面積64.61平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地騰空返還被上訴人及其他共有人；⑵上訴人應自414建號房屋如附圖一第2頁所示F2、F3及F4部分（面積413.99平方公尺）範圍內遷出騰空，並返還予被上訴人及其他共有人等部分，上訴人僅就其中關於命其將戊、己部分地上物拆除後將該部分土地騰空返還被上訴人及其他共有人部分聲明不服，是本院就上訴人未聲明不服部分，無庸論斷。
⒉按民法第455條前段規定：「承租人於租賃關係終止後，應返
還租賃物」。又系爭89年11月28日以後歷次更新之租約，除租期及租金外，其餘權利義務關係均約定依原契約即85年9月6日更新之租約條款內容。而依系爭85年9月6日租約第4條第3項約定：「乙方（即上訴人，下同）於租賃期滿或租約終止，應即將房屋騰空遷讓交還」、第6條第2項約定：「乙方於租約終止或租賃期滿而不交還房地者，自租約終止或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租三倍計算之損害金。」、第7條第7項約定：「租賃存續期間內，乙方所為裝修施設，於租期滿或租約終止時，即按現狀交付甲方（即出租人，下同），不必回復原狀，但亦不得向甲方請求補償。」（補字卷第20、21、23頁）。
是依系爭租約，上訴人負有於租期屆滿翌日即102年1月1日返還系爭房地之義務，其給付方式為將414建號房屋、系爭增建廠房及空地騰空交付出租人，但無須拆除系爭增建廠房。上訴人未依約履行，則負有按房租三倍（依100年1月10日更新之租約約定月租金12萬元之3倍計算，即36萬元）計算，按月給付違約金之義務。
⒊系爭100年1月10日更新之租約第2條「增訂條款」第2項約定：
「甲方如果要終止租約時，經乙方承租初期所出資重整的地上物所有物、垃圾清運、土地填土一米高、建造廠房及申請水電等，須經雙方在一年內協調搬遷處理賠償事誼。」（本院卷2第104頁反面），係按民法第431條第1項規定：「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。」所訂定之約款，並非約定系爭租約因屆期而終止後，出租人應給予上訴人合理搬遷期間。
⒋按民法第225條第1項規定：「因不可歸責於債務人之事由，致
給付不能者，債務人免給付義務。」查975地號土地全部（面積64.61平方公尺，即附圖一第1頁所示己部分，見重訴卷1第240頁），及974地號土地（面積250.67平方公尺，見重訴卷1第239頁）扣除附圖二所示E部分（面積101.03平方公尺），均坐落圍牆以外，單永浩及其繼承人從未依系爭租約，交付此部分土地予上訴人占有使用，經本院認定如前所示，是上訴人不可能騰空交付此部分土地予出租人，且此不能給付情形乃不可歸責於上訴人，上訴人應免此部分給付義務。從而，被上訴人依民法第455條前段、第767條第1項、第821條規定，請求上訴人應將坐落系爭土地如附圖一第1頁所示戊部分（面積76.14平方公尺，此包含於974地號土地扣除附圖二所示E部分後之範圍內）、己部分（面積64.61平方公尺）之地上物拆除，並將各該部分土地騰空返還被上訴人及其他共有人，為無理由。
⒌按民事訴訟法第396條第1項規定：「判決所命之給付，其性質
非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。經原告同意者，亦同。」查上訴人依約負有於102年1月1日將414建號房屋、系爭增建廠房及空地（不含975地號土地全部，及974地號土地扣除附圖二所示E部分）騰空交付出租人之給付義務，但不負拆除系爭增建廠房之義務，是上訴人以原審反訴確定兩造各自分得位置時，伊始能拆屋還地為由，求予展延履行期間，難謂有據。況原判決命上訴人拆屋還地，並未依上開規定，定相當履行期間，上訴人就此部分原判決（除附圖一第1頁所示戊、己部分外）復未聲明不服，本院自無依上開規定，就原判決所命給付另定履行期間餘地，是應認上訴人此一抗辯為不可採。⒍按民法第234條規定：「債權人對於已提出之給付，拒絕受領
或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。」、第235條規定：「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。」、第241條第1項規定：「有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有。」、第2項規定：「前項拋棄，應預先通知債權人。但不能通知者，不在此限。」查就原判決命上訴人拆除及騰空返還部分（除975地號土地全部，及974地號土地扣除附圖二所示E部分外），上訴人於104年4月27日發函被上訴人，表示其已拆除騰空完成，請被上訴人於104年4月30日會同點交，並預先聲明逾期未接管即拋棄占有等語；被上訴人於104年5月4日回函表示：經兩造於104年4月30日查看現場，上訴人雖已拆除乙、丁部分地上物，但殘留底座磚牆及拆除後之土石塊、木板等廢棄物，且原判決所定分割線未經三重地政鑑界，伊等無法確定拆除位置正確與否，故無法同意點交等語，此有被上訴人提出之律師函可稽（本院卷1第90至92頁）。又上訴人抗辯：伊於104年5月14日發函被上訴人，表示被上訴人於104年4月30日以上開殘留磚牆及廢棄物之理由拒絕受領，今伊已整理完成，請被上訴人於104年5月21日會同辦理點交，並預先聲明逾期未接管即拋棄占有，但被上訴人於104年5月20日回函表示在三重地政就原判決所定分割線鑑界以前，無法同意點交云云，伊乃自行委託民間測量公司勘測定位原判決所定分割線位置，並退縮約半公尺以免誤差後，於104年5月21日完成拆除騰空作業，即於當日發函並檢附現場照片，通知被上訴人拋棄占有，但被上訴人於104年5月27日回函以戊、己部分未拆除騰空，且原判決所定分割線未經三重地政鑑界，無法確定其餘拆除騰空已完成，故拒絕點收云云等情，業據提出律師函為證（本院卷1第68至73頁）。再查，被上訴人主張：伊等於104年5月28日查看發現上訴人將牆塊等廢棄物堆置在414建號建物
1、2樓等語，固提出照片為證（本院卷1第94、95頁），惟上訴人於104年7月14日具狀抗辯：伊已僱工將上開廢棄物清運完畢，並拋棄房地占有，被上訴人應儘速管領等語，亦提出照片為證（本院卷1第97、105頁）。經查，上訴人就附圖一第1頁所示戊、己部分無庸負拆屋還地給付義務，被上訴人自不得以上訴人未提出此部分給付為由，拒絕受領上訴人提出之其他給付。又兩造於104年4月30日辦理點交時，被上訴人以乙、丁部分地上物拆除後，仍殘留底座磚牆及廢棄物為由，拒絕點收，但上訴人嗣後整理現場，並通知被上訴人於104年5月14日辦理點交，被上訴人其後係以其他理由拒絕受領，堪認上訴人已完成此部分拆除騰空。又上訴人雖將廢棄物堆置在414建號建物1、2樓，但至遲於104年7月14日清運完畢，應認斯時上訴人已全部完成原判決所命拆除騰空工作（除975地號土地全部，及974地號土地扣除附圖二所示E部分外），則上訴人於104年7月14日以書狀向被上訴人提出給付，被上訴人仍拒絕受領，應負遲延責任，上訴人復預先通知被上訴人如遲延受領，將拋棄占有，揆之前揭規定，應認上訴人於104年7月14日依約履行騰空返還系爭房地（除975地號土地全部，及974地號土地扣除附圖二所示E部分外）予被上訴人之義務。至於被上訴人屢次以原判決所定分割線未經三重地政鑑界，無法確定拆除位置正確與否為由，拒絕點收乙節，本院斟酌上訴人依系爭租約，本不負拆除系爭增建廠房之義務，惟上訴人仍委託民間測量公司勘測定位原判決所定分割線位置後，進行拆除作業，而被上訴人為系爭土地共有人之一，申請測量確定分割界址亦無困難，被上訴人不此之圖，僅一再拒絕配合會勘點收，事後又未舉證證明上訴人尚有未完成騰空返還部分，被上訴人顯然未依誠實及信用方法行使權利，並以損害上訴人為主要目的，應認被上訴人拒絕受領為無理由。
㈣關於被上訴人依民法第179條前段規定，請求上訴人自102年1
月1日起至返還系爭房地之日止，按月返還因占有系爭房地所生不當得利部分，論斷如下：
⒈本件上訴範圍，為原審命上訴人應自102年1月1日起至返還系
爭土地如附圖一第1頁所示乙部分扣除414建號房屋如附圖一第2頁所示F2、F3、F4所占部分（面積計為2,064.84-413.99=1,650.85平方公尺）、丁部分（面積84.45平方公尺）、戊部分（面積76.14平方公尺）、己部分（面積64.61平方公尺），及414建號房屋如附圖一第2頁所示F2、F3、F4部分（面積
413.99平方公尺）之日止，按月給付被上訴人285,714元之判決部分，是本院僅就此部分為論斷。
⒉按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受
損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又按民法第818條規定ｌ「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」，是各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例意旨參照）。
⒊單永浩及其繼承人從未依系爭租約，交付975地號土地全部，
及974地號土地（面積250.67平方公尺）扣除附圖二所示E部分（面積101.03平方公尺）予上訴人占有使用，經本院認定如前所示。被上訴人復未舉證證明上訴人自102年1月1日起有占有使用該部分土地之事實，上訴人自無因占有附圖一第1頁所示
戊、己部分，而獲取不當得利之情事。⒋上訴人自102年1月1日起至104年7月14日依原判決履行騰空返
還房地（除附圖一第1頁所示戊、己部分外）予被上訴人之義務之日止期間，無權占有系爭土地如附圖一第1頁所示乙部分扣除414建號房屋如附圖一第2頁所示F2、F3、F4所占部分（面積1,650.85平方公尺）、丁部分（面積84.45平方公尺），及414建號房屋如附圖一第2頁所示F2、F3、F4部分（面積413.99平方公尺），合計面積2,149.29平方公尺（2,064.84 +84.45），揆之前揭⒉說明，被上訴人主張上訴人應返還按被上訴人應有部分比例計算之不當得利，尚非無據。
⒌揆之前開㈡及㈢之⒉論述，系爭租約約定租賃標的為系爭房地
全部（按971、972、973、974、975地號土地面積依序為
957.36、1,208.94、724.47、250.67、64.61平方公尺，故合計租賃標的面積3,206.05平方公尺）（重訴卷1第235至240頁），並明定上訴人未依約履行返還租賃標的義務者，應按房租三倍（即36萬元）計算，按月給付違約金予出租人。是就前開⒋所示上訴人無權占有2,149.29平方公尺比例計算，系爭租約約定上訴人應按月給付之違約金為241,339元〔360,000x（2,149.29÷3,206.05）〕（元以下四捨五入），再以被上訴人之應有部分共計7分之5比例計算，被上訴人得請求上訴人按月給付之違約金總額為172,385元。又按民法第250條第1項規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」、第2項規定：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」，系爭租約未就違約金性質另有訂定，自應視為係被上訴人因上訴人遲延履行返還房地義務所生損害之賠償總額預定，則被上訴人僅得請求上訴人給付該違約金，不得逾此請求賠償損害（蓋就損害超過預定金額部分，發生出租人拋棄此部分債權之效果），從而，即令上訴人因無權占有所獲得相當於租金之利益高於該違約金額，被上訴人亦不得逾此請求上訴人返還不當得利。
⒍本院囑託社團法人新北市不動產估價師公會（下稱新北市估價
師公會）鑑定系爭土地、414建號房屋（因被上訴人表明不請求將414建號房屋原增建部分列入估價，故未將此部分納入鑑定範圍，見本院卷2第30、37、38頁）於102年1月1日、102年5月28日之租金行情。新北市不動產估價師公會以105年8月30日
(104)估字第019號估價報告書（外放）表示：102年1月1日、102年5月28日之租金行情相同，土地、建物之單價依序為每坪480元、50元等語，惟依內載採用租賃實例比較法及積算法，求得土地之租金每坪依序為480元及470元，應予租賃實例比較法60%權重、積算法40%權重，據以計算土地租金單價應為每坪476元（480x60% +470x40%），是此部分鑑定結論應屬誤算。
被上訴人對於鑑定意見不為爭執。上訴人雖抗辯上開鑑定結果不可採，惟上訴人提出鄰近之新北市○○區○○路○段000○0號廠房（租賃期間自104年1月1日起至106年12月31日止）及光華路14號、14號之1、14號之2廠房（租賃期間自104年4月1日起至106年5月31日止）之租賃契約書（本院卷107至112頁），計算月租金每坪依序為536元、500元，事實上與鑑定意見認為系爭房地月租金每坪526元（476+50）並無明顯差異，上訴人復未提出其他積極證據證明系爭房地租金行情遠低於每坪526元之事實，上訴人之抗辯委無可取。從而，上開鑑定意見堪予憑採，據以計算上訴人無權占有2,149.29平方公尺（即
650.0725坪）所得利益為每月341,938.135元（526x650.0725），再以被上訴人之應有部分共計7分之5比例計算為244,242元（元以下四捨五入），已逾系爭租約預定損害賠償額每月172,385元。至於上訴人抗辯：414建號房屋陳舊不堪使用，不應納入計算所得利益云云，即使可採，惟據以按上訴人無權占有650.0725坪及被上訴人應有部分7分之5計算，每月所得利益為221,025元（476x650.0725x5/7）（元以下四捨五入），仍逾系爭租約預定損害賠償額。是被上訴人依民法第179條前段規定，得請求上訴人返還不當得利每月總額為172,385元，自102年1月1日起至104年7月14日止期間總額為5,249,401元〔172,385（30+14÷31）〕（元以下四捨五入）。
⒎按系爭85年9月6日租約第3條第2項約定：「保證金100萬元整
，於租賃期滿或終止、解除暨乙方（即上訴人，下同）並無任何違約情事，交還房屋時無息返還乙方。」（本院卷2第127頁反面）。查上訴人抗辯：伊依系爭租約，交付押租金714,286元予被上訴人等語，業據提出支票為證（本院卷1第74頁），並為被上訴人所不爭執，堪予信實。又上訴人已於104年7月14日交還系爭房地，被上訴人復未主張上訴人別有違約情事，則上訴人抗辯：伊得請求被上訴人返還上開押租金，並與被上訴人之不當得利債權互為抵銷等語（本院卷1第57頁），經核合於民法第334條第1項本文規定，則被上訴人之債權因抵銷而減為4,535,115元（5,249,401-714,286），即單錫禕、單錫禎、劉單金秀、單篤蔚各得請求907,023元（4,535,115÷5），羅孝威、羅安莉各得請求453,512元（4,535,115÷10）（元以下四捨五入）。
⒏綜上，被上訴人依民法第179條前段規定，請求上訴人返還不
當得利，其中單錫禕、單錫禎、劉單金秀、單篤蔚請求各於907,023元範圍內，羅孝威、羅安莉請求各於453,512元範圍內，為有理由，逾此所為請求，為無理由。被上訴人另主張依民法第184條第1項前段、第216條規定請求上訴人賠償損害，因與其等依民法第179條前段規定所為請求，立於選擇合併關係，本院既認定後者一部有理由，自無庸就前者為論斷，附此敘明。
綜上所述，就本件上訴範圍，單錫禕、單錫禎、劉單金秀、單
篤蔚依民法第179條前段規定請求上訴人各給付907,023元，羅孝威、羅安莉依同上規定請求上訴人各給付453,512元等部分，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟
法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項本文，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 25 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 賴惠慈法 官 鍾素鳳附表：
┌──┬─────┬──────────────────┐│編號│共有人姓名│附圖一所示乙、丁、戊、己部分土地，以││ │ │及附圖二所示F2、F3、F4部分房屋分割後││ │ │，被上訴人之應有部分比例 │├──┼─────┼──────────────────┤│ 1 │單錫禕 │5分之1 │├──┼─────┼──────────────────┤│ 2 │單錫禎 │5分之1 │├──┼─────┼──────────────────┤│ 3 │劉單金秀 │5分之1 │├──┼─────┼──────────────────┤│ 4 │單篤蔚 │5分之1 │├──┼─────┼──────────────────┤│ 5 │羅孝威 │10分之1 │├──┼─────┼──────────────────┤│ 6 │羅安莉 │10分之1 │└──┴─────┴──────────────────┘正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 26 日
書記官 張淑芬附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。