臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第30號上 訴 人 胡姣安訴訟代理人 陳丁章律師複 代理人 李子聿律師被 上訴人 財團法人台北縣私立真光教養院法定代理人 胡繼軒
仇鼎財陳肇群丘宏恩艾水苗袁斯賢王秀芬王玉椿袁書賢謝法良朱海鳳胡峻源訴訟代理人 林瑞珠律師上列當事人間交付買賣房屋等事件，上訴人對於中華民國103年11月28日臺灣臺北地方法院100年度重訴字第994 號第一審判決提起上訴，本院於108年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
壹、程序部分：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；又承受訴訟人於得為承受訴訟時，應即為承受之聲明；當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第170條、第175條第1 項、第178 條分別定有明文。查被上訴人於本件訴訟審理中，經主管機關新北市政府廢止其設立許可；被上訴人不服提起訴願及行政訴訟，均經駁回確定，有新北市政府社會局民國108年3月26日函可稽（本院卷三第235頁、第236頁）。又被上訴人之捐助章程並無關於清算人之特別規定（原審卷一第226頁、第227頁），董事會亦無選任清算人之決議；其經合法選舉且現仍在任之董事為胡繼軒、仇鼎財、陳肇群、丘宏恩、艾水苗、胡峻源、王秀芬、王玉椿、袁書賢、謝法良、朱海鳳、袁斯賢，有被上訴人97年3 月13日第10屆第15次暨第11屆第1次董事會會議記錄、97年6月2 日臨時董事會會議記錄、推薦書、董事辭職書、死亡證明書、除戶謄本及個人基本資料查詢結果（均影本）足據（本院卷四第41頁、第43頁、第359頁至第363頁、第365頁、第367頁，本院卷一第220頁、第221頁，本院卷三第369 頁），業經本院依職權裁定由渠等為被上訴人之法定清算人並承受訴訟（本院卷四第389頁至第391頁），合先敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：被上訴人前以院務資金吃緊為由，向伊借款新臺幣（下同）1880萬元，伊已於96年1 月16日依指示將借款如數匯至國泰世華商業銀行福和分行000000000000帳號、戶名為「財團法人臺北縣私立真光教養院附設真光購物網」帳戶（下稱為系爭帳戶）。嗣因被上訴人表示無力還款，乃於96年8月1日簽署房屋預定買賣契約書（下稱為系爭預定買賣契約），協商改由伊向被上訴人購屋，並以欠款抵扣購屋款，不足部分亦指定由伊匯款至系爭帳戶。伊因而先後於96年8月20日及同年8月21日再匯款786萬8200元、716萬元至系爭帳戶，並於96年8 月22日以訴外人張大維名義與被上訴人正式簽署房屋買賣合約書（下稱為系爭合約），約定以系爭預定買賣契約為合約內容，及以總價1億1285萬8200 元購買坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等5筆土地上「建照玖拾參店建字第柒柒肆號」之「有富欣殿」建案（下稱系爭建案）所預售如後附件一所示15戶房地及停車位14個（下稱為系爭建案房地），且以伊已匯付前揭計3382萬8200元為簽約金。詎被上訴人原董事長牟靈慧去世，其配偶胡力生自稱為董事，卻否認收受價款及前揭一切法律關係，且拒絕將系爭建案房地移轉過戶。爰依買賣契約之法律關係，先就系爭建案房地預售編號棟別A5，2 樓乙戶為一部請求。茲因該戶嗣已編為新北市○○區○○段○○○○○號，門牌號碼為新北市○○區○○街○○號2 樓（下稱系爭房屋）。爰於原審聲明求為：被上訴人應就新北市○○區○○段○○○○○號建物（門牌號碼為：新北市○○區○○街○○號2 樓）及其坐落之基地辦理所有權登記予上訴人。【原審判決上訴人全部敗訴。上訴人全部不服上訴。且上開建物坐落基地經確認為新北市○○區○○段○○○○號土地所有權應有部分82/10000（謄本附於本院卷一第88 頁；下稱系爭土地）；上訴人並據以於本院更正聲明（本院卷一第170 頁）】。上訴聲明：
㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應就新北市○○區○○段○○○○○號建物（門牌號碼為新北市○○區○○街○○號2 樓）及其坐落新北市○○區○○段○○○○號土地所有權應有部分82/10000（下合稱系爭房地）辦理所有權登記予上訴人。
二、被上訴人則以：本件係胡峻源以真光附設購物網即真光國際有限公司（下稱真光公司）名義借款，並由張大維出面與胡峻源接洽。故借款人應為真光公司，與伊無關。惟因各筆借款係用於伊之營運使用，伊原法定代理人牟靈慧乃同意以伊因合建取得之系爭建案房地作為借款之擔保，故系爭預定買賣契約係為擔保的目的出具，後來再簽署系爭合約則在確認是否經過牟靈慧同意，均非真正買賣。且伊係屬公益性質之財團法人，買賣不動產非伊章程所規範之營業項目，伊所有職工（含董事）不得從事該不動產買賣之業務行為；伊組織章程第14條更規定，伊名下之不動產為物權移轉或設定，須經過3分之2董事同意，並呈主管機關核備，始得為適法處分。則牟靈慧縱有同意出售系爭建案房地，亦屬無權處分，且應為上訴人所明知，自不得本於買賣契約之法律關係請求移轉系爭房地。況系爭房屋尚信託登記為訴外人臺灣土地銀行股份有限公司（下稱為土地銀行）名義，上訴人請求移轉登記，亦顯然給付不能。從而上訴人依系爭預定買賣契約及系爭合約請求伊移轉系爭房地，即屬無據等語，茲為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、查上訴人係於96年1月15日、同年8月20日及8 月21日先後匯款1880萬元、786萬8200元及716萬元至國泰世華商業銀行福和分行000000000000帳號、戶名為「財團法人臺北縣私立真光教養院附設真光購物網」即系爭帳戶乙節，業據提出國泰世華商業銀行福和分行函附交易明細資料影本為證（原審卷一第115頁、第224頁，本院卷一第46頁、第47頁），應與事實相符。又被上訴人之訴訟代理人雖曾否認真光附設購物網及系爭帳戶與被上訴人相關，亦否認各筆款項已由被上訴人受領，並提出登載真光公司代表人為胡峻源、董事亦為胡峻源之公司登記資料，及由胡峻源參與之真光購物網會議記錄及其代表簽署之出租契約書等件（均影本）為證（原審卷一第219頁至第225頁）；另國泰世華銀行所函覆交易憑證，亦顯示系爭帳戶款項有部分金錢係由胡峻源領出存入其個人金融帳戶之情（本院卷一第178頁至第206頁）。然被上訴人法定代理人胡繼軒已於原審陳稱：真光附設購物網係由被上訴人董事會開會通過，系爭帳戶確係由牟靈慧親自申請開戶等語（原審卷一第110 頁背面），被上訴人法定代理人胡峻源亦於本院到庭自承：上開各筆款項確係存入被上訴人所設立購物網帳戶等語（本院卷四第236 頁）。上訴人更提出由牟靈慧以被上訴人負責人身分向國泰世華銀行申請設立系爭帳戶之申請書、印鑑卡及異動申請書（均影本）為佐（本院卷一第48頁、第49頁、第53頁、第54頁）。堪信上訴人主張：
上開三筆款項確已由被上訴人受領乙節，亦值採取。
四、至於上訴人主張：被上訴人初係以院務資金吃緊為由向伊借款1880萬元，嗣協商改由伊向被上訴人購買系爭建案房地，伊乃再匯付上開786萬8200元、716萬元，連同前揭1880萬元，均作為房地買賣之簽約金。伊自得依買賣契約之法律關係，一部請求被上訴人將系爭房地辦理移轉登記予伊等語，係引據系爭預定買賣契約及系爭合約為證（原審卷一第7 頁至第36頁）。被上訴人則否認買賣，並抗辯：上開三筆款項皆為借款，所簽署系爭預定買賣契約及系爭合約皆為擔保借款等語。茲查：
㈠上訴人所提出系爭預定買賣契約雖記載買方預購之房屋編號
為「有富欣殿」第A5棟第2樓，及約定房屋買賣總價為671萬元，並列印被上訴人為賣方及加蓋被上訴人及法代牟靈慧之印文於其上，然卻全未記載買方等情，有該契約書影本可稽（原審卷一第7 頁至第37頁）。且依證人張大維證稱：伊認識牟靈慧，是透過朋友介紹，當時他有財務的問題，說要拿永和的房子來抵押借錢，伊與牟靈慧見面超過五次，因伊有幫忙做墊款，是金主其中之一，伊是代表金主與牟靈慧見面，是由胡峻源與胡繼軒代表牟靈慧出來討論，伊一開始是與胡峻源、胡繼軒見面，當時說真光教養院要借一、二千萬，因為金額比較大，所以伊有跟牟靈慧見面確認真光是否要借錢，當時伊問牟靈慧是否確實要拿新建案來擔保借款，牟靈慧說確實是這樣，且說要借二千萬，六個月之內會還，若來不及，就再延長到六個月，隔一、二個月後，我們決定要借，就由胡峻源、胡繼軒跟我們聯絡並簽立借據及簽發本票與支票，經預扣利息，實際給付1880萬元左右，另簽署切結書切結如未還錢，我們就再拿錢買那棟房子，就是扣除借款的金額後，價款金額再多退少補，伊記得房子的總價有上億，除了原本的二千萬之外，又付了他壹仟萬；款項是由上訴人匯到真光於國泰世華的帳戶等語（原審卷一第170 頁背面、第171頁）。可知被上訴人由胡峻源或牟靈慧於96年8 月1日在系爭預定買賣契約用印，應僅在提供系爭房地作為向張大維或其所代表之金主借款之擔保，並無買賣房地之真意至灼。
㈡又系爭合約書雖記載：「賣方：財團法人台北縣私立真光教
養院（董事長：牟靈慧）將所屬房地（台北縣○○市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號，建照玖拾參店建字第柒柒肆號內15戶及停車位14個，詳如清冊）以總金額新臺幣1億1285萬8200 元整出售予買方；並收取簽約金新臺幣3382萬8200元整無誤。同時切結予中華民國96年8月1日所訂出售戶之『有富欣殿』房屋預定買賣契約書無誤」等語，有該合約書影本可據（原審卷一第35頁）。證人張大維並證稱：因為三個月後牟靈慧並沒有還錢，伊有與胡峻源、胡繼軒討論錢要如何處理，胡峻源來跟伊說確定要將房子賣給我們，伊就要求牟靈慧出面來簽字，之後伊就帶同上訴人與胡峻源、胡繼軒到牟靈慧住處，並按原來協議進行房屋買賣，當時簽了一張買賣同意書，記載房子坐落、戶數、金額，及要付的價款，伊有跟牟靈慧說房子確定要賣給我們，牟靈慧也同意，也在同意書上簽名；至於同意書上雖然沒有上訴人的名字，但伊與上訴人是合作關係，伊並沒有出到錢，上訴人才是真正出資的人，所以如果認伊才是買賣契約的當事人，伊亦將本於系爭合約可得主張之權利讓與上訴人等語（原審卷一第170頁至第173頁），且提出由張大維具名之聲明書影本為憑（本院卷一第172頁）。然查：
⒈財團法人中心診所醫院於另案即胡峻源被訴誣告之刑事案件
（臺北地檢98年度偵字第10973 號）偵審中，曾就牟靈慧之病情函覆：㈠病患牟靈慧女士因兩側多囊腎合併尿毒症，接受長期血液透析治療。95年7 月24日因頭部外傷入院，主訴頭痛、頭暈，意識清醒，於95年7月26日出院。㈡95年8月21日因腦中風再次入院。中風後言語構言受損，反應較慢，同時具有幻覺，自行行動困難須他人協助。95年8 月29日辦理出院。㈢綜合上述結論：病患意識清醒，惟反應遲鈍、對人事地混淆及躁動、行動須他人協助、有幻覺產生、言語表達不清等障礙」等情，有該診所98年5月5日中院字第09800000364號函附於該刑事偵查卷內可稽（上開偵卷第12 頁背面），且經本院依職權調卷查閱無訛（本院卷三第333頁至第337頁）。足見牟靈慧於95年後雖仍具意識，然實際已無辨別事理及為法律行為之能力，顯難以認知系爭合約之文義及表達出售系爭建案房地之意思表示。則系爭合約縱由牟靈慧於96年間親簽，亦無從認其有代表被上訴人與張大維或上訴人合意買賣系爭建案房地之真意。
⒉次查上訴人於96年8 月22日簽署系爭合約後，仍以胡峻源個
人向其借貸因週轉不靈無法依約繳還本息，乃涉嫌詐欺為由，向臺灣臺北地方法院檢察署提出告訴，有該署98年度偵字第28108號不起訴處分書影本可稽（原審卷一第214頁至第218頁）。上訴人又於97年間持被上訴人所簽發之本票3紙（如後附件二所示）向法院聲請裁定准許強制執行，並於97 年4月17日持該裁定向法院聲請強制執行參與分配（臺北地院97年度執字第32936 號），因而受分配3077萬7096元且經提存在案乙節，亦有民事聲請強制執行狀、分配表、確定證明書、臺北地院97年度票字第2587號民事裁定及提存書等件（均影本）足稽（原審卷三第80 頁正、背面，本院卷一第107頁至第110頁、第147頁至第152頁，本院卷三第191頁），並經本院依職權調取該執行事件卷證查明（本院卷三第261 頁）。上訴人並自承：如附件二所示3張本票編號2面額2000萬元、發票日為96年1月8日之本票，即為被上訴人向伊借款2000萬元時交付之本票，因預扣利息，故實際匯付1880萬元，該款即伊主張已轉為系爭建案房地買賣之部分價金等語（本院卷一第216頁背面）。然兩造就系爭建案房地果已本於96年8月22日所簽署之系爭合約成立買賣，即上開借款果已轉換為買賣系爭建案房地之簽約金，則於上訴人以本件訴訟請求被上訴人依約移轉交付系爭房地之同時，自無請求被上訴人返還「買賣價金」之理；然其卻持上開本票裁定聲請執行並分配受償，顯然意在取回「借款」。此益徵被上訴人抗辯：系爭預定買賣契約及系爭合約雖以買賣契約方式簽署，然兩造真意均僅在擔保借款，並無成立買賣之意思表示合致等語，要非無稽。
㈢再者，被上訴人抗辯：伊係屬公益性質之財團法人，買賣不
動產非屬伊章程所規範之營業項目，伊所有職工（含董事）不得從事該不動產買賣之業務行為；伊組織章程第14條更規定，「本法人管有之財產，即為院產，除為院支付外，不得移作他用，如屬不動產，得經過三分之二董事會議同意，呈主管機關核備方得為物權移轉或設定」，是伊名下之不動產絕非單一董事得以單獨對外逕自處分之，則縱認伊前法代牟靈慧曾在系爭合約簽名，亦無從認為兩造間有買賣契約關係存在等語，業據提出被上訴人組織章程影本為證（原審卷一第226頁、第227頁），核屬相符。且系爭預定買賣契約及系爭合約所使用被上訴人印章，並非被上訴人登記於臺北地院登記處之印鑑章乙節，復有印鑑證明書影本足據（原審卷一第228頁、第229頁）。益見被上訴人抗辯：牟靈慧縱有出售系爭房地之意思表示，亦顯然並未得到董事會授權，乃無權代表，且欠缺有權代表之外觀，對伊應不生效力等語，亦值憑信。從而上訴人依系爭預定買賣契約及系爭合約請求被上訴人移轉系爭房地，自屬無據。
㈣況查系爭土地所有權利範圍1 萬分之1615，雖登記為被上訴
人所有，有土地登記謄本可稽（本院卷三第15頁）。然系爭房屋迄今仍登記於訴外人土地銀行名義乙節，有建物登記謄本足據（原審卷一第186頁，本院卷一第88頁，本院卷三第17頁）。且土地銀行先以104年8 月31日函稱：系爭建案於94年1月10日取得建照，並於96年8月1日取得使用執照，共計135戶，並辦妥建物第一次登記。后為辦理建物所有權移轉予甲方（即被上訴人）時，因甲方表人牟靈慧已亡故，新代表人未確定，致新北市政府社會局未能完成核備，無法向地政機關辦理移轉，基於信託關係，該等應分配予甲方之部分建物仍登記於本行名下等語，有該函檢附建物標示部分明細、信託契約書、建造執照、使用執照等件（均影本）可稽（本院卷一第135頁至第145頁）。土地銀行並因被上訴人內部管理爭議，以致無法完成辦理信託財產返還事宜之爭議，已另案起訴請求被上訴人應受領系爭建案應受分配房地，有該行108年1月25日函及民事起訴暨聲請告知訴訟狀影本足證（本院卷三第25頁至第47頁、第125頁至150頁）。被上訴人則以土地銀行未給付清算表，未依信託契約第2條第5項規定為帳戶管理，故信託關係不能認為終止為由，請求駁回其訴乙節，亦有該事件言詞辯論筆錄影本可據（本院卷三第155 頁至第158 頁）。顯然被上訴人與土地銀行間就系爭建案房地是否已符信託目的消滅而應返還移轉乙節，仍有爭議。則上訴人逕向被上訴人訴請移轉系爭房屋，於客觀上亦顯然不能。又因公寓大廈專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。則在系爭房屋變更登記名義為被上訴人之前，上訴人逕向被上訴人訴請移轉系爭土地，亦屬給付不能。上訴人雖主張：被上訴人得本於與洪圓公司所簽署合建契約第6條第1項、第3項、第7條第5項、第6項規定辦理系爭房地產權登記，並無不能給付云云（原審卷二第40頁）。然查被上訴人與洪圓公司所簽署合建契約第6條第1項乃約定：「㈠土地產權：甲方（即被上訴人）應於建造執照取得10天內，按本約第2條第4款所示將乙方（即洪圓公司）應分得之土地持分產權移轉登記予乙方，並通知辦理銀行信託及履約保證」，第3 項約定：「甲方同意以乙方為起造人，雙方分得之建物及車位，依照地政機關規定辦理登記」；第7條第5項約定：「房屋辦理保存登記時，雙方依稅捐機關規定辦理房地互易，對開相等金額收據」，第6 項約定：「金融機構信託履約保證完成后，由金融機構指定代書辦理後續相關產權事宜」（原審卷二第240 頁至第245 頁）；均不能憑以認定被上訴人已有向土地銀行受領系爭建案房地之權利及義務。且縱認被上訴人有怠為行使權利而未自土地銀行受領系爭房地之情形，上訴人亦僅得於符合代位權行使要件之情形下代位行使權利，尚不得請求被上訴人逕為辦理系爭房地之移轉登記。從而上訴人前揭主張，亦不足取。
五、綜上所述，上訴人依買賣契約之法律關係，請求被上訴人應就系爭房地辦理所有權登記予上訴人，為無理由，應予駁回。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 23 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 邱景芬法 官 沈佳宜正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 23 日
書記官 潘大鵬附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。