臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第492號上 訴 人 李松茂訴訟代理人 林達傑律師被 上訴人 李金土訴訟代理人 凌見臣律師複 代理人 黃思雅律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國104年4月30日臺灣新北地方法院103年度訴字第1558號第一審判決提起上訴，本院於中華民國104年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實與理由
一、被上訴人主張：新北市○○區○○段○○○○號土地（即系爭土地）為被上訴人及訴外人李進益等人所共有。被上訴人前於101年3月8日以繼承為原因（原因發生日期73年12月4日）登記為系爭土地之所有權人，權利範圍1/14。系爭土地上本存有耕地租約蘆字第378、379號，耕地租約蘆字第379號（下稱系爭租約）之原出租人為李江山及李坤地，原承租人為李庚申，承租範圍為系爭土地1/2。嗣系爭租約於91年12月31日因租期屆滿後承租人未提出申請續訂租約，於92年間經蘆洲區公所註銷。上訴人於102年3月1日申請回復續訂，惟被上訴人主張系爭租約應為無效或得終止，並向耕地租佃委員會就前揭耕地租佃爭議申請調解、調處。經新北市蘆洲區公所於102年8月16日調解不成立，復於103年2月20日經新北市政府租佃委員會調處決議「調處成立，本案租約不予回復續訂」，並核發103年2月27日調證字第0000000000號租佃爭議調處成立證明書，是兩造間已無耕地租賃關係存在。上訴人為系爭租約承租人之一，未自任耕作而於系爭土地上之如附圖編號A、B所示範圍上搭蓋未保存登記之鐵皮屋建物使用（下合稱系爭建物），兩造間既已無租賃關係存在，上訴人仍無權占有系爭土地，被上訴人自得依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，為共有人全體之利益，請求上訴人拆除系爭建物，並將土地返還予被上訴人及共有人全體。
又上訴人無法律上原因占用系爭土地，受有相當於租金之利益，致被上訴人受有無法使用收益之損害，被上訴人系爭土地權利範圍為1/14，而系爭土地96、99、101年之申報地價每平方公尺分別為2,560元、2,640元、3,680元，則系爭土地申報地價年息百分之10計算，被上訴人得依民法第179條、土地法第97條第1項、第105條之規定請求上訴人給付自起訴之日起回溯5年相當租金之不當得利4萬1,643元，並按月給付被上訴人887元等語。
二、上訴人則以：上訴人係經由系爭土地原出租人即訴外人李江山、李坤地之同意，於53年間興建系爭建物，被上訴人就系爭土地之權利繼受自訴外人李江山，則被上訴人於繼承取得系爭土地權利之同時，亦應概括繼受李江山同意出借系爭土地而成立之使用借貸契約。又李江山出借系爭土地之際，並未限定使用期限，且系爭建物目前仍具有通常使用之效能，自難謂借貸之目的已使用完畢，是上訴人於系爭土地上搭蓋系爭建物，並非無權占有，亦無不當得利。被上訴人於73年12月4日即已因繼承取得系爭土地之所有權，定然早已知悉系爭建物占用系爭土地之事實，竟遲至103年3月始提起本件訴訟，倘系爭建物非經由土地出租人同意所搭蓋，何至如斯等語，資為抗辯。
三、原審判決：上訴人應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖編號A、B所示，面積各為314.94平方公尺、90.04方公尺之建物拆除，並將上開土地返還被上訴人及全體共有人；並應給付被上訴人24,992元及自103年4月25日起利息，暨自103年4月25日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人532元，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項並協議兩造簡化爭點為：
（一）兩造不爭執事項：
１、訴外人李江山、李坤地與李土間原就系爭土地訂有蘆字第379號耕地三七五租約，承租範圍為1/2，嗣因承租人李土死亡，變更其繼承人李庚申為承租人。承租人李庚申死亡，其繼承人為上訴人、李燕清、李友惠、李友章、詹李金枝、李彩鳳、吳李陳卻、余李秀鳳等8人。被上訴人為李江山之繼承人之一，於101年3月8日以繼承為原因（原因發生日期為73年12月4日），登記為系爭土地之所有權人，權利範圍1/14。系爭土地現為被上訴人與訴外人李進益、李進福、李怡瑺、李亞嵐、李峻樊、李汪翠英、藺雍惟、藺裕翔、藺湘雲、顏秉均、李宗德、陳李阿珠、趙李英
子、李菊子、鄭李換、李玉卿等人（下稱李進益等人）所共有。
２、就系爭土地上，如原判決附圖編號A、B所示，面積分別為
314.90平方公尺、90.04平方公尺之未經保存登記鐵皮建物，上訴人為事實上處分權人。
３、上開蘆字第379號耕地租約於91年12月31日租期屆滿後，因承租人未申請續訂租約，於92年間經蘆洲區公所註銷。
上訴人於102年3月1日申請回復續訂，被上訴人及李進益等人則以上訴人未自任耕作、及有轉租及非因不可抗力繼續一年不為耕作使用情形，主張依耕地三七五減租條例第16條、第17條第1項第4款規定，該耕地租約應無效或得終止等情，向新北市蘆洲區公所耕地租佃委員會申請調解，經蘆洲區公所於102年8月16日調解不成立，復於103年2月20日經新北市政府租佃委員會調處成立，認該耕地租約訂約時雖未訂有耕作位置圖，惟建物1棟既由承租人承認係其所建，且坐落位置與出租人提出耕作位置圖相符，承租人亦表示無耕作事實，不符內政部75年4月1日台內地字第395584號函釋規定，系爭租約不予回復續訂在案。
（二）兩造爭點：
１、上訴人與被上訴人之被繼承人李江山就原判決附圖所示建物坐落之土地，有無使用借貸關係存在？
２、被上訴人可否依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人將系爭建物拆除，將土地返還予被上訴人及土地全體共有人？
３、被上訴人可否請求上訴人給付相當於租金之不當得利？及其數額？
五、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
（一）上訴人與被上訴人之被繼承人李江山就原判決附圖所示建物坐落之土地，並無使用借貸關係存在：
１、查系爭土地為被上訴人及訴外人李進益等人所共有，被上訴人應有部分為1/14，而上訴人就系爭土地上如附圖編號
A、B所示，面積各為314.94平方公尺、90.04平方公尺之建物，有事實上處分權等情，為兩造所不爭，並有系爭土地登記簿謄本及現場照片4張在卷可稽（見原審卷第7至11頁、第163至164頁），且經原法院現場勘驗屬實，並囑託新北市三重地政事務所測量，製有勘驗筆錄、新北市三重地政事務所土地複丈成果圖在卷可憑（見原審卷第114至115頁、第206頁）。又兩造間就系爭土地之系爭租約，業經新北市蘆洲區公所註銷，雖上訴人申請回復續訂，惟經被上訴人及李進益等人以上訴人未自任耕作、及有轉租及非因不可抗力繼續一年不為耕作使用情形，主張依耕地三七五減租條例第16條、第17條第1項第4款規定，該耕地租約應無效或得終止等情，向新北市蘆洲區公所耕地租佃委員會申請調解，經蘆洲區公所於102年8月16日調解不成立，復於103年2月20日經新北市政府租佃委員會調處成立，系爭租約不予回復續訂在案等情，亦有臺灣省臺北縣○○○地00000000號、102年8月16日新北市蘆洲區公所耕地租佃委員會調解筆錄、103年2月20日新北市政府第一屆耕地租佃委員會第15臨時會（第1次會議）租佃爭議調處會議記錄、新北市政府耕地租佃委員會103年2月27日調證字第0000000000號租佃爭議調處成立證明書影本在卷足憑（見原審卷第15至22頁），且經原法院依職權調取新北市蘆洲區公所關於據以認定系爭租約應予註銷之相關資料，查閱無訛（見原審卷第93至110頁），是被上訴人主張兩造間就系爭土地已無租賃關係存在，自堪信為真實。
２、上訴人雖抗辯其係經訴外人即系爭土地之原出租人李江山、李坤地同意，而於系爭土地上興建系爭建物，雙方就系爭建物所在土地有使用借貸契約關係存在云云，惟為被上訴人所否認。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條第1項定有明文，上訴人主張就系爭建物所在土地與原土地所有權人間有使用借貸關係存在，自應由上訴人就此有利於己之事實負舉證責任。上訴人所舉證人李政義雖證稱曾於四、五十年間幫上訴人之父親在集賢路蓋房子，蓋房子時地主與佃農有一起到現場看等語（見本院卷第62頁背面至第63頁），惟其亦稱不認識地主，就其何以稱地主與佃農一起去看蓋房子的現場，則稱「他（指上訴人）父親來，帶了一個人來，告訴那個人他要蓋房子的地點，那個人說可以」等語（見本院卷第63頁背面），證人既不認識地主，則其證稱與上訴人父親一同到蓋屋現場之人為地主，應為其憶測之詞，尚難遽採，且當時系爭土地所有權人，除被上訴人之被繼承人李江山外，尚有訴外人李坤地，則縱認與上訴人父親同到蓋屋現場之人為所有權人之一，亦不能認即係被上訴人之父親，或系爭土地之所有權人均已同意上訴人之父其該地搭蓋建物。是證人李政義之證言並不足以證明上訴人之父於系爭土地下搭蓋系爭建物，已得系爭土地全體共有人之同意，或經被上訴人父親李江山之同意。況系爭建物係於53年間搭建，且系爭建物坐落於379號耕地租約範圍內，已據上訴人陳明在卷（見本院卷第63頁背面），而系爭耕地租約迄92年始經蘆洲區公所註銷，既如前述，則上訴人父親於搭建系爭建物時，其與地主間就系爭建物坐落之土地，仍有耕地租約存在，應堪認定。而當事人間就同一標的土地，應不可能同時存在二個需交付標的土地供他方占有使用之契約存在，系爭土地所有權人既已將系爭土地出租交付承租人耕作使用，縱曾同意承租人於承租之部分耕地上搭蓋建物，亦屬在耕地租約之基礎上同意承租人搭蓋農舍之性質，而非於耕地租約外，另就同一土地成立另一使用借貸之契約關係，承租人於耕地租約終止後，自不得主張就該建物所在之土地，與耕地出租人間仍有使用借貸關係存在。上訴人主張就系爭建物所在土地，與地主間有使用借貸之契約關係存在，應無可採。
（二）上訴人就系爭土地之耕地租約已於92年間經蘆洲區公所註銷而不存在，且上訴人與被上訴人之父李江山就系爭建物坐落之土地，亦無使用借貸關係存在，既如前述，則上訴人之系爭建物即已無占有系爭土地之合法權源，被上訴人為系爭土地共有人之一，則被上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人將系爭建物拆除，將土地返還予被上訴人及土地全體共有人，自屬有據。
（三）被上訴人可請求上訴人給付相當於租金之不當得利：
１、按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，，自得以對方所受之利益為度，做為請求返還之範圍（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。本件上訴人系爭建物無權占有系爭土地，被上訴人主張上訴人受有相當於租金之利益致其受有損害，而依不當得利之規定，請求上訴人返還相當於租金之利益，自屬有據。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例參照）。又按租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。其請求權之時效期間，仍應依前開規定為五年（最高法院96年台上字第2660號判決意旨參照）。是被上訴人請求上訴人給付自其提起本件訴訟之日起回溯五年，及自起訴狀繕本送達翌日起至拆除系爭建物返還系爭土地之日止相當於租金之不當得利，亦屬有據。
２、又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管市、縣政府得依前項所定標準強制減定之。前開規定於租用基地，建築房屋，均準用之。土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
查系爭土地位於新北市○○區○○路上，緊鄰五華街，附近新建住宅林立，並有賣場，生活機能尚稱便利，且鄰近捷運徐匯中學站、環河北路及重陽橋交通亦堪稱便利，但周圍多為住家，坐落系爭土地上之系爭建物為未經保存登記之鐵皮屋，除原證11編號Ａ五金行尚在營業外，Ｃ、Ｄ部分鐵皮屋均已無營業，編號Ｆ之檳楖攤已拆除等情，業據原法院勘驗屬實，製有勘驗筆錄在卷可憑（見原審卷114至115頁），並有被上訴人所提網路查詢地圖1紙附卷可佐（見原審卷第47頁）。本院審酌系爭土地利用情形、附近繁榮程度等一切情狀，認上訴人占有系爭土地所可得之利益，以按申報地價年息百分之6計算為相當。又被上訴人就系爭土地所有權應有部分為十四分之一，系爭土地於自96年1月起至98年12月31日止之申報地價為每平方公尺2,560元；自99年1月起至101年12月31日止之申報地價為每平方公尺2,640元；自102年1月起迄今之申報地價為每平方公尺3,680元，有地價第二類謄本2紙、土地登記謄本1件影本可按（見原審卷第7至11頁、第34至35頁）。則依此計算，上訴人自98年3月20日起至103年3月19日止共計5年，占用被上訴人系爭土地應有部分相當於租金之不當得利為24,992元【計算式：①自98年3月20日至98年12月31日止287日為3,494元〔2,560元×（314.94＋90.04）×6%×（287/365）×1/14＝3,494元（元以下四捨五入，下同）〕。②99年1月1日至101年12月31日止3年為13,746元〔2,640元×（314.94＋90.04）×6%×3×1/14＝13,746元〕。③102年1月1日至103年3月19日止1年又78日為7,752元〔3,680×（314.94＋90.04）×6%×（1＋78/365）×1/14＝7,752元〕。④以上合計2萬4,992元〔3,494＋13,746＋7,752＝24,992〕】。上訴人自起訴狀繕本送達翌日即103年4月25日起至將如附圖編號A、B所示建物拆除將土地返還被上訴人及其他共有人全體之日止，占用被上訴人系爭土地應有部分相當於租金之不當得利為每月532元（3,680×404.98×6%÷12×1/14＝532元）。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條規定，請求上訴人將坐落系爭土地上如附圖編號A、B所示、面積分別為314.94平方公尺、90.04平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還被上訴人及全體共有人，並給付被上訴人24,992元及自起訴狀繕本送達翌日即103年4月25日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日即103年4月25日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人532元部分，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 17 日
民事第五庭
審判長法 官 張靜女
法 官 張松鈞法 官 陳章榮正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 17 日
書記官 初玲玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。