臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第427號上 訴 人 鷹進工業股份有限公司法定代理人 陳俊榮
劉慶鏜陳吉川訴訟代理人 林辰彥律師複代理人 黃淑怡律師
黃豐緒律師翁子翔被上訴人 合作金庫商業銀行股份有限公司法定代理人 廖燦昌訴訟代理人 陳錦芳律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國104年3月31日臺灣桃園地方法院103 年度訴字第1196號第一審判決提起上訴，本院於104年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；前開規定於公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者，準用之；股份有限公司之清算，以董事為清算人。但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限。清算人執行前項職務，有代表公司為訴訟上或訴訟外一切行為之權，公司法第24條、第25條、第26條之1、第322條第1項、第334條準用第84條第2 項分別定有明文。查上訴人業於民國89年11月2 日經主管機關臺北市政府撤銷登記在案（見原審卷㈠第7 頁臺北市政府函），依法應由董事即劉慶鏜、陳吉川、陳俊榮為法定清算人進行清算（見原審卷㈠第8 頁公司登記資料），爰以該三人為上訴人之法定代理人進行本件訴訟，合先敘明。
二、被上訴人主張：㈠坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土
地）及其上163 建號（門牌號碼桃園市○○區○○○路○段○○號）房屋（下稱系爭房屋），原均為訴外人台山發實業股份有限公司所有（下稱台山發公司），嗣分別由伊及上訴人取得系爭土地及房屋之所有權。因系爭房屋屋況不佳，已達不堪使用程度，且上訴人已於89年間遭撤銷登記，不能就業務再於系爭房屋為營運，堪認兩造間依民法第425條之1規定就系爭土地所生推定租賃契約關係已消滅。上訴人已無占有使用系爭土地之合法權源，而屬無權占有人，爰先位依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除如原判決附圖（下稱附圖）Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分所示地上物，並將該等地上物所占用土地返還予伊；另依民法第179 條規定，請求上訴人返還102年12月1日至103年6月30日期間相當於租金之不當得利新臺幣（下同）125,440元，並自103年7月1日起按月給付相當於租金之不當得利17,920元。
㈡若本院認兩造間就系爭土地之租賃關係仍存續，因上訴人未
得伊同意，擅自在系爭房屋增建附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｇ地上物，就該等增建物占用系爭土地部分亦屬無權占有，爰備位依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除附圖Ｂ、Ｃ、
Ｄ、Ｇ部分所示地上物，並將該等地上物所占用土地返還予伊；另依民法第179條規定，請求上訴人返還98年9月26日至103年9月25日期間相當於租金之不當得利408,050 元，並自103年9月26日起按月給付相當於租金之不當得利6,800 元等語。
三、上訴人則以：伊依民法第425條之1規定對系爭土地有推定租賃權，故伊所有之系爭房屋坐落於系爭土地上，具有合法權源，被上訴人無權要求伊拆屋還地及給付相當於租金之不當得利。至系爭房屋屋況雖非良好，但加以修繕即可使用，未達不堪使用程度，被上訴人主張兩造間之租賃關係業已消滅，誠非的論等語置辯。
四、原審就先位之訴為被上訴人一部勝訴之判決，即判命上訴人應將坐落系爭土地上如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分所示地上物拆除，並將該等地上物所占用土地返還予被上訴人；上訴人應給付被上訴人75,292 元，暨自103年7月1日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人10,756元，另駁回被上訴人先位其餘之訴（被上訴人未就先位之訴請求給付不當得利敗訴部分聲明不服，非本院審理範圍）。上訴人就其敗訴部分提起上訴，聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、按土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，為89年5月5日施行之民法第425條之1第1 項所明定。前開規定乃為法理之明文化，故上述土地及房屋讓與他人之情形，縱係發生於該條規定施行前，仍應依該條規定內容辦理（最高法院92年度台上字第487 號判決參照）。查69年間坐落桃園縣龜山鄉0000000段000000地號土地（下稱348-14地號土地）及其上之房屋原均為臺山發公司所有（見本院卷第65頁登記謄本、原審卷㈠第216 頁複丈勘測結果圖），因臺山發公司之財產於69年間遭債權人強制執行，348-14地號土地上之房屋乃於69年3月21日編列為同小段303建號受查封登記，嗣由上訴人於70年4月7日因拍賣取得該房屋之所有權並辦妥所有權第一次登記，98年間該屋因地籍圖重測，建號變更為桃園市○○區○○段○○○ ○號（即系爭房屋，見本院卷第71頁、第74頁登記謄本）。348-14地號土地則由訴外人中國農民銀行股份有限公司（下稱農民銀行）因拍賣於74年11月15日取得所有權，該地及77年10 月21 日自該地分割出之348-167 地號土地，在95年間因被上訴人與農民銀行合併，被上訴人為存續公司，而由被上訴人取得所有權（見本院卷第64-68頁登記謄本、第75-76頁異動索引），98年間該等土地再因地籍圖重測，地號變更為桃園市○○區○○段○○○ ○○○○○號（即系爭土地，見原審卷㈠第9頁、第177 頁登記謄本）。足證系爭房屋及土地原均屬同一人即臺山發公司所有，先後讓與兩造。依上說明，在系爭房屋得使用期限內，兩造就系爭土地即有推定之租賃關係存在。
六、被上訴人主張：系爭房屋屋況不佳，已達不堪使用程度，故兩造間就系爭土地之推定租賃關係業已消滅等語，雖為上訴人所否認。然查：
㈠系爭房屋實為使用同一門牌之兩棟各自獨立單層建物，此觀卷附之69年複丈勘測結果圖即明（見原審卷㈠第216 頁）。
而系爭房屋目前坐落於系爭土地上之位置、面積詳如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分所示，其中Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｇ部分乃辦妥所有權第一次登記後所增建，業經原審及本院會同兩造至現場履勘查明（見原審卷㈠第51頁、本院卷第 127、129 頁勘驗筆錄），並經地政機關現場測量，製有複丈成果圖（即附圖）可參（見原審卷㈠第152頁）。
㈡原審及本院前依兩造聲請，就系爭房屋之屋況及是否已達不
堪使用程度等事項，分別送請社團法人中華民國建築技術學會、桃園市結構工程技師公會進行鑑定，前開學會及公會所出具之鑑定報告書（下依序稱Ａ、Ｂ鑑定報告）就系爭房屋之屋況分別記載：
⒈「①大間部分（即附圖Ｅ、Ｆ、Ｇ部分所示建物）：研判
該標的物應屬鋼架鐵皮屋，目前屋頂、支架現狀確實有損毀、腐朽情況、牆壁開裂貫穿，其腐朽程度已達不堪使用；目前經現場勘查確實缺門窗、水、電、化糞池，部分牆壁、屋頂損毀，故無法做為建物使用之基本設施。②小間部分（即附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分所示建物）：研判該標的物應屬鋼架鐵皮屋，目前屋頂、支架現狀確實有損毀、腐朽情況，左方無牆壁、其餘牆面部分開裂貫穿，其腐朽程度已達不堪使用；目前經現場確實缺牆壁、門窗、水、電、化糞池，部分屋頂損毀，故無法做為建物使用之基本設施」（見外放Ａ鑑定報告第5頁）。
⒉「①大間建物：本建物為地上一層之力霸式鋼架構造物（
立柱有部分為Ｉ型鋼），屋頂構造係由力霸式鋼架組立，其上方鋪設烤漆浪板，鋼材有銹蝕現象。牆壁係由磚牆及石綿瓦構築，長邊方向有一側之台度牆上方無牆體。門有留設前門及後門共2 樘，窗設置於長邊方向之一側，支架分為主要立柱及次要聯繫桿件，主要立柱係由力霸式鋼架或Ｉ型鋼、次要聯繫桿件係由等角鋼L50×50×5組立，鋼材有銹蝕現象及局部毀損。依現況檢視，上述之構造單元均有毀損、腐朽，鋼材如未能定期除銹塗裝維修，其斷面積將因銹蝕而減少，終因斷裂而崩塌。至於毀損、腐朽之程度，本建物構造尚處於可以修復補強之狀況。目前標的物有屋頂、牆壁、門、窗，尚有燈具存在，但無法確定是否有通電功能；未見有自來水設施。②小間建物：本建物為地上一層之力霸式鋼架構造物，屋頂構造係由力霸式鋼架組立，其上方鋪設石綿瓦及鑽泥板，鋼材有銹蝕現象。
牆壁係由磚牆及烤漆浪板或石綿瓦構築，局部有毀損。門僅有留設大門1 樘，窗已鋪設烤漆浪板封閉，支架分為主要立柱及次要聯繫桿件，主要立柱係由力霸式鋼架、次要聯繫桿件係由等角鋼L50×50×5組立，鋼材有銹蝕現象及局部毀損。依現況檢視，上述之構造單元均有毀損、腐朽，鋼材如未能定期除銹塗裝維修，其斷面積將因銹蝕而減少，終而斷裂而崩塌。至於毀損、腐朽之程度，本構造物尚處於可以修復補強之狀況。目前標的物有屋頂、牆壁、門、窗，尚有燈具存在，但無法確定是否有通電功能；未見有自來水設施」（見外放Ｂ鑑定報告第3-4頁）。⒊依前述鑑定結果，可知為系爭房屋主體結構之鋼材均出現
銹蝕、腐朽狀況，且該等房屋之屋頂、牆壁均有破損。另依本院履勘時所見，系爭房屋均有一側之牆壁已無牆體，且他側之牆壁亦有破損（見本院卷第127、129頁勘驗筆錄、第188、190、193-194 頁照片），是以系爭房屋屋況而言，客觀上顯已喪失遮風蔽雨之建築物基本功能，再參酌
Ａ、Ｂ鑑定報告均認系爭房屋已有結構安全之虞，須經修復補強，始可確保使用之安全（見外放Ａ鑑定報告第6 頁、Ｂ鑑定報告第5 頁），尤徵系爭房屋確已無法供人在內安居。另佐以上訴人於83年間表示系爭房屋係於61年間興建完成（見本院卷第117 頁），原為磚及鋼架構造（見原審卷㈠第216 頁複丈勘驗結果圖），是該屋建成已久，屋況確已老舊，且Ａ、Ｂ鑑定報告亦同認系爭房屋已逾行政院或財政部制頒之固定資產耐用年數（見外放Ａ鑑定報告第6頁、Ｂ鑑定報告第4-5頁），綜上足認系爭房屋確已不堪使用。
㈢上訴人雖以Ｂ鑑定報告為據，辯稱系爭房屋之構造仍處於可
修復補強之狀態，未達不能使用之程度云云，然民法第 425條之1 推定之租賃關係旨在保護房屋，避免其因無土地使用權而遭拆除，影響社會經濟，是以租賃期限應至房屋不堪使用時即歸於消滅，縱房屋嗣經修繕，亦不能使已消滅之租賃關係回復（參見最高法院92年度台上字第1052號判決）。而系爭房屋已嚴重破損，且有結構安全問題，如前述，縱使該等房屋尚未全倒而有修復之可能性，並無解於其在修繕前已不堪使用之事實，仍應認兩造間就系爭土地之推定租賃關係，已因該屋不堪使用而消滅。上訴人如是抗辯，非有理由。至上訴人另辯稱系爭房屋構造單元、鋼材等之毀損、腐朽，實肇因於被上訴人惡意阻撓其進入系爭房屋定期除銹塗裝維修，該屋之毀損，被上訴人實具有可歸責之原因云云（見本院卷第220頁），經查：
⒈上訴人雖提出照片及其在83年間寄發予農民銀行之信函（
見本院卷第108-110頁、第112-119頁），作為農民銀行在83年底即在系爭房屋周圍興建圍牆，阻撓其使用系爭房屋之證明，證人即曾在訴外人歐蒂龍實業股份有限公司（下稱歐蒂龍公司）任職之游六郎亦證稱：其從73年底就到歐蒂龍公司任職，上班地點在桃園市○○區○○路，當時歐蒂龍公司在該址有三棟廠房，其中有一棟是向上訴人承租，另二棟是向農民銀行承租，其是在向上訴人承租之廠房內工作到83年底，因當時廠房被用磚頭砌圍牆圍起來，大門被鎖起來，機器、設備都不能進出，員工只能就廠房剩下的庫存繼續工作，庫存做完後廠房所有的機器設備就用推高機搬出來等語（見本院卷第132頁背面至第133頁），惟上訴人在83年11月7 日寄發予農民銀行之存證信函記載：「……嗣後該348-14地號土地經貴銀行（即農民銀行）聲請法院拍賣而承受該土地後，將該土地及其他廠房一併出租予歐蒂龍公司使用，故本公司廠房與公路之通行暢通，據悉歐蒂龍公司將其承租之貴行土地，將於83年11 月7日交還貴行，本公司為其維持與貴行往昔和睦關係，敬請貴行於收回上開土地時，仍保持本公司廠房之通行至公路之通常使用之暢通」等字（見本院卷第112-113 頁），可知歐蒂龍公司係因不再向農民銀行續租系爭土地及他棟廠房，而於83年11月初撤出系爭土地，應非如游六郎所證稱係因系爭房屋周遭興建圍牆，致機器設備無法進出而撤離，是游六郎之證詞尚非可信。另細觀上訴人於83年11月21日、同年月26日、同年12月13日寄送予農民銀行之信函，係對農民銀行在系爭房屋附近興建圍牆阻礙上訴人自系爭房屋通行公路之舉表達不滿之意，並一再重申其有通行系爭土地及鄰地之權利（見本院卷第114-119 頁），農民銀行於83年12月6日之回函，則表明上訴人並無民法第876條之法定地上權及民法第787 條袋地通行權之權利（見本院卷第120-122 頁），雖足證當時上訴人與農民銀行確因上訴人是否有通行系爭土地及鄰地之權利發生爭執，然上訴人直至102 年間始對被上訴人提出確認通行權存在之訴訟，且僅要求通行連接系爭房屋間之土地（見原審卷㈠第88-91 頁），被上訴人主張上訴人嗣已主動撤回該件訴訟（見原審卷㈠第183 頁），為上訴人所不爭執，顯見上訴人長年來並無積極主張權利之行為，則在83年至102 年期間，農民銀行及被上訴人是否持續有惡意阻撓上訴人進入系爭土地，致其無法使用系爭房屋之舉措，非無疑問，難認系爭房屋因久未使用而屋況敗壞，係可歸責於被上訴人。
⒉更有甚者，上訴人為私法人，在89年間即遭撤銷登記公司
登記而進入清算程序，在清算程序中，清算人依法僅得進行了結現務、收取債權、清償債務、分派盈餘或虧損、分派剩餘財產等事項（參見公司法第334條準用第84條第1項規定），而無從再對上訴人名下財產為積極之使用收益行為，是上訴人自承10幾年來並未使用系爭房屋（見原審卷㈠第169 頁背面），衡情自與其已進入清算程序有關，而與地主農民銀行或被上訴人無涉。上訴人堅稱其係受被上訴人阻撓方無法使用系爭房屋云云，難認有理。
㈣再者，被上訴人前於97年間在原法院對上訴人提起訴訟，依
民法第425條之1規定請求法院核定系爭土地租金並請求上訴人為給付（見原審卷㈠第93-95 頁起訴狀），上訴人在該案即抗辯系爭房屋之屋頂已有鏽蝕，致達無法正常使用之狀態，並提出照片為其佐證（見原審卷㈠第111-113 頁準備書狀），顯見系爭房屋於98年間已達不堪使用程度之事實，業據上訴人所是認，且兩造嗣於98年5 月11日就該案成立調解（案列97年度桃簡調字第666 號，見原審卷㈠第13頁調解筆錄），乃約定上訴人應給付前開土地92年12月1 日至97年11月30日期間「相當於租金之不當得利」301,733 元，益證兩造斯時對系爭房屋已不堪使用，故而兩造間就系爭土地之租賃關係已消滅等節達成合意。上訴人雖稱依該案調解單之記載（見原審卷㈠第167 頁），兩造係就上訴人應給付前開期間之「租金」成立調解，可證其對系爭土地之推定租賃關係並未消滅云云，然兩造嗣所簽署之調解筆錄，係更易調解單上「租金」之記載，而將上訴人應給付被上訴人款項之性質明載為「相當於租金之不當得利」，可知兩造於調解單做成後，確有變更該筆款項性質為「相當於租金之不當得利」之合意，上訴人在本件訴訟對此再事爭執，辯稱兩造間就系爭土地之推定租賃關係仍存續云云，誠屬無理。至上訴人於前述調解成立後，依約給付被上訴人301,733元（見本院卷第100頁支票），被上訴人雖開立品名為「土地租金」之統一發票予上訴人收執（見原審卷㈠第83頁），且上訴人復於102年3月21日郵寄發票日為102年3月14日、金額301,733 元之一銀本行支票予被上訴人，欲給付前開土地97年12月1日至102年11月30日期間之「租金」，被上訴人收受該支票後業已提示兌現（見原審卷㈠第84-87 頁），然此實有可能係被上訴人會計部門承辦人誤認該筆款項之性質所致，兩造受付前述款項之真意，仍應以前開調解筆錄為據，是上訴人以前開證據作為其對系爭土地仍有租賃關係之佐證，亦無足取。
七、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。查兩造間就系爭土地之推定租賃關係業因系爭房屋於98年間即不堪使用而告消滅，已由本院認定如前，上訴人所有之系爭房屋現仍坐落於系爭土地上，並無合法權源，上訴人為無權占有人甚明。故被上訴人先位之訴依前開規定，訴請上訴人將附圖
Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分所示地上物拆除，並返還被上訴人該等地上物所坐落土地，核屬有據。
八、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。經查：
㈠上訴人於102年12月1日至103年6月30日期間，無權占用系爭
土地，其因此受有使用該土地之利益，致被上訴人受有損害，該等利益依性質不能返還，被上訴人自得請求其償還相當於租金之價額。
㈡又土地法第97條第1 項規定：「城市地方房屋之租金，以不
超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，該項規定，於租用基地建屋之情形準用之，同法第105 條規定甚明。被上訴人請求上訴人返還相當於租金之價額，未能證明系爭土地出租建屋之合理租金數額，乃主張參酌前開土地法之規定以定之，堪可採取。查系爭土地面臨桃園市○○區○○○路，其上房屋作為工廠使用，業經本院於履勘時查明（見本院卷第127、129頁勘驗筆錄）。本院審酌該地位於市區○○路交通便捷等情，認上訴人應返還相當於租金之價額，應按土地法第97條規定，以土地申報總價年息6%計算為當。上訴人空言指摘以此標準計算之不當得利數額過高（見本院卷第202頁背面），不足以採。
㈢系爭土地於102年度之申報地價為每平方公尺3,920元，有土
地登記謄本足憑（見原審卷㈠第9頁、第177頁），而系爭房屋占用系爭土地之面積計為548.79平方公尺，有地政機關測繪之附圖可參（見原審卷㈠第152 頁），基此計算，被上訴人在102年12月1日至103年6月30日期間，每月得請求上訴人給付相當於租金之不當得利數額為10,756元（3,920×548.79×6%÷12＝10,756.284 ，小數點以下四捨五入）。則被上訴人請求上訴人返還102年12月1日至103年6月30日期間相當於租金之不當得利75,292 元（10,756×7＝75,292），及自
103 年7月1日起返還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利10,756元，即無不合。
九、綜上所述，被上訴人先位之訴依民法第767條第1項規定，請求上訴人將坐落系爭土地上如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分所示地上物拆除，並返還該等地上物所坐落土地，另依民法第179條規定，請求上訴人給付75,292元，及自103年7月1日起至返還前開土地之日止，按月給付10,756元，為有理由，應予准許，就其備位之訴部分，即無庸予以審究。從而原審就先位之訴命上訴人為前開給付，並依聲請為准、免假執行之宣告，並無違誤。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，於茲不贅。
十、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 105 年 1 月 5 日
民事第七庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 陳心婷法 官 陳婷玉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 5 日
書記官 魏淑娟附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。