臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第659號上 訴 人 祭祀公業高佛成法定代理人 高清雲訴訟代理人 呂其昌律師被上訴人 財團法人臺北市教會聚會所法定代理人 吳有成訴訟代理人 楊擴擧律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國104年5月29日臺灣臺北地方法院102年度重訴字第846號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於105年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴、追加之訴暨其假執行之聲請均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序部分：
(一)按祭祀公業條例於民國97年7月1日公布施行後，未登記為法人之祭祀公業，具非法人團體性質，提起上訴，應由其管理人為法定代理人合法代理。又祭祀公業法人應設管理人，執行祭祀公業法人事務，管理祭祀公業法人財產，並對外代表祭祀公業法人。管理人有數人者，其人數應為單數，並由管理人互選一人為代表人。此為祭祀公業條例第22條所明定，此等規定應準用於未登記為法人之祭祀公業。查上訴人之法定代理人即管理人原為高清雲等13人，惟經上訴人第二屆管理人於100年9月3日開會選舉高清雲1人為代表人，有臺北市文山區公所100年8月30日函附之管理人名冊（見原審司北調字卷第10-12頁）、上訴人第二屆管理人第一次會議議事錄、扣繳單位設立（變更）登記申請書可按（見本院卷第8、115頁），故上訴人由其代表人高清雲為法定代理人提起本件訴訟，應屬合法，先予敘明。
(二)按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款定有明文。查上訴人於原審訴之聲明為「被上訴人承租上訴人所有坐落臺北市○○區○○段○○段000之0及000地號土地共125坪（重測前為臺北縣○○鎮○○段○○○小段000地號土地之一部，下稱系爭土地）之租金，應自102年起按年調整為按土地申報地價年息10%計算」等語。惟上訴人提起上訴後，嗣於104年8月14日具狀為訴之追加，以原訴之聲明為先位聲明，並追加備位聲明：「㈠被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）730萬9,035元，及自民事上訴理由狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第29頁）。查被上訴人雖不同意上訴人為訴之追加，然上訴人請求調整租金，與其追加請求給付相當於租金之不當得利部分，均與被上訴人占用系爭土地之租賃關係存否及其應支付之對價有關，核其請求之基礎事實尚屬同一，故其為此部分訴之追加，應予准許。
二、本件上訴人主張：系爭土地為伊所有，44年12月間雖有伊之代管人高火生、高火煉及高水土等人與訴外人周君旺就系爭土地訂立「土地租用契約書」（下稱44年土地租約）；民國46年10月24日周君旺與訴外人林文耀訂立「土地承租權讓渡契約書」（下稱46年讓渡契約書），將土地承租權轉讓予林文耀，49年5月23日林文耀與訴外人胡衡訂立「建築土地承租權讓渡契約書」（下稱49年讓渡契約書），將土地承租權讓予胡衡，並有伊之代管人高火生以地主身分在系爭49年讓渡契約書簽章；51年3月間胡衡與訴外人唐懋良訂立「建築土地承租權讓渡契約書」（下稱51年讓渡契約書），將系爭土地承租權轉讓予唐懋良，並有伊之代管人高火生、高火煉及高水土3人以地主身分在51年讓渡契約書簽章；55年3月7日唐懋良向臺北縣建設局申請建照，在系爭土地上興建門牌號碼為臺北市○○區○○街○巷○號（當時門牌為同市街0巷00號）之房屋（下稱系爭房屋），作為聚會場所使用；57年6月10日唐懋良出具捐助證明書，將系爭房屋及永久租用系爭土地之權利捐贈予被上訴人使用迄今。然當時管理人高愚坡業已死亡，別無其他合法管理人，是上開土地租約、49年讓渡契約書、51年讓渡契約書所載之祭祀公業代管人高火生、高火煉及高水土等人，並非合法代理人，就系爭土地所為任何意思表示，對伊不生效力。故兩造就本院95年度上更㈠字第78號調整租金事件（下稱系爭前案）於98年8月19日成立和解時，另就系爭土地之租賃關係存在、租金計收標準及由被上訴人負擔地價稅等情加以約定，故兩造就系爭土地之租賃關係，應以上述98年8月19日和解筆錄內容為斷，約定租金係以每年每坪蓬萊谷3台斤共計375台斤之時價為計算，核此租金為金錢給付之債，故伊請求調整系爭土地之租金為按土地申報地價年息10%計算，並未變更租金種類。又系爭土地位於臺北市○○地區，經濟蓬勃發展，人口持續增加，於50年7月當時之地價每平方公尺為52元，102年之公告現值每平方公尺為16萬5,000元，相差3,173倍之多，足見系爭土地之地價已大幅上漲，而有情事變更之情事，若被上訴人承租系爭土地之租金仍以每年每坪蓬萊谷3台斤共計375台斤計算，102年之年租金僅4,952元，顯屬過低，爰依民法第442條之規定，先位請求將系爭土地之租金自102年起按年調整為按土地申報地價年息10%計算。另退步言之，倘認兩造間並無租賃關係存在，則系爭房屋占用系爭土地並無合法權源，被上訴人受有相當於租金之不當得利，爰依民法第767條、第179條等規定，備位請求以系爭土地申報價額年息百分之10為計算，請求被上訴人給付自99年起至103年止共5年，相當於租金之不當得利730萬9,035元本息等語（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服原判決提起上訴，並為訴之追加）。其上訴及訴之追加聲明如下：先位聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人承租上訴人所有系爭土地共125坪之租金，應自102年起按年調整為按土地申報地價年息百分之十計算。備位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣730萬9,035元，及自民事上訴理由狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：上訴人於起訴時即主張依44年土地租約、51年讓渡契約書作兩造間租賃關係之依據，並稱「被上訴人承租系爭土地租金目前仍依前揭租約所定，以租谷每年每坪蓬萊谷3台斤共計375台斤計算，102年之年租金僅4,952元…」等語，據此請求依民法第442條調整租金，可見兩造就系爭土地存在之租賃契約應為51年讓渡契約書之內容。又伊係繼受唐懋良原依51年讓渡契約書之土地承租權，且上訴人於系爭前案調整租金事件提出之民事上訴理由八狀，亦表示請求給付租金之基礎係依51年讓渡契約書，未曾表示兩造成立新的租賃關係，並依此計算伊應支付77年至95年之地價稅共189萬7,916元，96、97年之地價稅各15萬300元，及自85年至90年止之租金2萬5,144元，伊與上訴人在前案調整租金事件於98年8月19日成立和解，和解內容係依51年讓渡契約書約定之內容，給付地價稅及按租谷折算之租金，並未成立新租約，是上訴人主張兩造於98年間依系爭和解筆錄而成立新租賃關係，即屬無據。另依歷來之讓渡契約書均已特別約定「永不得再為調整提高租金」，兩造均應受拘束；系爭土地之地價固有調昇，然伊應負擔之地價稅亦隨之提高，並無權益失衡之情，自無情事變更之情事，不得請求調整租金。此外，系爭土地之租金種類為蓬萊種乾谷，而上訴人請求法院依法調整租金為逐年按土地申報地價年息10%計算之租金，已將租金種類變更，不應准許，故上訴人請求調整租金，應屬無據。再者，兩造間就系爭土地有租賃關係之存在乙事並不爭執，被上訴人使用系爭土地自不構成不當得利等語，資為抗辯。並為答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第218-219頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
(一)臺北市○○區○○段0○段000之0、000地號土地（重測前為臺北縣○○鎮○○段○○○小段000地號）之一部、面積共
367.49平方公尺，為上訴人所有，目前由被上訴人所租用，兩造間就系爭土地應有租賃關係存在（見本院卷第116-119頁之登記謄本）。
(二)民國44年12月間，上訴人之代管人高火生、高火煉及高水土等人與周君旺訂立「土地租用契約書」，由周君旺承租系爭土地面積125坪（見原審司北調字卷第13-15頁）。
(三)民國46年10月24日，周君旺與林文耀訂立「土地承租權讓渡契約書（見原審卷第23 -26頁）
(四)民國49年5月23日，林文耀與胡衡訂立「建築土地承租權讓渡契約書（見原審卷第27-34頁）
(五)民國51年3月間，胡衡與唐懋良訂立「建築土地承租權讓渡契約書」，約定「土地租金：承租人每年每坪繳付蓬萊種乾谷三台斤，總計每年應繳三百七十五台斤，規定每年第二期收穫後一個月內一次繳付實物或按時價折付代金繳納地主祭祀公業高佛成代管理人。」等語（見原審司北調字卷第16-23頁）
(六)唐懋良於55年3月7日向臺北縣建設局申請建造執照，在系爭土地上興建門牌號碼為臺北市○○區○○街○巷○號房屋（下稱系爭房屋）作為聚會場所使用，唐懋良嗣於57年6月10日出具捐助證明書，將系爭房屋及系爭土地承租權一同捐贈予被上訴人之前身「財團法人○○教會聚會所」（見本院卷第265-266頁之土地使用權證明書、捐助證明書）。
(七)兩造就本院95年度上更㈠字第78號調整租金事件，於98年8月19日成立和解，和解內容詳如和解筆錄所載（見本院卷第126-127頁之和解筆錄）
五、本院得心證之理由：
(一)兩造間就租用系爭土地之租約內容，應以51年讓渡契約書之內容為依據：
⒈兩造對於系爭土地為上訴人所有，由被上訴人所租用並蓋有
系爭房屋，兩造間就系爭土地應有基地租賃之法律關係存在等情並不爭執（見不爭執事項㈠），應堪認定。至上訴人雖主張上開基地租賃契約（下稱系爭租約）之內容，應為上揭98年8月19日和解筆錄之內容，亦即租金係以每年每坪蓬萊谷3台斤共計375台斤之時價為計算，並由被上訴人負擔繳納地價稅云云。惟此為被上訴人所否認，並辯稱：兩造在系爭前案成立和解時，並未成立新租約，租約內容仍係依51年讓渡契約書之約定，亦即土地租金為每年每坪繳付蓬萊種乾谷3台斤共375台斤等語。本件應審酌者為系爭基地租約之內容為何，茲說明如下：
⒉查系爭土地為上訴人所有，於44年12月間由載為上訴人之代
管人高火生、高火煉及高水土3人與周君旺訂立土地租用契約書，由周君旺承租系爭土地，該44年土地租約第3條、第6條約定「乙方（即承租人周君旺）每年每坪繳納乾粟(蓬萊谷)3台斤，規定於每年第二期收穫後十天內一次付清，若無稻谷時以照時價付款。倘日後稅賦提高之時得經雙方協議調整租谷。」、「基地一切稅賦由甲方（即上訴人）負擔，房屋及地上物一切稅賦由乙方負擔」等語（見原審司北調字卷第13-15頁）。又周君旺與林文耀於46年10月24日訂立46年讓渡契約書，將系爭土地承租權讓與林文耀承租為建築用地，其第4條之租金約定「每坪每年要付租金標準蓬萊乾粟3台斤計算額為蓬萊粟375台斤。」等語（見原審卷第23-26頁）。另林文耀與胡衡再於49年5月23日訂立49年讓渡契約書，將系爭土地承租權讓與胡衡承租為永久建築用地，其第4條約定「土地租金：乙方（即胡衡）應每年每坪繳付蓬萊種乾谷3台斤總計每年應繳375台斤，規定於每年第二期收穫後壹個月內一次繳付實物或按時價折付代金繳納地主祭祀公業高佛成代管理人等，但該地主祭祀公業高佛成代管理人高火生等對於租金永不得再為調整提高租金。」、「土地稅賦：本土地除地上建築物稅捐由乙方負擔外，該基地乙方租用壹佰貳拾伍坪之地價稅自49年第2期起由乙方繳納（見原審卷第2
9、30頁），而將地價稅改由承租人胡衡負擔，並載明土地承租權之讓渡已徵得上訴人代管理人高火生3人同意等語，並由高火生在其上簽名同意（見原審卷27-34頁）。再胡衡與唐懋良於51年3月間訂立系爭51年讓渡契約書，將系爭土地承租權讓與唐懋良承租為永久建築用地，並於該契約第4條約定「土地租金：承租人每年每坪繳付蓬萊種乾谷三台斤，總計每年應繳三百七十五台斤，規定每年第二期收穫後一個月內一次繳付實物或按時價折付代金繳納地主祭祀公業高佛成代管理人。但該地主祭祀公業高佛成代管理人高火生等對於租金永不得再為調整提高租金。」、第五條約定「土地稅賦：本土地除地上建築物稅捐由乙方（即唐懋良）負擔外，該基地乙方租用壹佰貳拾伍坪之地價稅自五十一年第二期起…由乙方繳納。」並經祭祀公業高佛成之代管理人高火生、高火煉、高水土3人及見證人在其上簽名蓋章（見原審司北調字卷第16-23頁）。唐懋良繼於55年3月7日向臺北縣建設局申請建造執照，在系爭土地上興建系爭房屋作為聚會場所使用，並經祭祀公業高佛成之代管理人高火生、高火煉、高水土3人之同意，而唐懋良嗣於57年6月10日出具捐助證明書，將系爭房屋及系爭土地承租權一同捐贈予被上訴人之前身「財團法人○○教會聚會所」等情（見本院卷第265頁之土地使用權證明書、第266頁之捐助證明書），此係被上訴人在系爭土地上租用基地建築系爭房屋之由來，既為兩造所是認（見不爭執事項㈠至㈥），並有土地登記謄本、上揭土地租約、46年讓渡契約書、49年讓渡契約書、51年讓渡契約書、土地使用權利證明書、捐助證明書等在卷可按，堪信為真正。次按，租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言（最高法院48年台上字第227號判例意旨參照）。蓋租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。故於88年4月21日民法修正時已參酌上開判例意旨增訂民法第426之1條，明定「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」查系爭土地之原承租人唐懋良在系爭土地興建房屋後，已於57年6月10日將系爭房屋及其土地承租權一同贈與被上訴人，並將系爭房屋所有權移轉登記為被上訴人所有，依照上開說明，兩造間就系爭土地之基地租賃契約應仍繼續存在，洵堪認定。
⒊上訴人嗣於本院雖主張：系爭土地租約、讓渡契約書簽約當
時，伊之管理人高愚坡業已死亡，別無其他合法管理人，故上開土地租約、49年讓渡契約書、51年讓渡契約書所載之祭祀公業代管人高火生、高火煉及高水土等人並非合法代理人，所為任何意思表示對伊不生效力云云。惟查，上訴人於原審已自認：49年讓渡契約書、51年讓渡契約書上之祭祀公業高佛成之代管理人高火生等人之簽名為真正（見原審卷第72頁）。且依其提出之民事補充理由一狀（見原審卷第64-65頁），亦不否認系爭土地租約及上揭讓渡契約書，均有經地主即上訴人當時之代管理人等同意簽署等情為真正；僅抗辯：51年讓渡契約書所載「永不得再為調整租金」之約款，並非兩造間之約定，上訴人不受其拘束等語，可見被上訴人主張：系爭土地租約及上開讓渡契約書已經上訴人當時之代管理人高火生等人之同意乙事，應非無據。又系爭土地之土地登記簿於36年7月1日雖仍登記上訴人之管理人為高愚坡（陂）（見原審卷第125-126頁）。惟觀上訴人於系爭前案調整租金事件92年8月22日上訴理由㈡狀已陳明：「上訴人之管理人，依日據時期之土地登記簿謄本記載為高愚陂，高愚陂於明治39年8月4日亡故，自高愚陂亡故未再推選管理人，然本公業之各項事務並未中斷，而由各房之代表共同管理，各派下員代表並推選總務等各工作人員，此由光復後之會議紀錄證明，40年9月23日、53年11月30日、61年12月10日之會議紀錄尚就系爭教會（即被上訴人）之租賃轉讓案，經派下員代表討論。」等語，並提出高愚陂之繼承系統表、上訴人於40年9月23日、53年11月30日、61年12月10日之會議紀錄為據（見本院92年上字第637號卷一第58-89頁）。另上訴人之原管理人高愚坡於系爭土地租約、讓渡契約書簽約時既已死亡，且依上訴人之40年9月23日會議紀錄內容，可知該次派下員會議分別推選高火生、高水土、高火鍊擔任上訴人之正總務、副總務及會計，並由總務高火生負責保存財產目錄字契、掌理公印及代表上訴人為一切事務等情非虛（見上揭本院637號卷一第76-77頁）。上訴人嗣於53年11月30日在祖祠召開臨時代表大會，亦由高火生擔任主席，其討論事項即為「唐懋良租用系爭土地建築房屋經前次（53年10月4日）臨時代表大會決議出租在案，應辦手續如何決定案。」等語（見上揭本院637號卷一第81-83頁）。可見上訴人於系爭前案審理時已自承其有推選代管理人即總務高火生管理上訴人之一切事務，並由派下員代表開會討論系爭土地之租賃轉讓案。況上訴人於系爭前案訴訟亦具狀表示兩造就系爭土地125坪有租賃關係存在，並主張：依51年3月胡衡與唐懋良訂立「建築土地承租權讓渡契約書」，租金與前租約相同，契約第4條約定「土地租金：承租人每年每坪繳付蓬萊種乾谷三台斤，總計每年應繳三百七十五台斤，規定每年第二期收穫後一個月內一次繳付實物或按時價折付代金繳納地主祭祀公業高佛成代管理人。」、第5條約定「土地稅賦：本土地除地上建築物稅捐由乙方負擔外，該基地乙方租用一百二十五坪之地價稅自五十一年第二期起，…由乙方繳納。」故兩造就系爭土地之125坪有租賃關係，被上訴人應按約定繳納租金及地價稅；關於租金以外之地價稅約定由承租人負擔，係在49年5月23日林文耀讓渡給胡衡之新約定，…其原因可能當時租谷太低，地價稅調整地主負擔較重，所以地價稅由承租人負擔等語（見本院第637號卷一第47-48頁之上訴理由狀、卷二第44-45、54頁，本院卷第129-140頁之上訴理由八狀）。益見上訴人從未否認其與唐懋良或被上訴人間係依51年讓渡契約書而成立基地租賃契約之事實。是上訴人於本院翻異前詞，空言主張代管理人高火生、高火煉及高水土等人並非合法代理人，就系爭土地所為任何意思表示，對伊不生效力云云，有違禁反言原則，已無可採。再衡以上訴人於原管理人高愚陂死亡後，既於40年間選任高火生等人為總務而對外代表上訴人處理一切事務，且唐懋良於55年租地建屋，繼而將之贈與被上訴人迄今，兩造就系爭土地存有基地租賃關係乙事皆不爭執，上訴人倘未同意其代管理人高火生有代表與承租人唐懋良等人訂約之權，豈有可能任令系爭房屋占用系爭土地長達數十年而不為異議之理。堪認唐懋良於51年間自原承租人胡衡處受讓系爭土地承租權，並在其上興建房屋乙事，應已取得上訴人之同意，對於上訴人即生效力。此外，唐懋良嗣於57年6月10日將系爭房屋及其基地承租權贈與被上訴人，並將系爭房屋移轉登記為被上訴人所有，依照上開說明，唐懋良與上訴人間依51年讓渡契約書而成立之基地租賃契約，對於被上訴人應仍繼續存在。故上訴人主張：51年讓渡契約書之內容既非兩造之約定，上訴人不受拘束云云，即無可採。
⒋上訴人另主張兩造於98年8月19日成立系爭和解時，就租金
計收標準及由被上訴人負擔地價稅等情加以約定，故兩造之租約內容，應以系爭和解內容為斷，租金為每年每坪蓬萊谷3台斤共計375台斤之時價予以計算云云。惟此為被上訴人所否認，並以：伊係繼承唐懋良之土地承租權，兩造就系爭土地之租約內容，應以51年讓渡契約書為據，且上訴人於系爭前案調整租金事件亦表示請求給付租金之基礎，係依據51年讓渡契約書，而兩造於98年8月19日成立和解時，和解內容亦根據51年讓渡契約書之約定，而給付地價稅及按租谷折算之租金，雙方並未成立新租約等語置辯。經查：
①上訴人於本件起訴時即係主張「44年12月間伊之代管理人高
火生、高火煉、高水土與周君旺就系爭土地訂立土地租約，後於51年3月間，由胡衡轉讓予唐懋良，並訂有51年讓渡契約書，約定每年每坪繳納蓬萊稻種谷3台斤總計375台斤。唐懋良於55年3月7日在系爭土地上興建系爭房屋作為教堂使用，並於57年6月10日出具捐助證明書，連同上開建物與系爭土地承租權一同捐贈予被上訴人之前身『財團法人○○教會聚會所』，由被上訴人向上訴人承租使用至今。…被上訴人承租系爭土地租金目前仍依前揭租約（即51年3月胡衡與唐懋良所訂「建築土地承租權讓渡契約書）所定，以租谷每年每坪蓬萊谷3台斤共計375台斤計算，102年之年租金僅4952元，…租金數額過低，顯非合理公平。」等語（見原審司北調卷第4-5頁之起訴狀）。可知上訴人已自認兩造之租約內容即為51年讓渡契約書所載，約定租金為每年每坪蓬萊谷3台斤共計375台斤之事實為真正；惟認上開租金數額過低，顯非合理公平，而據以請求調整租金。故法院自應以其所為自認為裁判之基礎，堪信上訴人自認此部分之事實為真正，故被上訴人抗辯兩造間基地租賃契約，係以51年讓渡契約書為其約定內容等情，應屬可採。
②又上訴人於90年間提起前案調整租金訴訟（即臺北地院90年
訴字第6415號），起訴時亦係主張被上訴人在系爭土地興建教堂使用迄今，如依前述租約（即51年讓渡契約書）所定租金，每年每坪蓬萊谷3台斤共375台斤，近5年來之租金總數為1,875台斤，…如以租金繳稅，上訴人每年損失約8萬3,575元，況被上訴人全未繳納任何租金，且依51年讓渡契約之約定「地價稅自51年第2期起由乙方（即被上訴人之前手）繳納…」，約定由承租人負擔稅金，自77年1月1日起至90年12月31日止之地價稅共236萬4,968元…故訴請調整租金為按公告地價年息百分之十計算，請求被上訴人給付85年至90年之租金134萬7,466元，及代墊地價稅236萬4,968元等語（見北院90年訴字第6415號卷第5-9頁之起訴書）。又系爭前案調整租金事件嗣於本院95年度上更㈠字第78號審理時，依其提出民事上訴理由八狀亦略載：「被上訴人未繳納自77年起至97年止之地價稅及利息，故應給付上訴人自77年至95年地價稅共189萬7,916元、96年、97年地價稅則分別各為15萬300元，及自85年至90年止，按被上訴人應每年給付稻穀375台斤折算後，所欠租金為2萬5,144元。」等語（見本院卷第129-167頁）。可見上訴人於系爭前案調整租金事件，即係依51年讓渡契約書之約定，認所定租金過低而請求調整租金，並命被上訴人給付上開租金及負擔地價稅，應屬明確。另兩造就系爭前案於98年8月19日成立和解，和解內容為「被上訴人願給付上訴人自民國77年起至97年止，依51年3月間訴外人胡衡與唐懋良所訂立建築土地承租權讓渡契約書約定之地價稅及利息共計新臺幣（下同）貳佰貳拾萬貳仟貳佰壹拾元，及自85年起至90年止按租谷折算之租金共計貳萬伍仟壹佰壹拾肆元，並於民國98年9月10日前匯入祭祖公業高佛成於○○銀行○○分行第000-000-0000000-0號存款帳戶。」等語。衡其和解內容僅在上訴人起訴請求之租金、地價稅範圍內而成立和解，給付租金及地價稅之數額，仍以51年讓渡契約書約定之租金及地價稅為基礎；且於同日準備程序筆錄亦記載：「兩造同意就91年起調整租金事宜，留待祭祀公業高佛成新管理人選出後，另行洽商。」等語，有準備程序筆錄、和解筆錄可按（見本院95年度上更㈠字第78號卷二第23
3、240頁，本院卷第126-127頁）。堪認兩造於98年8月19日成立和解時應非另訂新租約。況上訴人並不否認系爭和解筆錄係依51年讓渡契約書之約定，而給付地價稅及按租谷折算之租金等情（見本院卷第71頁背面、第24頁）。且系爭和解筆錄亦載明：被上訴人係依「51年3月間訴外人胡衡與唐懋良所訂立建築土地承租權讓渡契約書約定」，同意給付上訴人自77年起至97年止之地價稅及利息共計220萬2,221元，及自85年起至90年止按租谷折算之租金計25,114元等語，核與51年讓渡契約書第4、5條之約定內容大致相當。復佐以兩造已於和解當天表示同意關於系爭土地之調整租金事宜，留待日後另行洽商等語。益徵系爭和解筆錄之內容僅再次確認51年讓渡契約書之租約內容，被上訴人同意依此給付上訴人租金及地價稅而已，並非兩造另行成立新租賃契約。上訴人空言主張兩造於98年8月19日成立和解時，雙方已成立新的租賃契約，租約內容應以系爭和解筆錄為斷云云，既未舉證以實其說，亦與事實相違，自無可採。故兩造間就系爭土地之基地租約內容，仍應依51年讓渡契約書之內容所載，亦即系爭土地之租金為「每年每坪繳付蓬萊種乾谷三台斤，總計每年應繳三百七十五台斤」，洵堪認定。
③另被上訴人除依系爭和解筆錄，繳納系爭土地自77年起至97
年止之地價稅、利息，及自85年至90年之租金外，被上訴人為給付系爭土地自98年至104年之租金及地價稅，因上訴人未為受領，其已依51年讓渡契約書之約定，分別於101年6月18日、102年8月15日、103年10月14日、104年9月3日向原法院辦理提存，提存書記載略以：「提存人即被上訴人前經臺灣高等法院92年度上字第637號民事判決暨臺灣高等法院95年度上更㈠字第78號和解筆錄，確認提存人向受取權人（即上訴人祭祀公業高佛成）承租下列土地（即系爭土地）作為建築基地興建建物（臺北市○○區○○段○○段0000建號）之用，提存人與受取權人即土地所有權人祭祀公業高佛成間存有租賃關係，應給付98年8月19日起至101年8月19日、101年8月19日起至102年8月19日、102年8月19日起至103年8月19日、103年8月19日起至104年8月19日租金（含地價稅、利息等），因受取權人受領遲延，依法辦理提存。」等語（見本院卷第281-288頁之提存通知書、原審卷第184頁）。益見被上訴人主張51年讓渡契約書之約定即為兩造租約之內容，兩造於98年8月19日並未成立新租約等情，應屬可採。④上訴人雖另稱：被上訴人無法提出其自57年至77年繳付地價
稅之事證，應未依51年讓渡契約書之約定負擔地價稅，可見51年讓渡契約書並非兩造間租約之依據云云。惟被上訴人則以：伊若未付地價稅及租金，上訴人不可能讓伊平白使用系爭土地多年，伊嗣因不知上訴人之代表人係何人，始從77年起未再依約繳納地價稅及租金等語置辯。查上訴人於90年間提起系爭前案調整租金事件時，係請求被上訴人給付77年度至97年度之地價稅，衡情被上訴人倘未繳納77年以前其應負擔之地價稅，上訴人豈有不併同請求之理；且被上訴人既非所有權人，即非地價稅之納稅義務人，且其租地建屋之坪數為125坪，僅占上開335地號土地之一部，則其未能提出繳付地價稅之繳款證明書，亦屬正常，自不得以被上訴人未提出繳付57年至76年間地價稅之事證，遽謂被上訴人未於上開期間依51年讓渡契約書之約定負擔地價稅。再者，祭祀公業高佛成派下權存否確有爭執，高清雲等人曾於82年間起訴請求確認高德發等人對於祭祀公業高佛成之派下權不存在，亦有臺北地院82年訴字第2960號等件判決、該事件案號查詢結果可稽（見北院90年訴字6415號卷一第78-146頁），可見被上訴人抗辯：伊當時不知上訴人之代表人為何人，始從77年起未再繳納地價稅及租金等語，尚非全然無據。故上訴人以此主張51年讓渡契約書並非兩造之租約內容，洵非可採。
⑤上訴人於原審起訴時既已自認兩造之租約內容應依51年讓渡
契約書所載，租金為每年每坪蓬萊谷3台斤共計375台斤計算等情，已如前述。上訴人雖表示撤銷此部分之自認。然當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎。當事人合法委任之訴訟代理人，在訴訟上為自認，亦與該當事人自身所為者同。又自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符，且係出於錯誤而為自認者，始得為之，民事訴訟法第二百七十九條第三項定有明文。故自認人撤銷其自認者，除應向法院為撤銷自認之表示外，自須舉證證明其自認有與事實不符，且其自認係出於錯誤之事實（最高法院75年台上字第282號判例、88年度台上字第792號裁判意旨參照）。惟上訴人迄未能舉證證明其前所為之自認係出於錯誤，且與事實不符，故其所為此部分之自認，仍有拘束法院之效力，應認上訴人此部分自認之事實為真正，併此敘明。
⒌綜上，上訴人與唐懋良就租用系爭土地之租約即51年讓渡契
約書之內容，對於被上訴人應仍繼續存在，故被上訴人抗辯兩造間就系爭土地之租約內容，應以51年讓渡契約書為據等情，應屬可採。上訴人空言主張兩造已於98年8月19日和解時成立新租約云云，惟未能舉證以實其說，尚無可取。
(二)上訴人得否請求調整租金？若可，應調整提高租金至若干？⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法
第四百四十二條規定，聲請法院增減其租金。惟調整租金之訴，祇能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更（最高法院75年台上字第2126號判例意旨參照）。
⒉兩造間關於系爭土地之基地租約內容，應依51年讓渡契約書
為斷，已如前述。而依51年讓渡契約書第4條約定「土地租金：承租人每年每坪繳付蓬萊種乾谷三台斤，總計每年應繳三百七十五台斤，規定每年第二期收穫後一個月內一次繳付實物或按時價折付代金繳納地主祭祀公業高佛成代管理人。但該地主祭祀公業高佛成代管理人高火生等對於租金永不得再為調整提高租金。」等語，可知系爭基地租約之租金約定為每年繳付蓬萊種乾谷共375台斤，惟得由承租人即被上訴人選擇以繳付實物或按蓬萊種乾谷時價折付現金之方式來繳納租金。本件約定之租金種類應為蓬萊種稻谷，既非新臺幣之金錢債務，故上訴人請求被上訴人承租系爭土地共125坪之租金，自102年起應調整為逐年按土地申報地價年息百分之十計算之租金，已將租金種類變更金錢給付之債，依照上揭判例意旨，上訴人請求調整租金如其此部分聲明所示，自難准許，應予駁回。
(三)上訴人不得向被上訴人請求給付相當於租金之不當得利：⒈上訴人雖於本院為訴之追加，主張兩造就系爭土地倘無租賃
關係存在，即依不當得利之法律關係，備位請求被上訴人應給付自99年起至103年止共5年相當於租金之不當得利730萬9,035元本息云云。惟被上訴人則抗辯：兩造就系爭土地存有租賃關係乙事皆不爭執，伊使用系爭土地應未構成不當得利等語。
⒉按不當得利須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為
其成立要件。查上訴人所有系爭土地，目前為被上訴人所租用，兩造間就系爭土地應有租賃關係存在等情，此為兩造所是認（見不爭執事項㈠），詳如前述。故被上訴人係本於基地租賃關係而占用系爭土地，應有合法權源存在，並非無法律上之原因，自不生不當得利之問題。從而上訴人本於不當得利之法律關係，請求被上訴人給付自99年起至103年止相當於租金之不當得利730萬9,035元本息，為無理由，不應准許。
六、綜上所述，上訴人之主張，尚無可採；被上訴人抗辯上情，應屬可取。從而上訴人依民法第442條規定，先位請求法院將系爭土地之租金自102年起按年調整為按土地申報地價年息10%計算；及其嗣於本院為訴之追加，依不當得利之法律關係，備位請求被上訴人應給付相當於租金之不當得利730萬9,035元本息，俱無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，駁回其先位之訴，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。至上訴人追加備位之訴洵無理由，無從准許，其假執行之聲請亦失所附麗，均併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 19 日
民事第五庭
審判長法 官 張靜女
法 官 張松鈞法 官 陳章榮正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 19 日
書記官 胡新涓附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。