臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第740號上 訴 人即被上訴人 莊通緒
莊錦興莊錦綉莊芳文莊增祥莊增瀧莊增木共 同訴訟代理人 張曼隆律師
羅健新律師被上訴人即上 訴 人 楊宗昌上列當事人間請求調整租金事件，兩造對於中華民國104年7月3日臺灣士林地方法院103年度重訴字第287號第一審判決各自提起上訴，本院於105年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人莊通緒、莊錦興、莊錦綉、莊芳文、莊增祥、莊增瀧、莊增木（下稱莊通緒等7人）起訴主張：坐落臺北市○○區○○段0○段000地號及同段108-2地號土地（面積合計62平方公尺，下稱系爭土地）為伊等繼承而共有，自民國42年間起由伊等之先祖出租予他人建築房屋，即臺北市○○區○○段0○段000號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○路○○○號，嗣於80年6月30日整編為同市區○○路○段○○號，下稱系爭房屋），被上訴人即上訴人楊宗昌於75年12月12日買受系爭房屋，並承受系爭土地之原租賃關係。兩造於91年8月9日簽訂之土地租賃契約書，約定租期為91年1月1日至95年12月31日，年租金新臺幣（下同）37萬元，契約於租期屆滿時失效，如欲續約須另立新約。嗣租約屆滿時，兩造以口頭約定繼續租賃關係，並未訂立書面及租期，而為不定期租賃。97年1月10日莊錦興代理其餘共有人，與楊宗昌簽訂租賃契約，租期為97年1月1日至97年12月31日，租金為36萬9,600元。租約到期後，因莊錦興仍續收租金，租賃契約又成為不定期租賃契約（下稱系爭租賃契約）。系爭土地位在臺北市○○○段、生活機能佳、交通便利，極具工商發展經濟價值，公告現值與交易價格數年間飆漲近2倍，鄰近租金行情每年約100萬元以上，此非成立系爭不定期租賃契約時所能預料，而系爭土地之租金自91年起未曾調漲，顯然過低，伊等多次請求調漲租金皆遭拒。且楊宗昌在系爭房屋經營金然山有限公司（下稱金然山公司），非供住宅之用，不受土地法第97條最高租金限制之規範，系爭土地之租金應調整為每年100萬元始屬公允等語，爰依民法第442條前段、第227條之2第1項規定，求為判決系爭土地之租金自起訴狀繕本送達翌日起調整為每年100萬元。
二、被上訴人即上訴人楊宗昌則以：系爭房屋僅占用108號土地
49.6平方公尺，莊通緒等7人以系爭土地合計面積62平方公尺向伊收取租金係屬超收。而108-2號土地為道路用地，供公眾通行使用，非伊單獨占用，應於酌定租金時列入考量。又莊通緒等7人於97年簽訂租賃契約時，已考量土地漲跌、發展條件及臨路處呈現缺角，不利建築設計等情，始同意將年租金由37萬元降為36萬9,600元。且系爭土地97年至103年公告地價之漲幅僅1.8％，並無莊通緒等7人所稱價格大幅上漲或有非立約當時所得預料之情事而有調整租金之必要。至鑑定之估價報告有許多違誤之處，難以採信。伊承租系爭土地供經營金然山公司及兼作住家使用，應有土地法第97條第1項、第105條關於租金最高限制規定之適用。且伊使用利益並未隨土地價值昇高而增加，不得以土地公告現值上漲而認有調整租金之必要。又臺北市大同區之店面每坪每月租金為1,486.15元，系爭土地每年租金約33萬4,560元，莊通緒等7人請求調整租金之金額過高等語，資為抗辯。
三、原審判決系爭土地之租金，自103年5月21日起調整為每年57萬6,690元，而駁回莊通緒等7人其餘之訴。兩造各就其敗訴部分表示不服，分別提起上訴。
莊通緒等7人上訴聲明：
㈠原判決關於駁回莊通緒等7人後開第二項之訴部分廢棄。㈡楊宗昌向莊通緒等7人承租系爭土地之租金，自103年5月
21日起，調整為每年除原判決所判金額外，應另增加42萬3,310元。
楊宗昌答辯聲明：上訴駁回。
楊宗昌上訴聲明：
㈠原判決不利於楊宗昌部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，莊通緒等7人在第一審之訴駁回。
莊通緒等7人答辯聲明：上訴駁回。
四、經查：系爭土地為莊通緒等7人因繼承而共有，面積合計62平方公尺，莊通緒、莊錦興、莊錦綉、莊芳文、莊增祥、莊增瀧、莊增木之權利範圍各為3/10、1/5、1/5、3/40、3/40、3/40、3/40。系爭土地自42年間起即由莊通緒等7人之先祖出租予他人建築系爭房屋，楊宗昌係於75年12月12日買受系爭房屋，並承受系爭土地之原租賃關係。兩造就系爭土地曾於91年8月9日簽訂土地租賃契約書，年租金為37萬元，約定租期為91年1月1日至95年12月31日。又於97年1月10日簽訂土地租賃契約書，年租金為36萬9,600元，租期為97年1月1日至97年12月31日。並自98年1月1日起成為不定期之系爭租賃契約，年租金仍為36萬9,600元。嗣莊通緒等7人分別於102年12月16日、103年3月12日寄發存證信函通知楊宗昌，表明欲調漲租金之意思，惟為楊宗昌所拒絕。楊宗昌於系爭房屋開設金然山公司，經營鋁材、非鐵五金及其製品買賣業務。系爭房屋設有客廳、臥房、廁所、盥洗設備等，並置有瓦斯桶、瓦斯爐、醬油、醋等事實，為兩造所不爭執，並有土地登記第二類謄本、91年之土地租賃契約書、97年之土地租賃契約書、公司登記資料查詢表、郵局存證信函、原法院103年8月21日勘驗筆錄等件附卷可稽（見原法院103年度士調字第182號卷《下稱士調卷》第10-14、16-18頁，原審卷一第22-23、26頁，士調卷第19-20頁），此部分事實自堪信為真實。是兩造間之主要爭點為：
㈠兩造間之系爭租賃契約，有無土地法第97條規定租金限制
之適用？㈡莊通緒等7人依民法第442條前段規定，請求楊宗昌調整年
租金至100萬元，有無理由？㈢莊通緒等7人依民法第227-2條第1項規定，請求楊宗昌調
整年租金至100萬元，有無理由？茲分述如下。
五、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。又「土地法第九十七條之立法意旨為『城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。』，是土地法第九十七條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨」（最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨參照）。
（一）經查，楊宗昌主張其承租系爭土地，在系爭房屋除經營金然山公司外，亦兼作住家使用等語，並提出系爭房屋設有客廳、臥房、廁所等空間及備有盥洗設備、瓦斯桶與瓦斯爐等器具之照片數幀為證（見原審卷一第28至29頁、65至66頁）。經原法院履勘現場，系爭房屋使用狀況為：「房屋前半段均放置大量鋁材…後半段經以木板隔出約4、5坪大之空間，供作辦公室之用，內並有放置電視機、冰箱等雜物，並設置不到一坪大之簡易廁所，該廁所內同時裝設有小型熱水器及小型洗手台，該屋上方有經木板隔成一小型閣樓，閣樓大部分仍係供置放鋁材之用，僅有約1、2坪之空間擺放有衣架、棉被等物…系爭房屋木板隔間辦公室之外，放置有一高約38公分之小型瓦斯桶及單座式瓦斯爐、瓦斯桶旁邊放置有醬油、醋等佐料」，有原法院勘驗筆錄可稽（見原審卷一第83至85頁），足見楊宗昌主張其在系爭房屋除從事商業外，亦兼住家使用等語為真，核屬可採。
（二）次查，楊宗昌於原法院履勘現場時陳稱：伊有時候工作較晚會在系爭房屋之閣樓過夜，伊之小孩未在系爭房屋居住等語（見原審卷一第83頁），足見楊宗昌僅係偶爾留在系爭房屋過夜，而非居住在系爭房屋。是系爭房屋主要供楊宗昌營業之用，雖有部分空間兼作休憩，仍不影響系爭房屋係供營業使用之性質。又楊宗昌經營金然山公司，其資本總額為350萬元，有公司基本資料查詢在卷可證（見原審卷一第26頁），另依金然山公司97年度至102年度營利事業所得稅結算申報書營業收入淨額欄所載，該公司全年營業額在766萬8,697元至268萬2,447元之間（見原審卷一第59至64頁），堪認楊宗昌乃企業經營者，尚非土地法第97條立法目的所欲保護之弱勢承租人。故系爭租賃契約之租金應無土地法第97條規定之適用。
六、按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第442條定有明文。又「民法第四百四十二條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言」（最高法院26年滬上字第4號判例意旨可資參照）。
（一）經查，系爭108號土地於98年至103年間之公告現值，分別為每平方公尺34萬5,450元、34萬8,600元、37萬9,050元、41萬7,900元、45萬7,800元、51萬4,500元；而公告地價於98年為12萬6,850元、99年至103年則均為12萬9,150元；系爭108-2號土地係於102年間分割自108號土地，其公告現值與公告地價於分割前均與108號土地相同，而103年之公告現值則為29萬4,500元，公告地價為12萬9,150元，有土地登記謄本、地籍圖謄本、分區單筆查詢結果、公告地價、公告現值、台灣大華不動產估價師聯合事務所（下稱大華估價師事務所）估價報告書之勘估標的土地面積權屬分析表等件附卷可稽（見原審卷一第187至197頁、第138頁），可知系爭108號土地之公告現值、公告地價及系爭108-2號土地之公告地價，於98年至103年間均呈上漲趨勢，以98年與起訴時之103年相較，漲幅分別為48.94％、
1.81％；至108-2號土地公告現值及公告地價之漲幅分別為-14.89％及1.81％，此乃因108-2號土地為道路用地，其價值自與商業用地之價值不同，綜上，仍應認系爭土地之交易價格自98年間起迄今係屬上升之情形。
（二）兩造於97年間簽訂之定期租賃契約，於期滿後，因莊錦興仍繼續收取租金而視為以不定期限繼續租約，租金仍然同前。嗣系爭土地於98年1月1日至103年5月8日間地價上漲，依兩造97年間簽訂租約當時之情形，並無證據足以證明兩造簽約時有何得以預見之可能，是莊通緒等7人主張系爭土地價值增加非兩造訂約當時所得預料等語，堪予採信。從而，系爭土地於系爭租賃契約成立後，土地價值既有上昇，則莊通緒等7人依民法第442條規定，聲請法院調整租金，自屬有據。
（三）按「租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準」（最高法院20年上字第283號判例意旨可資參照）。經查，大華估價師事務所就系爭土地為勘估時，曾至現場勘查，進行產權分析，衡酌政策面與經濟面之一般因素、近鄰土地、建物利用、未來發展趨勢、公共設施與交通概況等區域因素，與系爭土地之利用、使用、公共設施便利性及週遭環境適合性等個別因素，並參酌不動產市場概況，就上開各項足以影響價格之因素通盤考量，以比較法及成本法土地開發分析法為鑑估，其鑑估結果認系爭土地之價格於98年1月1日為每坪135萬元，總價格為2,532萬1,950元；而於103年5月8日時之每坪價格則為342萬元，總價格為6,414萬8,940元（見原審卷一第130至178頁之估價報告書）。而系爭土地起訴之103年5月8日時之租金行情，依上開交易基準價推估，再依積算法即以系爭土地交易價格乘上期待利潤率，加上系爭土地繼續出租時之必要租稅公課、維持管理費、減價折舊等費用試算租金，推估系爭土地（約18.755坪）於103年5月8日之年租金應為115萬3,380元（月租金為9萬6,115元，每坪月租金約5,125元，小數點以下四捨五入），亦有上開估價報告書可稽（見原審卷一第179至183頁），而大華估價師事務所為勘估時，不僅為系爭土地周遭為整體考量，且就勘估標的與比較標的製作條件分析表，並參考系爭土地附近臨路不動產實價交易查詢網資料核算之結果，以專業之科學估價方式而為評估，是其所為估價報告書堪認客觀合理而可信。楊宗昌雖辯稱莊通緒等7人請求調整租金之金額過高，依台灣租屋網租金行情查詢資料所示，臺北市大同區店面每坪之月租金為1,486.15元，系爭土地附近店家103年間房屋面積25.3坪、41.28坪之年租金各約46萬8,000元、42萬元云云。惟楊宗昌提出之租賃交易資料，均屬房屋租賃契約，與土地租賃標的不同，尚難遽採為系爭土地租金之參考。經審酌系爭房屋坐落在108號土地上，占用49.6平方公尺（如原判決附件之複丈成果圖所示），楊宗昌承租系爭土地，在系爭房屋經營金然山公司，販賣鋁材、廢鐵五金等物品，而金然山公司97年度至
10 2年度營利事業所得稅結算申報書所載營業收入淨額分別為766萬8,697元、391萬993元、349萬1,187元、301萬2,320元、325萬5,308元、268萬2,447元；課稅所得額分別為-33萬3,057元、-35萬2,337元、5萬2,282元、8,277元、- 5萬2,725元、-1萬9,438元，有金然山公司97年度至102年度營利事業所得稅結算申報書可稽（見原審訴卷一第59至64頁），再參諸卷附系爭土地附近店家租金資料，及近年來不動產價格高漲，租金漲幅未如土地價格之漲幅等情，應認系爭土地於103年5月8日之年租金，以大華估價師事務所之估價報告推估租金115萬3,380元之百分之50即57萬6,690元（計算式: 1,153,380元×50%＝576,690元）為適當。
七、莊通緒等7人依民法第442條之規定，請求楊宗昌調整租金，既有理由，渠等另依民法第227條之2第1項規定，請求楊宗昌調整租金，即無庸再予審究，附此敘明。
八、綜上所述，莊通緒等7人請求楊宗昌就承租系爭土地之年租金，自起訴狀送達翌日即103年5月21日起調整為57萬6,690元，核屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，即非有據，不應准許。原審就上開應予准許部分，為莊通緒等7人勝訴之判決，核無違誤；而就上開不應准許部分，為莊通緒等7人敗訴之判決，亦無不合。兩造上訴意旨各自指摘原判決於其不利部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 3 日
民事第一庭
審判長法 官 林陳松
法 官 曾錦昌法 官 丁蓓蓓正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 4 日
書記官 陳思云附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。