臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第733號上 訴 人 桂林山水建設有限公司法定代理人 張建滄上 訴 人 林淑慧共 同訴訟代理人 陳信亮律師
葉育泓律師被上 訴 人 林慧容訴訟代理人 葉光洲律師
周安琦律師上列當事人間確認買賣關係存在事件，上訴人對於中華民國104年6月3日臺灣宜蘭地方法院103年度重訴字第55號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於105年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
關於廢棄原判決確認被上訴人與上訴人桂林山水建設有限公司房屋預定買賣契約之買賣關係存在部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人追加之訴駁回。
第一、二審及追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件被上訴人於原審請求「確認原告與被告桂林山水建設有限公司（下稱桂林山水公司）於民國101年1月18日就坐落於宜蘭縣○○鎮○○段1533-28，1533-6地號土地（下稱系爭土地）上『名人居三』社區建物編號U棟地下一層地上五層之第三層公寓（下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地）所訂立之房屋預定買賣契約之買賣關係存在」，原審為其勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，被上訴人於本院二審程序追加起訴聲明求為確認被上訴人與上訴人林淑慧於101年1月18日就系爭土地之土地預定買賣契約之買賣關係存在，核屬訴之追加，上訴人雖不同意，並辯稱被上訴人追加之訴為重複起訴而不合法等語。查被上訴人以上訴人桂林山水公司、林淑慧為被告，起訴為前開請求之聲明（原審卷第2頁）。嗣104年2月2日民事言詞辯論意旨狀聲明求為「確認原告與被告桂林山水建設有限公司及被告林淑慧就坐落於宜蘭縣○○鎮○○段1533-28，1533-6地號土地上『名人居三』社區建物編號U棟地下一層地上五層之第三層公寓及地下一層編號第5、10二個停車位所訂立之『名人居房屋預定買賣』及『名人居土地買賣』契約之買賣關係存在」（原審卷第134頁）。後再以104年3月18日民事言詞辯論意旨續㈡狀追加備位聲明請求上訴人賠償600萬元本息（追加備位聲明部分，經原審認追加不合法），先位聲明則求為「確認原告與被告桂林山水建設有限公司於民國101年1月18日就坐落宜蘭縣○○鎮○○段1533-28，1533-6地號土地上『名人居三』社區建物編號U棟地下一層地上五層之第三層公寓所訂立之房屋預定買賣契約之買賣關係存在」（原審卷第176頁）。被上訴人主張其起訴聲明係以原審104年3月18日民事言詞辯論意旨續㈡狀為準等語（本院卷第266頁），是被上訴人於原審僅求為確認與上訴人桂林山水公司於101年1月18日就系爭土地上『名人居三』社區建物編號U棟地下一層地上五層之系爭房屋所訂立之房屋預定買賣契約之買賣關係存在，其在本院追加求為確認與上訴人林淑慧（下簡稱林淑慧）於101年1月18日就系爭土地之土地預定買賣契約之買賣關係存在，並非就已起訴之事件更行起訴。被上訴人上開追加，均本於兩造就系爭房地所訂立之房屋及土地預定買賣契約之買賣關係存在與否之基礎事實，核與上揭規定相符，應予准許，合先敘明。
二、被上訴人主張：上訴人桂林山水公司預售興建之名人居三，對外標榜可針對住戶需求客製化購買房屋，經系爭土地所有權人即林淑慧邀請伊於100年3月間至桂林山水公司法定代理人張建滄家中商談，之後兩造於101年1月18日合意以新臺幣（下同）1,220萬元為購買系爭房地之總價，上訴人並以簡訊請伊支付定金60萬元，匯入林淑慧指定之合作金庫蘇澳分行帳戶，而觀諸伊及林淑慧分別於同年1月19日、101年2月25日傳送簡訊之內容，則林淑慧不僅收受伊所匯60萬元定金，並已依伊簡訊所示傳送平面圖等資料予伊，益徵兩造於此時已就系爭房地意思合致而成立買賣契約，嗣兩造持續以電子郵件傳送對系爭房地之建築規劃意見，伊並催促上訴人應儘速簽訂買賣契約，惟上訴人以各種理由搪塞一再拒絕，然伊仍於102年7月10日匯款160萬元至林淑慧名下帳戶。詎桂林山水公司竟於102年10月13日以存證信函表示雙方並無買賣契約關係存在，更以支票退還伊先前所匯款項220萬元，惟系爭房地內部幾乎依伊先前提供之圖樣興建。伊於起訴前，曾向宜蘭縣政府消費者保護官請求救濟，雙方於103年7月4日在宜蘭縣政府消保官辦公室調解時，林淑慧從未否認買賣價金1,220萬元。從而，兩造就系爭房地之買賣標的物與價金已達成合意，上訴人並已收受定金60萬元及第二期款160萬元，雖上訴人於收受後超過1年退還，然衡諸民法第153條規定，仍無礙兩造就系爭房地所訂立之系爭買賣契約業已合法成立之事實。為此提起本件確認訴訟，請求確認被上訴人與桂林山水公司於101年1月18日就系爭土地上『名人居三』社區建物之系爭房屋所訂立之房屋預定買賣契約之買賣關係存在。原審為「確認原告與被告桂林山水建設有限公司及被告林淑慧間於民國一０一年一月十八日就坐落於宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地上「名人居三」社區建物編號U棟地下一層地上五層之第三層公寓（含依建造執照圖所示編號第5、10停車位）所訂立之房屋預定買賣契約之買賣關係存在」被上訴人勝訴之判決，上訴人就原判決聲明不服，提起上訴，被上訴人並追加起訴聲明如答辯聲明第3項。被上訴人並對於上訴人之上訴，答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡原判決主文第一項關於「及被告林淑慧間」之記載，應更正刪除。㈢確認被上訴人與林淑慧於101年1月18日就系爭土地之土地預定買賣契約之買賣關係存在。
三、上訴人則以：原審判決確認林淑慧與被上訴人間房屋買賣關係存在部分，核屬訴外裁判。次依被上訴人所提出契約，其中就房屋面積、共有部分之總面積及面積分配比例計算、契約總價、貸款約定、付款明細表等均未約定記載，該契約書最後之「立契約書人」欄之「買方」及「賣方」亦未經買受人及出賣人簽名，足證兩造間就買賣標的及價金有關之房屋面積、共有部分之總面積及面積分配比例計算、契約總價、貸款約定、付款明細表等均未達成合意，因而在契約上尚未加以記載，兩造間就本件買賣之標的及價金均尚未達成合意，買賣契約尚未成立，被上訴人於101年1月18日之匯款60萬元僅屬擔保性質，並非買賣之價金或定金。系爭買賣契約係屬非客製化買賣之制式合約內容，系爭買賣契約第12條既非關於客製化之約定，則關於前開契約條文究係如何排列，應與客製化之成立要件無涉。兩造雖曾就系爭房屋之交易協商不斷，惟就買賣必要之點並無合致，自始不存在契約已成立之問題等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠林淑慧曾交付被上訴人「名人居土地預定買賣契約書」及「
名人居房屋預定買賣契約書」各乙份。契約書內記載出售標的為坐落於宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地所興建之「名人居三」編號U棟地下一層地上五層公寓，以及編號第5、10兩個停車位，車位規格分別為長6公尺、寬2.5公尺及長5.75公尺、寬2.25公尺。兩造尚未於上開契約上簽名用印。
㈡被上訴人於101年1月18日將60萬元，匯入林淑慧指定之合作
金庫蘇澳分行，戶名：林淑慧之帳戶，並於101年1月19日以簡訊通知林淑慧，請其傳送平面圖及窗戶配置予被上訴人。㈢林淑慧除於101年2月25日回復已傳送系爭房屋平面圖，並於
101年6月25日、101年6月27日、101年6月28日、101年7月13日等持續傳送房屋相關圖檔予被上訴人。
㈣被上訴人於102年7月10日匯款160萬元至林淑慧合作金庫蘇澳分行帳戶。
㈤桂林山水公司法定代理人張建滄函被上訴人內容略為經雙方
多次商討，無法達成共識，未能合意而無法簽約，102年3月亦因被上訴人堅持己見，雙方未達成共識，伊當下堅決請被上訴人領回訂金，待成屋後再商討購買事宜，詎被上訴人又匯款160萬元，造成公司不便等語。
㈥桂林山水公司於102年10月13日退還被上訴人220萬元。
並有名人居房屋預定買賣契約書、名人居土地預定買賣契約書、101年1月18日、1月19日、2月25日簡訊、桂林山水公司101年6月25日、6月27日、6月28日、7月13日電子郵件、羅東郵局第519號存證信函、支票、桂林山水公司函、存摺節本等件影本在卷可稽（原審卷第10至18、20、23至27、98、185頁、本院卷第57至79、81、87、91、105、106頁），自堪信為真實。
五、被上訴人主張兩造就系爭房地之買賣標的物與價金已達成合意，詎上訴人否認買賣關係存在，並退回定金60萬元及第二期款160萬元，爰訴請確認與桂林山水公司所訂房屋預定買賣契約、與林淑慧所訂土地預定買賣契約等之買賣關係存在；上訴人則以前開情詞置辯。經查：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文，當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立。
㈡被上訴人主張兩造於101年1月18日達成以1,220萬元購買系
爭房地之合意等語，並提出101年1月18日、2月25日簡訊、系爭房地預定買賣契約書、桂林山水公司101年6月25日、6月27日、6月28日電子郵件、被上訴人101年7月11日、7月13日、7月14日電子郵件、建築圖說、桂林山水公司函、存摺節本影本、照片為證。上訴人辯稱「名人居三」社區建物係屬可針對住戶需求進行客製化之產品，在客製化內容尚未達成合意前，無從認買賣契約已合意，被上訴人亦未能舉證證明買賣價金達成意思表示合致乙節，買賣契約並未成立等語。
㈢查尚未簽名用印之房屋預定買賣契約書，前言記載立契約書
人之賣方為桂林山水公司，其第2條房屋坐落載明「宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○號等，興建『名人居三』編號『U』棟地下一層地上五層第三層公寓…」，停車位性質、位置、型式、編號、規格載明「買方購買之停車位屬法定停車位，為地下第一層平面式，依建造執照圖說編號第5、10號之停車空間計二位，該停車位□有□無獨立權狀，其車位規格為長6、5.75公尺，寬2.5、2.25公尺…」（原審卷第24頁、本院卷第58頁）。桂林山水公司101年6月25日、6月27日、6月28日以電子郵件檢附圖檔寄送被上訴人（原審卷第13至18頁、本院卷第75至79、105、106頁），被上訴人101年7月11日電子郵件通知林淑慧請其傳送已修改好之圖檔（原審卷第19頁、本院卷第80頁），桂林山水公司101年7月13日電子郵件則請被上訴人將更改內容畫於圖面上傳送至公司信箱（原審卷第20頁、本院卷第81頁），被上訴人以101年7月14日電子郵件回覆上訴人，檢送修正之圖面及要求寄送原建築師水電配置圖（原審卷第21、22頁、本院卷第82、107頁）。另被上訴人所提之照片，該照片螢光筆標示之五層中第三層房屋，其側邊窗戶封閉，而其餘各戶均有窗戶（本院卷第110頁），自堪認被上訴人與桂林山水公司間就房屋預定買賣契約書之買賣標的物，即「名人居三」U棟地下一層地上五層第三層公寓，意思表示一致，惟雙方嗣續就客製化之內容為協商。
㈣就系爭房地之價金，被上訴人主張兩造以1,220萬元意思表
示合致等語，但此為上訴人所否認。被上訴人雖提出101年1月19日簡訊及存摺節本影本，主張兩造合意以1,220萬元為總價後，伊於101年1月18日將定金60萬元匯入林淑慧指定之合作金庫蘇澳分行帳戶等語，而查上開簡訊內容為「60萬元已匯入指定帳戶」（原審卷第11頁、本院卷第74頁），存摺節本亦有101年1月18日匯出扣款60萬元之記載（本院卷第91頁），然此僅能證明被上訴人匯款60萬元至林淑慧合作金庫銀行蘇澳分行帳戶，並無從推論兩造合意系爭房地總價為1,220萬元。再為兩造調解消費爭議之宜蘭縣政府消費者保護官證人周錫福於原審證稱買方在103年6月25日透過消費申訴系統提出申訴，伊先行文雙方自行協調，無法自行協調，故透過賴瑞鼎議員幫忙程序外協調，仍無法達成一致，伊乃請雙方至縣政府辦公室，當天被上訴人、林淑慧及賴議員到場，桂林山水公司委託林淑慧，伊試行釐清兩造爭執買賣關係是否存在，兩造就結論而言並無共識，伊所理解買方與賣方有二點確定，第一點被上訴人有給付部分金額予賣方，正確金額不記得，第二點渠等所陳述買賣標的有確定，即哪一棟第幾號房屋，總金額兩造當時並未提出特別爭執，標的物特定雙方並不爭執等語（原審卷第85頁）。但按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論不爭執者，視同自認，民事訴訟法第280條本文定有明文，惟消費者保護法關於消費爭議之調解，並無類此規定，縱如證人周錫福所稱調解時兩造對總金額未特別爭執，亦難認林淑慧自認買賣總金額。況經詢以當日有無提到總金額之問題時，證人周錫福證稱當天總金額伊有問，數字忘了，金額誰回答伊不太記得，但兩造就此金額並無爭執，伊確定有金額，但另一方對此金額未表示意見，亦無質疑等語（原審卷第85頁），即就總價金為若干，由何人提出買賣總金額，證人未能為明確證述，自難以證人周錫福之證述為有利於被上訴人之認定。
㈤桂林山水公司法定代理人張建滄曾致函被上訴人，內容為「
想必您已回國數日，本人於102年8月8日及8月17日兩度以E-mail函請您儘速與本公司聯繫返還您已匯之款項：新台幣陸拾萬元正及新台幣壹佰陸拾萬元正〈本人不知情下您私自匯款〉本人再次函請您儘速與本公司聯繫取回上開款項。另於102年8月18日您以E-mail來函所指內容，本人說明如下：台端首次匯款新台幣陸拾萬元之前，本公司已將買賣合約書及建築平面圖交予您，雙方約明俟您返國後即簽立買賣契約書，但因您返國後無暇且當時您未覓得設計師，故遲遲未能將變更設計圖確定，本人亦同意延期簽約。惟屢屢均因您太多想法，致使期間雖多次見面商討，雙方無法達成共識，且未能合意而無法簽約。至於102年3月時本人約您來所商洽，因您堅持己見下雙方仍未達成共識，遂本人當下更堅決再次請您領回訂金，待成屋後再商討買賣事宜，未料您又匯款新台幣壹佰陸拾萬元，造成本公司不便」等語（原審卷第98頁、本院卷第87頁），另證人即陪同兩造進行消費爭議調解之賴瑞鼎證稱調解買賣雙方針對買賣約定彼此提出有利理由，當時賣方未否認當時所拿的60萬元為定金等語（原審卷第85頁背面）。被上訴人主張由上開信函「遂本人當下更堅決再次請您領回訂金」陳述，及證人賴瑞鼎之證述，可證60萬元為定金性質，雙方買賣價金已合意等語。然按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立，民法第248條定有明文，即當事人交付定金之目的，應以當事人之意思決之，縱令訂約當事人之一方已由他方受有定金，亦不能由法律擬制其契約一律為成立，倘有反證，自許為相反之主張。上訴人對林淑慧101年1月18日收受被上訴人匯交60萬元一節，固不爭執，惟辯稱因當時被上訴人即將出國，短期內不在國內，無法就擬購房屋與伊就客製化內容為協商，為保留繼續議約之權利，主動提出60萬元以保留議約權等語，而依被上訴人入出境紀錄，被上訴人確於101年1月19日出境（本院卷第161頁），則被上訴人交付定金之目的是否因買賣契約成立，已堪質疑。況被上訴人並未能提出兩造以1,220萬元達成購買系爭房地之意思表示合致之明確證據，自難僅因桂林山水公司上開函件通知被上訴人領回訂金及證人賴瑞鼎之證述，即認兩造達系爭房地買賣總價金1,220萬元之合意。
㈥被上訴人又主張兩造就買賣標的及總價達成合意後，上訴人
一再囑咐須準備買賣價金之三成作為交屋前分期給付之用。伊除於101年1月18日給付60萬元外，此後一年半左右伊帳戶內均存留約280餘萬元準備支付房地款項，加計先前之60萬元，總計為340餘萬元，總額等同買賣總價1,220萬元之30%，足證兩造確已買賣總價達成合意等語。查依被上訴人提出之存摺節本影本，固可認該帳戶自101年7月27日至102年6月21日間有209萬餘元至286萬餘元之存款餘額（本院卷第91頁），但此僅能證明該存款帳戶內上開數額之結存，並不能以之證明兩造間達成房地買賣總價金1,220萬元之合意。㈦況依被上訴人所提尚未簽名用印，前言記載賣方為林淑慧之
土地預定買賣契約書，其土地標示雖載明土地座落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○○○號，面積2公畝15平方公尺、1533-6地號，面積56平方公尺，但第3條買方購買「名人居三」U棟土地持有之面積則為空白（原審卷第25頁、本院卷第68頁），且房屋預定買賣契約書第6條之房屋價款及車位價款與土地預定買賣契約書第5條土地價款亦均為空白（本院卷第59頁、68頁背面）。被上訴人不惟無法證明兩造對契約必要之點，即房地總價1,220萬元已意思表示合致，亦無法證明土地預定買賣契約合意買受土地之權利範圍，房屋預定買賣契約之總價及土地預定買賣契約之總價各為若干，其主張與桂林山水公司於101年1月18日就系爭土地上『名人居三』社區建物之系爭房屋所訂立之房屋預定買賣契約之買賣關係存在、與林淑慧於101年1月18日就系爭土地之土地預定買賣契約之買賣關係存在等語，即屬無據。
六、綜上所述，被上訴人與桂林山水公司間就房屋預定買賣契約書之標的物，即「名人居三」U棟地下一層地上五層第三層公寓，雖可認意思表示一致，但無法證明兩造對契約必要之點，即房地總價1,220萬元意思表示合致，亦無法證明土地預定買賣契約合意買受土地之權利範圍，房屋預定買賣契約之總價及土地預定買賣契約之總價各為若干，從而，其請求確認與桂林山水公司於101年1月18日就系爭土地上『名人居三』社區建物之系爭房屋所訂立之房屋預定買賣契約之買賣關係存在，確認與林淑慧於101年1月18日就系爭土地之土地預定買賣契約之買賣關係存在，均無理由，應予駁回。原審判決確認被上訴人與桂林山水公司於101年1月18日就坐落於宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地上「名人居三」社區建物編號U棟地下一層地上五層之第三層公寓（含依建造執照圖所示編號第5、10停車位）所訂立之房屋預定買賣契約之買賣關係存在，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄，改判如
主文第2項所示。另原判決確認被上訴人與林淑慧間所訂立之房屋預定買賣契約之買賣關係存在部分，核屬訴外裁判，亦有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，為有理由，應予廢棄。另被上訴人追加請求確認與林淑慧間就系爭土地之土地預定買賣契約之買賣關係存在，亦無理由，爰併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，追加之訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 7 日
民事第八庭
審判長法 官 盧彥如
法 官 潘進柳法 官 吳青蓉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 8 日
書記官 劉育妃附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。