臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第887號上 訴 人 黃玉斯
黃双得上二人共同訴訟代理人 李志澄律師複 代理人 林美伶律師被 上訴人 茂金建設股份有限公司法定代理人 侯尹博訴訟代理人 郭方桂律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國104 年8月12日臺灣新北地方法院104 年度訴字第1085號第一審判決提起上訴，上訴人黃双得並減縮起訴聲明，上訴人黃玉斯則並為訴之追加，本院於105 年9 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項至第四項之訴部分，及各該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
被上訴人應給付上訴人黃双得新臺幣肆拾肆萬貳仟柒佰柒拾柒元，及自民國一百零四年八月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人應自坐落新北市○○區○○段○○○○○號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號房屋遷出，將該房屋交付予上訴人黃玉斯。
被上訴人應自民國一百零四年一月十九日起至交付前項房屋之日止，按月給付上訴人黃玉斯新臺幣肆萬貳仟元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外），關於上訴人黃双得上訴部分，由被上訴人負擔百分之十五，餘由上訴人黃双得負擔；關於上訴人黃玉斯上訴（含追加之訴）部分，由被上訴人負擔百分之九十九，餘由上訴人黃玉斯負擔。
本判決第二項於上訴人黃双得以新臺幣壹拾肆萬捌仟元為被上訴人供擔保後，得假執行；但被上訴人如以新臺幣肆拾肆萬貳仟柒佰柒拾柒元為上訴人黃双得預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於上訴人黃玉斯以新臺幣參佰參拾肆萬柒仟元為被上訴人供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣壹仟零肆萬零柒佰伍拾元為上訴人黃玉斯預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項已到期部分於上訴人黃玉斯每期以新臺幣壹萬肆仟元為被上訴人供擔保後得假執行，但被上訴人就已到期部分每期以新臺幣肆萬貳仟元為上訴人黃玉斯預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。
但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。查上訴人黃玉斯（下單獨逕稱姓名）於原審依民法第767 條第1 項規定請求被上訴人遷讓返還房屋，嗣於本院追加民法第269 條第1 項規定為請求權基礎（見本院卷第123 頁），而黃玉斯於本院追加之訴，仍係就依其父即上訴人黃双得（下逕稱姓名，與黃玉斯則逕合稱上訴人）與被上訴人所簽合建契約書約定系爭房屋（詳如下述）由黃玉斯取得所有權之同一基礎事實為請求，訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，其為訴之追加自屬合於民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1項第2 款之規定。又關於黃双得請求被上訴人返還不當得利新臺幣（下同）304 萬6,777 元部分，於原審原請求加計自起訴狀繕本送達翌日即民國（下同）104 年5 月1 日（於10
4 年4 月30日送達，見原審卷第27頁送達證書）起至清償日止之法定遲延利息，嗣於本院減縮為請求加計自104 年8 月
1 日起至清償日止之法定遲延利息（見本院卷第147 頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第446 條第1項、第255 條第1 項第3 款規定，亦應予准許。合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：㈠黃双得部分：伊與訴外人蘇錦美等為新北市○○區○○○段
後埔小段9-31、9-32、9-33、9-34、9-35、9-36、9-37、9-
38、9-39、9-99、9-104、29-60、29-66、29-67地號等14筆（重測後為新北市○○區○○段○○○ ○號）土地地主，於99年1 月26日與被上訴人簽立合建契約書（下稱系爭合建契約），約定合建地上15層及地下3 層電梯住宅大樓（下稱系爭建物），伊之合建比率為13.69%，可分坪數面積計223.73坪，並約定系爭建物之分配，係伊先由地面層往上分配，且優先選擇購入不足一戶之坪數。伊選定門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○○號（面積33.33 坪，即新北市○○區○○段○○○○○號建物，下稱系爭房屋）、16號3樓（面積58.26坪）、18號10樓（面積44.75坪）、18號12樓（面積44.75坪）及16號12樓（面積58.26坪），合計239.35坪（計算式：33.33坪+58.26坪+44.75坪+44.75坪+58.26坪= 239.35坪），雖多分
15.62 坪（計算式：239.35坪-223.73坪= 15.62坪），惟因伊分得1 樓之坪數仍顯有不足，多分之15.62 坪應係以最後分配不足一戶樓層即12樓之找補金額按每坪30萬元計算，為
468 萬6,000 元（計算式：15.62坪×30萬/坪= 468萬6,000元）。詎被上訴人卻以錯誤之計算，要求伊找補791 萬3,03
4 元，伊已於104 年1 月19日給付，扣除其中無爭議之車位找補款66萬8,990 元及多分12樓房屋15.62 坪之找補款468萬6,000 元，再加計被上訴人尚未給付伊未使用B2棟2 樓露台、1 樓陽台之找補款各為22萬9,992 元、25萬8,741 元，被上訴人多收伊304 萬6,777 元（計算式：已付791萬3,034元-66萬8,990元-468萬6,000元+22萬9,992元+ 25萬8,741元= 304萬6,777元），為無法律上之原因，致伊受有損害，爰依民法第179 條規定，請求被上訴人返還304 萬6,777 元，及自104 年8 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡黃玉斯部分：系爭房屋係黃双得與被上訴人合建而分得，並
指定起造人為伊，且於103 年9 月1 日登記為伊所有，伊為系爭房屋之所有人。詎被上訴人竟自103 年12月24日起無權占用系爭房屋作為接待及銷售中心使用，伊自得依民法第76
7 條第1 項、同法第269 條第1 項規定，請求被上訴人遷讓交還系爭房屋，並依同法第179 條規定，請求被上訴人給付自104 年1 月1 日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按每月4萬2,000 元計算相當於租金之不當得利。
二、被上訴人則以：㈠黃双得多分之建物面積，應逐層計算找補款，就1 樓部分多
分11.52 坪（計算式：黃双得分得33.33坪-可分得21.81 坪=11.52坪），2 樓以上多分4.1 坪，共多分15.62 坪，依系爭合建契約第3 條第2 款及99年4 月23日同意書（下稱系爭同意書）約定，1 樓超分4%以內即0.87坪（計算式：可分坪數21.81坪×4%= 0.8724坪，小數點後3位以下四捨五入）部分，按每坪60萬元計價，應給付伊找補款52萬2,000 元（計算式：0.87坪×60萬元/坪= 52萬2,000元）；超分4%以上即
10.65 坪（計算式：11.52坪-0.87坪=10.65坪）部分，按每坪52萬元計價，共553 萬8,000 元（計算式：10.65坪×52萬元/坪=553萬8,000元）；另2樓以上超分4.1坪部分，因未超過黃双得可分坪數4%即8.08坪，以每坪30萬元計價，應給付伊找補款123 萬元（計算式：4.1坪×30萬元/坪=123萬元）；另黃双得自認應給付伊車位找補款66萬8,990 元；以上合計795 萬8,990 元（計算式：52萬2,000元+553萬8,000元+123萬元+66萬8,990元= 795萬8,990元），況系爭同意書第
4 條約定超過4%則依系爭建物任5 戶與伊購買成交價90% 買賣，惟尚無5 戶交易，故爭議未付清價金，自無不當得利。至黃双得主張伊應就1 樓陽台、2 樓露台部分為找補，然上開部分應係由分得及未分得地主相互計算找補，與伊無涉。
㈡依系爭合建契約第3 條第1 項約定，相關找補於交屋時同時
清算，黃双得既尚未給付找補金額予伊，伊自得主張同時履行抗辯而拒絕交付系爭房屋與黃双得指定之黃玉斯，復依民法第373 條規定，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，則於伊交屋前，黃玉斯尚不可承受系爭房屋之占有利益，自不得依民法第767 條規定請求伊遷讓返還系爭房屋等語置辯。
三、上訴人於原審聲明：㈠被上訴人應給付黃双得304 萬6,777元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡被上訴人應將系爭房屋遷讓交還黃玉斯，並自104年1 月1 日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付黃玉斯
4 萬2,000 元。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人於原審答辯聲明：㈠上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，黃玉斯並追加民法第269 條第1 項規定為其請求權基礎，黃双得則為如上所述起訴聲明之減縮，於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分：⒈被上訴人應給付黃双得304 萬6,777 元，及自
104 年8 月1 日起至清償日止按年息5%計算之利息。⒉被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓交還黃玉斯，並自104 年1 月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付黃玉斯4 萬2,00
0 元。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則於本院答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見本院105 年3 月29日準備程序筆錄，即本院卷第169頁背面至第170頁，並依判決格式增刪修改文句）：
㈠黃双得與蘇錦美等為新北市○○區○○○段後埔小段9-31、
9-32、9-33、9-34、9-35、9-36、9-37、9-38、9-39、9-99、9-104、29-60、29-66、29-67等14筆（重測後為新北市○○區○○段○○○ ○號）土地地主，於99年1 月26日與被上訴人簽立合建契約書即系爭合建契約，其中黃双得係委由訴外人即其子黃献鍾代理簽立，並有系爭合建契約在卷可證（見原審卷第3至18頁）。
㈡系爭合建契約第3 條第2 項約定：「房屋之分配，甲方（按
指黃双得等合建地主）由地面層往上分得55% 坪數，乙方（按指被上訴人）由15樓往下分得45% 坪數，雙方同意以整戶分配為原則，若雙方不能分配整數時，由甲方優先選擇決定讓售或購入其不足之坪數（每坪單價1 樓為以新臺幣60萬元，2 樓為以新臺幣32萬元但4 樓為以新臺幣29萬元，3 樓及
5 樓至14樓為以新臺幣30萬元但15樓為以新臺幣32萬元為找補依據）。甲乙雙方換屋時乙方須同意（每筆地號地主以一屋為原則）。」（見原審卷第9頁、第18頁）。
㈢坐落新北市○○區○○段○○○○○號建物即門牌號碼新北市○
○區○○路○○巷○○號1 樓房屋（即系爭房屋）係於103 年9月1 日辦理第一次登記，所有權人為黃玉斯，並有系爭房屋建物登記謄本在卷可證（見原審卷第6 頁）。
㈣黃双得與被上訴人合建而分得系爭房屋，並指定起造人為黃
玉斯而分歸黃玉斯所有，而依雙方合建契約第3 條第2 項約定，黃双得依合建比率可分得之建物，係先由地面層往上分配，其可分配之建物面積為223.73坪，黃双得選定新北市○○區○○路○○巷○○號33.33 坪（即系爭房屋）、16號3 樓58.26 坪、18號10樓44.75 坪、18號12樓44.75 坪、16號12樓
58.26 坪，合計239.35坪（計算式：33.33坪+58.26坪+44.75坪+44.75坪+58.26坪=239.35坪），多分15.62 坪（計算式：239.35坪-223.73坪=15.62坪）。
㈤黃双得於104 年1 月19日給付被上訴人找補金額791 萬3,0
34元，並有被上訴人開立之統一發票2紙在卷可證（見原審卷第19頁）。
㈥黃双得應給付被上訴人超分車位之找補金額66萬8,990 元。
㈦瓦斯裝置費每戶應給付被上訴人4 萬0,500 元，因黃双得之
孫女即黃献鍾之女黃盈欣另購系爭建物之新北市○○區○○路○○巷○○號15樓房屋，連同黃双得上開選定之5 戶，共應給付被上訴人瓦斯裝置費24萬3,000 元（40,500元×6=24萬3,
000 元），已繳清，並有瓦斯裝置費估價單、黃盈欣身分證正反面影本、上開房屋建物登記謄本及統一發票在卷可證（見原審卷第36頁、第73頁、第74頁、第93頁）。
五、本件主要爭點：㈠黃双得主張依系爭合建契約第3 條第2 項約定，其可分得之
建物面積係先由地面層往上分配且優先選擇購入不足一戶之坪數，其分得1 樓之坪數仍顯有不足，多分而應為找補之坪數，應屬所分得之12樓部分，找補金額為每坪30萬元，應找補金額為468 萬6,000 元（30萬元/坪×15.62坪）。被上訴人則辯稱黃双得1 樓超分11.52坪，樓上部分超分4.1坪，依系爭同意書，黃双得就1 樓超分逾4%部分尚有欠款未付，並應給付其車位找補金額66萬8,990 元，其無超收找補金額而無不當得利情事。何者可採？⒈黃献鍾於99年4 月23日所簽系爭同意書效力是否及於黃双
得？該同意書是否合法有效？可否作為找補計算之依據？⒉關於黃双得多分得房屋坪數之找補金額，應如何計算？應
係以最後分配不足一戶樓層金額找補，或係可區分1 樓及2樓以上分別計算找補？每坪找補金額如何計算？⒊黃双得主張被上訴人收受其於104 年1 月19日給付之找補
金額791 萬3,034 元，扣除其應給付被上訴人之超分車位找補金額66萬8,990 元、超分12樓房屋面積找補金額486萬6,000 元後，再加計被上訴人露台、陽台部分應給付予其之找補金額48萬8,733 元，被上訴人超收304 萬6,777元，依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還304 萬6,
777 元本息，有無理由？㈡黃玉斯主張依民法第269 條第1 項及被上訴人無權占有系爭
房屋，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？被上訴人辯稱因黃雙得尚欠1 樓4%以上部分找補金額（因尚無任5戶與被上訴人平均購買成交價，尚無法計算），其得行使同時履行抗辯權，不須交屋，是否可採？如可行使同時履行抗辯，黃双得尚欠之金額為多少？㈢承上，如被上訴人係無權占有系爭房屋，黃玉斯依民法第17
9 條規定，請求被上訴人給付自104 年1 月1 日起至返還房屋之日止，按每月4 萬2,000 元計算相當於租金之不當得利，有無理由？
六、本院判斷如下：㈠查兩造對於系爭合建契約第3 條約定：「房屋及土地分配：
（雙方同意依建管機關核准之可建總樓地板面積計算。）㈠雙方合作興建之房屋（包括陽台、地下一、二、三層、雨遮、樓梯間及公共分擔等面積在內），除甲方（按指合建地主）分得房地及提供本合建基地之其他共有人應分得之房地外其餘歸乙方（按指被上訴人）所有。下列相關找補於交屋時同時清算。㈡房屋之分配，甲方由地面層往上分得55% 坪數，乙方由15樓往下分得45% 坪數，雙方同意以整戶分配為原則，若雙方不能分配整數時，由甲方優先選擇決定讓售或購入其不足一戶之坪數（每坪單位1F為以新台幣60萬元，2F為以新台幣32萬元但4F為以新台幣29萬元，3F及5F至14F 為以新台幣30萬元但15F 為以新台幣32萬元為找補依據）。甲乙雙方換屋時乙方須同意（每筆地號地主以壹屋為原則）。」，並手寫附註：「2F及15F 由32萬改為30萬元，…」等語，及黃双得所提供土地之合建比率13.69%，可分得之系爭建物面積為223.73坪，經選定分得新北市○○區○○路○○巷○○號
33.33坪（即系爭房屋）、16號3樓58.26坪、18號10樓44.75坪、18號12樓44.75坪、16號12樓58.26坪，合計239.35坪（計算式：33.33坪+58.26坪+44.75坪+44.75坪+58.26坪=239.35坪），多分得15.62坪（計算式：239.35坪-223.73坪=15.62坪）等事實均不爭執，並有系爭合建契約、合建14筆地號使用淨面積表、選屋表、103 年12月31日計算表在卷可證（見原審卷第9 頁、第70頁，本院卷第42頁、第85頁）。而兩造就黃双得多分15.62 坪部分，黃双得主張依系爭合建契約第3條第2項約定，其可分得之建物面積係先由地面層往上分配且優先選擇購入不足一戶之坪數，其分得1 樓之坪數仍顯有不足，多分而應為找補之15.62 坪，應以所選定最後一戶所在樓層即12樓之找補單價每坪30萬元計算，為468 萬6,00
0 元乙節（30萬元/坪×15.62坪= 468萬6,000元），為被上訴人所否認，並辯稱找補款應以黃双得所選房屋所在樓層超逾可分面積部分，按系爭合建契約第3 條第2 項、系爭同意書第4 條所約定之找補單價計算等語。經查：
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。
⒉查上開系爭合建契約第3 條第2 項係約定甲方即地主由地
面層往上分得55%坪數，乙方即被上訴人由上往下分得45%坪數，乃係就被上訴人與全體地主可分配之房屋比例及樓層所為之約定，地主可由地面層往上選定，至上開關於雙方同意以整戶分配為原則，若雙方於該樓層所選房屋未達或超過其合建比率而不能分配整數時，由地主優先選擇決定讓售或購入其不足一戶之坪數，以及每層找補之單價之約定，蓋各地主合建比率不一（黃双得為13.69%），所選定之房屋面積不當然符合其合建比率，因此約定各地主選定之房屋應以整戶為原則，又因每層房屋價值並不相同，因此如各地主選定之每戶房屋未達或超過其合建比率時，即生上開約定之分配找補問題，故而有每層找補金額之約定。否則倘係以各地主所選全部房屋整體面積計算是否超過各地主之合建比率，再以最後一戶計算找補，顯不符上開約定之真意。況上開約定並無「最後分配不足之一整戶」始為找補之約定，更無所謂「最後分配不足一整戶」係指地主所選最後一戶之約定，是黃双得主張其所選最後所一戶位於12樓，以12樓找補單價計算其全部超分房屋面積之找補款云云，即無足採。且倘如黃双得主張，因地主與被上訴人約定1 樓全分歸地主，故1 樓不生找補問題云云，則地主與被上訴人何需於系爭契約約定1 樓至15樓各樓層之找補單價？是黃双得主張其多分而應為找補之15.62坪，應以所選定最後一戶所在樓層即12樓之找補單價每坪30萬元計算，為468 萬6,000 元云云，與系爭合建契約第
3 條第2 項約定不符，不足採信。⒊又被上訴人辯稱兩造於99年4 月23日簽立系爭同意書，其
第4 條約定：「合建契約書[第三條第二款]，若雙方不能分配整數時，雙方同意以各宗土地應分得銷售坪4%以內依合約找補，超過4%則依本棟建築任五戶與茂金建設平均購買成交價90% 買賣（以房地買賣契約書為準）」，黃双得多分之15.62 坪，應依該約定計算找補款乙節，雖黃双得否認系爭同意書內容，主張其未授權其子黃献鍾代理簽立系爭同意書云云，惟查被上訴人辯稱系爭合建契約之地主係黃双得，黃献鍾就該合建案並未提供土地合建，黃献鍾係黃双得之子，系爭合建契約、系爭同意書係黃献鍾代理黃双得簽立，黃献鍾並於104 年1 月19日代理黃双得指定登記為所有權人之黃玉斯、黃盈欣、黃寶雲、湯玲玲、黃双得簽立合建房屋點交書，系爭房屋尚未交屋，其餘2 樓以上建物均已交屋完畢等情，為黃双得所不爭執，並自陳：因為契約書是講到我同意，我才叫我兒子黃献鍾去處理系爭合建事情等語，並據證人黃献鍾證述明確（見原審卷第86頁背面、第87頁、第87頁背面），且有系爭合建契約、系爭同意書、104 年1 月19日房屋點交書在卷可證（見原審卷第18頁、第71頁、第72頁），參以黃双得選定合建房屋之分屋協議書亦係由黃献鍾簽名（見本院卷第41頁），堪認黃双得就系爭合建契約之相關事宜當有授與黃献鍾代理權，系爭同意書既係由黃献鍾代理黃双得簽立，其效力及於黃双得本人。黃双得主張不受系爭同意書之拘束云云，洵無足採。
⒋且查於簽立系爭同意書後，被上訴人與黃双得之代理人黃
献鍾復於103 年11月7 日簽立協議書（下稱系爭協議書）約定：「地主林崇獄等人（以下簡稱甲方）所有土地座○○○區○○○段後埔小段9-31等地號已合併○○○區○○段○○○ ○號與茂金建設股份有限公司（以下簡稱乙方）合建地上15層地下3 層之茂金金典工程，現已完工已給水給電，已可交屋。依同書第四項合建契約書[第三條第二款]若雙方不能分配整數時，雙方同意以各宗土地應分得銷售坪4%以內依合約找補，超過4%則協議每坪新台幣伍拾貳萬元計價。打9 折後以新台幣伍拾貳萬元（每坪）與地主相互找補。立協議書人：建商：茂金建設CO，侯尹博。地主：林崇獄、黃献鍾。」等語，有系爭協議書在卷可證（見原審卷第94頁）。雖黃双得否認系爭協議書之效力，主張黃献鍾並未將代理其簽立系爭同意書之事告訴其云云，惟查黃双得授與黃献鍾處理系爭合建契約相關事宜之代理權，已如前述，且證人黃献鍾證述系爭協議書上其簽名為真正（見原審卷第87頁背面），參以黃双得有提出自其他地主處所取得記載上開內容之系爭協議書（見原審卷第94頁），被上訴人既有交付系爭協議書與其他地主，衡諸常情當亦係有交付系爭協議書予黃献鍾代黃双得收受，黃双得主張不知系爭協議書內容，及系爭協議書效力不及於其云云，均無足採。至被上訴人辯稱依系爭協議書最末段有手寫記載：「…打9 折後以新台幣伍拾貳萬元（每坪）與地主相互找補。（係指2-15F 部分）」等語，超分超過4%部分，以每坪52萬元計算，僅指2 至15樓，不包括1 樓，1樓超分超過4%部分之找補價應依系爭同意書第4 條約定，以其與任5 戶平均成交價90% 計算找補款云云，亦為黃双得所否認，並主張於黃献鍾簽立系爭協議書時，該協議書上並無「（係指2-15F 部分）」等字之記載，經查依黃双得於原審所提出系爭協議書上確無「（係指2-15F 部分）」等字之記載（見原審卷第94頁），及原審命被上訴人提出載有「（係指2-15F 部分）」等字之系爭協議書（即原審卷第35頁）之正本（見原審卷第88頁），被上訴人供承該協議書正本已遺失（見原審卷第149 頁背面），堪認於黃献鍾簽立系爭協議書時，其上當無「（係指2-15F 部分）」等字之記載。且查以該合建案地主係於99年6 月18日完成選屋（見本院卷第42頁），而系爭協議書則係於103年11月7 日簽立，且其上已載明系爭建物「已完工已給水給電，已可交屋」，顯見於黃献鍾代理黃双得與被上訴人簽立系爭協議書時，黃双得所選房屋所在樓層及面積已確定，被上訴人當已知悉黃双得所選5 戶房屋，除位於1 樓之系爭房屋外，其餘所選房屋面積並未超逾合建比率可分房屋面積4%，並無計算超過4%部分找補款之問題，僅位於
1 樓之系爭房屋有計算超過4%部分找補款之問題，豈會僅約定2 至15樓之找補款，而故意漏未約定1 樓房屋找補款？是被上訴人辯稱找補款以每坪52萬元計算，係僅指2 至15樓超分超過4%部分，而不包括1 樓超分超過4%部分找補款之計算云云，顯悖於事理，不足採信。且查系爭合建契約第3 條第1 款約定相關找補於交屋時同時清算，而被上訴人於本院自承其所分得之16戶迄今均未出售（見本院卷第220 頁），益徵被上訴人當係因交屋在即，依系爭同意書第4 條所約定超分超過4%部分依其與任5 戶平均成交價90% 計算找補款顯無法確定，始於交屋前，與黃双得之代理人黃献鍾再協議超分超過4%部分之找補款均以52萬元計算。況依系爭合建契約第3 條第2 款所約定1 至15樓各樓層找補金額，除1 樓為每坪60萬元外，其餘各樓層均為30萬元以下，打9 折計算均未逾52萬元，僅1 樓部分每坪找補款打9 折（計算式：60萬元×90%=54萬元），與52萬元較為接近，益徵被上訴人於系爭協議書手寫記載「打9 折後以新台幣伍拾貳萬元（每坪）與地主找補」，應有包括位於1 樓之系爭建物超分超過4%部分約定找補款之每坪單價。
⒌承上，關於黃双得超分之15.62 坪，依系爭合建契約第3
條第2 款約定，應係按黃双得所選房屋所在樓層，依其合建比率計算可分面積與其所選該戶房屋面積之差額，再依系爭同意書第4 條及系爭協議書約定，超分4%以內者，按系爭合建契約第3 條第2 款所約定1 樓每坪60萬元，2 至15樓（除4 樓為每坪29萬元外）每坪均為30萬元計算黃双得應付被上訴人之找補款，超分超過4%部分，則以每坪52萬元計算找補款。本件系爭建物合建總坪數為2,971.32坪，全部地主可分比例為55% ，其中黃双得之合建比率為13.69%，是黃双得就系爭建物可分面積為223.73坪（計算式：2,971.32坪×55%×13.69%=223.0000000，小數點後3位以下四捨五入，下同），及系爭建物1 樓總坪數為159.28坪，此為兩造所不爭執，並依系爭合建契約第3條第2款約定，地主由地面層往上選屋，且系爭建物1 樓均由地主選定，亦為兩造所不爭執，是黃双得就系爭建物1 樓之可分面積為21.81 坪（計算式：159.28坪×13.69%=21.805432坪），而黃双得所選系爭房屋面積為33.33 坪，是黃双得就系爭建物1 樓部分超分11.52 坪（計算式：33.33坪-21.81坪=11.52坪），其中4%以內即0.87坪（計算式：21.81坪×4%= 0.8724坪），依系爭同意書第4 條及系爭合約契約第3 條第2 款約定，以每坪60萬元計算找補款，為52萬2,000元，超過4%部分即10.65坪（計算式：11.52坪-0.87坪=10.65坪），則依系爭協議書約定，以每坪52萬元計算找補款，為553 萬8,000 元（計算式：10.65坪×52萬元/坪= 553萬8,000元），合計就1 樓超分11.52 坪部分，黃双得應給付被上訴人找補款606 萬元（計算式：52萬2,000元+553萬8,000元=606萬元）。另黃双得所選4 戶位於系爭建物16號3 樓58.26 坪、18號10樓44.75 坪、18號12樓
44.75 坪、16號12樓58.26 坪，合計206.02坪（計算式：
58.26坪+44.75坪+44.75坪+58.26坪=206.02坪），而其就系爭建物2 樓以上可分坪數為201.92坪（總可分坪數223.73坪-1樓可分坪數21.81坪=201.92坪），是其就2 樓以上部分，超分4.1坪（計算式：206.02坪-201.92坪=4.1坪），超分面積在可分坪數4%即8.08坪（計算式：201.92坪×4%= 8.0768坪）以內，依系爭同意書第4 項及系爭合建契約第3 條第2 款約定，其找補款應以每坪30萬元計算，是黃双得就2 樓以上超分4.1 坪部分，應給付被上訴人找補款123 萬元（計算式：4.1坪×30萬元/坪=123萬元）。
⒍又系爭合建契約第3 條第3 款第1 目前段約定：「B2棟2F
露台使用權每坪需支付新台幣8 萬元，價金由地主依持分比率分配。…」、第2 目約定：「1F陽台使用權每坪需支付新台幣0 萬元整，緊臨之住戶無償使用。若1F陽台能登記產權時則需由緊臨之住戶價購使用，價格同1F1/3。 若甲乙雙方有出售時應聲明上開事實，否則應負賠償責任。」，其上方並有手寫附註：「A1（棟）2F由李素真優先選定。B2棟2F露台改由21坪計價由蘇錦美選定」等語（見原審卷第9 頁），而黃双得並未使用B2棟2 樓露台及1 樓陽台，就此部分黃双得應可各取得找補款22萬9,992 元、25萬8,741元，合計48萬8,733元（計算式：22萬9,992元+25萬8,741元=48萬8,733元），為兩造所不爭執。雖被上訴人辯稱此部分找補款應分別向選定陽台、露台之李素真、蘇錦美請求云云，然為黃双得所否認，且查系爭合建契約之甲方為地主，乙方為被上訴人，雙方約定找補與交屋時同時清算，堪認係由地主與被上訴人相互找補，而非由地主與地主間相互找補，參以被上訴人已於另案起訴請求地主李素真給付找補款事件，主張李素真應給付其登記1 樓陽台所有權之找補款105 萬0,684 元，並於計算李素真應付找補款總金額時，主張應扣除李素真未使用B2棟2 樓露台被上訴人應給付予李素真之找補款17萬5,392 元，經原審法院104 年度重訴字第394 號認定被上訴人上開主張為可採，並已確定在案，有上開民事判決及確定證明在卷可證（見本院卷第132至140頁），足認黃双得未登記1 樓陽台所有權人及未選定B2棟2 樓露台之找補金，應係由被上訴人給付予黃双得。是黃双得主張此部分找補款應自其給付予被上訴人之找補款中扣除，應為可採。被上訴人辯稱此部分應由黃双得向李素真、蘇錦美請求云云，與事實不符，無足採信。
⒎另黃双得尚應給付被上訴人車位找補款66萬8,990 元，此為兩造所不爭執。
⒏承上，黃双得應給付被上訴人之找補金額合計為747 萬0,
257 元（1樓找補款606萬元+2樓以上找補款123萬元+車位找補款66萬8,990元-黃双得未使用B2樓2樓露台、1樓露台被上訴人應給付黃双得之找補款48萬8,733元=747萬0,257元）。
⒐黃双得於104 年1 月19日已給付被上訴人找補款791 萬3,
034 元，此為兩造所不爭執，而被上訴人僅得請求黃双得給付找補款共747 萬0,257 元，亦如上述，是被上訴人就黃双得所付找補款791 萬3,034 元，僅受領其中747 萬0,
257 元為有法律上之原因，另44萬2,777元（計算式：791萬3,034元-747萬0,257元=44萬2,777元）則為無法律上原因，而受有利益，致黃双得受有損害，是黃双得依民法第
179 條、第182 條第2 項規定，得請求被上訴人返還44萬2,777 元，及自被上訴人受領時起算之法定遲延利息，故黃双得請求被上訴人返還44萬2,777 元，及自104 年8 月
1 日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
㈡按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第
三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權，民法第269 條第1 項定有明文。查系爭房屋係黃双得與被上訴人簽立系爭合建契約，約定由黃双得提供所有土地與被上訴人合建系爭建物，而由黃双得依系爭合建契約第3 條第
2 款選定分得，並指定登記所有權人為黃玉斯乙節，且被上訴人已於103 年9 月1 日將系爭房屋登記黃玉斯為所有權人，惟被上訴人迄未將系爭房屋交付予黃玉斯，且自103 年12月24日起占用系爭房屋作為接待及銷售中心使用，黃玉斯尚未取系爭房屋之占有等情，為兩造所不爭執，參以系爭合建契約第3 條第1 款後段明定：「…下列相關找補於交屋時同時清算」，故找補金額之給付須與交屋整體同時為之，亦即於黃双得付清找補款前，被上訴人就系爭房屋之交付得行使同時履行抗辯，則於黃双得付清找補款前，被上訴人占有系爭房屋尚非無法律上權源。惟黃双得應給付被上訴人之找補款為747 萬0,257 元，而黃双得已於104 年1 月19日給付79
1 萬3,034 元予被上訴人，其中44萬2,777 元係黃双得無法律上原因而溢付予被上訴人，已如前述，是黃双得既已於10
4 年1 月19日付清應付之找補款747 萬0,257 元予被上訴人，被上訴人自黃双得付清找補款時起，即不得再就交屋行使同時履行抗辯，即負有將系爭房屋交付黃玉斯之義務，是自黃双得付清找補款後，被上訴人所為交屋同時履行抗辯，即屬無據，則黃玉斯依民法第767 條第1 項或民法第269 條第
1 項後段規定，請求被上訴人自系爭房屋遷出，並將系爭房屋交付予其，核均屬有據，應予准許。
㈢按無權占有他人土地，致土地所有權人不能使用收益土地，
可能造成土地所有權人，受有相當於租金之損害，此為社會通常之觀念。次按，城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。查，系爭房屋坐落基地屬住宅區，位於重陽公園南側、捷運中和新蘆線三重站北側，鄰近學校及市場，其生活機能、交通可及性良好，規劃為店舖樓層，有挑高，但無夾層增建，謄本登記主要用途為商業用，無風水瑕疵亦無嫌惡設施，現被上訴人將之作為接待中心使用等情，有李熙隆建築師事務所出具之不動產鑑估報告書（下稱系爭鑑估報告）在卷可證（見原審卷第107頁），且為兩造所不爭執，則系爭房屋既係作為商業使用，自不受土地法第97條關於租金最高限額比例之限制。又系爭鑑估報告認系爭房屋之租金市價行情結果104年1至6月租金依序為4萬6,219元、4萬6,255元、4萬6,290元、4萬6,325元、4萬6,325元、4萬6,361元（見原審卷第105頁），因此，黃玉斯請求自104年1月19日黃双得付清找補款予被上訴人時起，至被上訴人交付系爭房屋之日止，按月給付其4萬2,000元，自屬合理。是黃玉斯請求被上訴人自104年1月19日起至交付系爭房屋之日止，被上訴人應按月給付其4萬2,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、綜上所述，黃双得依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付44萬2,777 元，及自104 年8 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，及黃玉斯依民法第767 條第1 項規定及追加依民法第269 條第1 項後段規定，請求被上訴人自系爭房屋遷出，將系爭房屋交付予黃玉斯，並依民法第179 條規定，請求被上訴人自104 年1 月19日起至遷讓交付房屋之日止，按月給付黃玉斯4 萬2,000 元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。上開應准許之部分，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴人指摘原判決此部分不當，求為廢棄，並追加如上，此部分之上訴及追加之訴均為有理由，爰由本院改判如主文第二項至第四項所示。至上開不應准許部分，原審判決為上訴人敗訴之諭知，並駁回其此部分假執行之聲請，均無不合，上訴人之其餘上訴，均無理由，應予駁回。又本判決所命給付部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴人之上訴均為一部有理由、一部無理由，黃玉斯之追加之訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第
449 條第1 項、第79條、第85條第1 項後段、第463 條、第
390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 10 月 12 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 潘進柳法 官 陳慧萍正本係照原本作成。
黃玉斯得合併上訴，不得單獨上訴（合併上訴利益額須逾新臺幣150萬元始可上訴）。
黃双得、茂金建設股份有限公司如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 12 日
書記官 陳明俐附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。