臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第820號上 訴 人 劉健次訴訟代理人 李永然律師
陳淑芬律師黃志國律師被上訴人 南強高級工商職業學校法定代理人 林大文訴訟代理人 廖修三律師
黃俊瑋律師上列當事人間調整租金事件，上訴人對於中華民國104年6月26日臺灣臺北地方法院103年度重訴字第913號第一審判決提起上訴，並為訴之減縮，本院於106年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，亦為同法第446條第1項所明定。查本件上訴人於原審起訴請求被上訴人承租其所有坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）之租金，自民國（下同）103年4月1日起應調整為每平方公尺每年公告現值總額年息3％計算，嗣於本院減縮請求將被上訴人承租系爭土地之租金，自103年4月1日起調整為每平方公尺每年公告現值總額年息1.5％計算（本院卷㈠第14頁），核屬租金部分為減縮起訴之聲明，依據首揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：系爭土地為伊所有，面積共4,396.66平方公尺。被上訴人於46年間起以不定期方式向伊承租系爭土地做為校地使用，並約定地價稅由被上訴人負擔。兩造於76年3月26日合意租金為每平方公尺依公告地價總額年息4％計收，然迄今已逾30年，而系爭土地位於新北市○○區○○路3段與寶中路交叉路口，臨近捷運新店線大坪林站，新北市○○區○○路三段寶中路交叉口，位置交通便利，生活機能完整，商業活動繁榮，且自捷運通車後，土地價值大幅提高，於102年4月間經鑑定結果市價高達新臺幣（下同）28億6,198萬2,178元，被上訴人利用系爭土地之經濟價值及所受利益極大，與兩造於76年3月26日合意調整租金當時情形已有變更，此項變更非當時所得預見，原約定之租金已不足繳納地價稅及所得稅等情。又伊已考量被上訴人辦學之辛苦，故僅請求微幅調整租金，未有過高情形。爰依民法第442條、第227條之2等情事變更原則之規定，求為判決：將系爭土地租金自103年4月1日起，調整為按每平方公尺每年公告現值總額年息1.5％計算等語。
二、被上訴人則以：兩造於46年間成立租約，由伊向被上訴人租用系爭土地做為校地，並約定由伊負擔地價稅。嗣於76年3月26日兩造依臺灣臺北地方法院74年度訴字第5627號民事判決內容將租金調整至按當年度政府公告地價總額年息4％計收，已考量系爭土地將來之情況為調整。本件租金隨土地公告地價、地價稅逐年波動而調整，伊85年繳納之租金約384萬元，105年租金則已逾762萬元，漲幅將近50％。上訴人主張本件租金30年未調整云云，並非事實。又系爭土地現仍為學校用地使用，被上訴人興學目的並未改變，亦無情事變更可言。現行稅制公告地價係作為課徵地價稅之基準，公告現值則作為課徵土地增值稅之基準，因此，公告現值是土地之處分價值，而非使用價值，本件所涉及乃土地之租賃，性質上僅土地之使用價值，與土地之處分價值多少無涉，上訴人主張應以公告現值計算本件租金，做為調整租金、情事變更之依據，洵屬無據。又伊租地建校，非供營業使用，本件租金應受土地法第105條準用同法第97條規定之限制，應以不超過土地申報總價10%為限，然如依上訴人請求將本件租金調整為按土地公告現值總額年息1.5％計算結果，已逾土地申報總價10%之上限規定，於法未合等語，資為抗辯。
三、上訴人於原審請求將系爭土地租金自103年4月1日起，調整為按每平方公尺每年公告現值總額年息3％計算。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並減縮聲明，其上訴聲明為：㈠原判決除減縮部分外廢棄。㈡上開廢棄部分，系爭土地租金自103年4月1日起，調整為按每平方公尺每年公告現值總額年息1.5％計算。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、經查，上訴人主張：兩造於46年間成立未定期限之不動產租賃契約，由被上訴人向伊承租系爭土地做為校地使用迄今，並約定被上訴人應負擔系爭土地地價稅。兩造於76年3月26日合意將租金調整為按每平方公尺依公告地價總額年息4％計算迄今等情，有法人登記資料、系爭土地登記謄本、土地租賃契約書、約定書在卷為證（見原法院調字卷第20頁、第25頁至31頁、第45頁至第50頁），且為被上訴人所不爭執，堪信真實。
五、上訴人主張：系爭土地今因捷運通車後，工商繁榮，土地價值顯較兩造76年3月26日原訂租金時為高，伊應得依民法第442條、第227條之2第1項規定，訴請求調整租金云云，業據提出系爭土地公告現值及公告地價資料查詢、勘估標的位置圖（見原審調字卷第26頁、第28頁、第30頁、第32頁、59頁）及不動產估價報告書為憑，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第442條前段定有明文。次按未定期限之不動產租賃，如契約當事人就租金之給付，已明確約定按不動產價值之固定比率計算，則該不動產之價值倘有昇降之情事發生，當事人即得直接依是項約定增減租金，自無依民法第442條規定訴請法院調整之必要（最高法院民事判決90年度台上字第482號判決意旨參照）。
⒈查兩造於46年間成立未定期限之不動產租賃契約，約定由被
上訴人負擔系爭土地地價稅，地價稅乃本件租金之一部；嗣於76年3月26日合意將租金調整為每年每平方公尺按當年政府公告地價總額年息4％計收，已如前述，顯見兩造就租金之給付，已明確約定係按系爭土地價值之固定比率計算。則上訴人依民法第442條規定訴請法院調整之必要，已有可議。
⒉又查系爭土地95年至105年之公告地價、地價稅如後附之附
表一「公告地價」、「地價稅」欄位所示；本件95年至105年止之租金則如後附之附表一「租金」欄位所示，此有新北市政府不動產買賣交易網、會計師事務所會計師查核報告書、新北市政府稅捐稽處地價稅繳款書在卷足憑（見本院卷二第4頁至第30頁背面），且為兩造所不爭執（見本院卷二第60頁），可知95年至105年各當年度政府所公告之系爭土地公告地價由每平方公尺1萬6,000元調高至每平公尺2萬9,200元；地價稅（租金之一部）由131萬0,807元提高至249萬1,597元，故本件租金亦隨之由412萬3,389元增加至762萬4,560元。堪認系爭土地客觀價值固有提昇，然因本件租金約定按不動產價值之固定比率計算，兩造已得直接依是項約定增減租金，而無依民法第442條規定訴請法院調整之必要。
㈡次按契約成立後，情事變更非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院為增加其給付之判決，固為民法第227條之1第1項所明定，惟主張情事變更而請求增加給付之當事人，除應就情事變更之事實為主張及舉證外，尚應就該情事變更是否為契約成立當時所得預料，及有無顯失公平情事等事項，負主張及舉證之責，初不能以時隔久遠而當然推認已顯失公平（最高法院91年度台上字第2273號判決意旨參照）。經查：
⒈上訴人主張：系爭土地工商繁榮程度已不能與76年修約時空
相比，而被上訴人利用系爭土地之經濟價值及所受利益極大。系爭土地市值與公告現值、公告地價有相當差距，原約定按公告地價計算之租金比例顯不相當云云，固提出系爭土地公告現值及公告地價資料查詢、勘估標的位置圖（見原審調字卷第26頁、第28頁、第30頁、第32頁、59頁）及不動產估價報告書為證，惟本件租金自76年間約定迄今，時隔已久，其間系爭土地價值及其週邊環境交通、工商繁榮程度今非昔比，縱係實情，然上訴人僅主張系爭土地價值「情事變更」，而對於本件租金之約定有何「顯失公平」情事，則始終未見具體主張及舉證證明，已有未足。
⒉查系爭土地價值縱有變更，被上訴人租地仍做興學辦校之用
，難認與系爭土地價值及工商繁榮程度有關。且況公告地價，係直轄市或縣（市）政府對於轄區內土地，於規定地價或重新規定定價，根據地價變動情形，以同期土地現值之地價區段為基礎，並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定者，以作為規定地價或重新規定地價時土地所有人申報地價之參考，並非不得作為租金之參考指標。再佐以本件租金實際上因系爭土地公告地價、地價稅調昇已逐年增加等情，則上訴人空言主張：系爭土地交通、工商繁榮程度不能與76年修約時空相比，本件租金以公告地價固定比率計收顯失公平云云，尚屬無據。又查系爭土地95年至105年之申報地價、申報地價總額詳如後附之附表二「申報地價」、「申報地價總額」欄位所示，此為兩造所不爭執（見本院卷二第60頁）。準此，本件95年至105年租金占系爭土地申報地價總額約為7.33%至7.46%不等（詳見後附之附表二「租金占申報總地價之比例」欄位所示），合於一般租金市場行情，難認有何偏低、顯失公平情事。
⒊再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限。此規定於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。私立學校設立目的，係為多元健全發展及保障人民受教權目的而存在，其有公益性目的，而非營利目的事業之得自興學事業中獲得特殊利益，其租用之土地自仍受土地法第97條所定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限規定之限制（最高法院104年度台上字第1305號判決意旨參照）。
查本件被上訴人為私立學校，其租用系爭土地，興學辦校，，具有公益性目的，自不待言。則揆諸前揭說明，本件租金應適用土地法第105條準用同法第97條規定，以系爭土地申報總價年息10%為上限。上訴人雖主張：被上訴人非以公益為目的，帶有營利性質云云，並提出剪報、被上訴人收入預算明細表、永然聯合法律事務所律師函、新北市稅捐稽徵處函（見原審卷第73頁至第75頁、第103頁至第106頁、第206頁至第207頁、本院卷一第85頁至第88頁），惟財團法人之設立，係以社會公益為目的。本件被上訴人為財團法人，既經主管機關教育部於46年8月7日以台（46）中字第10195號核准許可，並於51年10月13日完成財團法人登記，有法人登記資料在卷足考（見原審調字卷第20頁），則上揭剪報、被上訴人收入預算明細表、永然聯合法律事務所律師函、新北市稅捐稽徵處函均無礙被上訴人為公益法人之本質及被上訴人興學辦校，租用系爭土地之公益性質。故上訴人主張：被上訴人租用系爭土地係做營利使用，本件租金並無土地法第105條、第97條規定之適用云云，尚乏所據。準此，如依上訴人請求將系爭土地租金自103年4月1日起，調整為按每平方公尺每年公告現值總額年息1.5％計算，依此試算結果，則被上訴人自103年至106年應繳納之租金應如後附之附表三「試算租金」欄位所示。經核該試算之租金已占系爭土地申報總地價11.8%至15.03%不等（詳如後附之附表三「試算租金占申報總地價之比例」欄位所示），此為上訴人所不爭執（見本院卷二第60頁）。顯見上訴人請求將本件租金調整為按土地公告現值總額年息1.5％計算，連同地價稅合計，已逾越土地法第105條、第97條所定10%之上限，於法不合，不應准許，附此敘明。
六、綜上所述，上訴人依民法第442條、第227條之2規定，請求被上訴人承租上訴人所有之系爭土地之租金自103年4月1日起應調整為每平方公尺每年公告現值總額年息1.5%計算，應屬無據，不應准許，應予駁回。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 9 日
民事第五庭
審判長法 官 張松鈞
法 官 陳君鳳法 官 賴劍毅正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 10 日
書記官 林桂玉附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。