臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第942號上 訴 人 吳富乾訴訟代理人 高奕驤律師
何依典律師上 訴 人 吳富彤共 同訴訟代理人 林辰彥律師複 代理 人 黃淑怡律師
黃豐緒律師被 上訴 人 邱垂青
邱昌琳陳書元葉佳鉥葉梅玉葉俊宏葉俊潁（原名：葉俊賢）黃雲德蕭麟德陳月香呂鳳嬌林金漳共 同訴訟代理人 謝進益律師複 代理人 吳庭歡律師
陳建霖律師李依蓉律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國104 年9 月10日臺灣桃園地方法院103 年度重訴字第25號第一審判決提起上訴，本院於105 年11月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落桃園市○○區○○段如附表所示土地（下稱系爭土地）均為祭祀公業吳從子旺（下稱系爭祭祀公業）所有之祀產，為全體派下員（含伊等在內至少為253 人）公同共有。詎訴外人吳長輝等17人（下稱吳長輝等17人）於民國68年間偽造不實派下員名冊，假稱渠等即為系爭祭祀公業派下全員，經桃園縣政府（現改制為桃園市政府）准予備查，吳長輝等17人復未依系爭祭祀公業規約之約定即選任吳長輝、吳振安等人為管理人，並登載於土地登記簿上。吳長輝、吳振安乃利用上開不實登記，偽以管理人身分將系爭土地以遠較市價為低之價格出賣予被上訴人或其等被繼承人，並辦理所有權移轉登記完畢（各被上訴人取得所有權之地號、時間、原因如附表所示）。惟系爭土地買賣之債權行為及移轉所有權登記之物權行為，非依民法第828 條規定由全體派下員共同為之，亦未依土地法第34條之1 規定經一定比例以上之派下員同意後為之，吳長輝等17人自屬無權處分或無權代理，且未經全體派下員事後承認，對系爭祭祀公業不發生效力，系爭土地自仍為系爭公業全體派下員所共有。被上訴人或其等被繼承人為系爭土地買賣之交易相對人，於買受時明知系爭土地登記為系爭祭祀公業所有，竟未詳加查證吳長輝、吳振安是否確為系爭祭祀公業之管理人，自不得主張善意受讓，亦無何信賴表見代理外觀之可言，故被上訴人登記為系爭土地所有權人，已妨害系爭公業全體派下員對系爭土地之所有權，伊等自得本於系爭土地公同共有人之地位，依民法第767 條第1 項、第828 條第2 項準用第821 條規定，聲明求為判決：
㈠被上訴人邱垂青應將如附表編號1 所示土地，於100 年1 月
31日以分割繼承為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為邱魏純娘所有；被上訴人邱垂青、邱昌琳（均為邱魏純娘之繼承人）應將如附表編號1 所示土地，於100 年1 月3日以夫妻贈與為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為邱昌琳所有；被上訴人邱昌琳應將如附表編號1 所示土地，於78年6 月19日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為系爭祭祀公業所有。
㈡被上訴人陳書元應將如附表編號2 所示土地，於78年8 月14
日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為系爭祭祀公業所有。
㈢被上訴人葉佳鉥、葉梅玉應將如附表編號3 所示土地，於78
年8 月14日以買賣為原因所為各二分之一之所有權移轉登記塗銷，回復登記為系爭祭祀公業所有。
㈣被上訴人林金漳應將如附表編號4 所示土地，於83年1 月18
日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為系爭祭祀公業所有。
㈤被上訴人葉俊宏、葉俊穎應將如附表編號5 所示土地，於82
年3 月6 日以分割繼承為原因所為各二分之一之所有權移轉登記塗銷，回復登記為葉進年所有；被上訴人葉俊宏、葉俊穎、呂鳳嬌（均為葉進年之繼承人）應將如附表編號5 所示土地，於78年8 月14日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為系爭祭祀公業所有。
㈥被上訴人黃雲德應將如附表編號6 所示土地，於78年8 月14
日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為系爭祭祀公業所有。
㈦被上訴人蕭麟德應將如附表編號7 所示土地，於78年8 月14
日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為系爭祭祀公業所有。
㈧被上訴人陳月香應將如附表編號8 所示土地，於78年10月5
日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為系爭祭祀公業所有。
二、被上訴人則以：被上訴人或其被繼承人原即為向系爭祭祀公業各自承租如附表所示土地之承租人，系爭祭祀公業於68年間為支付積欠之稅捐而欲處分土地變現，乃向土地承租人提議將租賃標的出賣予各承租人，並依系爭祭祀公業出售土地之習慣暨規約約定，授權由當時之派下代表即吳長輝等17人出售系爭土地。系爭祭祀公業歷年來經主管機關備查之派下員均僅為17人左右，且系爭土地登記簿謄本記載吳長輝為系爭公業之管理人，且由桃園縣楊梅鎮公所之備查函文亦可知吳長輝、吳振安依序擔任系爭祭祀公業管理人。系爭土地之買賣契約係於系爭祭祀公業之公廳，由吳長輝、吳振安代理簽訂，嗣後並已辦理所有權移轉登記完畢，堪認吳長輝等17名派下代表確係有權處分系爭土地，管理人吳長輝、吳振安簽訂契約、移轉所有權登記，亦屬有權代理。縱有無權處分或無權代理情形，嗣後亦經81年11月1 日出售土地價款及領取徵收款分配之宗族會議為確認，派下員亦已領得分配款，核屬事後承認處分或代理行為，而對系爭祭祀公業發生效力。被上訴人信任上開土地簿登記謄本之記載、主管機關登記吳長輝、吳振安為公業管理人之公文書、主管機關同意備查之派下員名單，於公廳簽約並依法於付款後取得土地所有權移轉登記，且簽約、過戶後，迄上訴人提起本件訴訟或多件類似狀況之另案訴訟為止已近30年，並無任何派下員對系爭土地之買賣表示異議，依民法第169 條規定，系爭祭祀公業亦應負表見代理之授權人責任。上訴人於系爭土地過戶後近30年提起本件訴訟，顯有違誠信原則，並為權利濫用等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起本件上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡邱垂青應將如附表編號1 所示土地，於100 年1 月31日以分割繼承為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為邱魏純娘所有；邱垂青、邱昌琳（均為邱魏純娘之繼承人）應將如附表編號1 所示土地，於100年1 月3 日以夫妻贈與為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為邱昌琳所有；邱昌琳應將如附表編號1 所示土地，於78年6 月19日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為系爭祭祀公業所有。㈢陳書元應將如附表編號
2 所示土地，於78年8 月14日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為系爭祭祀公業所有。㈣葉佳鉥、葉梅玉應將如附表編號3 所示土地，於78年8 月14日以買賣為原因所為各二分之一之所有權移轉登記塗銷，回復登記為系爭祭祀公業所有。㈤林金漳應將如附表編號4 所示土地，於83年1 月18日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為系爭祭祀公業所有。㈥葉俊宏、葉俊穎應將如附表編號5 所示土地，於82年3 月6 日以分割繼承為原因所為各二分之一之所有權移轉登記塗銷，回復登記為葉進年所有；葉俊宏、葉俊穎、呂鳳嬌（均為葉進年之繼承人）應將如附表編號5 所示土地，於78年8 月14日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為系爭祭祀公業所有。㈦黃雲德應將如附表編號6 所示土地，於78年8 月14日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為系爭祭祀公業所有。㈧蕭麟德應將如附表編號7 所示土地，於78年8 月14日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為系爭祭祀公業所有。㈨陳月香應將如附表編號8 所示土地，於78年10月5 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為系爭祭祀公業所有。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、經查，上訴人主張：伊等為系爭祭祀公業之派下員；系爭土地各於附表所示所有權移轉登記日期，以買賣為原因，移轉所有權登記予被上訴人或其等被繼承人，於辦理上開所有權移轉登記前，系爭土地所有權人登記為「祭祀公業吳從子旺」，管理人登記為吳長輝或吳振安等情，有臺灣桃園地方法院97年度重訴字第92號、本院98年度重上字第246 號確認上訴人派下權存在判決及確定證明書、土地登記及登記簿謄本、異動索引、戶籍謄本、土地登記申請書等件附卷足憑（原審卷一第13頁至第26頁、第57頁至第75頁、第77頁至第92頁、第119 頁至第172 頁），應堪信為真實。
五、惟上訴人主張：出售系爭土地及辦理所有權移轉登記時，系爭祭祀公業派下員非僅為吳長輝等17人，吳長輝、吳振安亦非依法或依規約選任之管理人，其等未依民法第828 條或土地法第34條之1 規定即擅自將系爭土地出售予被上訴人或其等被繼承人，為無權處分或無權代理，對系爭祭祀公業不生效力云云，為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：㈠按祭祀公業係祀產之總稱，屬於派下員全體所公同共有，是
關於祭祀公業財產之處分及權利之行使，除依公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，固應得公同共有人全體之同意。惟若就祭祀公業財產之處分或權利之行使另有習慣，可認該祭祀公業派下有以此為契約內容之意思者，自應認該處分或權利之行使為有效（最高法院95年度台上字第1233號判決意旨參照）。茲查：
⒈系爭祭祀公業於日據時期昭和7 年（西元1932年，即民國
21年）制訂之原始規約（原始規約全文見本院卷一第112頁至第120 頁）第1 條約定：「該吳從子旺公之祭祀嘗業從來係子昇公及子旦公同宗共創以為烝嘗永遠祭典會份按作貳百四拾份中子昇公之派下取得百貳拾份子旦公之派下取得百貳拾份歷來公議指定各舉拾名編為派下之代表永不得加減途中如有都合或要名義變更者宜聽其義務之人連署承印方則換名過簿照」；第2 條約定：「本祭祀嘗業之管理人認定於公舉貳拾名之內選擇勤勞誠實者以為管理篤辨其租利支收祭典一切之義務如無照例任命辦理者即臨時開公協議改選半數以上者裁決為照」；第3 條約定：「每年收入租利除祭典及其他要用以外照其兩派下之代表貳拾名之內分配責任領收其該各派下關係之會份人等須從其代表者內容自行分發至秋祭會算之日不得夯公發生異弊以致公款防害之事為照」（本院卷一第113 頁至第114 頁）。依上開原始規約之約定，可知系爭祭祀公業係將其會份分為
240 份，由子昇公、子旦公派下各取得120 份，另設有20名派下代表，由子昇公、子旦公派下各推舉10名擔任；公業管理人須以過半數派下代表之決議，自該20名派下代表中選任，負責處理全部財產租利之收支及辦理祭典事宜；至系爭祭祀公業之收益，則由派下代表負責領收該房之配額，再按其房內各派下之會份加以分配，故系爭祭祀公業關於財產之處分、分配，顯係設有管理人進行統籌，並採取派下代表制度，一般派下員並未能直接參與公業事務之管理或決議，亦不能直接向管理人請求分配財產或收益甚明。
⒉復查，原始規約後附5 項批明就派下代表變更情形記載略
以：「一、批明子旦公派下依公議指定各舉編為派下人之代表貳拾名內之吳玉泉於大正十五年間死亡，今般協定其長男吳謙光相續承訂是實」、「二、批明子旦公派下依公議指定各舉編為派下人之代表貳拾名內之吳阿開於昭和五年間死亡，今般協定其長男吳阿城相續承訂是實」、「三、批明子昇公派下依公議指定各舉編為派下人之代表貳拾名內之吳保於昭和七年間死亡，其男吳錦祥因有種種都合甘願選定其伯父吳阿應承訂是實」、「四、批明子旦公派下依公議指定各舉編為派下人之代表貳拾名內之吳彩榮因有種種都合，對眾代表者決議選下其四男吳玉海承訂是實」、「五、批明子昇公派下依公議指定各舉編為派下人之代表貳拾名內之吳阿琳因死亡，今般協定其長男吳長興相續承訂是實」（本院卷一第118 頁至119 頁）；參酌證人吳敏男、吳富華、吳錦貴、吳家標於另案本院101 年度上字第1322號上訴人與吳鎮守間確認管理權事件所證其等均為系爭祀公業之派下代表，派下代表之身分係其等原任代表之父親死亡後，以長子身分繼承而來，或係其他兄弟出具拋棄書而推選兄弟一人擔任等語（原審卷一第49頁至第53頁）。據此堪認系爭祭祀公業派下代表原則上為終身制，於原派下代表死亡後優先自其男嗣中擇一人繼任（參前開批明一、二、五，及上開證人證詞），若派下代表生前因故不願繼續擔任，亦優先自其男嗣中擇一人繼任（參前開批明四）；如其男嗣均無意繼任始另擇其他宗親繼任（參前開批明三）等情，應屬系爭祭祀公業派下代表產生之方式。
⒊又系爭祭祀公業自74年以後向主管機關申請備查之函件，
均載明派下全員（實為原始規約所指之派下代表）為17名，有桃園縣政府74年10月19日七四府民禮字第140222號函所附派下員異動表（原審卷二第28頁至第29頁）、81年10月16日八一府民禮字第060792號函所附派下全員會議記錄（原審卷二第234 頁至第237 頁）、桃園縣楊梅鎮公所94年11月11日桃楊鎮民字第0940028747號函所附派下全員會議記錄、選任書（原審卷一第40頁至第42頁背面）可佐；又系爭祭祀公業派下代表原有20名，惟因吳桂榮、吳土生、吳玉廷之代表身分因故未能有人繼任致僅餘17名代表之情，亦有系爭祭祀公業81年9 月3 日報紙公告在卷可參（原審卷二第178 頁），並與證人吳富華於另案本院103 年度上字第519 號塗銷所有權移轉登記事件中所證：系爭祭祀公業設立時是20大房每房推出1 名代表，後來有2 房沒有子孫、1 房出家，所以剩下17房代表等語（本院卷一第
167 頁）相符；且上開派下代表係依原始規約或批明所載方式擇定、推舉、繼任，亦如上⒉所述，縱因其中3 房無後而無法推選該房代表致代表人數不足20人，亦難謂與原始規約相違。況上訴人吳富彤自承：伊祖父吳塗庭原為管理人，吳長輝為其二叔等語（本院卷三第11頁背面、第10頁背面），對照桃園縣政府52年2 月2 日收受並據以核發派下全員證明書之派下員（實為派下代表）名冊，載明派下代表吳長輝為原管理人吳塗庭之子（原審卷二第121 頁至第122 頁），併參酌上⒉所述派下代表之繼任方式，堪信吳塗庭之派下代表身分係由其男嗣（含上訴人之父）中互相推舉，而由吳長輝一人繼任，故吳塗庭其餘男嗣（含上訴人之父）自已無從擔任派下代表。上訴人無視原始規約明定採行派下代表制之情，徒以：伊等均得自祖父吳塗庭繼承會份或派下員權利，惟未列名派下代表名冊，亦不知悉系爭土地買賣、過戶事宜為由，主張吳長輝等17人無權代理、處分而出售系爭土地云云，自不足採。
㈡上訴人復主張：原始規約並未明文授權或同意派下代表代公
同共有人全體處分祀產，且包括上訴人在內之其餘派下員均不知悉亦未同意吳長輝等17人處分系爭土地，自不得處分祀產云云。惟按「祀產雖在設定字據內載有永遠不得典賣等字樣，但遇有必要情形，如得各房全體明示或默示之同意，亦未始不可為典賣之處分」（最高法院18年上字第478 號判例要旨參照），「祀產原則上雖不得典賣，但依地方習慣，各房房長得共同代理全體族人，以為處分。各房房長集眾會議，依多數決為之。已處分後，宗族追認其事者，亦應認為有效」（最高法院17年上字第169 號裁判要旨參照），故即令原始規約未有處分祀產之授權，然於符合一定條件之情形下，祀產並非絕對不可處分。經查：
⒈債權人桃園縣稅捐稽徵處於68年間對系爭祭祀公業有稅捐
債權，並查封、拍賣系爭祭祀公業之財產求償等情，有臺灣桃園地方法院財務執行處68年12月10日桃院石財字第27263 號函附卷足稽（原審卷三第6 頁）；參諸證人吳富華於另案本院103 年度上字519 號塗銷所有權移轉登記等事件證稱：70年左右伊父親為派下代表，因系爭祭祀公業欠稅，土地被地方法院查封，當時17位派下代表開會決議出售土地清償稅金，若有結餘就蓋楊梅公廳，17位代表有授權吳長輝出售土地等語（本院卷一第167 頁、第169 頁），暨證人吳家標於另案本院103 年度上易字第804 號塗銷所有權移轉登記等事件證稱：祭祀公業的租金及利息收入不足支付祭祖費用、稅捐、員工薪資、派下代表出席費等支出，不夠就出售土地，出售土地會通過派下代表會議決議等語（本院卷四第71頁背面至第72頁背面），可見系爭祭祀公業因支出大於收入，為繳納欠稅並支付其他必要費用，由派下代表代全體派下員即系爭土地公同共有人處分祀產，應無悖於系爭祭祀公業及全體派下員之利益。上訴人主張系爭土地不得出售處分云云，顯已悖離現實而乏所據。
⒉次查，系爭祭祀公業曾於81年9 月3 日公告略以：「一、
本祭祀公業於日本大正12年8 月11日創立，桃園縣政府
52.2.2桃府民行字第4528號申請登記並公告派下員名單，民國74年10月19日再變更基本派下員如後. . . 。二、本祭祀公業歷年處分坐落楊梅鎮之土地，即將以所得款分配由各基本派下員（按即派下代表）轉分配各派下員，如屬本祭祀公業派下員，請即日起至81年9 月30日止檢齊戶籍謄本及系統表向右列74年基本派下員申報，如逾期未申報或非本祭祀公業派下者，恕不予分配，特此公告。祭祀公業吳從子旺管理人：吳振安」，並於81年9 月間將該公告刊登於中國時報、民眾日報、聯合報等情，有上開報紙影本附卷可稽（本院卷一第252 頁至第254 頁）；又查，時任系爭公業管理人之吳振安，曾於81年10月20日以系爭祭祀公業名義簽發以華南商業銀行楊梅分行為付款人、票號MB0000000 、MB0000000 、MB0000000 、MB0000000 號，金額均為66萬6666元，受款人分別為訴外人吳富棠、吳富銘，及上訴人吳富乾、吳富彤之支票（原審卷二第261 頁至第262 頁），嗣因宗族間發生糾紛，上開支票遭訴外人吳富安掛失止付，吳富彤並因此於81年11月1 日至警局製作調查筆錄，陳稱：票號MB0000000 號、面額66萬6660元之支票係吳振安於81年10月14日交給伊的，由伊本人持以提示，伊與吳振安都是系爭祭祀公業之一員，吳振安為管理人，因祖先遺產伊可分得該支票面額之金額，故管理人開支票給伊等語，有調查筆錄、桃園縣警察局楊梅分局移送書可考（原審卷二第238 頁至第242 頁），吳富乾亦於本院自承取得上開支票並為提示，但因遭止付而未領到錢等語（本院卷三第5 頁）；再者，系爭祭祀公業曾於81年11月1 日召開宗族會議，會議紀錄載明：「會議主題：討論楊梅吳從旺公祭祀公業部份遺產出售，由子昇公派下大房吳長孟，第二房吳長耀，第三房吳長輝各房領取壹仟萬元正，共參仟萬元正」，吳富乾、吳富彤並均自承有出席並於會議記錄上簽名（吳富乾係於參加人員3 房欄位處簽名，吳富彤係於「會議主題」之記載旁簽名），有會議紀錄及吳富乾、吳富彤之陳述可徵（本院卷一第249 頁至第
250 頁、卷三第7 頁背面、第10頁背面至第11頁）；併參照證人吳富華於另案本院103 年度上字第519 號塗銷所有權移轉登記事件到庭證稱：伊有參加81年11月1 日宗族會議，該會議討論宏文公派下五房針對公業發放土地徵收款及土地出售款2 億元中所領得之3000萬元如何分配，伊為宏文公派下1 房金求的子孫，吳富乾是3 房金炎的子孫，當時連同其他2 房有領3000萬元，有分給5 大房，吳富乾開會時有到場且未表示異議，各大房簽立同意書是領到分配款的人要負責給該房子孫，也有載明領錢的代表人，吳富彤亦為領款代表人之一等語（本院卷一第167 頁至第
168 頁背面），核與系爭會議紀錄及「參房意向書」均有「吳富彤」之簽名乙節相符（本院卷一第250 頁、第251頁）。綜酌上情，堪認系爭祭祀公業自81年9 月間開始，即著手進行將先前所出售公業土地所得價金分配與派下員事宜，並登報公告上情俾非列名為派下代表之派下員亦得知悉而得獲分配，且上訴人亦於81年10月間取得支票、於81年11月參加討論款項分配事宜之宗族會議等情無訛；且自81年間召開宗族會議後迄吳富彤、吳富乾兄弟提起本件訴訟及上述另案塗銷所有權登記訴訟時，已逾20年，彼兄弟二人及其餘派下員均未提出異議表示反對出售系爭土地、亦無何抗議未領得出售土地之分配款之情，則被上訴人抗辯吳富彤、吳富乾兄弟均已領得土地出售分配款而承認系爭土地之買賣、過戶行為等語，即非無稽，從而，即令吳長輝等17人將系爭土地出賣予被上訴人為無權處分，亦堪信系爭祭祀公業派下員已為追認，而對系爭祭祀公業發生效力（最高法院19年上字第981 號判例參照）。又雖上訴人於81年間自公業管理人吳振安交付之支票因遭訴外人吳富安止付致一時未能領得分配款，其等復均表示81年11月1 日只是去看看狀況，在完全空白的紙上簽完名就走了，沒有留下來吃飯亦未參與宗族會議之開會討論云云（本院卷三第7 頁背面、第10頁背面至第11頁），吳富彤並主張未於本院卷一第251 頁之「參房意向書」上簽名云云，惟其等所述簽名之緣由顯與社會常情有違，且與上開登報公告、會議紀錄所載公業分配出售土地所得款項予派下員之意旨及證人吳富華之陳述有間，所辯均無足採。
㈢上訴人復主張：吳長輝、吳振安依序擔任管理人，並非依原
始規約之約定為選任，且被上訴人未能提出公業授權吳長輝、吳振安出賣土地之授權書證，故吳長輝、吳振安出售系爭土地為無權代理云云。惟查，系爭公業管理人原為吳玉鑑、吳煥文、吳長輝三人，其後於68年10月23日因吳玉鑑、吳煥文已亡故，而改由吳長輝一人擔任；嗣因吳長輝退休，派下代表乃於81年3 月7 日改選吳振安為管理人，並經桃園縣政府於81年10月16日同意備查等情，有桃園縣政府103 年4 月25日桃楊市民字第1030015438號函及所附之土地管理人變更登記聲請書、管理人選任書，及桃園縣政府81年10月16日八一府禮字第060792號函及所附派下全員會議紀錄、選任書等件為憑（原審卷三第123 頁至125 頁，原審卷二第140 頁至第142 頁），且上開函文所附選任書之記載與原始規約第2條所定選任管理人之方法並不相違；參以立於系爭祭祀公業公廳之碑文亦記載公業之沿革為：「. . . 公議由各大房推舉一人為派下員共同管理，其中推舉三人為管理人，迨至民國五十七年，修改祭祀公業法規，管理人應以一人為限，如今本公業，依照規定，改選長輝（即吳長輝）為管理人. ..中華民國七十六年十月十二日吉立西元1987」（原審卷三第
7 頁、第8 頁照片參照）；吳振安亦曾於85年間以系爭祭祀公業管理人身分無償提供土地闢建公園，並經當時楊梅鎮長立碑致謝（原審卷三第9 頁照片參照）；況原為系爭祭祀公業所有之系爭土地，於出賣予被上訴人或其等被繼承人之前，於土地登記簿謄本記載祭祀公業管理人為吳長輝乙情，復有土地登記簿謄本可參（原審卷一第143 頁、第145 頁、第
147 頁、第152 頁、第155 頁、第158 頁、第162 頁），自堪信吳長輝、吳振安均為合法選任之管理人，並已對外為公示，故被上訴人或其等被繼承人信賴吳長輝、吳振安為管理人，與其等簽訂買賣契約、辦理土地過戶，於法自無違誤，上訴人指摘上開債權、物權行為不生效力云云，殊非有理。又系爭土地以買賣為原因，辦理所有權移轉登記予被上訴人或其等被繼承人之相關資料，已逾法定保存年限而經銷毀，無從調閱乙節，業經桃園縣楊梅地政事務所於103 年1 月23日楊地登字第1030000768號函覆綦詳（原審卷一第131 頁，至其函文說明二所指現尚留存之51地號資料，為被上訴人邱垂青等人自其等被繼承人邱魏純娘辦理繼承登記之申請資料，並非買賣過戶資料，原審卷一第167 頁至第172 頁參照）。惟系爭土地既於辦妥所有權移轉登記後歷經20逾年均未經上訴人或其餘派下員為質疑或異議，堪認該移轉登記行為應係符合當時應適用之法規，上訴人徒以被上訴人未能提出授權書為由，指摘系爭土地之買賣債權行為及過戶之物權行為均為無權代理云云，即乏所據。
㈣上訴人復主張：被上訴人未給付買賣價金，且係以低價買受
而有違誠信云云。惟查，證人吳家標於另案本院103 年度上易字第804 號塗銷所有權移轉登記等事件證稱：祭祀公業出售土地，買方都有支付價金（本院卷四第72頁背面），參諸上㈡⒉所述系爭祀公業就出售土地所得價金，於扣除支出後仍有剩餘部分，已分配給各派下員之情，衡情堪認被上訴人確已依約給付買賣價金無誤，上訴人於系爭土地交易逾20年後空言指摘被上訴人未給付買賣價金云云，洵難採信。又系爭土地買賣之緣由，係由公業主動詢問被上訴人等承租人有無購買意願，如欲買受須按公業單方決定之價格買受而不得議價等節，業經本院訊問被上訴人葉佳鉥、邱昌琳、陳書元、陳月香、蕭麟德陳述甚明（本院卷三第22頁、第24頁背面、第26頁正面、背面、第31頁、第52頁背面至第53頁），並經證人林安祥（被上訴人林金漳之子，代其處理系爭土地買賣事宜）證述屬實（本院卷三第33頁），則系爭祭祀公業綜合考量其自身資金需求程度、交易時機、成本及利得、買受人信用、契約履行之風險等諸多因素，自行決定價格而對被上訴人或其等被繼承人提出要約，並經渠等承諾買受，依民法第345 條第2 項之規定，買賣契約即為成立，雙方當事人均應受拘束，不容事後任意推翻，故無論系爭土地買賣價格是否與當時市價相當，均不影響系爭土地之買賣契約、所有權移轉登記契約確已因意思表示合致而發生效力之情，上訴人據以指摘系爭土地之買賣為無權代理或無權處分云云，實無足取。
六、綜上所述，系爭公業派下代表吳長輝等17人決議由吳長輝、吳振安以管理人地位代理系爭公業，將系爭土地出賣與被上訴人或其等被繼承人並為所有權移轉登記之處分行為，於法尚無不合，被上訴人確均已取得系爭土地所有權。上訴人既已非系爭土地公同共有人，則其等依民法第767 條第1 項、第828 條第2 項準用第821 條規定，請求被上訴人將如附表所示以買賣為原因所為之系爭土地所有權移轉登記塗銷，回復登記為系爭祭祀公業所有，為無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 7 日
民事第二庭
審判長法 官 許紋華
法 官 賴錦華法 官 王怡雯正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 8 日
書記官 陶美玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌──┬─────────┬──────────────┬──────────┐│編號│土地坐落（均為桃園│土地權利登記 │土地登記謄本上原記載││ │市○○區○○段） │ │之所有權人/管理者 │├──┼─────────┼──────────────┼──────────┤│ 1 │第 51 地號 │登記日期：78年6月19日 │祭祀公業吳從子旺/ ││ │ │發生原因：買賣 │吳長輝 ││ │ │所有權人：邱昌琳 │ ││ │ │權利範圍：全部 │ ││ │ │ │ ││ │ │登記日期：100年1月3日 │ ││ │ │發生原因：夫妻贈與 │ ││ │ │所有權人：邱魏純娘 │ ││ │ │權利範圍：全部 │ ││ │ │ │ ││ │ │登記日期：100年1月31日 │ ││ │ │發生原因：分割繼承 │ ││ │ │所有權人：邱垂青 │ ││ │ │權利範圍：全部 │ ││ │ │ │ │├──┼─────────┼──────────────┼──────────┤│ 2 │第 51-4 地號 │登記日期：78年8月14日 │祭祀公業吳從子旺 / ││ │ │發生原因：買賣 │吳長輝 ││ │ │所有權人：陳書元 │ ││ │ │權利範圍：全部 │ │├──┼─────────┼──────────────┼──────────┤│ 3 │第 51-5 地號 │登記日期：78年8月14日 │祭祀公業吳從子旺 / ││ │ │發生原因：買賣 │吳長輝 ││ │ │所有權人：葉佳鉥（即葉佳銶）│ ││ │ │權利範圍：1/2 │ ││ │ │ │ ││ │ │登記日期：78年8月14日 │ ││ │ │發生原因：買賣 │ ││ │ │所有權人：葉梅玉 │ ││ │ │權利範圍：1/2 │ │├──┼─────────┼──────────────┼──────────┤│ 4 │第 51-7 地號 │登記日期：83年1月18日 │祭祀公業吳從子旺 / ││ │ │發生原因：買賣 │吳振安 ││ │ │所有權人：林金漳 │ ││ │ │權利範圍：全部 │ │├──┼─────────┼──────────────┼──────────┤│ 5 │第 51-9 地號 │登記日期：78年8月14日 │祭祀公業吳從子旺 / ││ │ │發生原因：買賣 │吳長輝 ││ │ │所有權人：葉進年 │ ││ │ │權利範圍：全部 │ ││ │ │ │ ││ │ │登記日期：82年3月6日 │ ││ │ │發生原因：分割繼承 │ ││ │ │所有權人：葉俊宏 │ ││ │ │權利範圍：1/2 │ ││ │ │ │ ││ │ │登記日期：82年3月6日 │ ││ │ │發生原因：分割繼承 │ ││ │ │所有權人：葉俊穎 │ ││ │ │權利範圍：1/2 │ │├──┼─────────┼──────────────┼──────────┤│ 6 │第 51-12 地號 │登記日期：78年8月14日 │祭祀公業吳從子旺 / ││ │ │發生原因：買賣 │吳長輝 ││ │ │所有權人：黃雲德 │ ││ │ │權利範圍：全部 │ │├──┼─────────┼──────────────┼──────────┤│ 7 │第 51-13 地號 │登記日期：78年8月14日 │祭祀公業吳從子旺 / ││ │ │發生原因：買賣 │吳長輝 ││ │ │所有權人：蕭麟德 │ ││ │ │權利範圍：全部 │ │├──┼─────────┼──────────────┼──────────┤│ 8 │第 51-14 地號 │登記日期：78年10月5日 │祭祀公業吳從子旺 / ││ │ │發生原因：買賣 │吳長輝 ││ │ │所有權人：陳月香 │ ││ │ │權利範圍：全部 │ │└──┴─────────┴──────────────┴──────────┘