臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第999號上 訴 人 秦振南訴訟代理人 許俊仁律師上 訴 人 聚輪有限公司法定代理人 劉弘訴訟代理人 賴玉梅律師
周福珊律師王嘉斌律師張麗真律師上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國104 年
7 月21日臺灣新北地方法院103 年度重訴字第382 號第一審判決提起上訴，本院於106 年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人秦振南後開第二項之訴，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上廢棄部分，上訴人聚輪有限公司應再給付上訴人秦振南新臺幣參佰捌拾伍萬陸仟零捌拾壹元。
上訴人秦振南其餘上訴及上訴人聚輪有限公司之上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人聚輪有限公司負擔十分之一，餘由上訴人秦振南負擔。
本判決所命給付部分，於上訴人秦振南以新臺幣壹佰參拾萬元供擔保後得假執行，但上訴人聚輪有限公司如以新臺幣參佰捌拾伍萬陸仟零捌拾壹元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但，請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1 項、第255 條第1 項第2 款別定有明文。查，上訴人秦振南（下稱秦振南）依民法第767 條、第179 條規定，請求上訴人聚輪有限公司（下稱聚輪公司）拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利。原審為部分勝、敗訴之判決後，兩造均不服，各自提起上訴。秦振南追加依據租賃契約，備位請求聚輪公司給付租金（見本院卷第79頁反面），聚輪公司雖不予同意（見本院卷第79頁反面），但秦振南備位追加備位之訴，與原訴之基礎事實同一，依前揭說明，應予准許。
二、秦振南於訴訟中將本件訴爭土地之所有權移轉予訴外人秦添財等人，秦添財等人具狀聲請承當訴訟（見本院卷第212-21
6 頁），惟已於106 年9 月29日撤回聲請（見本院卷第220頁），併予敘明。
貳、實體方面
一、秦振南起訴及追加之訴主張：㈠伊於民國（下同）91年8 月16日以領回抵價地為原因，取得
區段徵收後坐落新北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）之所有權。聚輪公司所有新北市○○區○○段○○段00000 ○號即門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號加油站（下稱系爭建物）、地上物及工作物，無權占用系爭土地，爰依民法第767 條規定，請求聚輪公司應將系爭建物、地上物、工作物拆除，並將系爭土地騰空返還；依民法第179 條規定，請求聚輪公司給付起訴前5 年相當租金之不當得利新台幣（下同）1,298 萬5,922 元及自起訴狀送達翌日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付21萬8,359 元。
（原依民法第184 條第1 項請求部分，業已撤回〈見本院卷第45頁〉）㈡伊先位之訴如無理由，則依租賃關係（見本院卷第83頁），
請求聚輪有限公司應給付9,129,841 元，及自103 年3 月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自103 年
3 月18日起，每月給付218,359 元（見本院卷第237 頁）。
二、聚輪公司則以：㈠伊公司係由秦振南及訴外人劉弘、林陳豐、秦武詳、陳再興
（下合稱劉弘等4 人，與秦振南合稱秦振南等5 人）共同出資設立，為從事加油站事業，乃購買系爭土地並借用秦振南等5 人按出資比例辦理土地所有權登記。秦振南為伊公司之負責人，於臺北縣政府辦理區段徵收發給抵價地時，雖未以伊公司名義辦理所有權登記，伊公司仍為系爭土地之實質權利人，有權使用系爭土地。
㈡秦振南等5 人出具土地使用同意書，供伊公司興建地上物以
為加油站營業使用，共享公司營收利潤顯有對價關係，且秦振南於98年間明知伊公司以「租金」原因辦理提存而不為反對之意思表示，雙方顯已默示成立租地建屋之租賃契約，至少亦成立同意使用系爭土地之法律關係。
㈢伊公司共5 位出資股東即秦振南等5 人，與系爭土地原全體
共有人持分比例相同，區段徵收後，形式上系爭建物之所有權人係伊公司，土地為秦振南個人所有，但實質上，土地與建物之所有權人相同，類推適用民法第425 條之1 及最高法院48年台上字第1457號判例，伊公司「有權」占用系爭土地，自無不當得利可言。
㈣況，秦振南以伊公司負責人身分，以系爭建物未妨礙計畫及
區段徵收目的，申請改制前由臺北縣政府撤銷徵收，秦振南並藉此機會將原領得之抵價地臺北縣○○鎮○○段○○段○○○ ○號土地（下稱177 號土地），調整為系爭土地，則秦振南事後再請求拆除系爭加油站，顯然違反誠信原則，不應准予拆屋還地等語，資為抗辯。（聚輪公司關於依民法第426條之1 部分之抗辯，對已撤回〈見本院卷第223 頁〉）。
三、原審就秦振南之請求，判決：㈠聚輪公司應給付秦振南9,129,841 元，及自103 年3 月18日
起至將系爭土地騰空返還原告之日止，按月給付秦振南218,
359 元。㈡秦振南其餘之訴駁回。
秦振南勝訴部分並分別為准、免假執行之諭知，兩造均不服，各自提起上訴，秦振南上訴並追加備位之訴，聲明：
㈠原判決駁回秦振南後開第二項之訴及假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。
㈡上廢棄部分：
⒈聚輪有限公司應將坐落系爭土地如新北市樹林地政事務所
收文日期文號為103 年3 月2 日土複字第47700 號複丈成果表（下稱附圖〈見本院卷第88頁〉）編號279 ⑴面積45
6.66平方公尺之加油站、編號279 ⑵面積1.37平方公尺之檳榔攤，加油站、編號279 ⑶面積1.39平方公尺檳榔攤、編號279 ⑷面積2.62平方公尺收費亭，加油站、編號279⑸面積0.07平方公尺收費亭、編號279 ⑹面積2.60平方公
尺洗車區圍牆之地上物拆除，並將土地騰空返還秦振南。
⒉聚輪有限公司應再給付秦振南新臺幣3,856,081 元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
備位聲明：
⒈聚輪公司應給付秦振南9,129,841 元，及自103 年3 月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉聚輪公司應自103 年3 月18日起，每月給付秦振南218,35
9 元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
聚輪公司答辯聲明：秦振南之上訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
聚輪公司上訴聲明：
㈠原判決不利於上訴人聚輪有限公司部分廢棄。
㈡上廢棄部分，秦振南在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
秦振南答辯聲明：聚輪公司之上訴駁回。
四、本院協議簡化兩造不爭執事項（見本院卷第221-222頁）：㈠聚輪公司於77年7 月5 日核准設立，股東為秦振南及訴外人
劉弘、林陳豐、秦武詳、陳再興等5 人，出資比例依序為3/10、2/10、2/10、2/10、1/10。陳再興過世後，其出資比例由訴外人陳展閎、陳展祥2 人繼承為股東；聚輪公司自設立時起即由秦振南擔任董事（負責人），迄於98年4 月15日聚輪有限公司98年度第一次股東臨時會，始改選董事為劉弘。
㈡聚輪公司股東秦振南等5 人於77年間，為從事加油站事業，
乃依3:2: 2:2:1之比例，自行出資購買重測前臺北縣三峽鎮（現改制為新北市○○區○○○○段公館後小段232-20、232-21、232-22、232-23地號土地（嗣合併為232-20地號，重測後為臺北縣○○鎮○○○段○○○ ○號，徵收後為新北市○○區○○段○○段○○○ ○號即系爭土地），並以股東秦振南等5 人名義，按出資比例辦理土地所有權分別共有登記；再由秦振南等5 人出具土地使用同意書，同意聚輪公司建造營業室、加油亭，嗣則以聚輪公司名義申請臺北縣政府（現改制為新北市政府，下同）工務局核發（77）峽建字第2172號建造執照，於系爭土地上興建地上物供作加油站使用，並取得臺北縣政府核發柒拾捌峽使字第1195號使用執照。98年10月30日以第一次登記為原因，登記○○○區○○段○○段10312 建號，所有權人為聚輪公司。
㈢系爭土地前於86年4 月3 日由臺北縣政府公告辦理區段徵收
，87年辦理變更臺北大學特定區計畫時（第一次通盤檢討），將原加油站用地變更為加油○○○區○區段徵收時，系爭土地登記所有權人為秦振南等5 人，除秦振南申領抵價地外，劉弘等4 人因申請改領地價補償費，於86年6 月6 日至同年9 月26日發放現金補償完畢。
㈣秦振南因其土地面積價值不足最小分配面積，另與訴外人蘇
春和、林萬勝、張敏慧、陳欽生申請合併分配，並配回臺北縣○○鎮○○段○○段○○○ ○號土地，復於88年4 月購買他共有人持分取得單獨所有。
㈤秦振南於87年間向臺北縣政府陳情保留系爭土地上之三鶯加
油站（即系爭建物），經內政部認「…三鶯加油站，因未妨礙都市○○○區段徵收目的，擬…按原位置保留分配，惟查該土地改良物業經…依法完成徵收有案…請依規定辦理該土地改良物撤銷徵收事宜」、「…臺北縣○○鎮○○○段○○○○號區位獨立，不妨礙都市○○○區段徵收計畫，為合法之建築物，符合原位置保留分配之條件，故加油站專用區原位置保留分配予原所有權人面積0.05公頃…本案土地原土地所有權人劉弘、林陳豐、秦武祥、陳再興等4 人，既未於區段徵收公告期間申請發給抵價地，且已領取現金補償完竣，渠等對於該土地之權利義務應已終止…」，故臺北縣00000
00 00000○○○鎮○○○段○○○ ○號土地之地上改良物撤銷徵收，公告期間無人異議，經上訴人繳納差額地價後，依法囑託塗○○○鎮○○段○○段○○○ ○號土地登記，另更正分配系爭土地為秦振南所有。
㈥聚輪公司以給付系爭土地自98年起至102 年止之租金為原因
，以秦振南為受取人，分別提存189 萬3,762 元、53萬9,62
0 元、53萬9,621 元、53萬9,621 元、34萬3,457 元，共計
385 萬6,081 元（見原審院卷㈠第94至98頁原院提存所98年度存字第2777號、99年度存字第1376號、100 年度存字第1225號、101 年度存字第1052號、102 年度存字第1174號提存書）。
五、本件經依民事訴訟法第463 條準用同法第270 條之1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造在本院106 年9月19日準備程序期日，同意協議簡化之爭點如下，爰作為本件辯論範圍（見本院卷第223 頁反面）。茲就本院之判斷，分述如下：
㈠聚輪有限公司是否有正當權源佔用系爭土地？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。
而以「無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」（高法院92年度台上字第312 號判決意旨參照）。
⒉秦振南主張：伊係系爭土地之所有權人；聚輪公司所有系
爭建物、地上物及工作物，占用系爭土地如附圖所示之事實，聚輪公司對此不爭執（見本院卷第80頁），並經原審赴現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄，另有新北市樹林地政事務所繪製之複丈成果圖、現場照片、土地登記簿謄本可證，應堪信為事實。聚輪公司抗辯其係有權占有，秦振南予以否認，依前揭說明，應由聚輪公司就其取得占有係有正當權源之事實負舉證責任。
⒊聚輪公司抗辯：系爭土地係伊公司借用秦振南等5 人名義
登記，伊係系爭土地之實質權利人，有權使用系爭土地云云。惟按當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，為「借名登記」之契約（最高法院98年度台上字第990 號判決意旨參照），聚輪公司未提出任何證據證明系爭土地係其出資購買之自己財產，則其此部分之抗辯，無可採信。
⒋聚輪公司抗辯：秦振南等5 人出具土地使用同意書，供伊
公司興建地上物以為加油站營業使用，秦振南對此不爭執，並有土地使用同意書在卷可稽（見原審卷㈠第84頁），固可採信。惟：
⑴聚輪公司抗辯：兩造默示成立租地建屋之租賃契約；秦
振南則予否認。查，秦振南向改制前台北縣政府之陳情書中雖有「按公司具有獨立之人格，除地上物登記為公司所有外，公司使用之土地，係由土地所有權人所提供，並未登記為公司所有，公司僅租用其土而已。」（見原審卷㈠第92頁），但秦振南已陳明該等文字係不諳法令，用字不夠精準之誤，其意僅係表達系爭土地是供給公司使用等語（見本院卷第98頁），且該陳情書所之陳情人係聚輪公司（負責人秦振南），有該陳情書可證（見原審卷㈠第93頁），應認係「聚輪公司」於法院審理外所為之陳述，尚難據此拘束「秦振南」。至於聚輪公司營業獲利由股東秦振南等5 人共享，此係秦振南等5人與聚輪公司間之法律關係，難認係聚輪公司使用系爭土地所獲之對價。至於聚輪公司以「租金」為原因為秦振南提存乙節，亦屬聚輪公司單方面之意意表示，縱秦振南明知而未為反對之意思表示，其單純之沈默，亦難認憑此認定雙方有何默示成立租賃契約之意思表示合致。此外，聚輪公司並未提出任何證據證明，雙方已就使用系爭土地之具體租金，達成意思表示合致，亦無任何公司支付予各股東租金之憑證，難認其此部分之抗辯為真。
⑵聚輪公司抗辯：依土地使用同意書，伊公司有權使用系
爭土地部分。秦振南則主張：系爭土地經徵收後，不繼受徵收前土地上原有負擔，聚輪公司無權使用系爭土地。經查：
①按人民之財產權應受國家保障，惟國家因公用需要得
依法限制人民土地所有權或取得人民之土地，此觀憲法第23條及第143 條第1 項之規定自明。徵收私有土地，給予相當補償，即為達成公用需要手段之一種，而徵收土地之要件及程序，憲法並未規定，係委由法律予以規範，此亦有憲法第108 條第1 項第14款可資依據。89年2 月土地徵收條例公布施行前，徵收私有土地之要件、程序之規定散見土地法、水利法、市區道路條例等法律，惟各相關法律就徵收土地之要件有欠具體明確，徵收程序之規定亦不盡周全，立法機關乃制定土地徵收條例以為土地徵收及撤銷徵收之基準。故於土地徵收條例施行前，關於徵收土地或撤銷徵收之相關規定有未臻周全者，自得以該條例相關規定為法理而為適用。土地被徵收時所適用之土地法第
215 條規定：徵收土地時，其改良物應一併徵收。其所謂一併徵收，非指於徵收土地之同時徵收。興辦事業之需用土地人先行徵收取得土地，俟視其興辦事業之需要，再行辦理徵收補償及拆遷土地改良物，對需用土地人與土地改良物之權利人並無不利，自無不可（土地徵收條例第5 條第2 項規定參照）…又徵收土地應補償之地價及其他補償費，應於公告期滿後十五日內發給之；被徵收土地之所有權人，對於其土地之權利義務，於應受之補償發給完竣時終止，在補償費未發給完竣前，有繼續使用該土地之權。土地被徵收時之土地法第233 條、第235 條分別定有明文。上開規定，於徵收土地改良物時，應為相同之解釋（土地徵收條例第21條規定參照），即應一併徵收之土地改良物權利人，對於土地改良物之權利義務，於應受之補償發給完竣時終止，在補償費未發給完竣前，得繼續為從來之使用。而土地及其上應一併徵收之改良物既得非同時徵收，徵收土地之補償費與徵收改良物之補償費自亦得分別發給，需用土地人於補償費發給完竣後，分別原始取得徵收之土地及其上改良物所有權。徵收土地之補償費已發給完竣，應一併徵收之土地改良物所有權人不得以改良物尚未徵收發給補償費為由而認需用土地人尚未取得徵收土地所有權；至改良物非屬應一併徵收者，其所有人則無繼續使用被徵收土地之正當權源（最高法院95年度台上字第383 號判決意旨參照）。原應一併徵收之土地改良物，嗣已撤銷徵收者，亦同。
②查，系爭土地及加油站原經行政院86年12月31日台（
86）內地字第8603851 號函核准區段徵收土地及土地地上建築改良物；系爭土地於86年4 月3 日由臺北縣政府公告辦理區段徵收；原所有權人秦振南、劉弘、林陳豐、秦武祥、陳再興等5 人，除秦振南申領抵價地，另與訴外人蘇春和、林萬勝、張敏慧、陳欽生申請合併分配，配回臺北縣○○鎮○○段○○段000 地號土地外，其他4 人於86年6 月6 日至同年9 月26日發放現金補償完畢（見不爭執事項㈢、㈣）；系爭土地以區段徵收為原因，已移轉登記為改制前之台北縣政府所有，嗣再以領回抵價地為原因，再移轉登記為秦振南所有，有土地登記簿謄本（見原審卷㈠第72-83 頁、卷㈡第93頁）。系爭建物於87年8 月17日公告徵收後，已於91年6 月25日撤銷徵收，有改制前台北縣政府公告可證（見本院卷第126 頁）。③系爭土地及建物（加油站）雖經公告一併徵收，惟系
爭土地經徵收登記完畢後，系爭建物（加油站）業已撤銷徵收，依前揭說明，系爭建物（加油站）所有權人之聚輪公司自不得再以徵收前秦振南曾出具土地使用權同意書之法律關係，主張對該土地有合法之占有權源。
⑶聚輪公司再抗辯：區段徵收後，秦振南已同意伊公司繼續使用系爭土地，並提出陳情書為證；秦振南則主張：
伊係系爭土地所有權人，同時又係聚輪公司之負責人，有利益衝突，於全體股東同意前，伊未曾代表公司與自己為任何約定等語（見本院卷第85頁）。經查，系爭陳情書之具狀人係「聚輪公司」，詳如前述，且聚輪公司又無證據證明與秦振南就如何使用系爭土地已達成意思表示合致，則其此部分之抗辯，亦無可採。
⒌聚輪公司又抗辯：系爭加油站所在系爭土地之所有權人發
生變動，依民法第425 條之1 第1 項規定，應推定兩造在房屋使用期限內，有租賃關係存在。惟：
⑴按最高法院48年台上字第1457號判例所謂應推斷土地承
買人默許房屋承買人繼續使用土地，係指：土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣之情形而言，倘土地及房屋並『非同屬一人所有』，並無上開判例之適用（最高法院90年度台上字第1366號判決意旨參照）。
⑵系爭建物（加油站）第一次登記之所有權人為「聚輪公
司」，系爭土地原所有權人則為秦振南等5 人，系爭建物（加油站）及土地，從未同屬一人所有，有土地及建物登記簿謄本可證（見原審卷㈠第72-83 頁、第104 頁），自民法第425 條之1 及上開判例之適用。聚輪公司抗辯其公司共5 位出資股東即秦振南等5 人，與系爭土地原全體共有人持分比例相同，區段徵收後，形式上系爭建物之所有權人係伊公司，土地為秦振南個人所有，但實質上，土地與建物之所有權人相同云云，惟與前揭土地及建物登記簿謄本登記之內容相違反，不足採信。
況，系爭建物（加油站）已撤銷徵收，其所有人聚輪公司無繼續使用被徵收系爭土地之正當權源，業如前述，聚輪公司執此抗辯，亦無足取。
⑶至於最高法院91年度台上字第1919號判決固以：「按本
院四十八年台上字第一四五七號判例謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之『土地及房屋同屬一人』情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，得否依『相類事實，應為相同處理』之法理而為類推適用，即值深究」等語。然該案例與本案情形不同，本院不受拘束，附此敘明。
㈡如無，秦振南得否依民法第767 條請求聚輪有限公司拆屋還
地？承前，聚輪公司雖無占用系爭土地之正當權源，惟聚輪公司另抗辯：系爭土地經徵收後，秦振南代表伊公司請求保留系爭加油站，表明系爭土地將提供予公司依現有組織體制繼續經營使用，申請主管單位撤銷系爭建物（加油站）之徵收，秦振南藉此將原領得之177 地號土地，調整為系爭土地，則秦振南事後再請求拆除系爭建物（加油站），顯然違反誠信原則；秦振南則主張：伊取得系爭土地後即供聚輪公司使用，嗣因土地使用爭議，遲遲無法解決，經以存證信函催告拆屋還地，竟遭聚輪公司及其他股東自訴背信，更蠻橫片面以土地法規定申報地價年息10% 為租金，遠低於一般市價金額，伊不得已提起本案訴訟，未違反誠信原則云云。查：
⒈按，誠實信用之原則，係在具體權利義務之關係，依公平
正義之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院96年度台上字第2215號）。
⒉次按區段徵收範圍內不妨礙都市計畫事業及區段徵收計畫
之既成建築物基地或已辦竣財團法人登記之私立學校、社會福利、慈善事業、宗教團體用地，得按原位置保留分配，並減輕其依前條規定應繳納之差額地價，其減輕比例由主管機關視實際情形定之，並載明於區段徵收計畫書，89年2 月2 日修正後公布實施之土地徵收條例第47條定有明文。其立法理由並揭櫫區段徵收範圍內之私有土地應全部徵收，其改善物應一併徵收。惟對於範圍內之既成社區建築物基地或已辦竣財團法人登記之私立學校、社會福利、慈善事業、宗教團體用地，倘不妨礙都市計畫事業及區段徵收計畫之實施者，其建築物得免予徵收拆除，以避免物力資源浪費。而其建物基地或用地得按原位置保留分配，並依前條規定繳納差額地價，以公平負擔開發費用。惟為兼顧情理，規定應減輕其應繳納之差額地價。亦即土地經徵收登記完畢後，未經一併徵收之建築物，原不得對該土地主張有合法之占有權源。但土地經徵收後，嗣原地主以區段徵收範圍內之「既成社區建築物」基地，不妨礙都市計畫事業及區段徵收計畫之實施，依修正後土地徵收條例第47條規定，向主管單位表明既成社區建築物仍得合法使用原基地，申請將該基地按原位置保留分配，主管機關信以為真，同意撤銷「該既成社區建築物」之徵收，將該基地更正配回原地主後，如於該既成社區建築物合理使用期限內，再請求拆除該「既成社區建築物」，非惟違反修正後土地徵收條例第47條所謂「其建築物為免予徵收拆除」之立法目的，對國家社會、民眾及該「既成社區建築物」之所有權人均屬不利，如對原地主亦無何利益可言，難謂與誠實信用原則無違。
⒊查，聚輪公司（負責人秦振南）90年5 月28日陳情書略以
：「為貴府辦理台北大○○○區○○○區段徵收本公司『三鶯加油站』，土地徵收條例第47條等規定，由本公司負責人秦振南提供區段徵收範圍內土地，坐落○○○鎮○○段○○○ 號土地，為辦理原位置保留分配作業，有關貴府洽請檢具原用地之各土地所有權人同意書乙節…本加油站用地土地所有權人（原）共5 人，除秦振南未領補償費外，其餘持分人林陳豐、秦武詳、劉弘、陳再興等人皆已領竣土地徵收補償費，其地並已囑託登記為貴府所有…無法源依據得申配土地，由於地上物仍屬公司所有，陳情釋示法令疑義其間迄今尚未拆除而得繼續營運，公司同意支付部分持分人自領竣補償費至今租金…本公司負責人秦振南為求公司之永續經營，以原位置保留分配土地，分配具有申領資格之土地所有權人秦振南，並由秦振南立據切結，提供公司依現有組織體制繼續經營使用，其利於公司之作為，並無損於各股東之權益，除秦振南外，只因各股東欠缺申領原位置保留分配之法源要件，責由其出具同意書並無必要…」（見原審卷㈠第92-93 頁）。
⒋因「（秦振南）…於87年起，○○○鎮○○段○○○ 號土地
上系爭建物（加油站），向台北縣政府陳情，按原位置保留，嗣不服分配結果訴請監察院調查，案經監察院89年4月11日（89）院台內字第891900236 號函知調查意見略以：『…89年2 月2 日公布施行之土地徵收條例已完成立法，主管機關執法有據，應本於職權，儘速依法處理…上開條例公布施行後，區段徵收範圍內不妨礙都市○○○區段徵收計畫之既成建築物，擬採原位置分配者，僅需於區段徵收計畫書載明即可，是以本案陳情人申請原位置分配乙節，已不受應於都市計畫書加註必須完成都市計畫程序之限制，自應由台北縣政府本於職權，儘速依法辦理。」經改制前台北縣政府於台北大學特定區區段徵收計畫書，增列將前述土地原位置保留分配予原土地所有權人，並奉內政部90年2 月20日台（九十）內中地字第9002714 號函同意備查，且該部以91年4 月19日台內中地字第0910005968號函說明：『本案土地原所有權人林陳豐、秦武祥、劉弘、陳再興等4 人，既未於區段徵收期間申請發給抵價地，且已領取現金補償完竣，對於該土地之權利義務已終止。』改制前台北縣政府爰據以公告辦理系爭地上物撤銷徵收，公告期間無人異議，土地改良物歸還原所有權人（聚輪公司，負責人：秦振南），並即通知秦君繳納差額地價後，依法屬託改制前台北縣00000000○○○鎮○○段○○段○○○ ○號土地登記，另更正分○○○鎮○○段○○段○○○ ○號土地（即系爭土地）為秦君所有…」，有新北市政府105 年7 月19日新北府地區字第1051288317號函可憑（見本院卷第108 頁）。
⒌據上可知，系爭土地經徵收並已登記為改制前台北縣政府
所有後，惟聚輪公司（負責人秦振南）因區段徵收系爭建物（加油站）所坐落之系爭土地為都市計畫加油站專用區土地，乃依修正公布後土地徵收條例第47條規定，申請原位置分配。但，系爭土地與系爭建物（加油站）原分屬秦振南等5 人及聚輪公司所有，且劉弘等4 人已領竣補償費、秦振南已領回抵價地177 地號完畢，改制前台北縣政府認系爭土地業已完成徵收，系爭加油站並已公告徵收，系爭土地又無配回原共有人全體即秦振南等5 人之可能，系爭加油站對已徵收之系爭土地有何使用之正當權源等，均生疑義而遲未准許。聚輪公司（代表人秦振南）陳情並表明配回系爭土地，願供聚輪公司依現有組織體制繼續經營使用，改制前之台北縣政府信以為真，乃同意撤銷系爭建手（加油站）之徵收，並將原分配予秦振南之177 地號土地，更正為系爭土地，亦即秦振南因聚輪公司（負責人秦振南）陳情申請撤銷系爭建物（加油站）之故，而得以更正抵價地方式，獲分配系爭土地為抵價地。該表明系爭建物（加油站）得繼續使用系爭土地之陳情書雖係聚輪公司非秦振南所為，但秦振南為聚輪公司之人負責人，明知上情並代表聚輪公司為上開意思表示，並將原抵價地更正為系爭土地，如允許秦振南一方面因聚輪公司向主管機關表示為保留系爭建物而配回系爭土地之利益，一方面又允許秦振南事後得以系爭建物（加油站）無權占用系爭土地主張拆屋還地，對國家社會、民眾及系爭建物（加油站）所有權人之聚輪公司均屬不利，參以秦振南係聚輪公司之股東，且自陳「取得系爭土地後即供聚輪公司使用，嗣因土地使用爭議，遲遲無法解決」等語（見本院卷第242-243頁），亦可認拆除系爭建物（加油站）對秦振南無何利益可言，難謂與誠實信用原則無違。是秦振南主張其係系爭土地之所有權人；聚輪公司無合法使用系爭土地之正當權源雖可採信。但，聚輪公司抗辯秦振南為本件請求，違反誠信原則，亦可採信，則秦振南依民法第767 條規定，請求聚輪公司拆屋還地，於法仍難謂為有據。
㈢聚輪公司無權占用系爭土地之不當得利金為若干元？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條前段定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件秦振南雖不得請求聚輪公司拆屋還地，惟此僅係衡量秦振南對其所有之系爭土地，與聚輪公司對其所有系爭建物（加油站），相互間權利實現內容之調整，以符社會正義之要求，非謂聚輪公司得永久並無償使用土地，進而架空秦振南對系爭土地之所有權利。聚輪公司既無使用系爭土地之正當權源，其所受得以使用土地之利益，對秦振南而言，仍屬欠缺法律上原因，致其受有喪失使用系爭土地之損害，故秦振南依民法第179 條規定，請求聚輪公司給付起訴前5 年起算，無權占用系爭土地相當於租金之不當得利，應有理由。聚輪公抗辯其為有權使用系爭土地，無任何不當得利可言，非可採信。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息百分之10為限，而該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1 項、105 條定有明文。所謂土地之申報總價，係指法定地價，所謂法定地價，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人若未申報地價，則以公告地價80% 為申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148 條、平均地權條例第16條亦有明定。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。土地法第97條限制約定最高租額之限制，僅限於城市地方供住宅使用之房屋有其適用，此觀同法第94條第1 項及第96條規定之立法原意即可推知。至供營業用之房屋，承租人因承租房屋而獲得商業上之利益，非一般供住居用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議意旨參照），租用基地建築房屋僅營業使用，依土地法第105 條準用同法第97條規定，亦應為相同之解釋。經查：
⑴系爭建物無權占用系爭土地作為加油站營業使用，本院
核定聚輪公司應給付相當於租金之不當得利金額，自不受土地法第97條之限制，合先敘明。
⑵系爭建物供加油站使用系爭土地，自98年3 月至103 年
3 月止，每年合理市場租金行情及租金總額，經送鑑結果，租金總額為1.298 萬5,922 元，又以103 年1 月1日為基準日，每月租金應為21萬8,359 元，有永大不動產估價師事務所104 年永估字第00000000號估價報告書（見原審卷㈡第155-211 頁）在卷可稽。
⑶本院斟酌系爭土地坐落位置，工商業繁榮之程度，聚輪
公司利用系爭土地之經濟價值及所受利益等項，亦認上開金額為適當，是秦振南請求聚輪公司應給付起訴前5年相當於租金之不當得利1,298 萬5,922 元，並應自起訴狀繕本送達103 年3 月17日（見原審卷㈠第60-2頁）之翌日即103 年3 月18日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付21萬8,359 元，應予准許。
⑷聚輪公司抗辯其自98年起至102 年止，以給付系爭土地
之租金為原因，以秦振南為受取人，合計提存385 萬6,
081 元，秦振南對此不為爭執（見不爭執事項㈤），固可採信。惟秦振南主張該提存金額係以「租金」為原因，非相當租金之不當得利金，有提存書可按（見原審卷㈠第94-98 頁），且本件相當租金之不當得利之金額應如前所述，該提存金額非全額提存，秦振南無部分受領之義務，則聚輪公司抗辯其提存之385 萬6,081 元，已生清償效力，應予扣抵云云，不可採信。
㈢如有正當權源，其使用對價應為若干元？
因聚輪公司所有系爭加油站無使用系爭土地之正當權源，是此一爭點，毋庸討論。
㈣秦振南備位請求聚輪公司給付租金部分，因其先位就相當租
金之請求為有理由，是其此部分之備位之訴，亦毋庸再予審酌。
六、綜上所述，秦振南依民法第179 條不當得利法律關係之規定，請求聚輪公司給付1,298 萬5,922 元，及自103 年3 月18日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告21萬8,359元，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，僅判命聚輪公司給付912 萬9,841 元，及自103 年3 月18日起至地騰空返還系爭土地之日止，按月給付21萬8,359 元，尚有未洽，秦振南就不足385 萬6,081 元（00000000-0000000=0000000）部分，請求廢棄改判為有理由，爰判決如主文第二項所示。上開應准許部分，原審命聚輪公司如數給付，並無不當，聚輪公司上訴意旨仍指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。秦振南依民法第767 條規定，請求聚輪公司拆屋還地部分，於法無據不應准許，原審為秦振南敗訴之判決，部分理由雖有不同，結論並無二致，仍應予維持，秦振南上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應併予駁回。秦振南上訴有理由部分，爰依聲請分別為准、免假執行之諭知。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件秦振南之上訴為一部有理由一部無理由，聚輪公司之上訴為無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第2 項、第79條、第463 條、第390 條第2 項、第392 條第
2 項，判決如主文。中 華 民 國 106 年 11 月 9 日
民事第十五庭
審判長法 官 陳雅玲
法 官 吳燁山法 官 王漢章正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 9 日
書記官 陳樂觀附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。