臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第166號上 訴 人 尤文章訴訟代理人 邱奕澄律師
鄧智勇律師被 上訴人 吳沃疇訴訟代理人 李麗凰上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國104年12月11日臺灣桃園地方法院103年度重訴字第449號判決提起上訴，本院於105年6月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊為坐落桃園市○○區○○段○○○○○號、第247-3地號土地(下稱系爭241地號土地、系爭247-3地號土地，合稱系爭2筆土地)共有人之一。上訴人未經伊及其他共有人同意，於系爭241地號土地如原判決附圖(下稱附圖)編號241⑴所示部分(面積14.89平方公尺)及系爭247-3地號土地如附圖編號247-3⑴所示部分(面積89.11平方公尺)（下合稱系爭占用部分土地)，興建門牌號碼桃園市○○區○○路0段00號建物(下稱系爭建物)，並出租予第三人營業使用，侵害伊及其他共有人使用收益系爭2筆土地之權利。又上訴人無權占用系爭2筆土地，係無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致伊受有損害，伊自得請求上訴人返還就系爭241地號土地部分自民國98年8月13日(即本件起訴日回溯5年之日)起算，就系爭247-3地號土地部分，自101年12月7日(即該土地因判決分割登記之日)起算之相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條及第179條規定，請求：㈠上訴人應將系爭241地號土地如附圖編號241⑴所示部分(面積14.89平方公尺)及系爭247-3地號土地如附圖編號247-3⑴所示部分(面積89.11平方公尺)上之建物拆除，並將上開土地返還予伊及其他全體共有人。㈡上訴人應給付伊新臺幣(下同)4萬3,388元，及自103年8月13日起至返還前項土地之日止，按月給付伊4,604元(被上訴人逾上開範圍之請求，原審為被上訴人敗訴之判決，被上訴人未聲明不服，不在本院審理範圍)。
二、上訴人則以：系爭建物為訴外人黃耀宗與黃慶榮(下稱黃耀宗等2人)於40至50年間所興建，黃耀宗等2人為系爭2筆土地之共有人，渠等興建系爭建物時，其他共有人容忍渠等興建房屋、占有使用土地，應可認黃耀宗等2人係得系爭土地全體共有人同意，於前開土地上興建系爭建物，而有默示分管契約存在。黃耀宗死亡後，由訴外人黃志文繼承取得系爭建物。伊於98年7月17日向黃志文、黃慶榮購買坐落桃園市○○區○○段○○○○○號(下稱系爭247地號土地)、系爭241地號土地之應有部分，及系爭建物，嗣系爭247地號土地於101年12月7日經判決分割，系爭建物因而有部分坐落在分割後新增之系爭247-3地號土地上，伊自得依上開分管契約繼續占用系爭2筆土地。又系爭2筆土地之共有人與系爭建物所有權人、事實上處分權人並非完全相同，惟系爭建物原所有權人黃耀宗等2人既為系爭241地號土地之共有人，則系爭建物之管理處分權嗣由伊取得，系爭2筆土地所有權輾轉由被上訴人取得，此情形得類推適用民法第425條之1第1項規定，推定兩造就系爭2筆土地在系爭建物得使用期限內有租賃關係存在，被上訴人不得請求伊拆屋還地等語，資為抗辯。
三、原審判決：㈠上訴人應將系爭建物拆除，並將系爭占用部分土地返還被上訴人及其他共有人全體。㈡上訴人應給付被上訴人4萬3,388元，及自103年8月13日起至返還系爭占用部分土地之日止，按月給付被上訴人4,604元。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實：
(一)被上訴人為系爭2筆土地之共有人。
(二)系爭占用部分土地上建有系爭建物，上訴人對系爭建物有事實上處分權，目前將系爭建物出租予第三人供營業使用。
五、兩造之爭點如下：
(一)被上訴人主張系爭建物占有系爭2筆土地為無權占有，其得依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人拆屋並返還系爭占用部分土地予被上訴人及其他共有人全體，是否有理由？
(二)若系爭建物確屬無權占有，則被上訴人請求上訴人給付4萬3,388元，及自103年8月13日起至交還系爭占用部分土地之日止，按月給付被上訴人4,604元之不當得利，是否有理由？
六、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：
(一)被上訴人主張系爭建物占有系爭2筆土地為無權占有，其得依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人拆屋並返還系爭占用部分土地予被上訴人及其他共有人全體，是否有理由？⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法院99年度台上字第1196號裁判意旨參照)。另當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項固定有明文，而共有物分管契約之約定，固不以訂立書面為必要，且不論明示或默示均可成立。惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示(最高法院29年上字第762號判例意旨參照)。
⒉經查：上訴人對於被上訴人為系爭2筆土地之共有人，系爭
建物坐落系爭2筆土地上及上訴人有系爭建物之事實上處分權之事實，並未爭執，業如前述；其雖抗辯其有權占有系爭占用部分土地，然為被上訴人所否認。上訴人雖抗辯系爭建物占用系爭2筆土地如未經土地共有人同意，豈可能存續達50至60年之久，且系爭建物為三層樓房，不可謂不明顯，可見系爭建物興建時係經系爭2筆土地共有人同意，若未經同意亦有默示分管契約存在等語，惟查黃耀宗等2人均已死亡，黃志文目前下落不明(見本院卷第26頁)，此為上訴人所自承，而上訴人並未提出任何證據足資證明黃耀宗等2人於興建系爭建物時，係經系爭2筆土地其他共有人同意，或有與其他他共有人成立分管契約之事實，尚難僅憑系爭建物占有系爭2筆土地逾50年，即足推認系爭2筆土地共有人係默示成立分管契約，或同意系爭建物占有系爭2筆土地，則上訴人抗辯，尚無可採。況系爭247-3地號土地係因系爭247地號土地經法院判決分割而新增地號等情，有土地登記謄本可稽(見原審卷第134-135頁)，依民法第825條及強制執行法第131條規定，其他共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，執行法院亦得將各共有人分得部分點交之，是系爭247-3地號土地共有人縱原有分管協議存在，亦不得據此對抗因分割而取得系爭247-3地號土地之共有人及其後手，益見上訴人此部分抗辯，委無可取。
⒊類推適用者，乃比附援引之謂，即關於某種事項，在現行法
上未有規定，法院於處理此種事項時，得援引某性質相似之規定以資解決。而法律之制定有其根本精神，故法律秩序必有其統一性，就某事項規定若如此，則對於其類似事項，若無明文，亦必適用同一法則，始能適合社會通念，是以，類推適用與否，應視該當訟爭問題與法已規範之事項間，是否具有應適用同一之法律上利益衡量。民法第425條之1第1項固規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其立法理由謂：土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解(最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議參照)認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化。查系爭241、247-3地號土地之共有人數眾多(見原審卷第120-135頁)，系爭建物並非系爭
241、247-3地號土地全體共有人所有，顯難認系爭2筆土地及系爭建物係原屬同一人所有，或為相類似之情事，尚無為同一利益衡量之類推基礎存在，而尚無類推適用民法第425條之1規定之餘地，上訴人此部分抗辯，亦無可取。
⒋上訴人對於系爭建物占有系爭2筆土地，既不能證明有何占
有之正當權源，則被上訴人主張系爭建物占有系爭2筆土地為無權占有，其得依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人拆除系爭建物並將系爭占用部分土地返還被上訴人及其他共有人全體，於法自屬有據。
(二)若系爭建物確屬無權占有，則被上訴人請求上訴人給付4萬3,388元，及自103年8月13日起至交還系爭占用部分土地之日止，按月給付被上訴人4,604元之不當得利，是否有理由？⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還
其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照)。而建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價。另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額(最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照)。經查原審認：系爭241地號土地之申報地價為1萬160元/平方公尺、系爭247-3地號土地為1萬4,176.8元/平方公尺(見原審卷第118-119頁)；系爭建物為3層樓建物，目前由上訴人出租予第三人開設「鼎媽香臭鍋店」營業使用，鄰近大成國小、大成活動中心、八德市農會(見原審卷第137-138頁、第109頁、第141頁)，審酌其交通情況、生活機能、工商繁榮程度、被上訴人利用土地之經濟價值及利益等一切情狀，認以系爭2筆土地申報地價年息5％計算相當於租金之不當得利為適當；並按被上訴人歷年土地應有部分之變化依序計算結果，被上訴人依不當得利之法律關係，得請求上訴人給付系爭241地號土地自98年8月13日起至103年8月12日止計2,281元、系爭247-3地號土地自101年12月7日起至103年8月12日止計4萬1,107元，合計4萬3,388元，以及自103年8月13日起至上訴人返還無權占用土地部分予被上訴人及其餘全體共有人之日止，按月給付被上訴人4,604元等情，為兩造所不爭執(見本院卷第26頁)，應為可採。
⒉故而，被上訴人請求上訴人給付4萬3,388元，及自103年8月
13日起至交還系爭占用部分土地之日止，按月給付被上訴人4,604元之不當得利，亦屬有據。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第821條及第179條規定，請求上訴人將系爭建物拆除，並將系爭占用部分土地返還被上訴人及其他共有人全體；暨給付被上訴人4萬3,388元，及自103年8月13日起至返還系爭占用部分土地之日止，按月給付被上訴人4,604元，自屬正當，應予准許。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 15 日
民事第十四庭
審判長法 官 彭昭芬
法 官 鄭佾瑩法 官 李國增正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 15 日
書記官 莊智凱附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。