臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第1010號上 訴 人 林東陽
林阿銀林美慧林軒農共 同訴訟代理人 陳明欽律師複 代 理人 黃筱涵律師被 上 訴人 永聖資產管理股份有限公司法定代理人 黃顏智美訴訟代理人 李文奇上列當事人間調整租金事件，上訴人對於中華民國105年8月10日臺灣新北地方法院105年度訴字第740號第一審判決提起上訴，本院於106年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人之被繼承人謝○○前向被上訴人承租坐落新北市○○區○○段000、000地號土地如原判決附圖所示編號E、F、G、H、I、J、K、L部分面積合計311.07平方公尺（下合稱系爭土地），因原約定租金過低，被上訴人於民國96年間起訴請求調整租金，經原法院96年度訴字第1634號（下稱前案）判決准被上訴人自96年11月28日起，將系爭土地租金調整為每年新臺幣（下同）17萬7,683元。嗣謝○○過世，系爭土地之租賃關係由上訴人繼承。因系爭土地之公告現值，於96年為每平方公尺4萬3,300元，於105年則調昇為每平方公尺9萬4,500元，調整幅度高達118%，足見系爭土地價值有昇漲情形，被上訴人自得依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求調整系爭土地之年租金。依系爭土地105年度公告現值及上訴人承租面積311.07平方公尺計算，系爭土地總價達2,939萬6,115元，公告地價則自96年至105年調幅達59%，致被上訴人持有系爭土地之成本遽增。以系爭土地位處之臺北縣已於99年升格為新北市○○鄰○○○○道，至高速公路僅5分鐘車程，除原有各路公車路線外，104年7月間○○捷運站通車，系爭土地步行到該捷運站僅需1至2分鐘，交通便利且生活機能完善。又與系爭○○○區○○○段000、473、798地號土地，公告現值為每平方公尺8萬4,600元、公告地價為每平方公尺1萬6,900元，不動產價值低於系爭土地，且距○○捷運站較遠，然該地年租金已以申報地價總額10%計算。另依內政部不動租賃實價登錄資料，面積與系爭土地相近但位置不如系爭土地之○○段土地，103年6月租賃單價為每月每坪919元，若以系爭土地105年申報地價總額10%計算年租金，每月租金約為3萬9,195元，核算後每坪租金僅417元，不符市價行情，顯見系爭土地之年租金有調整之必要。為此，依民法第442條、第227條之2第1項規定，先位聲明請求上訴人向被上訴人承租之系爭土地，其年租金自起訴狀繕本送達最後一位上訴人翌日起，調整為按當年度土地申報地價總額年息10%計算；備位聲明依民法第442條規定，請求上訴人向被上訴人承租之系爭土地，其年租金自起訴狀繕本送達最後一位上訴人翌日起，調整為每年47萬0,338元。原審判決上訴人向被上訴人不定期承租之系爭土地，其年租金自105年3月24日起調整為每年37萬6,270元；駁回被上訴人先位聲明及備位聲明其餘之訴，被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服，業已確定。被上訴人並對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人未就地價稅實繳數額舉證，其泛稱地價稅成本已相當於申報地價總額5%，不足為採。又被上訴人所稱系爭土地之交通條件，於96年間即已存在，且系爭土地工商繁榮程度復經前案判決認定，是被上訴人以此為由請求調整租金，顯屬無據。至土地法第97條、第105條所定申報地價總額10%乃年租金之上限規定，非系爭土地年租金應依此計算，被上訴人以非同段土地之協議租金作為系爭土地租金過低之依據，要無足採。縱依系爭土地附近鄰地收取之租金每平方公尺512元計算，系爭土地年租金亦僅為15萬9,268元，上訴人已支付年租金17萬7,683元，並無過低。另上訴人就系爭土地為建屋自居，未擴建、增建或移作營業用途，迄今仍屬經濟上低度使用，參諸系爭土地之鄰地租金多以申報地價5%計算，則系爭土地依最新申報地價5%計算，上訴人須給付之年租金至多為23萬5,169元（計算式：15,120元×3
11.07㎡×5%＝235,169元，元以下四捨五入，下均同），故系爭土地調整之金額應為23萬5,169元。況上訴人係信其就系爭土地有地上權存在，並依此占有系爭土地逾60年，已具備時效取得地上權之法定要件，應受優於承租人之保障，故於調整系爭土地租金時，應予酌減等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決關於上訴人向被上訴人不定期承租之系爭土地，其年租金自105年3月24日起，調整為每年逾23萬5,169元部分，及命上訴人負擔該部分訴訟費用之裁判，均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、被上訴人主張上訴人之被繼承人謝○○前向被上訴人承租系爭土地，因原約定租金過低，經被上訴人於96年間起訴請求調整租金獲准，系爭土地自96年11月28日起每年租金調整為17萬7,683元，嗣謝○○過世，系爭土地之租賃關係由謝○○之繼承人即上訴人繼承；而系爭土地之公告現值於96年為每平方公尺4萬3,300元，於105年已調昇為每平方公尺9萬4,500元，調整幅度高達118%等情，業據被上訴人提出前案判決、系爭土地公告現值及公告地價表等影本為證（見原審卷第13-23頁），且為上訴人所不爭，堪信被上訴人此部分主張為真。
四、又被上訴人主張因系爭土地周遭工商繁榮、交通便利、生活機能提升，故系爭土地現年租金顯然過低，請求依民法第442條規定，調整系爭土地年租金等語，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是被上訴人請求調整系爭土地年租金有無理由？其調整數額應為若干？為本件之爭點，茲論述如下：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年上字第283號判例意旨參照）。復按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，綜合考量，以維公平（最高法院87年度台上字第1133號判決意旨參照）。
㈡經查，系爭土地之公告現值於96年均為每平方公尺4萬3,300
元，於105年則均調昇為每平方公尺9萬4,500元，調幅高達118%，已為兩造所不爭，故被上訴人依民法第442條規定，請求調整系爭土地租金，於法並無不合。本院審酌系爭土地地目為建，使用分區空白，有系爭土地登記謄本在卷可按（見原審卷第81-82頁）；且系爭土地自96年調整以申報地價年息6%計算租金後，系爭土地105年之公告現值及公告地價，除從96年之每平方公尺4萬3,300元、1萬1,900元，分別漲至每平方公尺9萬4,500元、1萬8,900元（見原審卷第22-23頁）外，系爭土地所在之臺北縣業已升格為新北市，附近之捷運○○站業已通車，且○○○區○○○道○○路尚近，交通甚為便利，鄰近並有各式商店、超商、公園及工業服務區等，工商業繁榮發達，生活機能堪稱完善，有被上訴人所提系爭土地之Google地圖、周遭街景相片等在卷可稽（見原審卷第24-30頁）。參諸與系爭○○○區○○○段000、000、
000、000、000等地號土地，年租金均已按申報地價10%計算，有上開地號土地之公告現值、公告地價及土地租約等影本在卷可按（見原審卷第31-40頁），及內政部不動產租賃實價登錄資料有關系爭土地附近租金市價行情，103年6月間之租賃單價每坪已達919元（見原審卷第41頁），暨上訴人租地僅係建屋供自己居住使用等一切情狀，認被上訴人依民法第442條訴請調整系爭土地租金，以按105年度之申報地價年息8%計算每年之租金37萬6,270元（計算式：公告地價18,900元×80%×311.07平方公尺×8%＝376,270元）為適當。
㈢復按請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未照原約定數額
付清，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之意思表示起算，但起訴前未為此項意思表示者，原約定之租金數額，並不因租賃不動產價值之升降，即失其拘束雙方當事人之效力，當不得溯及請求租金之調整，法院僅得判決自原告起訴時起增高租金（最高法院47年台上字第1152號、48年台上字第521號判例意旨，及73年度第9次民事庭會議決議參照）。本件被上訴人係105年3月1日具狀起訴請求調整系爭土地租金（見原審卷第9頁），上訴人則分別於105年3月22日、23日收受送達，有送達證書在卷可參（見原審卷第45-48頁），故被上訴人請求自起訴狀繕本送達最後一位上訴人翌日即105年3月24日起調整租金為每年37萬6,270元，即屬有據；逾此範圍之請求，則屬無據。至上訴人辯稱其已因時效取得地上權云云，要與本件被上訴人係本於不定期租賃關係請求調整租金無涉，併予敘明。
五、綜上所述，被上訴人備位聲明依民法第442條規定，請求上訴人就系爭土地應給付被上訴人之租金，自105年3月24日起調整為每年37萬6,270元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決調整為每年逾23萬5,169元部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，自無逐一論駁必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
民事第四庭
審判長法 官 陳靜芬
法 官 陳清怡法 官 林玉珮正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
書記官 林敬傑