臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第1096號上 訴 人 三發地產股份有限公司
（原名金革科技股份有限公司）法定代理人 鍾俊榮訴訟代理人 陳志偉律師被上 訴 人 幸福公園社區管理委員會法定代理人 陳潤纓訴訟代理人 羅興章律師上列當事人間請求給付代收款事件，上訴人對於中華民國105年8月11日臺灣臺北地方法院105年度訴字第287號第一審判決提起上訴，經本院於106年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人法定代理人原為劉淑惠，嗣於本院審理期間變更為陳潤纓，業據其具狀聲明承受訴訟，並提出新北市新莊區公所民國106年5月5日新北莊工字第1062069669號函為證（見本院卷81至83頁），核無不合，應予准許。
二、被上訴人主張：上訴人為坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上幸福公園社區（下稱系爭社區）之起造人，與承購戶簽訂房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），約定承購戶須預繳6個月管理費及車位清潔費，自上訴人第一次通知交屋日起開始動用管理費，並將餘款統籌移交予伊（下稱系爭約定）。惟上訴人依系爭約定向全體承購戶收取新臺幣（下同）2,028,306元（含管理費1,659,306元及車位清潔費369,000元，下稱系爭預繳費用）後，僅將1,268,172元匯至伊帳戶，尚有760,134元未移交等情。爰依系爭約定及第三人利益契約法律關係，求為命上訴人給付760,134元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 %計算之利息等語。
三、上訴人則以：伊於被上訴人成立前，固擔任系爭社區管理負責人，惟系爭社區共用部分（下稱系爭公設）之修繕及管理維護所生費用，應由公共基金或由區分所有權人按其應有部分比例分擔，且伊擔任系爭社區管理負責人期間，應負責系爭公設之清潔、維護等事項，就公共基金及其他經費有收支、保管及運用權限，伊依系爭約定收取系爭預繳費用，用以支付管理期間之相關費用，對承購戶並無不公。又伊已提列取得使用執照1年內之管理維護費用，無重複負擔系爭公設點交被上訴人前之修繕、管理、維護等費用之理。另系爭社區之承購戶於點交專有部分後，已開始使用系爭公設及享有訴外人福瑞斯國際公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱福瑞斯公司）提供之服務，迨被上訴人成立並完成系爭公設點交後，被上訴人尚得具領伊提列之公共基金供管理維護使用，故伊於點交系爭公設前動用系爭預繳費用中760,314元，給付福瑞斯公司102年1至4月份之物業服務費，並未加重承購戶負擔，被上訴人不得請求返還等語，資為抗辯。
四、原審為被上訴人全部勝訴之判決，即判命上訴人應給付被上訴人760,134元，及自104年12月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並酌定相當金額為准、免假執行之宣告。上訴人聲明全部不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：㈠上訴人為系爭社區之起造人，已向該承購戶收取系爭預繳費
用共2,028,306元。嗣上訴人於102年7月5日將系爭預繳費用餘款1,268,172元移交被上訴人。
㈡上訴人曾委請福瑞斯公司管理系爭社區，並以系爭預繳費用中760,134元支付福瑞斯公司102年1至4月份之物業服務費。
上開各情，有上訴人102年7月9日三發總(業)字第1020064號函、「幸福公園」預繳管理費收款總表、幸福公園一期收支記錄表、匯款申請書、統一發票、幸福公園NO.1物業委任管理維護契約書、請款單、領款簽收單等件可稽（見原審卷第9至13頁、第69至86頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第123頁正、反面），堪信為真實。
六、按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權，民法第269條第1項定有明文。查上訴人與系爭社區承購戶約定：承購戶須預繳6個月管理費、6個月車位清潔費，該費用自上訴人第一次通知交屋日起算，開始動用所產生之管理費，並將餘款統籌移交管委會等情，有系爭契約可參（見原審卷第17頁），稽其文意可知被上訴人成立後，上訴人應將系爭預繳費用餘款移交被上訴人，足見上訴人與承購戶係以契約訂定將系爭預繳費用餘款向第三人即被上訴人為給付，是系爭約定末段確屬第三人利益契約，被上訴人自有直接請求上訴人給付系爭預繳費用餘款之權利，合先敘明。
七、另按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為免除或減輕預定契約條款之當事人之責任，或加重他方當事人之責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，民法第247條之1第1款、第2款定有明文。又按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔；債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任；債權人遲延者，債務人得請求其賠償提出及保管給付物之必要費用，民法第348條第1項、第373條本文、第234條、第240條亦規定甚明。經查：
㈠依系爭契約所示，其上業將「立契約書人賣方金革科技股份
有限公司代表人：鍾俊榮」、「茲為案名『幸福公園』（以下簡稱本大樓）之房屋及土地買賣事宜，雙方同意訂立本買賣契約書……」等內容預先繕打，堪認係上訴人用於銷售系爭社區房地所預定之定型化契約，自應受上開民法第247條之1規定拘束。
㈡稽諸系爭約定前段之文義可知，上訴人於第一次通知承購戶
交屋之日起，不論上訴人是否已依系爭契約第16條約定點交專有部分予承購戶，亦不論上訴人是否已依系爭契約第22條第21款約定移交系爭公設予被上訴人，上訴人均得動支系爭預繳費用支付管理維護費用，亦即承購戶自上訴人第一次通知交屋日起即必須開始負擔系爭社區一切管理維護費用。惟依民法第348條第1項、第373條本文、第234條、第240條規定，買賣標的物之危險，在出賣人依債務本旨交付買賣標的物予買受人以前，原則上係由出賣人負擔，買受人受領交付以後，始由買受人負擔。出賣人係於買受人受領遲延時，始得請求買受人賠償因保管買賣標的物之必要費用。申言之，上訴人在未依系爭契約第16條及第22條第21款約定，將專有部分點交予承購戶，及將系爭公設點交予被上訴人前，各該標的物之利益及危險均應由上訴人負擔，而福瑞斯公司之物業服務費既係基於系爭社區管理維護事務所生費用，在專有部分及系爭公設完成點交前，解釋上自應由上訴人負擔，始符民法危險負擔法則。準此以觀，上訴人於第一次通知交屋時，既尚未點交任何專有部分予承購戶，則上訴人執系爭約定中段辯以承購戶自斯時起即應負擔系爭社區之管理維護費用，已非公平。且依上訴人提出交屋時間表所示（見原審卷第119至121頁），其交屋期間自102年1月5日起至103年7月3日止長達1年6月，足見上訴人並非將專有部分同時點交予全部承購戶，則上訴人要求尚未受領專有部分之承購戶負擔管理維護費用，亦非合理。甚者，系爭公設遲至102年4月30日仍未點交予被上訴人乙情，為兩造所不爭執（見本院卷第123頁），而依上訴人與福瑞斯公司簽訂之物業委任管理維護契約書所示（見原審卷第69至75頁），福瑞斯公司所負責公寓大廈一般事務管理服務、建築物及基地之維護及修繕、建築物附屬設施設備之檢查及修護、公寓大廈之清潔環境衛生之維持、公寓大廈及其周圍環境安全防災管理維護等事項，均係針對系爭公設所為，在上訴人未將系爭公設點交予被上訴人前，若謂應由承購戶負擔福瑞斯公司之物業服務費，顯失公允。基上，上訴人與承購戶約定上訴人自第一次通知交屋時起，即可動支系爭預繳費用支付系爭社區之管理維護費用，顯與民法危險負擔之規範相齟齬，不啻免除上訴人依據危險負擔法則應負之義務，亦加重承購戶須提前負擔系爭社區管理維護費用之責任，而有顯失公平之情形，依前揭民法第247條之1規定，系爭約定中段關於上訴人自第一次通知交屋日起，即可開始動支系爭預繳費用支付系爭社區管理維護費用部分，應屬無效。是上訴人執系爭約定中段辯以102年1至4月份福瑞斯公司之物業服務費應以系爭預繳費用支付云云，並非可取。
㈢又共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，固為公寓大廈管理條例第10條第2項所明定，惟系爭社區承購戶應自何時開始負擔系爭社區共用部分、約定共用部分之管理維護費用，應視起造人即上訴人是否已依民法第373條規定，依債務本旨將共用部分、約定共用部分移交予被上訴人為斷，前已敘明，上訴人執此抗辯102年1至4月份福瑞斯公司之物業服務費應由系爭社區承購戶負擔云云，並無可取。
㈣雖上訴人辯以其已依公寓大廈管理條例第18條第1項第1款規
定，就系爭社區領得使用執照1年內之管理維護事項提列公共基金，不應令其重複負擔管理維護費用云云。惟上訴人依上開公寓大廈管理條例就管理維護事項提列公共基金，係為盡其法定義務以利取得使用執照，與其在將系爭公設點交予被上訴人前，應依民法危險負擔法則支付系爭社區管理維護費用之義務無涉，是上訴人此部分辯解，亦無足取。
㈤再按定型化契約條款指企業經營者為與多數消費者訂立同類
契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消費者保護法第2條第7款、第11條第2項、第17條第1項、第4項前段、第5項分別定有明文。觀諸內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中之應記載事項第16條第1款「……雙方同意自交屋日起，由買方按月繳付共有部分管理費。」等內容（見原審卷第92頁），可知關於承購戶繳納共有部分管理費之時點，係於共有部分點交之條款中約定，則該條款所指「交屋」，解釋上自應包含共有部分之點交。另參以被上訴人提出系爭契約第3條約定內容（見原審卷第14頁），承購戶購買之房屋總面積亦包含共同使用分攤面積，則上訴人交屋之義務，除交付專有部分外，尚應點交共有部分始屬完成。綜觀上開消費者保護法及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項等規定，上訴人迄至102年4月30日仍未將系爭公設點交予被上訴人，承購戶自無負擔共用部分管理維護費用之義務，是被上訴人主張102年1至4月份福瑞斯公司之物業服務費應由上訴人支付，應屬可取。
㈥從而，上訴人將系爭公設移交予被上訴人前，系爭社區共用
部分應由上訴人自負管理維護之責，上訴人既在102年4月30日後始將系爭公設移交予被上訴人，則其於移交前所支出102年1月16日至102年4月30日期間之管理維護費用，應由上訴人負擔。是被上訴人主張依據系爭約定及第三人利益契約法律關係，請求上訴人給付系爭預繳費用之餘款760,134元本息，為有理由，應予准許。
八、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查被上訴人依系爭約定、第三人利益契約法律關係請求上訴人給付，屬無確定期限，且係以支付金錢為標的，依前揭法律規定，被上訴人另請求上開應給付之金額自起訴狀繕本送達翌日（即104年12月17日，見原審卷第31頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬有據，應予准許。
九、綜上所述，被上訴人依系爭約定及第三人利益契約法律關係，請求上訴人給付760,134元，及自104年12月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並酌定相當金額為准、免假執行之宣告，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 12 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 林玉珮法 官 魏于傑正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 12 月 12 日
書記官 陳韋杉