臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第1099號上 訴 人 鄧正民訴訟代理人 林辰彥律師複 代理人 黃淑怡律師
黃豐緒律師被 上訴人 吳美珠
劉金菊葉詩才林秀連姜美梅上五人共同訴訟代理人 廖振洲律師複 代理人 吳聖平律師被 上訴人 陳柏全上列當事人間給付租金等事件，上訴人對於中華民國105年8月29日臺灣臺北地方法院105年度訴字第133號第一審判決提起上訴，本院於106年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）原係伊與訴外人陳俊呈、陳朝陽、陳錦槐及陳賢榮等人（下稱陳俊呈等人）共有，嗣於民國76年間與訴外人僑泰建設股份有限公司（下稱僑泰公司）簽訂合建契約（下稱系爭合建契約），約定由僑泰公司出資在系爭土地上興建門牌號碼臺北市○○區○○路○○○○○○○號之萬年青社區大樓（下稱萬年青大樓）。詎僑泰公司於完工後未按比例分配區分所有建物及系爭土地之應有部分，致被上訴人即萬年青大樓之區分所有權人，實際登記系爭土地之應有部分較應受分配部分短少，則渠等短少系爭土地應有部分之建物占用系爭土地乃無法律上原因，應就無權占用部分返還相當租金之不當得利。 爰依民法第179條及類推適用同法第425條之1規定擇一判決，暨斟酌公平正義原則，請求被上訴人分別給付自起訴前5年之不當得利及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止之法定遲延利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年給付不當得利。
二、被上訴人則各為以下陳述及抗辯：㈠被上訴人吳美珠、葉詩才、林秀連、劉金菊及姜美梅以：上
訴人與僑泰公司簽訂系爭合建契約，並簽署系爭土地之土地使用權同意書（下稱系爭同意書），使僑泰公司有合法占有使用系爭土地之權源，而伊係直接向僑泰公司或輾轉買受系爭土地上建物之繼受人，基於占有連鎖之法律關係，對上訴人得主張有權占有，非無法律上之原因。又系爭合建契約係於公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）無明文規定前訂定，就土地之登記實務上均委諸當事人以私法自治原則處理，上訴人既於系爭合建契約中同意基地分配之比例，並皆配合僑泰公司移轉系爭土地應有部分，自應受該約定之拘束，且上訴人亦未證明伊之占有逾越契約約定分配之應有部分比例，則其引用系爭合建契約簽訂後始訂定之民法第799條第4項及公寓條例主張，顯無理由；縱僑泰公司未依系爭合建契約履行義務，此乃其與上訴人間之紛爭，基於債之相對性，不得向伊主張等語置辯。
㈡被上訴人陳柏全則以：上訴人係與僑泰公司簽訂系爭合建契
約，非簽訂三方契約，其無法取得合建房屋，應向僑泰公司求償，與伊無涉。另萬年青大樓之建築基地係由臺北市○○區○○段0○段00000000000地號土地組成，法律並無規定應如何分配各土地應有部分之面積等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人陳柏全應給付上訴人3萬4,800元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀送達翌日起按年給付上訴人6,960元。
㈢被上訴人吳美珠應給付上訴人4萬8,394元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀送達翌日起按年給付上訴人9,679元。
㈣被上訴人葉詩才應給付上訴人4萬8,884元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀送達翌日起按年給付上訴人9,777元。
㈤被上訴人林秀連應給付上訴人4萬8,884元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀送達翌日起按年給付上訴人9,777元。
㈥被上訴人劉金菊應給付上訴人3萬7,519元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀送達翌日起按年給付上訴人7,504元。
㈦被上訴人姜美梅應給付上訴人2萬8,021元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀送達翌日起按年給付上訴人6,862元。
被上訴人均於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（本院卷第65頁背面至66頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
㈠系爭土地原係上訴人與陳俊呈等人所共有，渠等於76年間提
供系爭土地予僑泰公司合建萬年青大樓，並於83年11月16日出具系爭同意書，以供僑泰公司申請建造執照使用，有系爭同意書、建築執照申請書可稽（原審卷㈠第25、26頁），並經原法院調閱臺北市84年建字第143號建造執照卷宗供參。
㈡被上訴人陳柏全所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號11
樓（臺北市○○區○○段0○段00000○號建物），其建物總面積為145.51平方公尺，有建物登記謄本可證（原審卷㈠第40頁）。
㈢被上訴人吳美珠所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號（
臺北市○○區○○段0○段00000○號建物）， 其建物第1層面積為34.38平方公尺， 有建物登記謄本可證（原審卷㈠第42頁）。
㈣被上訴人葉詩才所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號（
臺北市○○區○○段0○段00000○號建物）， 其建物第1層面積為34.38平方公尺， 有建物登記謄本可證（原審卷㈠第43頁）。
㈤被上訴人林秀連所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號（
臺北市○○區○○段0○段00000○號建物）， 其建物第1層面積為34.38平方公尺， 有建物登記謄本可證（原審卷㈠第44頁）。
㈥被上訴人劉金菊所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號（
臺北市○○區○○段0○段00000○號建物）， 其建物第1層面積為26.14平方公尺， 有建物登記謄本可證（原審卷㈠第45頁）。
㈦被上訴人姜美梅所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號（
臺北市○○區○○段0○段00000○號建物）， 其建物第1層面積為24.01平方公尺， 有建物登記謄本可證（原審卷㈠第46頁）。
五、上訴人主張被上訴人之建物部分無權占用系爭土地，應依民法第179條、 類推適用民法第425條之1規定及公平正義原則，返還相當於租金之不當得利；被上訴人則否認，並以前詞置辯。本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院105年12月13日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（本院卷第66頁背面）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠被上訴人所有之建物是否無權占用系爭土地？⒈按「…基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得
向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第四百六十七條第二項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利， 此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事。」最高法院101年度台上字第224號判決要旨可參。
⒉查，系爭土地原係上訴人與陳俊呈等人所共有，渠等提供系
爭土地，與僑泰公司簽訂系爭合建契約，並出具系爭同意書，興建萬年青大樓等情，為兩造所不爭之事實（如㈠），並有系爭同意書、 建築執照申請書（84年4月29日發照）及使用執照（86年1月9日發照）在卷可稽（原審卷㈠第25、26、159至160頁、卷㈡第78頁），堪信屬實。而萬年青大樓合計94戶，建築使用土地包括系爭土地及同段770、771等共18筆土地，有上開建築執照申請書、使用執照足考（原審卷㈠第26頁背面、第160頁）， 則僑泰公司基於系爭合建契約、系爭同意書占有使用系爭土地，並興築萬年青大樓，即屬有權占有，而萬年青大樓於86年3月13日第一次登記， 係公寓條例公布施行後， 被上訴人陳柏全於86年6月19日、吳美珠於86年4月12日、葉詩才於95年6月20日、林秀蓮於95年8月2日、劉金菊於97年5月22日、姜美梅於100年10月28日均以買賣為由，分別登記取得萬年青大樓之區分所有權（原審卷㈠第40、42至46頁），足見被上訴人直接或轉輾因買賣，自僑泰公司或後手受讓萬年青大樓之建物及系爭土地應有部分，揆前說明，為合法占有。
⒊上訴人主張系爭同意書僅為申請建造執照之行政上措施，自
不足為僑泰公司得合法使用系爭土地之依據，況卷內未見系爭合建契約存在，難認僑泰公司使用系爭土地有合法之權利，本件即無占有連鎖之法理適用餘地云云，惟上訴人與僑泰公司合建並提供系爭土地蓋萬年青大樓，並無爭執，復有系爭同意書足考，且於萬年青大樓取得使用執照後，配合辦理系爭土地之應有部分移轉，在在證實上訴人有同意僑泰公司使用系爭土地及移轉應有部分，僑泰公司有合法占有之正當權源，同上所述，上訴人所辯，為不足採。
㈡上訴人依民法第179條、類推適用民法第425條之1規定， 斟
酌公平正義原則，請求被上訴人返還利益，是否有理？金額為何？⒈關於不當得利部分：
①按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。
」民法第179條定有明文。
②查，本件被上訴人占有系爭土地，源自其前後手之占有合
併，僑泰公司有權占有，被上訴人繼受，於法有據，業如前述，自非無法律上原因， 上訴人以民法第179條請求利益之返還，要屬不合，自非可准。
⒉關於類推租賃部分：
①按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」民法第425條之1定有明文。
②查系爭土地原係上訴人與陳俊呈等人所共有，上訴人與陳
俊呈等人出具系爭同意書供僑泰公司興建萬年青大樓使用，於86年3月13日辦理第一次登記，如前所述， 可見系爭土地及其上房屋之所有權自始非同屬一人，核與民法第425條之1第1項之規定不符。 再者，上訴人係與僑泰公司合建，以分得部分房屋作為提供系爭土地之代價，則上訴人主觀上本即欲藉由合建關係，獲得系爭土地使用收益一次終局性之滿足，並非係欲獲取類如租賃關係之繼續性收益，且僑泰公司係出售上開房屋予被上訴人，或被上訴人輾轉買受上開房屋，並無將土地或房屋所有權單獨讓與之意，並非土地與土地上之房屋同屬一人，而基於何種法律關係而分別讓與相異之人，尚難認上訴人與被上訴人就系爭土地有法定租賃關係存在， 而得適用民法第425條之1第1項之情形。
③另按區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。
但另有約定者，從其約定，民法第799條第4項定有明文。
又，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定，公寓條例第9條定有明文。 基此，區分所有建物應配賦地基之應有部分，依據上開規定，如當事人有約定者，得從其約定，而本件上訴人並未提出其與僑泰公司之合建契約，無法知悉上訴人與僑泰公司間就區分所有建物配賦基地應有部分如何計算，則上訴人主張被上訴人上開房屋坐落系爭土地分配持分不足云云，尚屬無法證明。又上訴人既然提供系爭土地與僑泰公司合建，衡情雙方如無利益分配之約定，上訴人當無同意提供系爭土地合建之理，則上訴人應於合建契約中同意系爭土地分配比例，並已配合僑泰公司移轉系爭土地之持分，顯見上訴人同意移轉登記系爭土地之持分，以履行合建契約之約定，自應受其分配比例之拘束，如僑泰公司未依合建契約履行，上訴人自應向僑泰公司主張合建分配之權利，尚難僅憑其主觀認為被上訴人上開房屋坐落系爭土地分配持分不足，即認上訴人得類推適用民法第425條之1第1項之規定請求被上訴人給付租金。
⒊關於公平正義部分：上訴人主張被上訴人所有建物占用系爭
土地面積明顯逾越依其系爭土地應有部分比例計算者，亦即超越其權利範圍而為使用收益，未支付租金即可無償使用收益系爭土地，而應有部分分配較多之上訴人並未未取得萬年青大樓專有部分，既無法使用收益系爭土地，又須負擔系爭土地稅捐並忍受被上訴人永久無償使用土地，嚴重侵害上訴人權利， 依司法院83年12月14日（83）廳民一字第22562號研究意見之研討結果，為衡平兩造之利益以及公平正義原則考量，應令被上訴人給付相當之代價予上訴人。至於相當代價之計算，應類推適用土地法第97條之規定，以不超過土地申報總價額年息10%為限云云。 惟上訴人所舉司法院研究意見係針對善意時效取得地上權人是否需給付地租，與本件涉及之爭議不同，無法比附援引。且上訴人亦未具體指明何公平正義，尚難憑依，至於上訴人與僑泰公司簽訂系爭合建契約，致生系爭土地分配之爭議，與被上訴人無關，上訴人此處所言，殊屬無據。
六、綜上所述，上訴人依民法第179條及類推適用同法第425條之1規定，暨斟酌公平正義原則， 請求被上訴人分別給付前揭㈡至㈦起訴前5年之不當得利益（相當租金） 及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止之法定遲延利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年給付不當得利（相當租金），非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 8 日
民事第二十四庭
審判長法 官 陳麗芬
法 官 許炎灶法 官 周祖民正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 3 月 8 日
書記官 劉文珠