臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第1213號上 訴 人 郭朝陽被 上訴 人 財政部國有財產署中區分署法定代理人 吳文貴訴訟代理人 林琦勝律師
黃曉薇律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國105年8月24日臺灣新竹地方法院105年度訴字第32號第一審判決提起上訴，本院於106年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人未經伊同意擅於伊所管理屬中華民國所有坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下分以地號稱之，合稱系爭土地）上搭建鐵皮屋、樓梯及鋪設水泥地等地上物（下稱系爭地上物），無權占有系爭土地如新竹縣竹東地政事務所複丈成果圖（下稱附圖）所示達119.18平方公尺（下稱系爭占用土地），爰依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人拆除系爭地上物並返還系爭占用土地予伊。又上訴人無權占有系爭占用土地，受有相當於租金之不當得利，爰依民法第179條規定，請求上訴人給付自民國104年11月1日起至105年5月31日止之不當得利8,591元，以及自105年6月1日起至返還系爭占用土地之日止按月給付伊1,241元。求為判決：㈠上訴人應將系爭土地上，如附圖所示編號2105（A）部分面積49平方公尺之鐵皮屋、編號2105（B）部分面積4平方公尺之樓梯、編號2105-1（甲）部分面積0.79平方公尺之鐵皮屋、編號2105-1（丙）部分面積0.34平方公尺之樓梯等地上物拆除，編號2105（C）部分面積64平方公尺之院子水泥地、編號2105-1（乙）部分面積1.05平方公尺之水泥地刨除，及甲樹、乙樹砍除，並將土地騰空返還予被上訴人。㈡上訴人應給付伊8,591元，及自105年6月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自105年6月1日起至返還系爭占用土地之日止，按月給付伊1,241元。㈢願供擔保聲請宣告假執行。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，被上訴人就上訴人之上訴，答辯聲明為：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊於95年11月向訴外人智豐建設股份有限公司（下稱智豐公司）購買坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱資源段土地）與其上建物，且一併購買坐落系爭土地之系爭地上物事實上處分權，並自使用系爭2105地號土地後，按時向被上訴人繳納土地使用補償金，已符合國有財產法所定得申請承租、讓售之條件。且系爭土地原為未辦理第一次所有權登記之土地，訴外人鄭佛基於39年10月1日設籍並占用系爭2105地號土地建築房屋，嗣經編定新竹縣○○鎮○○里00鄰○○○00號門牌，又更迭改編為新竹縣○○鎮○○里○鄰○○街○○○巷○號門牌。系爭土地於94年9月5日登記為國有土地，伊為最後占有人，自得與前占有人合併計算占有而時效取得系爭土地所有權，自屬有權占有等語為辯。上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。
三、查系爭土地為中華民國所有，現由被上訴人管理，又系爭土地上現有如附圖所示編號2105（A）部分面積49平方公尺之鐵皮屋、編號2105（B）部分面積4平方公尺之樓梯、編號2105-1（甲）部分面積0.79平方公尺之鐵皮屋、編號2105 -1
（丙）部分面積0.34平方公尺之樓梯，編號2105（C）部分面積64平方公尺之院子水泥地、編號2105-1（乙）部分面積
1.05平方公尺之水泥地（即系爭地上物）以及甲、乙2棵樹木，上訴人為系爭地上物之事實上處分權人及甲、乙樹2樹之所有人等情，有勘驗筆錄、土地複丈成果圖、系爭土地謄本、現場照片等件可稽（見原審卷第42至43頁、第46頁、57至58頁、第12至14頁），復為兩造所不爭，堪信屬實。
四、被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，並受有相當於租金之不當得利等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠、按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。上訴人對於系爭土地為國有，被上訴人為管理權人乙節並不爭執，惟抗辯自使用系爭2105地號土地以來，均按時繳納土地使用補償金，已符合國有財產法所定得申請承租、讓售之條件，且系爭土地雖於94年9月5日登記為國有土地，伊既為最後占有人，自得與前占有人之合併計算占有而時效取得系爭土地所有權，為有權占有人云云。查：
1、依國有非公用不動產被占用處理要點第3點「本要點所稱『占用』，指無權占有國有非公用不動產。」、第6點「被占用之不動產，在占用人未取得合法使用權源或騰空交還前，執行機關先依民法不當得利之規定，向占用人追溯收取使用補償金。」等規定，足認使用補償金乃係國有土地之管理機關對於無正當權源而無權占用國有土地者，所收取相當於租金之不當得利，非謂無權占用國有土地之使用對價，上訴人自無從以其按時向被上訴人繳納系爭土地之使用補償金，即謂其取得合法之占有權源。次按「非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理。但合於左列各款規定之一者，得逕予出租︰一、原有租賃期限屆滿，未逾六個月者。二、民國八十二年七月二十一日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者。三、依法得讓售者」，國有財產法第42條第1項定有明文。「非公用財產類之不動產，其經地方政府認定應與鄰接土地合併建築使用者，得讓售與有合併使用必要之鄰地所有權人」，同法第49條第3項亦有規定，又國有財產之管理機關與無權占有人簽訂之租賃契約既非屬行政機關基於其法定職權，為達特定行政上目的，於不違反法律規定之情形下，與人民約定提供某種給付，並使接受給付者負合理之負擔或其他公法上對待給付義務而成立之行政契約（大法官會議解釋釋字第348號解釋理由書參照），前開租賃契約即屬國有財產管理機關之私經濟行為，易言之，非公用財產類之不動產而合於國有財產法第42條第1項規定者，國有財產之管理機關仍得自由決定是否與無權占有人締約，非謂國有財產之管理機關即必須與無權占有人成立租賃關係（最高法院100年度台上字第1132號判決意旨參照）。被上訴人既已於106年6月23日以台財產中心二字第10626011020號函覆上訴人：「三、查本案國有土地，經臺端檢附新竹縣政府稅捐稽徵局竹東分局核發之房屋稅籍證明書作為地上建物建築時間證明文件申請承租，案經本處於106年2月24日派員勘查結果，其中面積約124.34平方公尺土地，現況為鐵皮屋、樓梯、水泥地堆置雜物、種植樹木等使用；惟經調閱本處95年1月12日勘查資料，本案國有土地當時現況為碎石地、泥土地雜草地，並無鐵皮屋存在，核與上述出租規定不符，爰申租案予以註銷，附繳文件隨文檢還受任人。」等文（見本院卷第80頁），足認被上訴人經審查後業以前函拒絕上訴人締約之申請，上訴人既無權強制被上訴人締約，是其抗辯已符合國有財產法所定得申請承租、讓售之條件，被上訴人應與其締約，其非無權占有云云，自無足採。
2、上訴人又抗辯系爭土地雖於94年9月5日登記為國有土地，其既為最後占有人，得主張與前占有人之占有合併而時效取得系爭土地之所有權，其為有權占有人云云。惟按「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人」、「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」，民法第769條、第770條分別定有明文。又「依本法所為之登記，有絕對效力。」，土地法第43條定有明文。是依規定主張時效取得不動產，必以未登記之不動產為限，蓋已登記之不動產所有權之存在狀態，已因登記而確定，縱其所有物為他人所占有，仍不得令占有人因時效而取得該不動產所有權。準此，系爭土地於94年9月5日登記為國有土地，被上訴人現為管理人，上訴人自無時效取得系爭土地所有權之餘地，則上訴人辯稱其合併計算前占有人之占有時效，仍為有權占有云云，於法未合，自屬無據。
3、基上，上訴人既未能證明其為有權占有系爭土地，被上訴人主張上訴人係無權占用，請求上訴人拆除系爭地上物，並返還系爭占用土地，核屬有據，應予准許。
㈡、又按「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查上訴人無權占有系爭占用土地，已如前述，則上訴人自屬無法律上原因，而獲有相當於租金之不當得利，並致被上訴人遭受無法使用收益之損害，依上說明，被上訴人請求上訴人給付自104年11月1日起至返還系爭占用土地之日止，相當於租金之不當得利，即屬可採。次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」，土地法第97條定有明文；而上揭法條規定依同法第105條所定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之。且依平均地權條例施行細則第21條規定，公有土地之公告地價即為申報地價。又所謂「申報總價年息百分之十為限」，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院46年度台上字第855號、68年度台上字第3071號判例意旨參照）。本件依兩造不爭執之附圖計算上訴人占用系爭土地面積共119.18平方公尺（計算式：49＋4＋64＋0.79＋1.05＋0.34＝119.18），前已敘明。又系爭土地於104年申報地價為每平方公尺2,400元，105年申報地價每平方公尺為2,500元，有土地登記第一類謄本可參（見原審卷第57至58頁）。爰審酌上訴人係將系爭土地上鐵皮屋等地上物借與友人使用，而系爭土地位處新竹縣○○鎮○○街，其旁有住家，距離東西向快速道路甚近，交通尚屬便利（見原審卷第42頁），及目前社會經濟狀況等情狀，認被上訴人主張依土地申報總價額年息5％計算相當於租金之不當得利，核屬適當，是被上訴人請求上訴人給付自104年11月1日起至104年12月31日止，受有相當於租金之不當得利2,384元【計算式：申報地價（元/平方公尺）2,400×占用面積（平方公尺）119.18×5%÷12×2＝2,384（小數點後四捨五入）】；自105年1月1日起至105年5月31日止，受有相當於租金之不當得利金額為6,207元【計算式：申報地價（元/平方公尺）2,500×占用面積（平方公尺）119.18×5%÷12×5＝6,207（小數點後四捨五入）】，合計8,591元（計算式：2,384＋6,207＝8,591），以及自105年6月1日起至返還系爭占用土地之日止，按月給付1,241元【計算式：申報地價（元/平方公尺）2,500×占用面積（平方公尺）119.18×5%÷12＝1,241（小數點後四捨五入）】，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人本於民法第767條第1項前段，請求上訴人將系爭土地上，如附圖所示編號2105（A）部分面積49平方公尺之鐵皮屋、編號2105（B）部分面積4平方公尺之樓梯、編號2105-1（甲）部分面積0.79平方公尺之鐵皮屋、編號2105-1（丙）部分面積0.34平方公尺之樓梯等地上物拆除，編號2105（C）部分面積64平方公尺之水泥地、編號2105-1
（乙）部分面積1.05平方公尺之水泥地刨除，及甲樹、乙樹砍除，並將土地騰空返還予被上訴人；另依民法第179條之不當得利規定，請求上訴人給付被上訴人8,591元，及自本件更正聲明狀送達翌日即105年6月29日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自105年6月1日起至返還系爭占用土地之日止，按月給付1,241元，均有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 14 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 魏于傑法 官 陳清怡正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 11 月 15 日
書記官 蕭進忠