臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第1231號上 訴 人 林於霖訴訟代理人 陳家慶律師複代 理 人 許翔寧律師被上 訴 人 林德雄
林清波共 同訴訟代理人 傅文民律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國105年9月9日臺灣臺北地方法院105年度訴字第451號第一審判決提起上訴，本院於106年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國93年1月29日以總價新臺幣（下同）230萬元向被上訴人林德雄、林清波（下合稱被上訴人，個別時各以其姓名稱之）購買新北市○○鄉○○○段○○○○段00000地號土地（下稱系爭土地）中面積約150坪之土地，並簽訂房地產買賣契約書（下稱系爭契約），同時以系爭土地之地籍圖謄本為附件，其上註明「1.斜線為買賣土地位置，正確面積依地政機關丈量為準。依現場附相片為準」、「3.尺吋寬：內約106台呎、外約110台呎，平均約108台呎，尺吋深：約47台呎」（下稱系爭地籍圖），系爭契約第6條並約定：「其他約定事項：A、本買賣土地標的，因政府法令設限，不得分割，嗣后一旦政府法規變更，該土地可辦分割或移轉者，乙方無條件配合甲方辦理，或甲方要求乙方辦理他項權利等擔保設定者，乙方應配合甲方並提供相關證件及備齊必要文件及用印，乙方絕不推諉。B、乙方同意若土地產權轉移，甲方可指定第三人為產權登記名義人，其轉移產生之稅賦由甲方負擔。」。嗣為確保被上訴人履行系爭契約，兩造於94年9月11日約定按系爭土地面積約150坪之比例計算，分別由林德雄以其應有部分中30000分之11506、林清波以其應有部分3分之1，設定抵押權予伊，並已於同年月13日辦竣抵押權登記，且於土地抵押權設定契約書第（22）欄註記「本件抵押權設定權利人與義務人之間，因為土地買賣事宜所做之保證權利。」（下稱系爭抵押權）。又爾後農地已無移轉上之法令限制，伊要求林德雄依系爭契約履行土地過戶事宜，惟遭其拒絕，伊遂提起不動產所有權移轉登記訴訟，經原法院103年度店簡字第138號及103年度簡上字第550號判決林德雄應移轉系爭土地所有權應有部分100000分之24285予伊確定（下稱另案移轉登記事件）。惟兩造簽訂系爭契約所約定之買賣標的為系爭土地約150坪之面積，並據以作為買賣總價230萬元之計算基礎，而另案移轉登記事件判決林德雄應移轉之系爭土地應有部分面積約314平方公尺，換算後僅94.985坪，與系爭契約約定之150坪明顯短少，短少之面積依另案移轉登記事件判決所載，應係167平方公尺即5
0.5175坪，已有減少上訴人所購買系爭土地價值之物之瑕疵，爰依民法第359條規定向被上訴人請求損害賠償或減少價金。又系爭契約約定之買賣標的土地為系爭土地面積約150坪之範圍，惟依另案移轉登記事件判決所載，買賣標的土地範圍係包括系爭土地314平方公尺之部分，及毗鄰系爭土地非屬被上訴人所有之未登記土地167平方公尺，而被上訴人亦明知出售之土地範圍有部分非其等所有，致伊依系爭契約所能取得之土地面積短少50.5175坪，被上訴人應負權利瑕疵擔保責任，伊亦得依民法第226條規定請求被上訴人賠償損失。兩造簽訂系爭契約後，國內不動產交易價格持續上揚，104年4月間與系爭土地同段之土地已有以每坪2萬元出售之交易紀錄，伊買受之土地面積短少50.5175坪，受有相當於101萬350元之損失。爰依民法第226條、第353條、第359條等規定，擇一請求被上訴人應給付伊101萬350元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行等語。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人101萬350元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：兩造於93年1月29日簽訂爭契約時，所約定之買賣標的土地僅有系爭土地之部分，同時於系爭地籍圖上特別繪製斜線部分，以資標示買賣系爭土地之位置，並註明：「正確面積依地政機關丈量為準」，且依仲介兩造買賣系爭土地之訴外人鄭義於另案移轉登記事件中所為證述，亦可知伊等係以總價230萬元出售系爭土地中如系爭地籍圖標示斜線之部分，並未將與系爭土地毗鄰非屬伊等所有之未登記土地一併出售予上訴人，系爭契約約定之總價230萬元並非以伊等出售系爭土地面積約150坪為計價基礎。又伊等已簽立土地使用權同意書，將出售之系爭土地交付上訴人興建建物占有使用，且依另案移轉登記事件判決所載，該部分面積為314平方公尺，換算系爭土地所有權之應有部分為100000分之24285，林德雄並已於104年10月28日辦理移轉登記予上訴人，則伊等已依系爭契約履行完畢，買賣標的物並無上訴人所稱物之瑕疵、權利瑕疵，或有債務不履行之情事等語置辯。對上訴人之上訴則答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人主張兩造於93年1月29日簽訂系爭契約，由上訴人向被上訴人買受系爭土地中面積約150坪之土地，且於系爭地籍圖以斜線標示上訴人買受系爭土地之位置，其上並記載「
1.斜線為買賣土地位置，正確面積依地政機關丈量為準。依現場附相片為準」等語，被上訴人另簽立土地使用權同意書，同意上訴人得於系爭土地約150坪之面積範圍內新建房屋及管理使用，嗣上訴人起訴請求被上訴人依系爭契約移轉系爭土地所有權應有部分予上訴人，經另案移轉登記事件判命林德雄應將系爭土地所有權應有部分100000分之24285移轉登記予上訴人確定在案等情，有系爭契約、系爭地籍圖、土地使用權同意書、現場照片等影本可稽（見原審卷第9至13頁、第16至17頁），並經本院調取另案移轉登記事件卷宗核閱無訛，均堪信屬實。
四、上訴人主張其依系爭契約買受之土地包含系爭土地314平方公尺及毗鄰系爭土地之未登記土地167平方公尺，被上訴人僅移轉登記系爭土地應有部分100000分之24285即約314平方公尺土地，面積尚短少167平方公尺，應負物之瑕疵擔保、權利瑕疵擔保或債務不履行責任等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，故本件所應審究之爭點即為：㈠系爭契約之買賣標的範圍為何？㈡上訴人依民法第226條、第353條、第359條等規定，請求被上訴人賠償所受損害，有無理由？茲將本院之判斷分述如下：
㈠關於系爭契約之買賣標的範圍部分：
⒈按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就
訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言（最高法院99年度台上字第781號民事裁判要旨參照）。經查，兩造於另案移轉登記事件中，業將系爭契約之買賣標的範圍列為重要爭點，經原法院第二審合議庭本於辯論之結果，判斷系爭契約之買賣標的範圍為系爭地籍圖標示斜線之特定土地，即系爭土地中面積314平方公尺之土地，非系爭土地之150坪應有部分，該案並因不得上訴第三審而告確定等情，有原法院103年度簡上字第550號判決影本可參（見原審卷第25至27頁），並經本院調取該案卷宗核閱屬實，且就該重要爭點之判斷，並無顯然違背法令之情形，上訴人亦未提出新訴訟資料推翻原判斷，上訴人即不得再為相反之主張，本院亦不得作相反之判斷，故上訴人主張系爭契約所約定之買賣標的為系爭土地約150坪之面積云云，自非可採。
⒉上訴人雖另主張系爭契約所約定之土地買賣面積為150坪
，範圍包含系爭土地314平方公尺及毗鄰系爭土地之未登記土地167平方公尺，林德雄移轉之系爭土地應有部分面積僅有314平方公尺，面積短少167平方公尺云云。惟觀諸系爭契約第1條記載「買賣標的土地標示：台北縣○○鄉○○○段○○○○段○○○○○地號土地壹筆……」等內容，足見兩造所約定之買賣標的範圍僅有1筆土地，且已特定為系爭土地，並非如上訴人所稱尚包含毗鄰系爭土地之未登記土地，另依系爭地籍圖所示，其上斜線標示之買賣土地位置，亦未超出系爭土地之範圍，益徵兩造於系爭契約所約定之買賣標的確僅限於系爭土地，故上訴人此部分主張並非可採。此外，觀諸系爭地籍圖之記載，其上除以斜線標示買賣土地之位置外，更特別註明「正確面積依地政機關丈量為準。依現場附照片為準」等文字，且買賣坪數亦僅記載「約150坪」，堪認系爭契約並未約明被上訴人所出售土地之實際面積，而係以系爭契約所附現場照片為基準，待地政機關依該基準丈量後，始能確認上訴人所買受之面積，非如上訴人所稱其依系爭契約所買受之土地面積即為150坪。再者，參酌證人即負責仲介系爭土地買賣之鄭義於另案移轉登記事件中具結證稱：簽約當時，被上訴人沒有說要賣150坪，150坪是伊與上訴人去量的，不是被上訴人說的，伊有向上訴人說清楚這150坪因為沒有鑑界，有無佔到別人的地不清楚，但是上訴人說不用鑑界等語（見原審卷第57頁），足見系爭契約並未約定被上訴人係出售150坪土地予上訴人，而僅約定出售系爭土地中如系爭地籍圖及現場照片所示範圍之土地，實際面積則須待地政機關鑑界測量後始得確認，而上訴人在未鑑界確認實際面積之情況下，仍同意以總價230萬元買受該範圍之土地，故上訴人此部分辯解並非可取。
⒊至被上訴人固曾設定系爭抵押權予上訴人（見原審卷第19
頁），然因斯時上訴人買受系爭土地之實際面積尚未經地政機關丈量確認，則被上訴人實僅得暫依系爭契約所載約150坪之面積充為系爭抵押權之設定權利範圍，自難僅因系爭抵押權之設定權利範圍為150坪，即推翻系爭契約及系爭地籍圖之真意，而率認上訴人購買土地之實際面積為150坪。
⒋綜上，兩造簽訂系爭契約時所約定之買賣標的範圍，僅限
於系爭土地中之314平方公尺土地，並未包含系爭土地其餘範圍之土地或非屬被上訴人所有之未登記土地。
㈡關於上訴人依民法第226條、第353條、第359條等規定，請求被上訴人應賠償其所受損害有無理由部分：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求賠償損害；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第226條第1項、第348條第1項、第353條、第354條、第359條分別定有明文。
⒉系爭契約約定之買賣標的範圍為系爭地籍圖以斜線標示之
系爭土地中面積314平方公尺之土地，並未及於系爭土地之其他範圍或毗鄰系爭土地之未登記土地，該部分土地面積經換算系爭土地所有權應有部分為100000分之24285乙節，業經本院認定如前，且兩造簽訂系爭契約後，被上訴人即出具土地使用權同意書將系爭土地供上訴人新建房屋及管理使用，上訴人除已使用系爭土地興建房屋使用外，並已於104年10月28日以判決移轉為原因，登記取得系爭土地所有權應有部分100000分之24285等情，亦有土地使用權同意書、照片及土地登記謄本可參（見原審卷第12、
13、106頁，原法院103年度簡上字第550號卷第84至87頁），足見被上訴人已依系爭契約履行交付所出售之土地予上訴人，並使其取得該部分土地所有權之義務完畢，則系爭契約之出賣物，自無上訴人所稱給付不能或有物之瑕疵、權利瑕疵之情事，故上訴人依民法第226條、第353條、第359條規定請求被上訴人應負給付不能、物之瑕疵擔保或權利瑕疵擔保責任，於法無據。
五、綜上所述，上訴人依民法第226條、第353條及第359條規定，主張被上訴人應負給付不能、物之瑕疵擔保或權利瑕疵擔保之責任，請求被上訴人給付上訴人101萬350元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人全部敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 11 日
民事第四庭
審判長法 官 陳靜芬
法 官 林玉珮法 官 魏于傑正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 7 月 11 日
書記官 陳韋杉