臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第281號上 訴 人 陳敏玉訴訟代理人 王萬新
劉楷律師蔡宜衡律師林哲安律師被 上訴 人 郭庭利訴訟代理人 李明諭律師
陳逸華律師上列當事人間請求交付房屋等事件，上訴人對於中華民國104年12月29日臺灣士林地方法院103年度訴字第1439號第一審判決提起上訴，上訴人就反訴部分並為訴之追加，被上訴人就本訴部分並為訴之追加及聲明之減縮，本院於107年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠主文第二項命陳敏玉給付郭庭利逾新臺幣參萬肆仟肆佰玖拾陸元本息部分；㈡主文第四項命陳敏玉給付郭庭利逾新臺幣壹佰肆拾肆萬參仟玖佰零肆元部分；㈢主文第五項命陳敏玉給付郭庭利新臺幣伍萬捌仟肆佰貳拾捌元本息部分；及各該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
第一項廢棄部分，郭庭利於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
陳敏玉就原判決主文第三項所命給付（於本院減縮為陳敏玉應給付郭庭利新臺幣參拾壹萬伍仟元）及原判決主文第四項所命給付於新臺幣壹佰肆拾肆萬參仟玖佰零肆元之範圍內，均應再給付郭庭利自民國一０五年一月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
陳敏玉應給付郭庭利新臺幣伍萬陸仟參佰壹拾伍元，及自民國一０六年一月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
陳敏玉應給付郭庭利新臺幣壹萬伍仟肆佰貳拾貳元，及自民國一０六年十二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
郭庭利其餘本訴追加之訴駁回。
陳敏玉其餘上訴及反訴追加之訴均駁回。
本訴部分第一、二審訴訟費用，由陳敏玉負擔百分之六十九，餘由郭庭利負擔；本訴追加之訴訴訟費用，由陳敏玉負擔百分之九十，餘由郭庭利負擔。
反訴部分第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用、反訴追加之訴訴訟費用，均由陳敏玉負擔。
本判決第三項、第四項、第五項所命給付得假執行。
郭庭利其餘假執行之聲請駁回。
陳敏玉假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，均不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。又第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255條第1項第2款至第6款之情形，不在此限，同法第446條第1項但書亦有明定。再不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦有明文。查被上訴人郭庭利（下稱郭庭利）因上訴人陳敏玉（下稱陳敏玉）於民國105年1月17日點交系爭房地，而於本院減縮其部分請求，復追加請求法定遲延利息及原審判決後繼續發生之損害，而就本訴部分為訴之追加或擴張減縮應受判決事項之聲明如附表一所示（本院卷二第121至123、179至181頁）；陳敏玉就反訴部分追加逾期違約金及拒付違約金或拒配合辦理結案撥款手續之違約金如附表二所示（本院卷二第139至140、179至180頁）；兩造各自所為追加之訴，均與原訴本於同一房屋買賣契約因逾期履行所生遲延責任之同一基礎事實，又郭庭利所為本訴更正後聲明屬減縮應受判決事項聲明或補充更正法律上陳述，均與前開規定相符，應予准許。
貳、本訴部分
一、郭庭利於原審起訴及於本院追加主張：兩造於102年11月24日就新北市○○區○○段○○○○號（即門牌號碼新北市○○區○○路○○號00樓之3號房屋，下稱系爭房屋）及所坐落基地（與系爭房屋合稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由伊向陳敏玉購買系爭房地，買賣價金為新臺幣（下同）1,232萬元，分為4期給付。陳敏玉雖於103年4月9日將系爭房地所有權移轉登記予伊，然而：㈠陳敏玉未依系爭契約第3條第2項約定於103年3月19日交付土地增值稅繳款書及隨課103年度房屋稅繳款書，遲至同年4月2日始為交付，應依系爭契約第8條第1項約定，按日依買賣總價款萬分之3即3,696元計付懲罰性違約金51,744元（即3,696元/日×14日；於原審主張以遲延日數40日計付違約金147,840元，於本院減縮以遲延日數14日計付違約金51,744元）；㈡因陳敏玉遲延交付系爭房屋（含停車位），致伊無法依預定計畫如期使用，受有額外支出租賃他屋及停車位、仲介費、提前解約賠償金之損害共計371,315元，依民法第229條第1項、第231條第1項規定請求陳敏玉賠償（於原審請求陳敏玉自103年6月10日起至交屋時止按月給付17,500元〈即房屋租金14,500元/月+停車位租金3,000元/月〉；於本院減縮在原審請求賠償金額為315,000元〈依原審判准自103年6月10日起至交屋日即105年1月17日止共計19月又8日按月給付房屋租金14,500元計算為279,367元，暨自103年7月25日起至交屋日即105年1月17日止共計17個月又24日按月給付停車位租金3,000元計算為53,400元，即原審此部分判准總額為332,767元，減縮後僅請求315,000元〉，並於本院追加請求56,315元〈即損害總額371,315元-減縮後於原審請求金額315,000元〉及追加賠償總額371,315元之法定利息）；㈢陳敏玉未依系爭契約第1條第5項約定於103年6月10日前點交系爭房屋，遲至105年1月17日始為交付，應依系爭契約第8條第1項約定給付懲罰性違約金2,165,856元（即3,696元/日×586日；於原審主張自103年4月22日起按日計算違約金，於本院減縮自103年6月11日起按日計算共586日，並追加請求法定利息）；㈣迄105年1月17日系爭房屋點交前止，伊已代陳敏玉繳付103年度房屋稅7,394元、地價稅763元、103年6月至104年3月管理費23,400元、104年度房屋稅17,511元、104年4至7月管理費9,360元（以上5筆金額於原審請求共計58,428元）；暨繳付104年度地價稅763元、104年8月至105年1月17日管理費12,983元、105年度房屋稅9,475元、105年1月份地價稅9元（以上4筆金額於本院追加請求共計23,230元），依系爭契約第6條第1項約定請求陳敏玉償還。爰依上開法條規定及契約約定提起本訴，並於原審聲明：㈠陳敏玉應給付郭庭利147,840元及自103年11月25日起計付之利息；㈡陳敏玉應自103年6月10日起至系爭房屋騰空交付之日止，按月給付郭庭利17,500元；㈢陳敏玉應自103年4月22日起至系爭房屋騰空交付之日止，按日給付郭庭利3,696元；㈣陳敏玉應給付郭庭利58,428元及自104年8月28日起計付之利息；㈤願供擔保請准宣告假執行。【原審判決：㈠陳敏玉應給付郭庭利51,744元及自103年11月25日起計付之利息；㈡陳敏玉應自103年6月10日起至系爭房屋騰空交付之日止，按月給付郭庭利14,500元；及自103年7月25日起至系爭房屋騰空交付之日止，按月給付郭庭利3,000元；㈢陳敏玉應自103年6月11日起至系爭房屋騰空交付之日止，按日給付郭庭利3,696元；㈣陳敏玉應給付郭庭利58,428元及自104年8月28日起計付之利息；其餘判決郭庭利敗訴，並為准、免假執行之諭知。陳敏玉就其敗訴部分提起上訴。郭庭利就其敗訴部分未據聲明不服，且於本院減縮部分之請求，並撤回請求陳敏玉騰空交付系爭房屋部分，均非本院審理範圍，不贅】並於本院聲明：
〈壹〉補充更正起訴聲明：㈠陳敏玉應給付郭庭利51,744元及自105年1月18日起計付之利息；㈡陳敏玉應給付郭庭利315,000元；㈢陳敏玉應給付郭庭利2,165,856元；㈣陳敏玉應給付郭庭利58,428元及自105年1月18日起計付之利息；〈貳〉追加訴之聲明：㈠就上開補充更正起訴聲明第2、3項所命給付金額，陳敏玉應再給付自105年1月18日起計付之利息；㈡陳敏玉應再給付郭庭利56,315元及自105年1月18日起計付之利息；㈢陳敏玉應再給付郭庭利23,230元及自105年1月18日起計付之利息；㈣願供擔保請准宣告假執行；〈參〉對陳敏玉上訴之答辯聲明：上訴駁回。
二、陳敏玉則以：因郭庭利遲延交付第3期完稅款在先，故伊行使同時履行抗辯，伊無遲延交付稅款繳款書之違約情事；又因郭庭利遲延交付第4期尾款且未依約給付遲延違約金，故伊行使同時履行抗辯拒絕點交系爭房屋，伊無遲延交屋之違約情事，毋須負遲延給付之損害賠償責任；又系爭契約第8條第1項所約定之違約金屬損害賠償總額預定性質，郭庭利既依該條約定請求違約金，即不得另再請求其他項目之損害賠償，且契約約定之違約金過高，請求酌減等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於陳敏玉之部分廢棄；㈡上開廢棄部分，郭庭利在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；並就郭庭利追加之訴答辯聲明：追加之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（本院卷二第115至119頁）：
（一）兩造於102年11月24日簽訂系爭契約，約定郭庭利向陳敏玉購買系爭房地，買賣價金1,232萬元，付款方式為：第1期簽約款125萬元、第2期用印款122萬元、第3期完稅款125萬元、第4期尾款860萬元，尾款部分由郭庭利以系爭房地向金融機構（後擇定新光人壽保險股份有限公司，下稱新光公司）辦理貸款支付，至遲應於103年6月10日前交屋。兩造並委由安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經公司）辦理買賣價金履約保證。（原審卷第10至12頁）
（二）兩造履約過程如附表三所示。（郭庭利先後於102年11月25日、102年12月18日、103年3月10日、103年4月21日將第1期款125萬元、第2期款122萬元、第3期款125萬元、第4期款860萬元匯入履約保證專戶；陳敏玉於103年4月9日移轉系爭房地所有權於郭庭利名下，於105年1月17日點交系爭房屋）
（三）依系爭買賣契約第8條第1、2項之約定為計算，兩造各未依約履行各項義務時，每逾1日應按買賣總價款萬分之3（即3,696元）計付違約金予對造（自逾期日起至完成給付日止），並應於買賣標的點交時一併給付。
（四）郭庭利於系爭房屋點交之前，須向他人租賃房屋居住及承租停車位使用，自103年6月10日至104年11月30日向訴外人許庭蓉租屋共計支付房屋租金256,215元；委託仲介向訴外人王倩儀租屋自104年12月6日至105年1月17日共計支付房租28,000元，支出仲介費10,500元，賠償提前解除租約21,000元。103年7月25日至104年12月31日向訴外人黃鵡勝租用停車位共計支出租金55,600元。（原審卷第84至87頁、本院卷一第185至194頁）
（五）郭庭利於系爭房屋點交前，已繳納系爭房屋之103年度房屋稅7,394元、地價稅763元、103年6月至104年3月管理費23,400元，及104年度房屋稅17,511元、104年4月至同年7月管理費9,360元（以上共計58,428元）（原審卷第112至
114、163至165頁）；又再繳納104年度地價稅763元、104年8月1日至105年1月17日管理費12,983元、104年7月1日至105年1月17日之105年房屋稅9,475元、105年1月1日至17日之地價稅9元（以上共計23,230元）。（本院卷一第195至199頁）
（六）兩造因本件涉訟爭議，於系爭房屋點交時未為簽署「房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單」，嗣安信建經公司約集兩造、地政士廖婉雁，於105年9月13日簽立協議書，約定涉訟金額2,627,055元保留款暫存履保專戶內，其餘9,506,871元則於105年9月14日撥付予陳敏玉。（本院卷一第202至205、226頁）
四、法院之判斷：郭庭利主張陳敏玉遲延交付稅款繳款書及遲延交付房屋，應依系爭契約第8條第1項約定給付懲罰性違約金，又陳敏玉應賠償伊因無法依預定計畫如期使用系爭房屋（含停車位）所受有額外支出房屋及車位租金等損害，並償還伊已代繳各項費用等情，均為陳敏玉所否認，並以前詞置辯。茲查：
（一）郭庭利得請求陳敏玉給付遲延交付稅款繳款書、遲延交付系爭房屋之懲罰性違約金各為34,496元、1,443,904元：
1、按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，違約金如為懲罰之性質，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害（最高法院62年台上字第1394號判例要旨參照）。又當事人約定如債務人不於適當時期履行債務時，即須支付違約金者，其違約金係以強制債務之履行為目的，實為確保債權效力之一種強制罰，與利息之性質迥然不同（最高法院68年度第9次民庭庭推總會議決議參照）。揆諸系爭契約第8條第1項明文約定：「賣方若未依本約履行各項義務，每逾1日賣方應按買賣總價款萬分之3計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），該『懲罰性』違約金應於買賣標的點交時完全給付」，且系爭契約另有其他未依約履行時損害賠償之約定，則衡諸契約條款之文字、系爭違約金約定係為確保債權效力之強制罰、契約另有其他損害賠償之約定等，應可認定兩造已特別約定系爭違約金屬「懲罰性違約金」，故陳敏玉抗辯系爭契約第8條第1項所約定之違約金屬於「損害賠償總額預定性質之違約金」，即非可採，合先敘明。
2、關於陳敏玉遲延交付土地增值稅繳款書及隨課103年度房屋稅繳款書之遲延責任部分：
（1）系爭契約第3條第2項關於第3期完稅款約定：「㈠於土地增值稅、契稅單核下來後，經承辦地政士通知日起3個工作日內，買方應將第3期款存入履保專戶，買賣雙方同時繳交各應負擔之稅費，繳稅後稅單收據交付承辦地政士辦理產權移轉作業」（原審卷第10頁背面）。查本件為跨年度（102年簽約、103年交屋）買賣，為節省土地增值稅（以102年度公告現值申報較以103年度申報為低），承辦地政士廖婉雁趕在103年1月30日申報，稅單核定後，廖婉雁即於2月17日以簡訊通知郭庭利匯繳第3期款125萬元及契稅與相關規費（下稱買方稅費）86,000元、通知陳敏玉系爭房地經核定土地增值稅19,572元及103年隨課房屋稅10,351元（下稱賣方稅費），又於2月19日簡訊通知兩造各應繳納前述稅費並告知匯款指定帳號（非履保專戶），郭庭利即於2月21日將買方稅費86,000元匯入指定帳戶，陳敏玉卻因郭庭利尚未匯入第3期款而不願匯繳應負稅費，陳敏玉嗣於3月7日自行向稅捐單位申請展延增值稅繳款期限，廖婉雁於3月8日再次通知郭庭利繳納第3期款，郭庭利乃於3月10日將第3期款125萬元匯入履保專戶，廖婉雁於同日簡訊通知陳敏玉第3期款入帳及催促繳納賣方稅費及交付稅款繳款書，廖婉雁又於3月11日以存證信函通知陳敏玉應於函到7個工作日內提出繳納賣方稅費後之繳款書，並於翌(12)日送達陳敏玉，陳敏玉於3月14日始自行繳納，於4月2日方將稅款繳款書交付仲介人員轉交廖婉雁，廖婉雁取得陳敏玉交付之稅款繳款書後，始能辦理後續房地所有權移轉登記程序等情，為兩造所不爭執（見前揭不爭執事項(二)及附表三），並經證人廖婉雁（原審卷第102頁、本院卷一第94頁背面至97頁）、證人王萬新（即陳敏玉之夫，原審卷第107頁背面至109頁）分別具結證述綦詳，且有簡訊（原審卷第76頁、本院卷一第91至92、100至103頁）、存證信函（原審卷第17、180頁）、繳款證明及結算明細表（原審卷第16、20、136頁、本院卷一第131頁）存卷可憑。則廖婉雁於3月11日存證信函通知陳敏玉於7個工作日內交付稅款繳款書，存證信函於3月12日送達陳敏玉，陳敏玉於3月14日繳納稅款，至遲應於3月19日將稅款繳款書交付廖婉雁，惟陳敏玉迄4月2日始交付稅款繳款書，則郭庭利主張陳敏玉此部分違約14日（即103年3月20日至同年4月2日），應堪認定。
（2）陳敏玉雖以伊所負繳納賣方稅費及交付繳款書之給付義務，與郭庭利繳納第3期款之給付義務，二者間互為對待給付之關係，伊行使同時履行抗辯云云置辯；然查，系爭契約第3條第2項關於第3期完稅款約定業如前述，則從上開契約條款之約定文字可知，雖地政士於同時間通知買賣雙方繳納各自應負稅費與第3期款，但各該稅費並非自買賣價金所支出，且買賣雙方各負應繳稅費，俾使地政士取得完稅後之稅款繳款書後，得以據以辦理系爭房地所有權移轉登記，亦即買賣雙方各自繳付稅費之給付義務，與買方支付第3期款之給付義務間，彼此間各為獨立，並非立於互為對待給付之關係，僅係以繳納稅費之時間點作為給付第3期款之履行期限而已，陳敏玉應負繳納稅費及交付繳款書之義務，及郭庭利應負給付第3期款之義務，雖基於系爭雙務契約而發生，但彼此間欠缺對待給付關係，不能發生同時履行之抗辯，故陳敏玉所為同時履行抗辯云云，即非可採。陳敏玉又抗辯係因郭庭利於103年3月10日始繳納第3期款，致賣方稅費無法從履保專戶直接繳付，為不可歸責於伊之事由云云；然查，郭庭利於3月10日將第3期款匯入履保專戶後，廖婉雁於當日旋即以簡訊通知陳敏玉（由其配偶王萬新代理）：「王先生方便跟您約時間拿您手上的土地增值稅單嗎？買方今天完稅款入了。銀行設定契約到了（銀行准860萬元）。我們可以從履保公司繳納稅款。辦理登記設定手續」，但陳敏玉（由其配偶王萬新代理）卻回應稱：「哪家銀行，哪家分行，電話，我自己確認，我沒說繳，妳不要繳」（本院卷一第91至92頁），足見郭庭利於3月10日繳納第3期款後，本另可從履保專戶繳付賣方稅費，但陳敏玉卻指示廖婉雁在未獲得其首肯之前不准以履保專戶內之款項代付賣方稅費，其於3月12日收受前述廖婉雁寄發之催告存證信函，即於3月14日自行繳納賣方稅費並取得稅單收據，但卻又無任何正當理由遲至4月2日始將繳款書交付仲介人員轉交廖婉雁，可見陳敏玉始終未有自履保專戶直接繳付稅費之打算，且系爭契約亦未約定賣方應繳納之稅費，應由履保專戶支付，二者間並無直接因果關係，則本件堪認係因可歸責於陳敏玉己身之事由遲延交付稅款繳款書，故陳敏玉此部分抗辯，洵不足採。
（3）基上所述，陳敏玉確有遲延交付稅款繳款書之事實，郭庭利請求陳敏玉給付3月20日至4月2日之期間內共計14日之懲罰性違約金（本院卷二第275頁），當屬有據。
3、關於陳敏玉遲延交付系爭房屋之遲延責任部分：
（1）系爭契約第1條第5項約定：「本買賣標的點交日期：至遲103年6月10日前交屋」；第3條第2項關於第4期尾款約定：「㈡買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者：1.若買賣標的無原抵押貸款須清償者，於產權移轉登記完成後3個工作日內，由買方申貸之金融機構將尾款金額存入履保專戶，雙方辦理點交手續」（原審卷第10頁背面）。而本件並無陳敏玉原抵押貸款須以郭庭利尾款清償之情形，廖婉雁於103年4月9日完成系爭房地所有權移轉登記後，於翌日以簡訊通知陳敏玉，嗣承作郭庭利貸款之新光公司於4月21日將第4期款860萬元存入履保專戶等情，為兩造所不爭執（見前揭不爭執事項(二)及附表三），且有系爭房地建物登記及土地登記謄本、履保專戶結算明細表、簡訊及新光公司函文附卷可稽（原審卷第13至14、20、77、182至191頁），則依系爭契約第3條第2項之約定，於新光公司第4期尾款850萬元存入履保專戶後，郭庭利即已履行完畢全部買賣價金給付之義務。再觀諸證人徐沛寧（即系爭契約仲介人）具結證述：本件買賣雙方約定陳敏玉最晚應於103年6月10日交屋，因為陳敏玉說其將遷居之新房預計在當年3、4月間才會交屋等情（原審卷第105頁背面至第106頁）；證人廖婉雁具結證述：系爭契約所載房屋點交日期至遲為103年6月10日，未另外約定在該日前提早交屋等情（原審卷第103頁背面）；足見陳敏玉應於103年6月10日履行點交系爭房屋之給付義務，然陳敏玉遲至105年1月17日始將系爭房屋點交予郭庭利（本院卷一第45頁房屋點交紀錄），則陳敏玉遲延交付系爭房屋達586日（即自103年6月11日起至同年12月31日止計204日+104年全年365日+105年1月1日起至同年月17日止計17日=586日），應堪認定。
（2）陳敏玉固抗辯：伊在郭庭利依系爭契約第8條第2項約定給付因遲延支付第3期款、第4期款計罰之違約金（關於郭庭利是否因遲延交付期款而應給付陳敏玉懲罰性違約金部分，詳後述）之前，主張同時履行抗辯拒絕點交系爭房屋云云。然按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。又所謂同時履行之抗辯，係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，不能發生同時履行之抗辯（最高法院101年度台上字第1246號判決要旨參照）。就系爭買賣契約法律關係而言，參以民法債編第二章第一節買賣之規定，兩造基於同一雙務契約之債之目的與本旨而發生互為對價關係之給付義務，於郭庭利為支付全部買賣價金之給付義務，於陳敏玉則為將系爭房地所有權移轉及交付系爭房地，且應擔保系爭房地無權利瑕疵及無滅失減少價值或通常效用之物之瑕疵。至於兩造遲延履行而各應依系爭契約第8條第1、2項約定給付之懲罰性違約金，係以強制並督促系爭房地所有權利移轉與交付及買賣價金支付之債務履行為目的，屬於確保買賣價金債權及所有權利移轉及物之交付各得以滿足之一種強制懲罰手段，該懲罰性違約金債權之發生與給付，要與兩造基於系爭買賣契約法律關係所各負買賣價金給付義務、所有權利移轉登記並交付系爭房地之給付義務間，履行上並無應同時互為對待給付之關係，郭庭利既已於103年4月21日履行完畢全部買賣價金給付之義務，則陳敏玉即應依約於指定交付日即103年6月10日將系爭房屋點交於郭庭利，不得以郭庭利未給付懲罰性違約金為由主張同時履行抗辯而拒絕點交，故陳敏玉所為同時履行抗辯，於法不合，洵不可採。
（3）承上所述，郭庭利請求陳敏玉給付自103年6月11日起至105年1月17日止之期間內共計586日之懲罰性違約金，為有理由。
4、陳敏玉抗辯系爭契約第8條第1項所約定每逾期1日按買賣總價款萬分之3計算之違約金過高，為有理由，應予酌減為按買賣總價款萬分之2為計算：
（1）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條、第252條分別定有明文。至於是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，而債務已為一部履行者，得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1915號判例意旨參照）。又按倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金。苟當事人所約定之數額，與實際損害相差懸殊者，法院亦得參酌當事人實際所受損失，酌予核減。違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準（最高法院102年度台上字第889號、100年度台上字第1372號、96年度台上字第107號等判決要旨參照）。
（2）茲查，陳敏玉主張系爭契約第8條第1項所約定之違約金額過高，已超過內政部101年10月29日頒佈之成屋買賣契約書範本第9條第2項、第11條第2項關於違約金之計算建議條款「每日按已支付全部價款萬分之2單利計算」、「違約金以不超過房地總價款百分之15為限」等情，並提出該契約書範本在卷可參（本院卷二第247至252頁）。而查，郭庭利係於103年4月21日履行全部買賣價金1,232萬元之給付義務，並開始負擔房屋貸款之分期清償，陳敏玉則於103年4月9日將系爭房地所有權移轉登記於郭庭利，就其債務已為一部履行，然因遲未點交系爭房屋，致郭庭利無法於原所規劃、預期之時間入住使用，卻須開始按月清償房屋貸款並繳納系爭房屋各項稅費及管理費（見前揭不爭執事項(五)），亦即郭庭利徒有系爭房地所有權人之名，卻無使用收益系爭房屋之實，且自103年6月間至105年1月間長達約1年7個月的期間，先後需向訴外人租屋及租用停車位（見前揭不爭執事項(四)），奔波尋覓租賃居住處所以安頓全家人生活，承受搬遷之勞頓與不便；然郭庭利得另依民法第229條第1項、第231條第1項規定請求陳敏玉賠償其額外支出房屋及車位租金之損害（詳後述），亦即郭庭利因陳敏玉遲延交付系爭房屋所受之損害，另可獲得相當程度之彌補。則本件倘仍以系爭契約第8條第1項所約定每逾期1日按買賣總價款萬分之3計算陳敏玉應負擔之懲罰性違約金，其違約金總額將高達2,217, 600元（即遲延交付稅款繳款書之違約金3,696元/日×14日即51,744元，加計遲延交付房屋之違約金3,696元/日×586日即2,165,856元），占本件買賣價金總額18%（計算式：2,217,600元÷12,320,000元=18%），顯已逾前開契約書範本所建議不得超過總價款15%之上限，亦即陳敏玉不僅須付出相當於買賣總價款18%之懲罰性違約金，猶需再另行賠償郭庭利租賃房屋及停車位之損害，依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形，及陳敏玉如依約履行時郭庭利可享受之一切利益資以衡量，本件違約金之約定確有過高之情，故陳敏玉抗辯違約金過高應予酌減，為有理由。爰參酌陳敏玉所提出前述內政部函頒成屋買賣契約書範本之條款，本件違約金若以買賣總價款萬分之2為計算，亦即陳敏玉就遲延交付稅款繳款書部分應給付之懲罰性違約金為34,496元（即12,320,000元×0.0002/日×14日=34,496元），就遲延交屋部分應給付之懲罰性違約金為1,443,904元（即12,320,000元×0.0002/日×586日=1,443,904元），合計占買賣總價款比例為12%（即(34,496元+1,443,904元)÷12,320,000元=12%），縱加計後述（二）之損害賠償金額371,315元，合計占買賣總價款比例亦未超過15%（即(34,496元+1,443,904元+371,315元)÷12,320,000元=15%），故本件違約金應酌減為按買賣總價款萬分之2為計算，即陳敏玉就遲延交付稅款繳款書部分應給付懲罰性違約金34,496元、就遲延交屋部分應給付懲罰性違約金1,443,904元，方屬合理適當。至陳敏玉空言辯稱應酌減至按買賣總價款萬分之1為計算，尚無足採。又系爭契約第8條第1項明文約定懲罰性違約金應於買賣標的點交時完全給付，亦即以系爭房屋於105年1月17日點交日為懲罰性違約金之清償日，則郭庭利依民法第229條第1項、第231條第1項規定併予請求上開懲罰性違約金加計自系爭房屋點交翌日即105年1月18日起算之法定遲延利息，亦為有理由。
5、結論：郭庭利主張陳敏玉遲延交付稅款繳款書、遲延交付房屋，應依系爭契約第8條第1項約定各給付懲罰性違約金51,744元本息、2,165,856元本息部分，其請求分別於34,496元本息、1,443,904元本息之範圍內，為有理由。逾上開範圍之請求，則為無理由，不應准許。
（二）郭庭利得依民法第229條第1項、第231條第1項規定請求陳敏玉賠償其因無法依預定計畫如期使用系爭房屋所受額外支出房屋及停車位租金之損害371,315元，及其中315,000元自105年1月18日起、其餘56,315元自106年1月14日起計付之法定遲延利息：
1、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第229條第1、2項、第231條第1項、第233條第1項前段分別定有明文。
2、依系爭契約第1條第5項約定，陳敏玉至遲應於103年6月10日交屋，然其未於是日履行交屋義務，應自翌日起負遲延責任。又郭庭利依系爭契約第18條第1項約定請求陳敏玉給付之違約金屬懲罰性違約金之性質，業如前述，揆諸前揭最高法院62年台上字第1394號判例要旨，郭庭利除請求違約金外，尚得請求遲延利息及其他損害賠償，故陳敏玉抗辯郭庭利不得在違約金之外另行請求損害賠償云云，洵不可採。經查，郭庭利因可歸責於陳敏玉之交屋遲延，致無法於契約預定交屋日期取得系爭房屋（含停車位）之占有使用，須另向他人租賃房屋及停車位，其自103年6月10日至104年11月30日向訴外人許庭蓉租屋共計支付房屋租金256,215元，委託仲介向訴外人王倩儀租屋自104年12月6日至105年1月17日共計支付房租28,000元，支出仲介費10,500元，嗣因陳敏玉交屋而賠償提前解除租約21,000元，另103年7月25日至104年12月31日向訴外人黃鵡勝租用停車位共計支出租金55,600元等情，為兩造所不爭執（見前揭不爭執事項(四)），且有房屋租賃契約書、車位租賃契約書、車位租金付款明細、支付仲介費統一發票、提前解約協議書在卷可證（原審卷第84至87頁、本院卷一第185至194頁），故郭庭利請求陳敏玉賠償遲延給付所生損害371,315元（即房租256,215元+28,000元+仲介費10,500元+賠償提前解除租約21,000元+停車位租金55,600元），及其中315,000元（按依原審判准自103年6月10日起至交屋日即105年1月17日止共計19月又8日按月給付房屋租金14,500元計算為279,367元，暨自103年7月25日起至交屋日即105年1月17日止共計17個月又24日按月給付停車位租金3,000元計算為53,400元，即原審此部分判准總額為332,767元，郭庭利於本院減縮其原審請求金額為315,000元）自105年1月18日起計付之法定遲延利息（郭庭利係於原審審理時請求此部分金額，陳敏玉對於郭庭利主張自系爭房屋點交翌日即105年1月18日起算法定遲延利息一節表示沒有意見；見本院卷二第277頁準備程序筆錄第8至9列之記載），其餘56,315元自106年1月14日（郭庭利係以106年1月10日民事準備書狀追加請求此部分金額，該準備書狀繕本於106年1月13日送達陳敏玉；見本院卷一第176至177、179至180、228頁、本院卷二第267頁收件回執），為有理由，應予准許；逾上開範圍所為遲延利息之請求則無理由，應予駁回。
（三）郭庭利得依系爭契約第6條第1項約定請求陳敏玉返還代繳各項費用81,658元本息：
1、依系爭契約第6條第1項約定：「房地點交前應繳納之各項費用（例如房屋稅、地價稅、水電費、瓦斯費、公共基金、公共修繕費及管理費等）悉由賣方負責繳清，點交後即由買方負擔」，是系爭房屋於105年1月17日點交予郭庭利前，陳敏玉自應負擔上開費用。
2、查郭庭利於原審主張已代為繳納103年度房屋稅7,394元、地價稅763元、103年6月至104年3月管理費23,400元、104年度房屋稅17,511元、104年4月至7月管理費9,360元（以上共計58,428元），復於本院追加主張代為繳納104年地價稅763元、104年8月1日至105年1月17日管理費12,983元、105年房屋稅9,475元、105年1月份地價稅9元（以上共計23,230元）等情，為兩造所不爭執（見前揭不爭執事項
(五)），並有各該繳款憑據存卷可憑（見原審卷第112至1
14、163至165頁；本院卷一第195至199頁），則郭庭利依系爭契約第6條第1項約定，請求陳敏玉給付81,658元（即於原審請求58,428元+於本院追加請求23,230元=81,658元），及其中58,428元自105年1月18日起計付之法定遲延利息（郭庭利於原審已以追加書狀請求此部分金額，兩造不爭執書狀繕本於原審104年8月28日言詞辯論期日前已送達陳敏玉，見本院卷二第277至278頁，則郭庭利僅請求自105年1月18日起計付遲延利息，當可准許），其餘23,230元自106年1月14日起計付之法定遲延利息（郭庭利係以106年1月10日民事準備書狀追加請求此部分金額，該準備書狀繕本於106年1月13日送達陳敏玉；見本院卷一第176至
177、179至180、228頁、本院卷二第267頁收件回執），為有理由，應予准許；逾上開範圍所為遲延利息之請求則無理由，應予駁回。
（四）從而，郭庭利㈠依系爭契約書第8條第1項約定請求陳敏玉給付遲延交付稅款繳款書之懲罰性違約金34,496元、遲延交付房屋之懲罰性違約金1,443,904元，及於本院追加請求自105年1月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡依民法第229、231、233條規定，請求陳敏玉賠償額外支出房屋及車位租金之損害371,315元（即在本院減縮其於原審請求金額為315,000元，再於本院追加請求56,315元），及其中315,000元自105年1月18日起、其餘56,315元自106年1月14日起均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢依系爭契約第6條第1項約定，請求陳敏玉返還代繳各項費用81,658元（即於原審請求58,428元及於本院追加請求23,230元），及其中58,428元自105年1月18日起、其餘23,230元自106年1月14日起均至清償日止，按週年利率5%計算之利，均為有理由，應予准許；逾上開部分之請求，為無理由，不應准許。（另關於郭庭利為抵銷抗辯部分，詳後述）
參、反訴部分
一、陳敏玉於原審提起反訴及於本院追加主張：㈠郭庭利未依系爭契約第3條第2項約定於廖婉雁通知後之103年2月20日繳付第3期款，遲至同年3月10日始為繳付，應依系爭契約書第8條第2項約定給付違約金66,528元（即3,696元/日×18日；於原審主張自2月22日起算遲延日數為16日，於本院追加2月
20、21日亦為遲延日數故共計18日）；㈡郭庭利未依系爭契約第3條第2項約定於房地所有權移轉後3日即103年4月12日繳付第4期款，遲至同年月21日始為繳付，應依系爭契約第8條第2項約定給付違約金33,264元（即3,696元/日×9日）；㈢因郭庭利遲延給付買賣價金，致伊無法如期以該買賣價金清償另筆銀行貸款債務，而受有持續繳付貸款利息167,400元之損害，依民法第229條第1項、第231條第1項規定請求郭庭利賠償；㈣（於本院追加主張）郭庭利未於系爭房地應點交日即103年6月10日清償前述遲延交付第3、4期款之違約金，亦未於系爭房地點交日即105年1月17日配合辦理結案手續及同意履保專戶撥付伊尾款，應依系爭契約第8條第2項約定給付自103年6月11日起（先位主張）或自105年1月18日起（備位主張）至清償日止按日計付3,696元之違約金。爰依上開法條規定及契約約定提起反訴，並於原審聲明：郭庭利應給付陳敏玉259,800元（即遲延交付第3期款之違約金59,136元+遲延交付第4期款之違約金33,264元+繳付另筆貸款利息167,400元之損害），及自反訴起訴狀繕本送達翌日起計付之利息。【原審判決陳敏玉全部敗訴，陳敏玉僅就遲延交付第3、4期款之違約金本息敗訴部分提起上訴，其餘敗訴部分未據聲明不服，已告確定，不贅】並於本院上訴及追加聲明：㈠原判決關於駁回陳敏玉後開第2項之部分廢棄；㈡郭庭利應給付陳敏玉92,400元（即遲延交付第3期款之違約金59,136元、遲延交付第4期款之違約金33,264元）本息；㈢郭庭利應給付陳敏玉7,392元本息；㈣郭庭利應自103年6月11日起至「上開第2、3項所命給付及配合辦理履保專戶結案出款之」清償日止，按日給付陳敏玉3,696元；㈤願供擔保請准宣告假執行。
二、郭庭利則以：伊係因廖婉雁通知而暫緩繳納第3期款，嗣廖婉雁於103年3月8日通知伊繳納後，伊即於同年月10日將第3期款匯入履保專戶，並無遲延交付第3期款之情事，又因陳敏玉遲延交付賣方稅款繳款書，使廖婉雁遲至103年4月9日始能辦理系爭房地所有權移轉及抵押權設定事宜，致伊原已於103年2月19日辦妥之貸款，超過新光公司所規定2個月之動支期限，因而必須重新辦理貸款程序，故第4期款係因可歸責於陳敏玉之事由而未能遵期給付，伊無須負遲延給付之違約責任；又伊於103年4月21日已將全數買賣價金匯入履保專戶，依系爭契約第2、3條之約定，視為已完成價金給付義務，嗣因本件涉訟，依兩造間買賣價金履約保證申請書第10條第4項之約定，在爭議釐清前，安信建經公司應將款項保留於履保專戶內，伊並無不配合辦理結案手續及同意履保專戶撥付尾款之情事；若本院認為伊應給付陳敏玉違約金，則先以伊對陳敏玉之前揭返還代繳各項費用之債權抵銷之，次以伊對陳敏玉之前揭額外支出房屋及車位租金之損害賠償債權抵銷之等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、法院之判斷：兩造不爭執之事項業如前述，茲不贅述。而陳敏玉主張郭庭利有遲延交付第3、4期款、未依約給付遲延違約金、未依約配合辦理結案手續及同意履保專戶撥付尾款等違約情事，各應依系爭契約第8條第2項約定給付違約金等情，均為郭庭利所否認，並對陳敏玉為抵銷之意思表示。茲就陳敏玉各項請求及郭庭利所為抵銷抗辯，論述如下：
（一）陳敏玉得依系爭契約第8條第2項約定請求郭庭利給付遲延交付第3期款之違約金66,528元及自105年1月18日起計付之利息：
1、系爭契約第8條第2項約定：「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，或已付之票據無法兌現時，每逾1日買方應按買賣總價款萬分之3計算滯納金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），並應於買賣標的點交時一併繳清」，其契約條款雖使用「滯納金」之文字，但參照最高法院96年度台上字第576號裁判所揭櫫「系爭租賃契約既約定每逾3日罰欠繳租金金額百分之1滯納金，顯係依違約之日數而與日俱增，並非預定一定之賠償總額，應屬懲罰性違約金性質」之要旨，應可認定系爭契約第8條第2項所稱之滯納金，即為懲罰性違約金之約定，合先敘明。又依系爭契約書第3條第2項關於第3期完稅款之約定：「於土地增值稅、契稅單核下後，經承辦地政士通知日起3個工作日內，買方應將第3期款存匯入履保專戶」，是郭庭利於接獲廖婉雁通知稅款繳款書核定之結果及應繳第3期完稅款後，即應於通知後3個工作日內履行給付第3期款之義務，亦先予敘明。
2、查廖婉雁係於103年2月17日以簡訊通知郭庭利繳納第3期款一節，業據其於原審及本院具結證述：伊先後於103年2月17日（第1次通知）、同年2月19日（第2次通知）以簡訊通知郭庭利，第1次通知是請郭庭利將第3期款125萬元加上稅費部分匯入履保專戶，第2次通知是針對稅費部分不能透過履保帳戶代繳，所以通知兩造把稅費改匯入指定帳戶，嗣因陳敏玉質疑郭庭利遲未繳納第3期款，伊再於3月8日催促郭庭利繳納（第3次通知），伊於2月17日即已通知郭庭利繳納第3期款，依照契約約定，郭庭利應於3個工作日內繳納，伊不敢、不會、也沒有告訴郭庭利可因陳敏玉未回應或未繳納稅費而不要繳第3期款等語明確（原審卷第102頁背面、本院卷一第94頁背面至97頁背面），其上開證述內容核與卷內簡訊（原審卷第76頁、本院卷一第92至93、100至102頁）所示內容相符，應可採信。郭庭利雖抗辯係因廖婉雁通知而暫緩繳納云云，但與廖婉雁上開證述顯有不同，郭庭利復未再舉證以實其說，故其此部分抗辯尚不足採。則廖婉雁於103年2月17日通知郭庭利繳納第3期款後，郭庭利依約應於通知日起3個工作日內（即迄2月20日）繳納第3期款，然郭庭利遲至同年3月10日始將第3期款匯入履保專戶，則其遲延繳納第3期款達18日（即自103年2月21日起至同年3月10日止計18日），應堪認定。
3、從而，陳敏玉依系爭契約書第8條第2項約定請求郭庭利給付遲延交付第3期款之違約金66,528元（即3,696元/日×18日=66,528元），及自105年1月18日起計付之法定遲延利息（按依系爭契約第8條第2項約定應於買賣標的點交時即105年1月17日給付違約金，故應自翌日起算遲延責任），為有理由，應予准許；至陳敏玉請求自反訴起訴狀繕本送達翌日即104年8月3日（原審卷第124-1頁送達回證）起至105年1月17日止之遲延利息部分則為無理由，應予駁回。
（二）陳敏玉依系爭契約第8條第2項約定請求郭庭利給付遲延支付第4期款之違約金本息，為無理由：
1、系爭契約第3條第2項關於第4期尾款約定：「「㈡買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者：1.若買賣標的無原抵押貸款須清償者，於產權移轉登記完成後3個工作日內，由買方申貸之金融機構將尾款金額存入履保專戶」（原審卷第10頁背面）。而系爭房地於103年4月9日辦理所有權移轉登記完成後，廖婉雁於翌日以簡訊通知郭庭利移轉登記辦竣及續辦貸款撥付事宜，則依前述約定，郭庭利應於系爭房屋產權移轉登記完成後3個工作日即迄4月14日以前（因4月12、13日為星期六、日，見本院卷二第205頁）將第4期尾款860萬元存入履保專戶，惟郭庭利係於103年4月21日始經由新光公司撥付貸款而將款項匯入履保專戶，已如前述，則郭庭利確實未於系爭房地所有權移轉登記後3個工作日內支付尾款一節，固可認定。
2、然查，系爭第4期尾款860萬元之撥付過程，業據新光公司104年9月11日新壽放款字第1040000109號函覆說明：郭庭利於102年12月11日以系爭房地為擔保向伊申辦房屋抵押貸款，伊於103年1月13日准可核貸860萬元整，103年2月19日對保後未撥款，103年4月16日申請延長動支，103年4月17日核准動支，103年4月21日撥入專戶為安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶等情在卷（原審卷第182頁）；新光公司復以104年11月20日新壽放款字第1040000132號函覆說明：103年4月9日淡水地政事務所完成上開擔保品過戶登記及抵押權設定，本公司放款房貸經辦人員收到廖婉雁寄交的他項權利證明書後，因已逾動支期限，103年4月16日向借戶告知並經借戶申請延長動支期限，103年4月17日公司核准動支，案件資料由本公司台北區域中心寄總公司審核後於103年4月21日撥款至借款人指定帳戶等情在案（原審卷第225頁）；而證人廖婉雁具結證述：
一般地政事務所辦理過戶登記完成作業大約需要3個工作日，一般貸款撥付時程會配合交屋時間作控管，伊於所有權移轉登記及抵押權設定完成後約1、2個工作天就將貸款資料整理好送新光公司，銀行大約需1、2個工作天的時間辦妥撥款，系爭契約第3條第2項第4期款約定於產權移轉後3個工作日繳納尾款，是制式合約約定，一般而言過戶後，因相關貸款審核及抵押權設定等文件均已提出銀行，故只是單純撥付貸款3日內即可完成等語在卷（原審卷第104頁背面至105頁、本院卷一第98頁）；證人段淙文（即新光公司承辦本件貸款之專員）於本院具結證述：公司同意核撥貸款後，不論有無對保，如超過2個月動支期限，就需要重新辦理撥款同意，有時實際撥款會超過2個月期限，故借款人可提前或延後申請延長動支期限，公司會再重新做基本徵信及財務狀況調查，確認借款人資力情形有無惡化，再經相關主管簽核等語在案（本院卷一第133頁背面至135頁）。則綜合上開新光公司回函內容及證人廖婉雁、段淙文之證述內容，可徵郭庭利於102年12月11日即以系爭房地為擔保向新公光司申辦房屋抵押貸款，新光公司於103年1月13日准可核貸860萬元後，在該公司規定之2個月動支期限內（即迄103年3月12日止），只要系爭房地抵押權設定登記完成，新光公司即可核撥貸款，但若逾2個月動支期限，則需辦理申請延長動支之手續，並經新光公司重新做基本徵信及財務狀況調查，經相關主管簽核後，始能再予核撥貸款。而查，陳敏玉本應於103年2月24日以前繳納賣方稅費後將稅款繳款書交付廖婉雁，以便辦理系爭房地所有權移轉登記（按廖婉雁係於103年2月19日即以簡訊通知陳敏玉應繳納前述稅費並告知匯款指定帳號，則陳敏玉依系爭契約第3條第2項之約定，本應於通知後3日內即2月24日以前〈2月22、23日為週六、週日，見本院卷二第201頁〉匯繳稅費至廖婉雁指定帳戶，或自行繳納稅費後將繳稅證明交付廖婉雁；又郭庭利於本件僅請求陳敏玉給付103年3月20日至4月2日期間之違約金〈本院卷二第275頁〉，故本判決前揭貳、四、(一)僅就郭庭利請求之該段期間為論斷，附此敘明），倘陳敏玉有遵期履行上開給付義務，則依證人廖婉雁所證述：地政事務所辦理過戶登記完成作業大約需要3個工作日，伊於所有權移轉登記及抵押權設定登記完成後約1、2個工作日將貸款資料整理好送新光公司，新光公司大約需1、2個工作日的時間辦妥撥款等情，新光公司至遲於103年3月6、7日即可撥付貸款，此時尚在前述2個月動支期限之內，並可符合系爭契約第3條第2項關於第4期款應於系爭房地所有權移轉登記完成後3個工作日內，由買方申貸之金融機構將尾款金額存入履保專戶之約定。惟陳敏玉無正當理由遲至前述動支期限屆滿後之103年4月2日始將賣方稅費之稅款繳款書交付房屋仲介人員再轉交廖婉雁，致廖婉雁取得陳敏玉交付之繳款書後，延至103年4月9日始能辦理系爭房地所有權移轉登記、抵押權設定登記及向新光公司送件申請核撥貸款，因已逾動支期限甚久，郭庭利須辦理申請延長動支之手續，並經新光公司重新做基本徵信及財務狀況調查及主管簽核後，新光公司始能核撥貸款。則依系爭第4期款之撥付過程以觀，可徵郭庭利辯稱：係因陳敏玉遲延交付賣方稅費之稅款繳款書，延誤系爭房地所有權移轉登記時程，方導致原核准撥款期限逾期而需重新申請動支等情，堪予採信。
3、基上所述，郭庭利係因可歸責於陳敏玉之事由，致未能於系爭房地所有權移轉登記後3個工作日內支付尾款，郭庭利則無可歸責之事由，毋庸負遲延責任，故陳敏玉依系爭契約第8條第2項約定請求郭庭利給付逾期違約金，即為無理由，不應准許。
（三）陳敏玉於本院追加請求郭庭利給付自應交屋日翌日（103年6月11日）或實際交屋日翌日（105年1月18日）起算，按日以3,696元計付之未依約給付前述違約金及未配合辦理結案手續及同意撥付尾款之違約金，為無理由：
1、查兩造各依系爭契約第8條第1、2項應給付之懲罰性違約金，係以強制並督促系爭房地所有權利移轉與交付及買賣價金支付之債務履行為目的，屬於確保買賣價金債權及所有權利移轉及物之交付各得以滿足之一種強制懲罰手段，已如前述，則該懲罰性違約金債權之發生與給付，要與兩造基於系爭買賣契約法律關係所各負買賣價金給付義務、所有權利移轉登記並交付系爭房地給付義務間，債權債務發生之原因顯然不同，則依系爭契約懲罰性違約金約定之目的，應認兩造因逾期履行系爭買賣契約所約定主給付或從給付義務，而依系爭契約第8條約定所另負之懲罰性違約金債務，並非系爭契約第8條為確保買賣標的物及價金依約互為履行交付效力之強制罰所及範圍，自不得就懲罰性違約金債權再為請求懲罰性違約金。故陳敏玉以郭庭利未清償前述遲延支付第3期款之懲罰性違約金，而追加請求郭庭利給付自應交屋日翌日即103年6月11日或實際交屋日105年1月18日起，按日以3,696元計付之懲罰性違約金，為無理由，應予駁回。
2、次查陳敏玉固於105年1月17日交付系爭房屋，但兩造簽立之「買賣價金履約保證申請書」第6條約定：「於結案且點交程序完成或買賣雙方合意解除契約或『判決確定後』，買賣雙方應就前開事項提供書面予安信建經...安信建經確認完成後將應給付之價款及其孳息給付或返還予應得之人...」、第10條第2項約定：「買賣雙方...簽署『房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單』...交付予安信建經辦理專戶結算出款」、第4項約定：「...因有解約或撥款等相關爭議時，安信建經...得保留該款項於履保專戶內，『待爭議釐清後之確定結論』再將專戶餘款撥付」（本院卷一第33至34頁）；又安信建經公司106年3月29日106年度安信字第57號函覆說明：（若買賣雙方因履約爭議）伊就事實難以進行確認時，得將價款提存至法院或暫保留於專戶，待買賣雙方爭議釐清後之確定結論，再將專戶餘款撥付，103年間兩造因本件買賣不動產於尚未點交前涉訟，伊即依買賣價金履約保證申請書之約定將價款暫保留於履約專戶等情在卷（本院卷二第10頁）；則系爭房屋於105年1月17日點交時，兩造刻正因本件履約糾紛涉訟並繫屬於本院審理中，彼此間就是否有得自履約專戶內之買賣價金中逕予抵償之違約金或損害賠償金額，爭執正盛，則於本件判決確定之前，郭庭利依前述「買賣價金履約保證申請書」第6條約定，並不負辦理結案手續及簽具撥付尾款同意書之義務。另兩造嗣於105年9月13日簽立「安信建築經理(股)公司房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單」及「協議書」（本院卷一第204至205頁），郭庭利已同意就其中買賣價金9,506,871元先予撥付陳敏玉，餘款2,627,055元則仍保留於履保專戶，以待本件判決確定後再為定奪分配，已合於前述「買賣價金履約保證申請書」第10條約定及安信建經公司上開回覆之意旨，並無陳敏玉主張郭庭利未依約配合辦理結案手續及同意撥付尾款之情事。故陳敏玉以郭庭利未配合辦理結案手續及同意撥付尾款為由，追加請求郭庭利給付自應交屋日翌日即103年6月11日或實際交屋日105年1月18日起，按日以3,696元計付之懲罰性違約金，亦無理由，應予駁回。
（四）郭庭利以對陳敏玉之前揭返還代繳各項費用之債權，抵銷陳敏玉對郭庭利之前揭遲延交付第3期款之懲罰性違約金債權後，陳敏玉已不得再向郭庭利為任何請求：
1、陳敏玉雖主張郭庭利於本院審理時所為上開抵銷抗辯屬逾時提出云云。惟按，當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者，或如不許其提出顯失公平者，均不在此限，民事訴訟法第447條第1項第2、6款定有明文。郭庭利於本院審理中所為之上開抵銷抗辯，固屬於第二審提出新防禦方法，然陳敏玉對郭庭利之遲延支付第3期款之違約金債權，於原審104年12月7日辯論終結時，清償期尚未屆至，迨陳敏玉於本院審理中之105年1月17日交付系爭房屋予郭庭利後，該違約金債權方屆清償期，郭庭利始得以對陳敏玉之債權行使抵銷，且鑒於第二審仍為事實審程序，如不許郭庭利提出上開抵銷抗辯，對於郭庭利顯失公平，故郭庭利於本院所為抵銷抗辯，合於前揭法條之規定，應准許其於本院提出之。
2、復按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項本文定有明文。又抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第335條第1項亦有明文。而抵銷為消滅債務之單獨行為，只須與民法第334條所定之要件相符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果，原不待對方之表示同意（最高法院50年台上字第291號判例意旨參照）。查郭庭利係以106年12月11日補充辯論意旨狀對陳敏玉為抵銷之意思表示（繕本於106年12月13日送達陳敏玉，見本院卷二第215頁），並以107年2月2日補充辯論意旨㈠狀補充說明先以本件伊對陳敏玉之返還代繳各項費用之債權抵銷伊對陳敏玉所負之遲延違約金債務，次以本件伊對陳敏玉之額外支出房屋及車位租金之損害賠償債權抵銷之（本院卷二第263頁），陳敏玉對於郭庭利主張之抵銷順序並無爭執，兩造並同意先抵銷利息，再抵銷本金，且遲延利息計算至106年12月13日為止（本院卷二第278至279頁）。次查，兩造於本件所互負之債務，給付種類均為金錢之債，且均屆清償期，則郭庭利主張抵銷，與上開規定相符，應予准許。又查，郭庭利應向陳敏玉給付之債務為遲延交付第3期款之懲罰性違約金66,528元及其法定遲延利息6,334元〔即自105年1月18日起至106年12月13日止共計696日，又105年為閏年366日；故66,528元×5%×(349日/366日+347日/365日)=6,334元，元以下4捨5入〕；郭庭利得向陳敏玉請求返還代繳各項費用為81,658元及其法定遲延利息6,626元〔即其中58,428元×5%×( 105年1月18日起至106年12月13日止：349日/366日+347日/365日)=5,563元，其餘23,230元×5%×(106年1月14日起至同年12月13日止：334日/365日)=1,063元，5,563元+1,063元=6,626元，元以下4捨5入〕；經抵銷後，郭庭利原應向陳敏玉給付遲延支付第3期款之懲罰性違約金本息已全數抵銷完畢，郭庭利得向陳敏玉請求返還代繳各項費用之法定遲延利息6,626元亦經抵銷完畢，尚餘本金15,422元未經抵銷〔即(66,528元+6,334元)-6,626元=66,236元，66,236元-清償期先屆至之於原審所請求58,428元=7,808元，清償期後屆至之於二審追加請求23,230元-7,808元=15,422元〕。
（五）從而，經抵銷後之結果，陳敏玉已不得再向郭庭利為任何請求。（郭庭利得向陳敏玉請求返還代繳各項費用之本息則僅餘15,422元及自106年12月14日起計付之法定遲延利息，至郭庭利得向陳敏玉請求給付之前揭其他債權本息則無更易，附此敘明）
肆、綜上所述：
一、本訴部分：郭庭利㈠依系爭契約書第8條第1項約定請求陳敏玉給付遲延交付稅款繳款書之懲罰性違約金34,496元、遲延交付房屋之懲罰性違約金1,443,904元，及於本院追加請求自105年1月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡依民法第
229、231、233條規定，請求陳敏玉賠償額外支出房屋及車位租金之損害371,315元（即於原審請求315,000元及於本院追加請求56,315元），及於本院追加請求其中315,000元自105年1月18日起、其餘56,315元自106年1月14日起均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢依系爭契約第6條第1項約定於本院追加請求陳敏玉給付代繳費用15,422元，及自106年12月14日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，均為有理由，應予准許；逾上開部分之請求，為無理由，應予駁回。原判決主文第二項命陳敏玉給付郭庭利逾34,496元部分（遲延利息經郭庭利於本院減縮自105年1月18日起算）、主文第四項命陳敏玉給付郭庭利逾1,443,904元部分（按原判決主文第四項所諭知自103年6月11日起至系爭房屋點交日止按日給付3,696元所計算總額為2,165,856元）、主文第五項命陳敏玉給付郭庭利58,428元本息部分（遲延利息經郭庭利於本院減縮自105年1月18日起算），均不應准許，原判決為郭庭利勝訴之判決，即有未洽，上訴意旨指摘原判決各該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至應予准許部分，原審為陳敏玉敗訴之判決，並無不合，陳敏玉仍執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至郭庭利追加請求陳敏玉給付法定利息、賠償額外支出房屋及車位租金損害56,315元本息及返還代繳費用15,422元本息部分，為有理由，應予准許，並依民事訴訟法第389條第1項第5款規定職權宣告假執行；逾此範圍之請求為無理由，應予駁回，此部分假執行之聲請失所附麗，併應駁回。
二、反訴部分：陳敏玉依系爭契約書第8條第2項約定，請求郭庭利給付㈠遲延支付第3期款之懲罰性違約金66,528元（即於原審請求59,136元及於本院追加請求7,392元）本息；㈡遲延支付第4期款之懲罰性違約金25,872元本息；㈢及於本院追加請求郭庭利給付自應交屋日翌日即103年6月11日或實際交屋日翌日即105年1月18日起算，按日以3,696元計付之未依約給付前述㈠㈡所示違約金及未配合辦理結案手續及同意撥付尾款之違約金，均為無理由，應予駁回。原審為陳敏玉全部敗訴之判決，理由雖有不同，結論並無二致，仍應予維持，則上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。其追加之訴為無理由，亦應予駁回；其假執行之聲請失所附麗，併應駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
陸、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。上訴人反訴追加之訴為無理由。被上訴人本訴追加之訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1、2項、第78條、第79條、第463條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 17 日
民事第六庭
審判長法 官 陶亞琴
法 官 陳蒨儀法 官 廖慧如正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 107 年 4 月 18 日
書記官 張佳樺附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一：本訴部分（單位新臺幣/民國）┌─┬────┬───────┬───────┬───────┬───────┐│項│請求項目│郭庭利原審請求│原審判准範圍 │郭庭利二審所為│陳敏玉上訴範圍││次│ │ │ │補充更正或追加│及答辯 │├─┼────┼───────┼───────┼───────┼───────┤│1 │交付房屋│騰空交付房屋 │騰空交付房屋 │(撤回此項請求)│(撤回此部分上 ││ │ │ │ │ │訴聲明) │├─┼────┼───────┼───────┼───────┼───────┤│2 │遲延交付│147,840元及自1│51,744元及自10│51,744元及自10│(上訴請求廢棄 ││ │稅款繳款│03/11/25起計付│3/11/25起計付 │5/1/18起計付法│並駁回之範圍) ││ │書之違約│法定遲延利息。│法定遲延利息。│定遲延利息。 │51,744元及自10││ │金(說明)├───────┼───────┼───────┤5/1/18起計付法││ │ │(103/2/22至103│(103/3/20至103│(即減縮請求金 │定遲延利息。 ││ │ │/4/2計40日*3,6│/4/2計14日*3,6│額及遲延利息起│ ││ │ │96元/日；103/1│96元/日) │算日) │ ││ │ │1/25為原審第一│ │ │ ││ │ │次期日翌日) │ │ │ │├─┼────┼───────┼───────┼───────┼───────┤│3 │額外支出│自103/6/10起至│自103/6/10起至│371,315元(即減│(上訴請求廢棄 ││ │房屋及車│交屋時止按月給│交屋時止按月給│縮原審請求315,│駁回範圍) ││ │位租金之│付17,500元。 │付14,500元；自│000元+追加56,3│315,000元。 ││ │損害賠償│ │103/7/25起至交│15元)及追加請 │ ││ │（說明）│ │屋時止按月給付│求自105/1/18起│(追加之訴答辯 ││ │ │ │3,000元。 │至清償日止計付│聲明) ││ │ │ │ │法定遲延利息。│駁回56,315元，││ │ ├───────┼───────┼───────┤及與上開315,00││ │ │(房屋每月租金 │ │(即原審判准部 │0元併計之法定 ││ │ │14,500元+車位 │ │分加計追加租屋│遲延利息。 ││ │ │每月租金3,000 │ │仲介費、提前解│ ││ │ │元) │ │約賠償費用、法│ ││ │ │ │ │定遲延利息) │ │├─┼────┼───────┼───────┼───────┼───────┤│4 │遲延交付│自103/4/22起至│自103/6/11起至│2,165,856元及 │(上訴請求廢棄 ││ │房屋之違│交屋時止按日給│交屋時止按日給│自105/1/18起至│即駁回範圍) ││ │約金 │付3,696元。 │付3,696元。 │清償日止計付法│2,165,856元。 ││ │（說明）│ │ │定遲延利息。 │ ││ │ ├───────┼───────┼───────┤(追加之訴答辯 ││ │ │ │ │(即自103/6/11 │聲明) ││ │ │ │ │起至105/1/17止│駁回計付法定遲││ │ │ │ │共586日之違約 │延利息。 ││ │ │ │ │金總額；暨追加│ ││ │ │ │ │遲延利息) │ │├─┼────┼───────┼───────┼───────┼───────┤│5 │返還代繳│58,428元及自10│58,428元及自10│81,658元(即原 │(上訴請求廢棄 ││ │各項費用│4/8/28起計付法│4/8/28起計付法│請求58,428元+ │及駁回範圍) ││ │（說明）│定遲延利息。 │定遲延利息。 │追加23,230元) │58,428元及自10││ │ │ │ │及自105/1/18起│5/1/18起計付法││ │ │ │ │計付遲延利息。│定遲延利息。 ││ │ ├───────┴───────┼───────┤ ││ │ │(103年房屋稅7,394元+地價稅763 │(追加104年地價│(追加之訴答辯 ││ │ │元+管理費23,400元；104年房屋稅│稅763元、104/8│聲明) ││ │ │17,511元+104年4至7月管理費9,36│/1至105/1/17管│駁回23,230元及││ │ │0元〔每月2,340元〕；104/8/28為│理費12,983元、│自105/1/18起計││ │ │追加請求後首次言辯期日) │105年房屋稅9,4│付法定遲延利息││ │ │ │75元、105/1地 │。 ││ │ │ │價稅9元。減縮 │ ││ │ │ │利息起算日。) │ │├─┴────┼───────────────┴───────┴───────┤│ 備註 │ │└──────┴───────────────────────────────┘附表二：反訴部分（單位新臺幣/民國）┌─┬────┬───────┬───────┬───────┬───────┐│項│請求項目│陳敏玉原審請求│原審判准範圍 │陳敏玉二審所為│陳敏玉上訴範圍││次│ │ │ │補充更正或追加│及追加請求 │├─┼────┼───────┼───────┼───────┼───────┤│1 │遲延交付│59,136元及自反│ 0元│66,528元(原請 │ ││ │第三期款│訴起訴狀繕本送│ │求59,136元+追 │ ││ │之違約金│達翌日起計付法│ │加7,392元)及自│ ││ │（說明）│定遲延利息。 │ │反訴起訴狀繕本│ ││ │ │ │ │送達翌日起計付│ ││ │ │ │ │法定遲延利息。│(項次1+2) ││ │ ├───────┼───────┼───────┤ ││ │ │(103/2/23至103│(原審認為郭庭 │(擴張請求103/2│99,792元(即上 ││ │ │/3/10計16日*3,│利應給付違約金│/21至103/2/22 │訴請求廢棄並判││ │ │696元/日；104/│51,744元，即10│計2日加原請求 │准範圍92,400元││ │ │8/3為反訴狀繕 │3/2/25至103/3/│16日共計18日*3│+追加請求7,392││ │ │本送達翌日，原│10計14日，惟清│,696元/日） │元)，及自反訴 ││ │ │審卷124-1頁) │償期尚未屆至) │ │起訴狀繕本送達│├─┼────┼───────┼───────┼───────┤翌日起計付法定││2 │遲延交付│33,264元及自反│ 0元│33,264元(無擴 │遲延利息。 ││ │第四期款│訴起訴狀繕本送│ │張減縮)及自反 │ ││ │之違約金│達翌日起計付法│ │訴起訴狀繕本送│ ││ │（說明）│定遲延利息。 │ │達翌日起計付法│ ││ │ │ │ │定遲延利息。 │ ││ │ ├───────┼───────┼───────┤ ││ │ │(103/4/13至103│(原審認為郭庭 │(103/4/13至103│ ││ │ │/4/21計9日*3.6│利應給付違約金│/4/21計9日*3.6│ ││ │ │96元/日) │25,872元，即10│96元/日) │ ││ │ │ │3/4/15至103/4/│ │ ││ │ │ │21計7日，惟清 │ │ ││ │ │ │償期尚未屆至) │ │ │├─┼────┼───────┼───────┼───────┼───────┤│3 │繼續繳付│167,400元及自 │ 0元│(無) │(無) ││ │房屋貸款│104/8/3起計付 │ │ │ ││ │之損害 │法定遲延利息。│ │ │ │├─┼────┴───────┴───────┼───────┴───────┤│4 │(於二審追加請求)自房地應點交日起拒付上開│自103/6/10起至清償第1、2項違約││ │第1、2項違約金或自房地實際點交日起拒絕辦│金及配合辦理結案手續及同意撥付││ │理結案手續及同意撥付尾款之違約金 │尾款之日止，按日給付3,696元。 │├─┴────┬───────────────┴───────────────┤│ 備註 │ │└──────┴───────────────────────────────┘附表三（兩造履約時序表）┌─────┬───────────────────────────────┐│ 時間 │ 事 件 │├─────┼───────────────────────────────┤│102.11.24.│兩造簽訂系爭契約。（原審卷第10至12頁） │├─────┼───────────────────────────────┤│102.11.25.│被上訴人依約將第1期簽約款125萬元匯入履保專戶。（原審卷第20頁）│├─────┼───────────────────────────────┤│102.12.18.│被上訴人依約將第2期用印款122萬元匯入履保專戶。（原審卷第20頁）│├─────┼───────────────────────────────┤│103.01.13.│新光公司准予核貸860萬元。（原審卷第182頁） │├─────┼───────────────────────────────┤│103.02.17.│地政士廖婉雁以簡訊通知被上訴人：「（完稅款通知）請將完稅款125 ││ │萬元併同稅費8.6萬元（多退少補）共計133.6萬元存匯至玉山銀行敦南││ │分行，戶名安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶，帳號（略）││ │」。（本院卷一第100頁） │├─────┼───────────────────────────────┤│103.02.17.│廖婉雁以簡訊通知上訴人：「（稅費核定通知○○○區○○路○○號00樓││ │之3案，核定增值稅19,572元，103年隨課房屋稅10,351元」（本院卷一││ │第101頁）。 │├─────┼───────────────────────────────┤│103.02.19.│廖婉雁以簡訊通知被上訴人：「（稅款核定通知○○○區○○路（略）││ │案，請存匯稅費86,000元至玉山銀行北投分行帳號（略）戶名：廖婉雁││ │」（原審卷第75頁、本院卷一第102頁）；以簡訊通知上訴人：「（稅 ││ │款核定通知○○○區○○路（略）案，請存匯稅費29,923元（增值稅19││ │,572元,103年隨課房屋稅10,351元）至玉山銀行北投分行帳號（略）戶││ │名：廖婉雁」（原審卷第76頁、本院卷一第102頁）。 │├─────┼───────────────────────────────┤│103.02.19.│新光公司對保後尚未撥款。（原審卷第182頁） │├─────┼───────────────────────────────┤│103.02.21.│被上訴人將前述稅款86,000元匯入廖婉雁指定帳戶。（原審卷第16頁）│├─────┼───────────────────────────────┤│103.03.07.│上訴人自行申請展延土地增值稅繳納期限至103.04.11.。 │├─────┼───────────────────────────────┤│103.03.08.│廖婉雁電話通知被上訴人繳納第3期完稅款125萬元。 │├─────┼───────────────────────────────┤│103.03.10.│被上訴人將第3期完稅款125萬元匯入履保專戶。（原審卷第20頁） │├─────┼───────────────────────────────┤│103.03.10.│廖婉雁以簡訊通知上訴人（配偶王萬新）：「王先生方便跟您約時間拿││ │您手上的土地增值稅單嗎？」、「買方今天完稅款入了。銀行設定契約││ │到了（銀行准860萬元）。我們可以從履保公司繳納稅款。辦理登記設 ││ │定手續。」，上訴人回應：「哪家銀行，哪家分行，電話，我自己確認││ │，我沒說繳，妳不要繳」（本院卷一第92至93頁） │├─────┼───────────────────────────────┤│103.03.11.│廖婉雁以存證信函通知上訴人於函到7個工作日內應提出展延後土地增 ││ │值稅及隨課103年度房屋稅繳款書予廖婉雁。存證信函於3月12日送達被││ │上訴人。（原審卷第17、180頁） │├─────┼───────────────────────────────┤│103.03.14.│上訴人繳納土地增值稅19,572元。（原審卷第136頁） │├─────┼───────────────────────────────┤│103.03.21.│被上訴人發函要求上訴人儘速配合辦理產權移轉俾便被上訴人辦理貸款││ │撥款手續。（原審卷第18至19頁） │├─────┼───────────────────────────────┤│103.03.25.│廖婉雁以簡訊通知被上訴人：「賣方通知3/7展延土地增值稅。展延至 ││ │4/11止。」（原審卷第77頁） │├─────┼───────────────────────────────┤│103.04.02.│上訴人將土地增值稅繳款書及隨課103年度房屋稅繳款書交付廖婉雁。 ││ │（本院卷一第131頁） │├─────┼───────────────────────────────┤│103.04.08.│廖婉雁以簡訊通知被上訴人：「（系爭房地）業於民國103年4月7日辦 ││ │理產權移轉及設定登記手續」（原審卷第77頁） │├─────┼───────────────────────────────┤│103.04.09.│系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，並辦妥抵押權設定登記。（原審││ │卷第13至14頁） │├─────┼───────────────────────────────┤│103.04.10.│廖婉雁以簡訊通知被上訴人：「過戶設定已完成。他項資料今明兩日送││ │交新光人壽。」（原審卷第77頁） │├─────┼───────────────────────────────┤│103.04.16.│新光公司承辦人段淙文收到廖婉雁寄交抵押權設定之他項權利證明書後││ │，因已逾貸款動支期限，即向被上訴人告知並經被上訴人於本日申請延││ │長動支期限（因被上訴人申請延長動支期限，翌日新光公司得以核准動││ │支）。（原審卷第182、225頁） │├─────┼───────────────────────────────┤│103.04.21.│新光公司將被上訴人申貸款項即第4期尾款860萬元撥付匯入履保專戶。││ │（原審卷第20、182至191頁） │├─────┼───────────────────────────────┤│103.06.04 │上訴人發存證信函要求被上訴人於交屋前將違約金匯入履保專戶，否則││ │將不予點交。（本院卷一第42至44頁） │├─────┼───────────────────────────────┤│103.06.10.│兩造原約定之系爭房地點交日期屆至。（上訴人未點交） │├─────┼───────────────────────────────┤│103.06.16.│被上訴人發存證信函請求交屋。（原審卷第15頁） │├─────┼───────────────────────────────┤│105.01.17.│上訴人履行點交系爭房地之義務。（本院卷一第45頁房屋點交紀錄） │├─────┼───────────────────────────────┤│105.02.05.│上訴人第一次發存證信函催告被上訴人即刻付款。（本院卷一第48頁）│├─────┼───────────────────────────────┤│105.02.19.│上訴人第二次發存證信函催告被上訴人即刻付款。（本院卷一第49頁）│├─────┼───────────────────────────────┤│105.03.21.│上訴人第三次發存證信函催告被上訴人即刻付款。（本院卷一第50頁）│├─────┼───────────────────────────────┤│105.09.13.│兩造簽立「安信建築經理(股)公司房地點交證明暨買賣價金履約保證結││ │案單」及「協議書」。（本院卷一第204至205頁） │└─────┴───────────────────────────────┘