臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第476號上 訴 人 陳國寬訴訟代理人 翁瑞麟律師
白玉蘋律師被 上訴 人 林順益訴訟代理人 江倍銓律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國105年2月3日臺灣士林地方法院104年度訴字第813號判決提起上訴，本院於105年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人之子陳震遠向伊借款新臺幣（下同）50萬元，其中部分資金為伊母潘玉珠所提供，上訴人為擔保陳震遠之債務，於民國96年5月23日以其所有坐落臺北市○○區○○段0○段00地號土地應有部分3/24（下稱系爭土地），設定抵押權予潘玉珠。嗣陳震遠於97年11月間再向伊借款90萬元，伊以潘玉珠名義與上訴人簽訂建築改良物所有權買賣移轉契約書（下稱系爭買賣契約），約定上訴人將坐落系爭土地上門牌號碼臺北市○○區○○路○○○○號未辦保存登記建物（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）之事實上處分權出賣予潘玉珠。伊並出具承諾書（下稱系爭承諾書）予上訴人，約定上開借款清償時，須將系爭建物過戶變更於上訴人名下。上訴人以占有改定方式交付系爭房屋予伊，伊已取得系爭房屋之事實上處分權，並同意將系爭房屋借予上訴人居住使用，待上訴人清償債務後，無條件將系爭房屋移轉予上訴人，兩造間就系爭房屋為附解除條件之買賣。嗣陳震遠又多次向伊借款，共積欠250萬元，經伊多次催討均未清償。兩造於102年4月29日簽訂協議書（下稱系爭協議），約定陳震遠對伊所負債務均由上訴人承擔，上訴人應於同年7月30日前清償230萬元，上訴人清償後，伊應配合系爭房屋過戶及塗銷系爭土地抵押權設定登記。詎上訴人未依約清償，伊得終止系爭房屋之使用借貸關係，請求返還借用物，上訴人無權占有系爭房屋，已侵害伊對系爭房屋之事實上處分權及占有，構成侵權行為，伊自得依系爭買賣契約約定及民法第348條、第470條、第767條、第962條、第184條第1項前段、第213條第1項規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋等語，求為命上訴人自系爭房屋遷出，並騰空返還系爭房屋予伊之判決。
二、上訴人則以：伊從未將系爭房屋交付予被上訴人，被上訴人無從取得系爭房屋之事實上處分權，且系爭協議並未約定伊未清償債務即須將系爭房屋交付被上訴人。又系爭買賣契約僅為公契，系爭房屋未辦理保存登記，伊以移轉系爭房屋稅籍之方式擔保陳震遠對被上訴人之債務，兩造間就系爭房屋無買賣契約，被上訴人亦未交付買賣價金，伊有權占有系爭房屋。縱認伊有移轉系爭房屋事實上處分權予被上訴人，惟兩造間並無買賣之意，被上訴人不得請求伊遷讓返還系爭房屋等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人聲明：上訴駁回。
四、本院得心證之理由：㈠按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而
使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信託的讓與擔保，債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償（最高法院70年台上字第104號判例要旨參照）。是債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得所有權之信託的讓與擔保，非雙方通謀而為之虛偽意思表示，不能認其為無效。又讓與擔保，在對外關係，受讓人就供擔保之物雖已取得完全之所有權，但在內部關係，對於讓與人，仍僅得以擔保權人之資格，在擔保之目的範圍內行使其權利，讓與人占有供擔保之物，對受讓人尚不構成無權占有。
㈡查被上訴人前以其自有及其母潘玉珠提供之資金，借款50萬
元予上訴人之子陳震遠，上訴人為擔保陳震遠之債務，於96年5月23日以其所有系爭土地設定抵押權予潘玉珠，被上訴人復於97年12月8日以潘玉珠與上訴人名義簽訂系爭買賣契約，記載上訴人將系爭房屋出賣予潘玉珠；被上訴人於同日出具系爭承諾書予上訴人，約定：「茲因陳震遠先生向本人借款新台幣玖拾萬元整，所以將其父親陳國寬名下坐落於台北市○○區○○段○○段地號63房屋變更所有權人。該地段房屋新所有權人待陳震遠先生將所欠款項還清時，新所有權人不得有任何理由或條件，須立刻將該地段房屋變更回原來陳國寬先生名下，或指定人……」，而系爭房屋之房屋稅自97年度起迄今，均為被上訴人所繳納；潘玉珠於102年2月25日以上訴人侵占系爭房屋為由，向臺灣士林地方法院檢察署（下稱士林地檢署）對上訴人提出侵占告訴後，於同年3月8日與被上訴人簽訂建築改良物所有權買賣移轉契約書，約定潘玉珠將系爭房屋贈與被上訴人，嗣兩造為處理陳震遠向被上訴人借貸之糾紛，於同年4月29日在臺北市議員林瑞圖服務處簽訂系爭協議，約定：「茲○○○區○○段○○段63地號、建物門牌東昇路99-6號1、2樓建物產權問題，經林瑞圖議員服務處協調，達成協議，陳國寬先生願於102年7月30日前支付新臺幣貳佰參拾萬元給林順益先生，林順益先生需配合過戶及塗銷手續，費用由陳國寬先生支付，空口無憑，特立此書為證。」，經潘玉珠向士林地檢署陳報系爭協議內容，士林地檢署檢察官於102年6月16日以102年度偵字第4257號（下稱偵查案件，該案卷下稱4257號卷）對上訴人為不起訴處分；被上訴人於同年8月27日依消費借貸法律關係及系爭協議之約定，向原法院對上訴人起訴，請求上訴人給付230萬元，及自102年7月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息之判決，原法院以103年度訴字第29號清償債務事件（下稱29號事件，該事件卷宗下稱29號卷）判決被上訴人勝訴確定。上訴人及陳震遠則以受被上訴人詐欺而交付系爭房屋稅單及成立系爭協議為由，向士林地檢署對被上訴人提出詐欺、偽造文書告訴，經士林地檢署檢察官於105年2月5日以104年度偵字第14481號為不起訴處分等情，為兩造所不爭執，且有他項權利證明書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、協議書、原法院103年度訴字第29號判決、確定證明書、承諾書、不起訴處分書、房屋稅繳款書可稽〔見原法院104年度士簡調字第111號卷（下稱士簡調卷）第8至19頁，原審卷第19至21、70、121至123頁，4257號卷第6、53頁，本院卷第31至33頁〕，均堪認為真實。
㈢被上訴人主張伊因買賣而自上訴人受讓取得系爭房屋事實上
處分權，並以占有改定方式取得占有等語，並提出系爭買賣契約書、借收據、本票為證（見原審卷第9、10、40、44、45頁），然為上訴人所否認，並抗辯：伊係受脅迫簽訂系爭協議，兩造間就系爭房屋無買賣契約關係，伊移轉系爭房屋事實上處分權係為擔保陳震遠對被上訴人所負債務，伊未將系爭房屋交付被上訴人占有，上訴人不能取得事實上處分權等語。查上訴人就所主張受脅迫簽立系爭協議之事實，不能舉證加以證明，固非可採。惟被上訴人於起訴狀載明：「陳震遠之父即被告陳國寬將座落於前述土地之台北市○○區○○里○○路○○○○號建物移轉至潘玉珠名下……以『擔保』借款之返還」（見士簡調卷第4頁反面），足認上訴人將系爭房屋權利移轉予潘玉珠，係為擔保陳震遠債務之清償。參照上訴人係先於96年5月23日將系爭房屋所坐落基地即系爭土地設定抵押權予潘玉珠，以擔保陳震遠之債務，被上訴人於系爭買賣契約書簽訂當日另簽立系爭承諾書，與上訴人約定：待陳震遠將所欠款項還清時，被上訴人不得有任何理由或條件，須立刻將系爭房屋變更回上訴人或其指定之人名下等語，並未就系爭土地所有權一併買賣及辦理移轉登記，使房地權利均歸潘玉珠或被上訴人所有，與房地買賣之常情殊異。嗣後兩造再以系爭協議約定：上訴人願於102年7月30日前支付230萬元予被上訴人，被上訴人需配合系爭房地之過戶及塗銷手續等語；證人即參與協調之市議員服務處人員沈明忠亦證稱：協議書內容載明上訴人願意支付230萬元，被上訴人就會配合辦理過戶及塗銷手續，雙方都有同意等語（見29號卷第58頁），且被上訴人於系爭協議約定之清償期限屆至後，即以上訴人未依約清償債務為由，訴請上訴人給付，獲勝訴判決確定，亦為兩造所不爭執，可知兩造係約定由上訴人以230萬元清償陳震遠之借款債務後，被上訴人應將系爭房屋之權利回復為上訴人或其指定之人名下，並塗銷系爭土地抵押權設定登記，並非以陳震遠之借款充作價金而買受系爭房屋，否則被上訴人焉能再請求上訴人清償230萬元債務，且證人即見證系爭協議之里長陳進治於29號事件審理中證稱：有聽到房子「被抵押」等語（見29號卷第59、60頁）；證人即代書何美柑亦證稱：抵押權設定是土地，不是只有稅單就可以辦理，房屋是未辦保存登記，所以拿房屋稅單，有請上訴人調房屋稅籍證明，在稅捐處報契稅等語（見29號卷第61頁），益徵上訴人以系爭土地設定抵押權及移轉系爭房屋事實上處分權，均係為擔保陳震遠之債務，因系爭房屋為未辦保存登記建物，不能辦理抵押權設定登記，故以買賣方式移轉事實上處分權並變更稅籍，核屬信託之讓與擔保，並非買賣。被上訴人主張兩造就系爭房屋成立附解除條件之買賣契約云云，委非可採。
㈣證人陳進治雖證稱：有聽到說要籌到這筆錢，不然沒有房子
可以住等語（見29號卷第59頁），然信託之讓與擔保，如債務人不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣，而就該價金受清償，故上訴人可能因系爭房屋遭變賣取償而不能繼續居住，自不能僅憑證人陳進治之上開證詞即足推認上訴人係將系爭房屋出賣予被上訴人。至系爭承諾書雖使用「變更所有權人」、「新所有權人」，系爭協議記載「過戶」之用語，證人即系爭承諾書之見證人張哲誌於偵查案件亦證稱：簽約的用意是如陳震遠將90萬元歸還被上訴人，被上訴人即承諾將系爭房屋所有權歸還給上訴人等語（見原審卷第46、47頁，4257號卷第25、32頁），然上訴人因讓與擔保，外觀上係將系爭房屋事實上處分權移轉予潘玉珠，而系爭承諾書上開用語及證人張哲誌之證述，與信託讓與擔保之權利變動外觀並無不合，亦不能據此即足認定被上訴人因買賣取得系爭房屋事實上處分權。
㈤證人何美柑雖證稱：系爭土地設定抵押權時，系爭房屋亦屬
擔保範圍，有在抵押權設定契約書註明，97年是直接過戶，因為是未辦保存登記建物，名義變更就是過戶等語（見原審卷第92頁），並提出土地建築改良物抵押權設定契約書為證（見同上卷第95頁），然亦證稱：房子沒有保存登記，所以沒有辦法到地政事務所辦理，系爭房屋過戶當時，他們沒有說是清償或供擔保，伊只是辦手續等語（見同上卷第92頁），可知證人何美柑對於系爭房屋事實上處分權移轉之原因關係並不瞭解，且系爭土地設定抵押權時，上開抵押權設定契約書「申請登記以外之約定事項」固記載：「包括未保存登記建物及附著物內外部一併擔保（台北市○○區○○路○○○○號）」，但系爭房屋既為未辦保存登記建物，不能辦理抵押權設定登記，自無從因此逕認系爭房屋已有抵押權存在。兩造另以信託之讓與擔保，將系爭房屋事實上處分權移轉予被上訴人，係為確保被上訴人之債權獲得擔保之方法，不能因此推認兩造間係因買賣而移轉權利。
㈥系爭房屋之納稅義務人自97年起變更為潘玉珠，嗣後之房屋
稅均由被上訴人繳納，固為兩造所不爭執，且有房屋稅繳款書、轉帳繳納通知可稽（見原審卷第121至123頁），然被上訴人以潘玉珠名義辦理稅籍變更，潘玉珠即為納稅義務人，自有繳納稅款之義務，尚不能憑被上訴人為潘玉珠繳納稅款即認定兩造間就系爭房屋有買賣關係。
㈦被上訴人主張伊以潘玉珠名義與上訴人簽訂系爭買賣契約，
伊為實質權利人等語，雖為上訴人所不爭執，然上訴人係移轉系爭房屋之事實上處分權以擔保陳震遠之債務，兩造間無買賣契約關係，業如前述，則被上訴人對於上訴人僅得以擔保權人之資格，在擔保之目的範圍內行使其權利，上訴人占有使用系爭房屋，對被上訴人非無權占有，亦無不法，不構成侵權行為，是被上訴人主張依買賣契約約定，上訴人有交付系爭房屋之義務，上訴人為無權占有，並構成侵權行為，被上訴人得依系爭買賣契約約定及民法第348條、第767條、第184條第1項前段、第213條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，要無可採。
㈧被上訴人另主張兩造成立買賣契約後，伊將系爭房屋未定期
限借予上訴人使用，伊得隨時請求上訴人遷讓返還系爭房屋等語，為上訴人所否認。查兩造間就系爭房屋無買賣關係，被上訴人不能證明兩造間有使用借貸關係存在，其主張依民法第470條第2項規定請求上訴人返還系爭房屋，亦屬無據。
㈨被上訴人復主張伊買受系爭房屋後，上訴人以占有改定方式
交付系爭房屋予伊，上訴人無權占有迄今，已侵害伊占有權利等語，亦為上訴人所否認。查兩造並無買賣系爭房屋，已如前述，且上訴人持續居住使用系爭房屋迄今，亦為兩造所不爭執，被上訴人不能舉證證明兩造曾合意為簡易交付由其取得系爭房屋之占有，自無從主張占有之保護，是被上訴人主張依民法第962條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，亦不能准許。
五、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約約定，及民法第348條、第767條、第962條、第184條第1項前段、第213條第1項、第470條第2項規定，請求上訴人自系爭房屋遷出，並騰空返還系爭房屋予被上訴人，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 3 日
民事第十四庭
審判長法 官 彭昭芬
法 官 李國增法 官 蕭錫証正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 8 月 3 日
書記官 戴伯勳