臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第479號上 訴 人 盧俊良
盧美燕盧靜慧康豐柚上四人共同訴訟代理人 柯武昌上 訴 人 林長仁訴訟代理人 林長惠
柯武昌上 訴 人 林淑華訴訟代理人 游東平上 訴 人 洪雪卿
洪玫玉上二人共同訴訟代理人 蘇仁宗
柯武昌上 訴 人 陳愛卿
林佳儀被 上訴人 楓丹白露社區管理委員會法定代理人 張桂美訴訟代理人 湯應欽律師上列當事人間請求給付分擔款事件，上訴人對於中華民國105年2月1 日臺灣士林地方法院104年度訴字第901號第一審判決提起上訴，本院於106年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付各如附表所示之本息部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外），均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人楓丹白露社區管理委員會（下稱管委會）之法定代理人原為江富德（見原審卷二第137至143頁），原審判決後已變更為張桂美，經張桂美聲明承受訴訟在案（見本院卷一第82、83頁），合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：伊係楓丹白露社區（下稱「系爭社區」）之管委會，上訴人則為系爭社區詳如附表所示各區分建物之區分所有權人（下稱區權人）。緣訴外人杜王金鳳原所有系爭社區B 棟大樓地下一層（B1）建物及基地（下稱系爭地下室）遭法院拍賣，伊於民國（下同）101年12月8日召開區權人會議（下稱系爭101 年區權會），依社區住戶規約（下稱系爭規約）第11條2 項約定及社區慣例，決議標購系爭地下室，作為社區交誼及開會之用，伊為執行該決議，而於102年8月27日委託系爭社區之區權人方素英出名以新臺幣（下同）1,168萬元得標，縱該標購行為屬無權代理，嗣亦經102年12月14日區權人會議（下稱系爭102 年區權會）決議同意之，而對本人即所有區權人生效，依系爭規約第11條第5 項約定，上訴人應各依個人所有房屋坪數比例而分擔價金如附表所示。詎上訴人屢經催促均未置理，爰依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第21條規定及系爭規約第11條第5 項約定，請求上訴人各應給付如附表所示之金額（不再請求奢侈稅部分計入分擔額，見本院卷二第270 頁），並自起訴狀即支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語（其餘未繫屬本院部分，茲不贅述）。
三、上訴人則以：㈠系爭101 年區權會出席人數僅75人，不及全社區人數3分之2
，另系爭101年區權會係因101年11月12日人數不足流會後再行召集之會議，如適用5分之1之出席人數規定，亦應送達全體區權人並公告始得生效，惟系爭101 年區權會均未依此辦理，其決議自屬無效。又系爭102年區權會出席人數為184人，亦未足3分之2，該決議亦不合法。故方素英標購系爭地下室，未經合法授權及承認，對上訴人不生效力。
㈡社區住戶規約應以管理使用或其他住戶間相互關係事項為限
，收購資產並不在此範圍內，系爭規約第11條第2 項之「收購資產」之解釋，亦應以必要為限，而系爭社區公共空間甚多，並無購買系爭地下室之必要。況系爭101 年區權會決議內容為：「是否比照A、C棟B2，等低價時由社區標購」等語，而系爭地下室於101年10月17日流標底價僅為680萬元，於重新聲請強制執行第一拍所定底價亦僅為849 萬元，被上訴人竟由方素英以1,168 萬元得標，顯與決議條件不符，應屬無權代理。又系爭102 年區權會決議有錯誤、詐欺而有得撤銷意思表示之情形，該決議亦屬無效，且與系爭101 年區權會決議購買之條件不符，非屬追認。被上訴人透過方素英私下標購系爭地下室，故意以高於底價之金額得標，不顧上訴人及其他區權人之反對意見，強命上訴人分擔費用，實屬違反誠信原則。縱認上訴人應給付分擔額，於被上訴人未將系爭地下室辦理移轉登記前，上訴人亦得拒絕給付而為同時履行抗辯等語，資為抗辯。
四、原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人勝訴，上訴人不服而上訴，聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人則聲明：上訴駁回。
五、本件不爭執之事項（見本院卷二第194頁背面、第195頁）：㈠上訴人均為被上訴人所管理系爭社區之區權人，其區分所有建物詳如附表所示。
㈡系爭地下室於100 年間經杜王金鳳之債權人兆豐國際商業銀
行股份有限公司查封拍賣，於101年10月17日以底價680萬元進行特別拍賣程序，因無人應買，債權人依強制執行法第95條第1項聲請撤拍，而於101年10月17日視為撤回；嗣債權人於102年6月13日再行具狀聲請強制執行，並請求參考前案第三次拍賣底價定拍，經臺灣士林地方法院執行處依此以849萬元為底價，而於102年8月28日第一次拍賣，即由方素英以1,168萬元最高標得標，同次尚有第三人趙公溪以1,138萬元參與投標。
㈢系爭社區於101年12月8日召開之系爭101 年區權會中，有「
臨時動議提案：B 棟B1中庭目前也在法拍中，是否比照A、C棟B2，等低價時由社區標購？…決議：案經在場參加之區分所有權人多數鼓掌同意，且當場無人提出異議，經主席確認無誤，獲一致通過」等之決議內容，該次會議實際出席人數為75席，而社區總戶數為320席。
㈣系爭社區於102年12月14日召開之系爭102年區權會中，紀錄
以其中第三案為：「有關B 棟大樓地下一層建物之所有權登記給全體區分所有權人之確認案，及管理費討論案」，其說明：「⒈區分所有權人會議於101年12月8日已有『由社區購買』之決議。任何人包括管委會只有遵守該決議之義務，不得主張由少數人購買。⒉公寓大廈管理條例第58條第2 項明文規定社區公設皆應由社區所有，不得由他人擁有作為非公設目的之使用。⒊法院公告拍賣底價是849 萬元，非先前流標的680 萬元，杜王金鳳和銀行雙方都有聲請法院重新鑑價，即此次是重新鑑價後的第一次拍賣。⒋管委會得知已有人將以每坪8 萬元，合計至少1,064萬元競標133坪的B1產權，為避免社區公設再次流失，遂比照先前A、C棟B2底標4,00萬加價100 萬元之方式競標，經多數委員共同研議，乃以1168萬元參與競標。⒌本次標案有多組人馬競標，第二標競標價是1,130 萬元，社區幸運地得標。⒍根據日前意見調查表針對如何償還1,168萬元購買B棟B1價金部分，以一次償還者為多數，請區權會表決是否同意以此方式償還之」，經過討論及回應，作成「同意以現金一次償還購買B棟B1價金1,168萬元（不同意：4 票，同意：在場多數人）」之決議內容，該次會議實際出席人數為184席，而社區總戶數為320席。
㈤系爭101年、102年區權會之決議，均未經向法院提起撤銷或無效訴訟。
㈥系爭規約第11條就公共基金之繳納，其中第2 項約定：「本
社區遇有重大建設或維修時，或有收購資產之必要，而本條第1 項之公共建設基金不足支應時，各區分所有權人應依區分所有權人會議之決議分擔之。」；第5 項約定：「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10%計算。」等語。
六、本院之判斷：本件上訴後，兩造均同意簡化爭點項目（見本院卷二第195頁背面、第196頁），分述如下：
㈠方素英向法院標購系爭地下室，程序上是否有經系爭社區之
區權會合法決議而授權或承認？⒈依系爭規約第3條第10項約定，重大事項（同條第3項第1至5
款）需有區權人及其區分所有權比例合計2/3 以上出席，出席者及其區分所有權比例合計3/4 以上同意而為決議；其餘事項則為區權人及其區分所有權比例合計1/2 以上出席，出席者及其區分所有權比例合計1/2 以上同意而為決議。又系爭規約第3 條第11項約定，區權人會議依第10項即區權人會議討論事項，未獲致決議或出席人數不足者，召集人得另重新召集會議，開議應有區權人3 人並區權人及其區分所有權比例合計1/5以上出席，出席者及其區分所有權比例合計1/2同意而為決議，並將會議紀錄以書面通知各區權人於3 日內是否表示反對意見，反對意見未超過全體區權人及其區分所有權比例合計1/2時，決議視為成立（見原審卷一第142頁）。查系爭規約第11條2 項約定：本社區遇有重大建設或維修時，或有「收購資產之必要」，而本條第1 項之公共建設基金不足支應時，各區權人應依區權人會議之決議分擔之，已如前述不爭執事項㈥所載，該「收購資產之必要」項目內容，固未見諸於系爭規約第3條第3項所載各款之事項中，然系爭規約第11條2項既將「收購資產之必要」與「重大建設或維修時」予以並列，且顯非屬管委會日常管理事務範圍，自應與「重大建設或維修時」項目為相同之類推適用解釋，而屬系爭規約第3條第3項第1至5款之重大事項決議範圍，需有區權人及其區分所有權比例合計2/3 以上出席，出席者及其區分所有權比例合計3/4以上同意而為決議。
⒉系爭101年區權會之「臨時動議提案：B棟B1中庭目前也在法拍中，是否比照A、C棟B2，等低價時由社區標購？…決議：
案經在場參加之區分所有權人多數鼓掌同意，且當場無人提出異議，經主席確認無誤，獲一致通過」等之決議內容，該次會議實際出席人數為75席，而社區總戶數為320 席乙節，詳如前述不爭執事項㈢所載。是系爭101 年區權會出席者僅約23%，超過1/5，但未達1/2及2/3，不符系爭規約約定之重大事項及一般事項之決議標準，堪予認定。次查，系爭101年區權會為第二次開會會議記錄，固記載101 年11月12日召開第一次區權人會議，因未達法定人數而流會故今日再召開第二次會議等語（見原審卷一第11頁；本院卷一第115頁），然前述「臨時動議提案」，係系爭101 年區權會時經住戶林志明臨時提出（見原審卷一第13頁；本院卷一第116 頁），顯非101 年11月12日召開第一次會議「討論事項」，已無法適用系爭規約第3 條第11項約定重新召集會議之情形，況被上訴人亦未舉證證明系爭101年區權會後有按系爭規約第3條第11項約定將會議紀錄以書面通知各區權人表示意見之事實，是系爭101年區權會亦不符系爭規約第3條第11項約定之要件。又該臨時動議之內容僅泛稱比照系爭社區A、C棟B2，等低價時標購系爭地下室等語，該標的究應由何人出名標購及以多少價格標購等必要之點之事項，均非具體而明確，亦經上訴人林長仁之訴訟代理人林長惠於原審以證人身分證述：我擔任系爭社區主任委員時曾召開系爭101 年區權會，有人提臨時動議，我們就通過等低價時再來買，管委會當時沒有執行該決議，因為那時社區沒錢，等社區有錢再買，後來社區沒有買等語（見原審卷第9、10頁），自難認系爭101年區權會在程序上有合法授權管委會或方素英以1,168 萬元標購系爭地下室之效力。
⒊方素英於102 年8月28日以1,168萬元標得系爭地下室乙節，
已如不爭執事項㈡所載，早於102年12月14日召開之系爭102年區權會以前，先予敘明。查方素英標購系爭地下室後，系爭102年區權會始作成「同意以現金一次償還購買B棟B1價金1,168萬元（不同意：4票，同意：在場多數人）」之決議內容，該次會議實際出席人數為184席，而社區總戶數為320席乙節，詳如前述不爭執事項㈣所載，該會議出席人數約為58%，未達2/3（約67%），且系爭102年區權會之會議記錄上，就此議案僅記載「同意：在場多數人」（見原審卷一第20頁；），未見實際同意人數之記載，被上訴人亦未舉證證明同意人數為何，則該次會議是否符合出席者3/4 以上同意而為決議，亦屬可疑。然按，區權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，其決議之效力如何，管理條例並無明文規定，依管理條例第1條第1項規定，本條例未規定者，適用其他法令之規定，按其性質，自應類推適用民法第56條第1項規定，由區權人於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，故在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效。系爭102 年區權會既就方素英以1,168 萬元標得系爭地下室之價款如何償還之議案予以表決並作成同意之決議，顯見系爭社區之區權人會議已事後承認方素英標購系爭地下室之效力，參照前述說明，縱使該決議有瑕疵，但於區權人未向法院提起撤銷之訴前，程序上仍屬合法有效。查系爭102 年區權會之決議，未經向法院提起撤銷或無效訴訟之事實，已如前述不爭執事項㈤所載，則上訴人抗辯方素英向法院標購系爭地下室在程序上未經系爭社區之區權會合法決議而承認云云，尚無可採。
㈡承上，程序上如經系爭社區之區權會合法決議，是否符合系
爭規約第11條第2項約定及社區慣例？⒈按區分所有權人會議，係指區分所有權人為共同事務及涉及
權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。管理條例第3條第7款、第12款分別定有明文。查系爭規約第11條
2 項雖約定系爭社區有「收購資產之必要」，於公共建設基金不足支應時，各區權人應依區權人會議之決議分擔之等語，但系爭規約並無載明何種情況下屬於前述「收購資產之必要」之情形，解釋上應參照前述管理條例規定意旨，以系爭社區區權人之共同事務而為增進共同利益，確保良好生活環境者為限，合先敘明。
⒉被上訴人雖主張標購系爭地下室係作為社區交誼及開會之用
而有購買之必要云云。經查，證人即系爭社區103 年度主任委員陳達成證稱：之前在A棟的B2舉行會議等活動，但在102年被標買後就無法使用了等語（見原審卷二第17頁）。另證人即系爭社區104 年度主任委員李健德證述：社區必須有處理社區公共的空間，以前沒有公共的地方，系爭地下室以前作為區權人會議地方，及每月管委會在這裡開，無此空間就不知道在哪裡開。B2是防空避難所，以前辦活動應該是違規使用等語（見原審卷二第20至22頁）。然原審被告黃祖偉之訴訟代理人黃南生於原審陳稱：事實上30年來都在A棟1樓活動，開會在A 棟2樓，1樓是辦公室等語（見原審卷二第23頁背面）。上訴人訴訟代理人柯武昌於原審陳稱：之前開會都是在A 棟B1會議室開會，或是在我的產權B2裡面開會，我有跟管委會說我的空間沒有在使用，歡迎所有住戶使用，沒有阻擋，社區購買9,000 多坪空間，任何空間都可以開會等語（見原審卷二第24頁）。且林長惠於原審證述：之前社區向法院買的9,000多坪公設是300多戶可以共同使用，系爭地下室是一個開放空間，B1電梯下來前面的門廊，A、C棟的人不會經過那邊。我知道管委會目前在系爭地下室召開區權會，但不見得要在該處召開，還有其他如A 棟B2、B棟B2、C棟B2都有空間可以召開等語（見原審卷二第10至12頁），是系爭社區如未標購系爭地下室是否即無法辦理社區交誼及開會事宜，已非無疑，再參酌系爭社區以系爭102 年區權會決議承認方素英於102年8月28日標購系爭地下室以前，均有固定召開區權會及進行管委會運作之客觀事實，顯見縱未標購系爭地下室，系爭社區仍有其他空間或利用方式得以辦理社區交誼及開會事宜，則上訴人主張有標購系爭地下室之必要並要求全體區權人負擔云云，尚非可採。
㈢承上，上訴人是否應受系爭社區之區權會決議之拘束而分擔
標購系爭地下室之費用？有無違反誠信原則？上訴人得否以未移轉系爭地下室權利前為同時履行之抗辯？⒈按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148
條第2 項定有明文。此項誠實信用原則，乃法律倫理價值之最高表現，具有補充、驗證實證法之機能，更為法解釋之基準，旨在實踐法律關係上之公平妥當，應斟酌各該事件情形衡量當事人利益，具體實現正義。該項原則不僅於權利人直接實現權利內容的行為有其適用，即於整個法領域，無論公法、私法及訴訟法，對於一切權利亦均有適用之餘地（最高法院101年度台簡上字第2號判決意旨參照）。此項規定，於任何權利之行使及義務之履行，均有其適用（最高法院102年度台上字第1932號判決意旨參照）。
⒉查系爭102 年區權會之決議未經向法院提起撤銷訴訟前，固
有形式上之拘束力，然決議程序在出席人數及表決人數並不符合系爭規約第3條第10 項、第11項約定而有瑕疵，且該決議標購系爭地下室，亦不符合系爭規約第11條第2 項約定「收購資產之必要」之要件，均詳如前述。而系爭地下室於
100 年間經杜王金鳳之債權人兆豐國際商業銀行股份有限公司查封拍賣，於101年10月17日以底價680萬元進行特別拍賣程序，因無人應買，債權人依強制執行法第95 條第1項聲請撤拍，而於101年10月17日視為撤回；嗣債權人於102年6 月13日再行具狀聲請強制執行，並請求參考前案第三次拍賣底價定拍，經臺灣士林地方法院執行處依此以849 萬元為底價，而於102年8月28日第一次拍賣，即由方素英以1,168 萬元最高標得標，同次尚有第三人趙公溪以1,138 萬元參與投標乙節，詳如前述不爭執事項㈡所示。證人陳達成證述：因擔心其他人先去標買系爭地下室，當時社區住戶有12人，加上管委會4、5 委員組成標買小組，由小組以開會方式決定由方素英以1,168 萬元標購系爭地下室，錢也是小組成員集資購買。知道法院該次拍賣底價為849萬元，以1,168 萬元去買是考慮系爭地下室部分屬於可供營業用的建物，每坪應有40 萬元以上，該建物是133坪，有超過5,200 萬元價值。我們確信已有很多人要搶標，管委會也很技巧地排除很多人的購買慾望，包括把場所弄得污（損）不堪及刻意排除外人進入社區勘查等。趙公溪也是標買小組刻意委託他當備胎使用的人，因為怕只有一人去標買，如發生意外等不可測情形，多一個備胎，對社區比較保險等語（見原審卷二第16、17頁）。然被上訴人主張標購系爭地下室係供社區交誼及開會之用而有購買之必要非可採信，且該標購價格1,168萬元高出拍賣底價849萬元已達319萬元，高出拍賣底價約4成之金額，而另一位投標人趙公溪又係系爭社區部分住戶刻意安排之人，在別無其他證據可資證明系爭地下室確有相當或高出標購價格1,168萬元之情事下，系爭社區部分住戶竟先私下運作由方素英以1,168萬元之高價標購系爭地下室，另由趙公溪出面投標形成以「搶標」外觀，再以表決程序有瑕疵且不符系爭規約要件之系爭102年區權會決議，要求不同意標購系爭地下室之上訴人受該決議之拘束，違背其意願強迫分擔費用收購不必要之資產，顯失公平妥當，實有違反前揭誠實信用原則，故被上訴人之請求，應予駁回。至上訴人主張同時履行抗辯之問題，已無再予論述之必要，附此敘明。
七、綜上所述，被上訴人依管理條例第21條規定及系爭規約第11條第5 項約定，請求上訴人各給付如附表所示之本息部分，均為無理由，不應准許。原審判命上訴人如數給付，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 9 日
民事第二十庭
審判長法 官 陳雅玲
法 官 吳燁山法 官 林俊廷正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 3 月 13 日
書記官 鄭淑昀