臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第599號上 訴 人 李善忠訴訟代理人 陳俊傑律師被上訴人 許乃忠訴訟代理人 蕭琪男律師
黃英偉上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國105 年3 月30日臺灣臺北地方法院104 年度訴字第4507號第一審判決提起上訴，本院於106 年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：其於民國103 年12月17日以新臺幣（下同）2,200 萬元向訴外人鄭銘琪買受坐落臺北市○○區○○段○○○○○號土地（權利範圍：11,500分之123 ）及其上8063建號建物（建物門牌：臺北市○○區○○路○○○ 巷○ 號，權利範圍：全部，下稱系爭房屋），並於104 年1 月23日辦妥所有權移轉登記。鄭銘琪於簽約過程告知系爭房屋遭上訴人占有中，惟上訴人已簽署切結書（下稱系爭切結書），承諾鄭銘琪自103 年8 月10日起即有權出售系爭房屋，屆時上訴人全戶需強制遷出，被上訴人自得請求無權占有之上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人。又上訴人無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，並致被上訴人受有損害，被上訴人自得請求上訴人自104 年1 月23日起至系爭房屋返還之日止，按月給付相當於租金之不當得利8,542 元。爰依民法第76
7 條第1 項前段、第179 條規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並自104 年1 月23日起至系爭房屋返還之日止，按月給付8,542 元等語。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。至被上訴人請求超逾上開部分，業經原審判決駁回，未據被上訴人聲明不服，該部分非本院審理範圍）。並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋原為上訴人所有，因上訴人無力清償積欠訴外人國泰世華銀行股份有限公司（下稱國泰銀行）借貸款項遭查封，乃委任訴外人王宏仁，以系爭房屋借名登記於訴外人姚文琪之方式，向訴外人上海商業儲蓄銀行股份有限公司（下稱上海銀行）借款1,200 萬元，嗣又以同一手法，將系爭房屋借名登記於鄭銘琪名下，向上海銀行借款1,83
5 萬元，王宏仁又以同一手法，透過訴外人黃英偉，將系爭房屋借名登記於被上訴人名下，向上海銀行借款1,950 萬元，則被上訴人亦係王宏仁受上訴人委任借名登記充為借款之人頭，僅為系爭房屋借名登記之出名人，上訴人仍為系爭房屋之所有權人，自非無權占有。又系爭房屋遭被上訴人與王宏仁、鄭銘琪、黃英偉等4 人共同背信賤價出售，依民法第
185 條第1 項前段規定，應負連帶賠償責任，上訴人依民法第213 條第1 項規定請求回復原狀結果，被上訴人即不得再主張民法第767 條之物上請求權，且被上訴人係因侵權行為取得系爭房屋買賣債權，上訴人亦得依民法第198 條規定行使廢止債權請求權，拒絕履行遷讓系爭房屋。再被上訴人與鄭銘琪簽訂買賣契約承擔系爭切結書之債務，於被上訴人依系爭切結書約定履行出售價金扣除房貸、應納稅費之結算手續，及將剩餘價金之一半清償上訴人前，上訴人自得依民法第264 條規定拒絕履行遷讓系爭房屋之義務。另上訴人既得依民法第264 條規定拒絕履行遷讓系爭房屋之義務，上訴人自無不當得利可言等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋原為上訴人所有，上訴人於100 年7 月26日，以買
賣為原因，將系爭房屋移轉登記予姚文琪，姚文琪於101 年
8 月6 日，以買賣為原因，將系爭房屋移轉登記予鄭銘琪，鄭銘琪復於104 年1 月23日，以買賣為原因，將系爭房屋移轉登記予被上訴人〔原法院104 年度北簡字第8581號卷（下稱原法院8581號卷）第23-24 頁，原審卷第36-29 頁〕。
㈡上訴人於101 年8 月10日簽立切結書，其上記載：「本人李
善忠同意本案（台北市○○區○○路○○○ 巷○○號3 樓），若本人未按時繳交房貸（每月6 日前繳）累計達二次，致使借款人（即鄭銘琪）產生信用瑕疵，或至民國103 年8 月10日前未買回（並繳清房貸），借款人（鄭銘琪）即可以所有權權利出售本不動產（李善忠全戶需強制遷出），但出售之價金，扣除房貸後及應納稅費後，剩餘價金之一半需交付李善忠（一人一半），惟李善忠若不即時搬出（發生逾繳房貸或滿二年未買回一個月內），鄭銘琪可要求每日壹萬元正利息至出售為止」等語（原審卷第35頁）。
四、被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，其得請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並自104 年1 月23日起至系爭房屋返還之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利8,542 元，為上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：㈠被上訴人是否為系爭房屋之所有權人？
被上訴人主張其向鄭銘琪買受系爭房屋，並於104 年1 月23日辦妥所有權移轉登記，其為系爭房屋之所有人，已據其提出公證書、不動產買賣契約書、本票、存摺節本、建物登記謄本、存款往來明細為證（原審卷第58-71 頁，原法院8581號卷第23-24 頁，本院卷第202-204 頁），堪信為真實。雖上訴人抗辯被上訴人係王宏仁受上訴人委任借名登記充為借款之人頭，僅為系爭房屋借名登記之出名人，上訴人始為系爭房屋之所有權人等語。惟稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。本件上訴人於臺灣臺北地方法院檢察署105 年偵字第11481 、11482 號侵占等案件偵查中陳稱：其並未委託被上訴人什麼事情等語，復於臺灣臺北地方法院檢察署105 年偵字第2858號、105年他字第466 號、474 號妨害自由案件偵查中陳稱：與被上訴人間沒有委託事項，其懷疑被上訴人、黃英偉跟鄭銘琪之間有默契等語，已據本院調閱上開偵查案卷查明屬實，並有訊問筆錄在卷可參（本院卷第77頁、第80頁），足證兩造間就系爭房屋並無委託事項，其二人顯未就系爭房屋達成以被上訴人名義登記，而仍由上訴人管理、使用、處分，被上訴人允為出名登記之合意。再者，上訴人、王宏仁於100 年7月11日簽訂合約書，其他約定事項記載：「雙方同意甲方（即上訴人）需於過戶完成於乙方（即王宏仁）指定之登記名義人並撥款後四個月內提供另一登記名義人將本案買回‧‧‧倘若無法買回‧‧‧其出售後（新臺幣壹仟壹佰萬超過部分（遲延利息除外）之剩餘款項，由甲方取走7/10，乙方取走3/10」等語（本院卷第54頁）。而上訴人於101 年8 月10日簽立之切結書記載：「本人李善忠同意本案（台北市○○區○○路○○○ 巷○○號3 樓），若本人未按時繳交房貸（每月
6 日前繳）累計達二次，致使借款人（即鄭銘琪）產生信用瑕疵，或至民國103 年8 月10日前未買回（並繳清房貸），借款人（鄭銘琪）即可以所有權權利出售本不動產（李善忠全戶需強制遷出）」等語（原審卷第35頁）。又證人鄭銘琪於本院準備程序證稱：我僅單純將名字借給王宏仁使用，王宏仁與上訴人之約定為何，我不清楚。系爭房屋嗣移轉登記予被上訴人，因我是系爭房屋登記名義人，故由我出面簽約，簽完約後，買賣契約就被王宏仁帶走，我不記得買賣價金詳細金額，印象中好像是2,100 萬元左右，王宏仁談妥買賣價金後，我才出面簽約，買賣價金係交給王宏仁，被上訴人應已繳足等語（本院卷第126 頁反面、第127 頁正、反面）。足認鄭銘琪僅出借其名義供王宏仁使用，與上訴人間並無任何借名登記契約存在，上訴人所簽立之合約書、切結書均承諾如其未買回，或未按時繳交房貸累計達二次，致鄭銘琪產生信用瑕疵，或至103 年8 月10日前未買回系爭房屋並繳清房貸，王宏仁、鄭銘琪（實際上仍為王宏仁）即有權出售系爭房屋，則系爭房屋移轉登記予王宏仁指定之出名人姚文琪、鄭銘琪，其目的應在於擔保借款債務之履行，而非基於借名登記契約而為。此外，上訴人自承其未按時繳納貸款，亦未如期買回系爭房屋（本院卷第137 頁），則王宏仁依系爭切結書約定將系爭房屋出賣予被上訴人，被上訴人已繳足買賣價金，並自行負擔貸款，亦有公證書、不動產買賣契約書、本票、存摺節本、存款往來明細查詢、放款帳卡明細列印處理在卷可憑（原審卷第58-71 頁，本院卷第202-204 頁、第106-107 頁），足徵系爭房屋移轉登記予被上訴人，係基於買賣契約而為，非王宏仁或上訴人借用其名義登記。是上訴人抗辯被上訴人、鄭銘琪均為王宏仁受上訴人委任借名登記充為借款之人頭，其始為系爭房屋之所有權人，被上訴人並非系爭房屋之所有權人，難謂可採。
㈡上訴人占有系爭房屋有無正當權源？⒈按原告以無權占有為原因，請求返還房屋者，原告就房屋為
其所有及被告占有之事實已為舉證證明，被告以其非無權占有為抗辯者，原告對其房屋被無權占有之事實無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。被上訴人為系爭房屋之所有權人，已如前述，系爭房屋現由上訴人占有，復為上訴人所不爭，依上開說明，應由上訴人就占有系爭土地之合法權源負舉證之責。
⒉上訴人固抗辯被上訴人僅為系爭房屋借名登記之出名人，上
訴人始為系爭房屋之所有權人，其基於借名登記契約占有系爭房屋，自非無權占有等語。惟系爭房屋業經王宏仁依系爭切結書約定出賣予被上訴人，被上訴人已依買賣契約取得系爭房屋所有權，其與上訴人就系爭房屋並無借名登記契約存在，已如前述，上訴人已非系爭房屋之所有權人，其以此抗辯非無權占有，自非可採。
⒊上訴人復抗辯系爭房屋遭被上訴人與王宏仁、鄭銘琪、代理
被上訴人接洽系爭房屋買賣事宜之黃英偉等4 人共同背信賤價出售，其得請求回復原狀，被上訴人即不得再主張物上請求權，且被上訴人係因侵權行為取得債權，上訴人亦得行使廢止債權請求權，拒絕履行遷讓系爭房屋等語。惟按共同侵權行為，應以數人因故意或過失不法侵害他人之權利為要件。本件上訴人已簽立系爭切結書，承諾其如未按時繳交房貸累計達二次，致鄭銘琪產生信用瑕疵，或至103 年8 月10日前未買回系爭房屋並繳清房貸，鄭銘琪（實際上為王宏仁）即有權出售系爭房屋，上訴人未按時繳納貸款，亦未如期買回系爭房屋，王宏仁嗣依系爭切結書約定將系爭房屋出賣予被上訴人，被上訴人已繳足買賣價金，並自行負擔貸款，均如前述，縱其買賣價格與上訴人之認知有所差異，亦不得以此即謂被上訴人與王宏仁、鄭銘琪、黃英偉共同賤價買賣系爭房屋，而對上訴人構成共同侵權行為，臺灣臺北地方法院檢察署檢察官亦認定鄭銘琪以買賣為原因合法將系爭房屋移轉登記予被上訴人，被上訴人等4 人於買賣系爭房屋過程並未損害上訴人之利益，而以105 年度偵字第11481 號、第11
482 號為不起訴處分確定（臺灣臺北地方法院檢察署105 年度偵字第11481 號偵查卷第58-60 頁、第66-68 頁）。至被上訴人刊登廣告擬以2,800 萬元出售系爭房屋，固有房屋交易網站網頁資料在卷可憑（原審卷第34頁）。惟開價金額非等同實際成交金額，且依不動產交易實務，實際成交金額多低於原開價金額，自不得以上開廣告資料即推論系爭房屋具有2,800 萬元之價值。況系爭房屋現由上訴人占有中，且被上訴人與鄭銘琪所簽訂之不動產買賣契約書第13條第2 項已約定：「本標的目前有他人占用中，賣方不負點交責任，由買方自行排除占有」等語，有系爭不動產買賣契約書在卷可稽（原審卷第62頁），足見被上訴人買受系爭房屋後，仍需花費時間、勞力、費用進行訴訟始能取得系爭房屋之占有，而進行訴訟曠日費時，於此情形，被上訴人縱以稍低於市場交易行情之價格買受系爭房屋，亦屬情理之常。此外，上訴人自承其與被上訴人間並無委託事項，復未舉證證明被上訴人有何違反注意義務與王宏仁、鄭銘琪、黃英偉共同賤價買賣系爭房屋之事實，其抗辯被上訴人等4 人構成共同侵權行為，其得請求被上訴人回復原狀，被上訴人不得再主張物上請求權，及其就被上訴人因侵權行為取得之債權，得行使廢止債權請求權，拒絕遷讓系爭房屋，均非可採。
⒋上訴人另辯稱被上訴人與鄭銘琪簽訂買賣契約承擔系爭切結
書之債務，於被上訴人依系爭切結書約定履行出售價金扣除房貸、應納稅費之結算手續，及將剩餘價金之一半清償上訴人前，其得依民法第264 條規定拒絕履行遷讓系爭房屋之義務等語。惟被上訴人與鄭銘琪所簽訂之不動產買賣契約書僅約定：「本標的目前有他人占用中，賣方不負點交責任，由買方自行排除占有」等語，並未提及被上訴人同意承擔系爭切結書之債務，有系爭不動產買賣契約書在卷可憑（原審卷第60-63 頁）。而代理被上訴人接洽系爭房屋買賣事宜之證人黃英偉於本院準備程序亦證稱：王宏仁的意思是他不負責點交，我們要自己尋求法律途徑，與王宏仁接洽買賣時，王宏仁有出示系爭切結書，表示他與上訴人間有債權債務關係，上訴人占有他的房屋，到時候需要買方採取法律途徑排除占有等語（本院卷第131 頁反面、第132 頁、第133 頁）。
足見被上訴人、王宏仁、鄭銘琪並無由被上訴人承擔系爭切結書債務之合意，王宏仁於接洽買賣過程出示系爭切結書，僅在強調其與上訴人間有債權債務關係存在，系爭房屋現由上訴人占有中，惟其不欲負擔點交義務，被上訴人應自行採取法律途徑排除占有，故於系爭不動產買賣契約書第13條第
3 項加以約明。被上訴人與鄭銘琪所簽訂之不動產買賣契約書既無關於被上訴人應承擔系爭切結書債務之約定，上訴人就被上訴人已承擔系爭切結書債務之事實復未舉證證明之，其抗辯被上訴人應受系爭切結書拘束，於被上訴人依系爭切結書約定履行出售價金扣除房貸、應納稅費之結算手續，及將剩餘價金之一半清償上訴人前，其得拒絕履行遷讓系爭房屋之義務，自非可採。
㈢被上訴人請求上訴人將系爭建物遷讓返還被上訴人，並自10
4 年1 月23日起至系爭房屋返還之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利8,542 元，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767 條第1 項前段定有明文。被上訴人為系爭房屋之所有權人，上訴人無正當權源占有系爭房屋，業如前述，被上訴人依上開規定請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，自屬有據。
⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。系爭房屋為被上訴人所有，上訴人無正當權源占有系爭房屋及坐落土地，受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有損害，被上訴人依上開規定請求上訴人返還相當於租金之利益，尚非無據。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。所謂土地總價額，依土地法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價。土地所有權人未於公告期間申報地價者，依平均地權條例第16條規定，以公告地價80% 為其申報地價。系爭房屋坐落臺北市○○區○○路，緊鄰市中心，附近有學校、醫院等設施，惟系爭房屋於64年11月1 日辦理第一次登記，迄今已逾40年，屬老舊建築等情，有Google地圖、街道影像、土地建物查詢資料在卷可參（原審卷第93-95 頁、第7 頁）。本院審酌上情，及上訴人於本院審理時已陳稱對於以申報總價額年息5%作為系爭房屋相當於租金不當得利之計算基準並無意見等語（本院卷第260 頁），認系爭房屋相當於租金之不當得利應以申報總價額年息5%為適當。又被上訴人於10
4 年1 月23日取得系爭房屋所有權，有建物登記謄本在卷可憑（原法院8581號卷第23頁）。而系爭房屋於104 年之價額為89萬8,170 元，其坐落土地即臺北市○○區○○段0000地號土地於102 年至104 年之申報地價均為每平方公尺4 萬5,
680 元，有臺北市地政局104 年8 月27日北市地價字第10432357700 號函、原法院104 年9 月14日104 年度北簡字第8581號裁定附表計算式及土地登記謄本在卷可憑（原法院8581號卷第29-31 頁、第21頁），被上訴人就房屋部分請求以金額較低之103 年課稅現值即17萬6,300 元（原法院8581號卷第10頁）計算相當於租金之不當得利，應予准許。依此計算，上訴人自104 年1 月23日起應給付相當於租金之不當得利為8,542 元〔45,680×3,835 ×123/11,5 00 ＝1,873,694，（176,300 ＋1,873,694 ）×5%÷12＝8,542 ，元以下四捨五入〕。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767 條第1 項前段、第179 條規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並自104年1 月23日起至系爭房屋返還之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利8,542 元，為有理由，應予准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、又上訴人固聲請傳訊王宏仁，以證明鄭銘琪與被上訴人是否以通謀虛偽之買賣關係，隱藏借名登記關係。惟證人鄭銘琪於本院準備程序已證稱系爭房屋業經王宏仁依系爭切結書約定出賣予被上訴人，被上訴人並已繳足買賣價金等語，已如前述，本院審酌鄭銘琪所為之證言及被上訴人所提之公證書、不動產買賣契約書、本票、存摺節本、建物登記謄本、存款往來明細等，已足認被上訴人業依買賣契約取得系爭房屋所有權，其與鄭銘琪間並未隱藏借名登記關係，本院認無再予傳訊之必要。另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 12 日
民事第十一庭
審判長法 官 徐福晋
法 官 郭顏毓法 官 陳秀貞正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 12 月 12 日
書記官 李家敏