臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第534號上 訴 人 楊油甘
楊明珠楊明華共 同訴訟代理人 李德正律師視同上訴人 楊明秀
楊明琴李陳秀蘭（即陳添富之承受訴訟人）陳火煉（即陳添富之承受訴訟人）陳德利（即陳添富之承受訴訟人）陳永坤（即陳添富之承受訴訟人）陳秀甄（即陳添富之承受訴訟人）陳美秀（即陳添富之承受訴訟人）陳永員（即陳添富之承受訴訟人）被 上訴 人 林永鴻訴訟代理人 陳麗真律師上列當事人間請求終止地上權等事件，上訴人對於中華民國105年3月4日臺灣新北地方法院102年度訴字第2736號第一審判決提起上訴，本院於106年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命如附表所示地上權之地租應自民國一０二年八月一日起調整為每年新臺幣壹拾陸萬陸仟玖佰伍拾肆元部分，及該訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄部分之第一審訴訟費用，由被上訴人負擔；第二審訴訟費用由被上訴人負擔二分之一；餘由上訴人楊油甘、楊明珠、楊明華負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、上訴人楊油甘、楊明珠、楊明華（下稱楊油甘等3 人）就原審酌定坐落新北市○○區○○段○○○○號、711地號土地（即重測前為三重埔段大竹圍小段91地號土地，下合稱系爭土地）如附表所示未定有存續期間之地上權（下稱系爭地上權）存續期間至民國110年7月31日止，地租應自102年8月1日起調整為每年新臺幣（下同）16萬6,954元之上訴部分，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，楊油甘等3人對之提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其效力及於未提起上訴之同造當事人李陳秀蘭、陳火煉、陳德利、陳永坤、陳秀甄、陳美秀、陳永員（下稱李陳秀蘭等7人）、楊明秀、楊明琴（下合稱楊明秀等2人）（前開9人合稱視同上訴人），爰將之併列為上訴人，合先敘明。
二、視同上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，應准被上訴人之聲請，由其對視同上訴人部分一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：原審共同被告陳添富（104年5月4日死亡，李陳秀蘭等7人為其承受訴訟人）、楊油甘等3人及楊明秀等2人之被繼承人即訴外人楊來傳，以購得坐落系爭土地上本國式磚造2樓建物（門牌號碼新北市○○區○○路0段000號，下稱系爭建物），於41年6月間在系爭土地上設定系爭地上權，約定地租每坪為蓬萊白米6斤，系爭地上權未定有存續期間，存續期間已逾20年，且系爭土地升值甚鉅，非系爭地上權設定當時所能預見。上訴人復未曾給付地租，甚將系爭房屋出租他人，伊為系爭土地之共有人，如認上訴人得繼續以蓬萊白米給付地租，將顯失公平，應將原給付調整變更為金錢給付，並依系爭土地申報地價按年息8％為計算地租之標準等語。為此，爰依民法第833條之1、第227條之2第1項、第835條之1、土地法第105條準用同法第97條第1項規定，求為判決酌定系爭地上權存續期間至110年7月31日止，並自102年8月1日起調整地租為每年16萬6,954元（被上訴人請求逾上開部分，原審為其敗訴之判決，未據聲明不服，不在本院審理範圍。被上訴人同意地租按照每年16萬6,954元計算，見本院卷第63頁反面）。
二、上訴人楊油甘等3人則以：系爭建物出租予他人經營商業，使用現況與系爭地上權設定目的相同。又系爭房屋雖已超過耐用年限，然結構上仍可正常使用，系爭地上權不應設定存續期限。而原約定之地租為每年每坪蓬萊白米6台斤，非為金錢，被上訴人請求將地租種類由白米變更現金，於法無據等語，資為抗辯。
三、視同上訴人經合法通知，均未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
四、原審命李陳秀蘭等7人應就系爭地上權辦理繼承登記；就附表所示之地上權定其存續期間至110年7月31日止，其地租應自102年8月1日起，調整為每年16萬6,954元；駁回被上訴人其餘請求。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決關於命系爭地上權存續期間及調整地租部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（見本院卷第36頁正、反面）：
㈠系爭房屋係於38年建造本國式磚造2層樓建物，陳添富（104
年5月4日死亡，繼承人為李陳秀蘭等7人）、楊來傳（76年7月20日死亡，繼承人為上訴人楊油甘等3人及楊明秀等2人）於41年6月在系爭土地（系爭708地號土地設定面積35.07平方公尺、系爭711地號土地設定面積6.61平方公尺）上設定系爭地上權，並於41年9月25日登記為地上權人，供系爭房屋使用，約定地租為每坪蓬萊白米6台斤、未定有期限，存續期間已逾20年。
㈡系爭土地共有人計14人，被上訴人為系爭土地共有人之一（
97年2 月29日以繼承為原因辦妥登記），並取得他共有人劉俊發、李雪華、詹金木、吳英輝、林陳春霞、林瓊芬、林瓊芳、林怡君等8人同意提起本件訴訟。
㈢系爭房屋現由詹金木（應有部分1/2）、楊油甘等3人、楊明
秀等2人（公同共有應有部分1/2，96年12月18日登記）共有，並由訴外人李雪華出租他人經營商店使用，每月租金6 萬3,000 元。
六、兩造之爭點如下：㈠被上訴人請求定系爭地上權之存續期間，是否有據？若屬有
據，其合理之存續期間為何？㈡被上訴人得否請求變更原給付租金種類？若為肯定，系爭地
上權應否調整地租？金額若干？
七、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：㈠被上訴人請求定系爭地上權之存續期間，是否有據？若屬有
據，其合理之存續期間為何？⒈按為兼顧土地所有權人與地上權人利益，民法第833條之1乃
明定未定存續期間之地上權，土地所有人或地上權人於逾20年後，得請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用情形等各種狀況而定地上權之存續期間；或於地上權成立之目的不存在時，請求法院終止地上權。是法院酌定存續期間或終止地上權，係以形成之訴變更當事人物權內容，縱建物尚得使用或尚有債權契約存在，亦非不得酌定存續期間（最高法院105年度台上字第1072號判決意旨參照）。又上開規定，依民法物權編施行法第13條之1規定，溯及適用於民法物權編99年1月5日修正條文施行前未定期限之地上權。準此，於民法第833條之1修正施行前未定存續期限之地上權，於存續期間逾20年或地上權成立目的已不存在時，法院得以形成判決定其存續期間。
⒉經查：楊來傳、陳添富於41年6月向訴外人陳乃承購系爭房
屋，並於41年9月25日在系爭土地設有系爭地上權，未定期限，地租約定每年每坪蓬萊白米6台斤等情，有土地登記謄本、土地登記保證書、土地權利變更登記聲請書、他項權利登記聲請書在卷可稽（見原法院102年度重調字第104號卷〈下稱重調字卷〉第21-22、28-30、31-36頁），迄至被上訴人提起本件訴訟時已逾60年，則被上訴人主張其得依民法第833條之1規定，請求酌定系爭地上權之存續期間，自屬有據。
⒊系爭房屋於38年建造完成，為本國式磚造2層樓建物，建物
地板為水泥粉光、內牆及天花板均為油漆、建物裝潢為一般建材，建物後方有增建，建物總面積為73平方公尺，屋內裝設水電良好，建物排水設施完善，建物機能為「可」等情，有廖仁巍建築師事務所鑑定書及房屋屋況照片為憑（見原審卷㈡第14、85至87、89至99頁），而系爭房屋目前由李雪華出租予手機通訊業者經營手機配件行等情，亦據兩造分別陳明在卷（見原審卷㈡第11頁反面、32、50至51、239頁），可見系爭房屋現況雖非不堪使用但確已老舊，且依現代建築技術，亦可長久維持建物不易因毀損致不堪使用。然經原審囑託陳照坤建築師事務所鑑定結果，系爭土地評估總價為3億5,991萬650元，系爭地上權之權利價值為291萬2,494元，系爭建物之合理價格為12萬9,867元等情，有該鑑定報告可稽（見外放鑑定報告第33、39、40頁）；參以系爭土地屬商業區建築用地，不論就法令面或市場面而言，開發興建商業大樓或住商混合大樓均為最有效使用方式（見外放鑑定報告第17至18頁），顯然系爭地上權存在系爭土地之負擔，將難以發揮經濟效用及兼顧土地所有人利益。上訴人徒憑系爭房屋現出租他人每月租金6萬3,000元，系爭建物及系爭地上權存續確實具有經濟價值，抗辯系爭地上權不應定存續期間云云，殊無可採。
⒋又系爭建物剩餘耐用年數，經陳照坤建築師事務所依不動產
估價師公會全國聯合會發佈之第4號公報─建物經濟耐用年數表，一般磚造建物經濟耐用年數為25年，而系爭建物至今已66年，考量系爭建物維護及整建情形，採用觀察法推估系爭建物剩餘耐用年數為5年等情，亦經該鑑定報告敘述綦詳（見外放鑑定報告第22頁）。據鑑定人陳照坤證稱：「一般的建築物壽命，如果是混擬土建築壽命是50年左右，從系爭建物外觀照片可看出系爭建物磚牆風化嚴重，因為系爭建物是靠磚牆來承受重量，如果磚牆風化嚴重的話就是支撐力不足，所以我判定剩餘耐用年數為5年，這是一個比較主觀的看法，但是我的考量仍然是以安全為重，若按稅捐單位認定系爭建物的殘值為0元。系爭建物的屋頂已經是重新改造為鋼板，但是支撐結構的磚牆面我研判仍是原始的建材」、「鑑定時是104年9月10日，自該日起算耐用年數5年，這是一個作為鑑價的標準，但不是說5年到建物就一定會倒塌，而且系爭建物與其他建物是相連的，如果是獨棟的建物風化情形會更嚴重」（見本院卷第62頁反面、63頁）。參酌固定資產耐用年數表所列，商店用、辦公用、住家用等房屋鋼筋混凝土造等建物耐用年數為50年；不動產估價師公會建物經濟耐用年數表所載，辦公用、商店用、住家用等各種材質造之建物，經濟耐用年數為10至50年；新北市政府地價調查用建築改良物耐用年數及每年折舊率表載明，鋼骨造、鋼骨混凝土造、鋼骨鋼筋混凝土、鋼筋混凝土造之耐用年限為60年、加強磚造之耐用年限為53年等耐用年限（見原審卷㈡第21 8至220頁），均係供作財政、經濟、折舊等用途，足為社會經濟價值評估使用，本院認上開鑑定報告及鑑定人陳照坤之證述，對照系爭建物建造完成時間、材質等，俱無不合，應堪採信。
⒌本院審酌系爭地上權係以興建系爭建物為目的，而系爭建物
自建造完成迄今已逾66年，系爭建物自104年9月10日鑑定時起算耐用年數尚有5年；再衡以系爭建物現仍以每月租金6萬3,000元出租他人使用收益，系爭土地共有人間已簽立合建契約，擬在系爭土地上進行都市更新案重建商業大樓，並已送新北市政府都市更新處進行審查，目前進度到事業計畫審查等情，為兩造所不爭執（見原審卷㈡第238頁反面），則原審據此認定系爭地上權之存續期間至110年7月31日終止，應能兼顧兩造之權益，尚稱允當。又法院酌定系爭地上權存續期間，並非逕行終止系爭地上權，初無影響楊油甘等3人依都市更新條例相關規定得行使之權利。是被上訴人請求法院定系爭地上權之存續期間定其存續期間至110年7月31日終止，洵屬有據，應予准許。
㈡被上訴人得否請求變更原給付租金種類？若為肯定，系爭地
上權應否調整地租？金額若干？⒈按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人固得依民法
第442條規定，聲請法院增減其租金。惟調整租金之訴，祇能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更（最高法院75年台上字第2126號判例參照）。又地上權之地租與租賃契約之租金，固有不同，然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之，則二者實相類似。故關於民法第442條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用（司法院院字第986號解釋參照）。準此，土地所有人或地上權人依民法第835條之1第1項規定，請求法院增加或減少地租，僅能請求增減地租之數額，不能將原定之地租種類變更。
⒉系爭地上權原約定之租金種類為蓬萊白米，並非金錢，被上
訴人請求命自102年8月1日起調整地租為每年16萬6,954元，已將租金種類變更，依上開說明，自無從准許。又系爭地上權之租金原係約定以蓬萊白米為其計算基礎，計算上或有略感不便，然以蓬萊白米為給付，於客觀交易秩序上，並無因蓬萊白米為計算基礎，致使系爭地上權租金之給付，發生悖於誠信及衡平之問題，對被上訴人而言，尚無因此而有顯不公平情形，自無民法第227條之2第1項規定「依其原有效果顯失公平」之情形。此外，被上訴人復未能舉證兩造已合意變更系爭地上權之地租給付種類為金錢，亦不得依民法第227條之2第1項規定，請求變更給付種類。被上訴人於本院審理時並陳稱：「（問：被上訴人請求調整租金為金錢？）是，被上訴人不要蓬萊白米」（見本院卷第83頁正、反面）。
則被上訴人主張依民法第227條之2規定，請求命自102年8月1日起調整地租為每年16萬6,954元，亦無憑據，不應准許。
八、綜上所述，被上訴人依民法第833條之1規定，請求定系爭地上權之存續期間至110年7月31日，為有理由，應予准許；至其依民法第227條之2規定，請求命自102年8月1日起調整地租為每年16萬6,954元，即無憑據，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。至上開應予准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 4 日
民事第八庭
審判長法 官 李國增
法 官 王幸華法 官 胡宏文附表：
┌─┬────┬───┬────┬────┬──┬────┬────────┐│編│地號 │登記地│權利範圍│設定權利│登記│收件字號│備考 ││號│ │上權 │ │範圍（平│原因│ │ ││ │ │ │ │方公尺）│ │ │ │├─┼────┼───┼────┼────┼──┼────┼────────┤│１│新北市三│陳添富│公同共有│35.07 │設定│大竹圍字│登記日期： ││ │重區文化│（已歿│全部 │ │ │第000165│41年9月25日 ││ │北段708 │） │ │ │ │號 │登記次序： ││ │地號 │ │ │ │ │ │0000-000 ││ │ │ │ │ │ │ │存續期間及地租：││ │ │ │ │ │ │ │依照契約約定 ││ │ ├───┼────┼────┼──┼────┼────────┤│ │ │楊油甘│公同共有│35.07 │繼承│重登字第│登記日期： ││ │ │楊明珠│全部 │ │ │011643號│85年3月19日 ││ │ │楊明秀│ │ │ │ │登記次序： ││ │ │楊明琴│ │ │ │ │0000-000至 ││ │ │楊明華│ │ │ │ │0000-000 ││ │ │ │ │ │ │ │存續期間及地租：││ │ │ │ │ │ │ │依照契約約定 │├─┼────┼───┼────┼────┼──┼────┼────────┤│２│新北市三│陳添富│公同共有│6.61 │設定│大竹圍字│登記日期： ││ │重區文化│（已歿│全部 │ │ │第000165│41年9月25日 ││ │北段711 │） │ │ │ │號 │登記次序： ││ │地號 │ │ │ │ │ │0000-000 ││ │ │ │ │ │ │ │存續期間及地租：││ │ │ │ │ │ │ │依照契約約定 ││ │ ├───┼────┼────┼──┼────┼────────┤│ │ │楊油甘│公同共有│6.61 │繼承│重登字第│登記日期： ││ │ │楊明珠│全部 │ │ │295370號│96年12月18日 ││ │ │楊明秀│ │ │ │ │登記次序： ││ │ │楊明琴│ │ │ │ │0000-000至 ││ │ │楊明華│ │ │ │ │0000-000 ││ │ │ │ │ │ │ │存續期間及地租：││ │ │ │ │ │ │ │依照契約約定 │└─┴────┴───┴────┴────┴──┴────┴────────┘正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 7 月 4 日
書記官 陳永訓