臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第632號上 訴 人 朱珈瑩訴訟代理人 張麗英被上訴 人 張福安訴訟代理人 周仕傑律師上列當事人間請求給付租金等事件， 上訴人對於中華民國105年3月24日臺灣新北地方法院104年度訴字第2548號第一審判決提起上訴，本院於105年7月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為被上訴人所有，坐落其上之房屋即門牌號碼新北市○○區○○路○○號房屋（下稱系爭房屋）為上訴人所有。被上訴人前向上訴人之前手即其父朱全淋（下稱朱全淋）起訴主張無權占有系爭土地，請求拆屋還地，業經原審以88年度重訴字第257號民事判決（下稱原審系爭257號民事判決）認定其間存有租賃關係，否准被上訴人之請求，故被上訴人即本於租賃關係請求上訴人給付租金。爰依最高法院70年度台上字第1365號判決意旨類推適用民法第876條及第425條之1第2項規定，聲請核定租金。系爭土地每平方公尺申報地價為每平方公尺30,624元，合計系爭土地申報地價為197萬4,942元， 依土地法第97、105條規定，以不超過土地申報價額10%計之，每月租金為1萬6,458元，爰請求自100年1月9日至104年8月31日之租金共91萬7,130元，及自104年9月1日起按月給付被上訴人租金1萬6,458元。
二、上訴人則以:系爭土地面積確為63.21平方公尺，對原判決以申報地價年息7%計算租金無意見， 原審99年訴字第528號案件和解條件是給付至100年1月8日，伊誤以為是給付至100年2月8日，本件從100年1月9日起算租金伊沒有意見，自100年1月9日至104年8月31日每月租金金額為1萬1,811元，伊亦無意見。
三、被上訴人於原審起訴聲明為：（一）請求就上訴人所有系爭房屋使用被上訴人所有系爭土地核定租金為每月1萬6,458元。 （二）上訴人應給付被上訴人91萬7,130元及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日之前一日止按週年利率5%計算之利息。 （三）上訴人應自104年9月1日起按月給付被上訴人1萬6,458元至交還系爭土地之日止。（四）第二項請求，願供擔保請准宣告假執行。原審判決上訴人應給付被上訴人65萬8,368元， 及自104年9月27日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。並駁回被上訴人其餘之訴，及為准免假執行之宣告。上訴人不服原判決，提起上訴，上訴聲明為（一）原判決命上訴人給付超過60萬元部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回【上訴人原審敗訴其中60萬元部分及被上訴人就其敗訴部分，均未提起上訴，已確定】。
四、兩造爭執之事項及本院得心證之理由：被上訴人主張上訴人所有之系爭房屋使用其所有之系爭土地， 依系爭257號民事判決認定兩造間存有租賃關係，故本於租賃關係請求上訴人給付租金，上訴人否認就逾60萬元部分有給付義務，並以前詞置辯，茲分述如下:
（一）被上訴人主張系爭土地為其所有，其上坐落有上訴人所有之系爭房屋一節，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本及土地登記謄本在卷可參（見原審卷第49、51頁），被上訴人此部分主張自堪信為真實。被上訴人主張系爭房屋原為上訴人之父朱全淋所有，被上訴人前對朱全淋提起拆屋還地訴訟，經原審系爭257號及本院89年度重上字第501號民事判決認定朱全淋與被上訴人間就系爭房屋使用系爭土地，有租賃關係存在之事實確定一節， 有原審系爭257號民事判決在卷可稽（見原審卷第16至26頁），並經原審調閱該卷無誤，且為上訴人所自陳在卷（見原審卷第69頁），被上訴人此部分主張亦堪信為真實。而上訴人取得系爭房屋所有權，乃因於98年間由其父朱全淋贈與而來一節，亦為兩造所不爭執（見原審卷第69頁），且有系爭房屋之建物謄本在卷可憑，此部分事實亦堪以認定。
（二）被上訴人前曾於99年間起訴請求上訴人給付系爭房屋占用系爭土地之租金，經該案兩造於100年5月31日於原審成立訴訟上和解一節，為兩造所不爭執，並有兩造不爭執其真正之原審原99年度訴字第2528號100年5月31日和解筆錄影本在卷可參（見原審卷第97、98頁），依上開和解筆錄記載之和解條件內容可知，被上訴人已收取上訴人支付之95年10月9日起至100年1月8日止之土地租金，且上訴人不爭執被上訴人得自100年1月9日起算租金 （見本院卷第33頁反面）， 則被上訴人請求上訴人應給付100年1月9日起至104年8月31日止之租金一節，即屬有據。
（三）按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，民法第425條之1第1項、第2項分別定有明文；又房屋與基地同屬一人所有，先後或同時出賣與二人時，房屋在性質上不能與基地使用權分離而存在，於此情形，應認基地買受人於買受之初，即有默認房屋買受人有權繼續使用基地而成立租賃關係，併得請求辦理地上權登記（最高法院63年台上字第766號判例意旨參照）， 其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用； 其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，即不問其後轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對該房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之使用關係（最高法院87年度台上字第1742號、88年度台上字第1412號判決意旨參照）。是上訴人所有之系爭房屋使用被上訴人所有系爭土地，應繼受該房屋前所有權人朱全淋與被上訴人間之租賃關係一節，自堪以認定。
（四）就被上訴人請求上訴人給付之租金數額應以每月1萬1,811元計算，土地面積為63.21平方公尺，起算日為100年1月9日，為上訴人所不爭執（見本院卷第33、34頁），從而被上訴人請求上訴人給付100年1月9日 起至104年8月31日止之租金數額即應為65萬8,368元（計算式：(11811*55(月)+( 11811*23/31) =658368），即有理由。 上訴人既不爭執上被上訴人按月得請求之租金為1萬1,811元，辯稱被上訴人逾60萬元部分無請求權云云，即非可採。
五、綜上所述，被上訴人依據租賃之法律關係，請求增加租金數額，並請求上訴人給付租金等節，就100年1月9日起至104年8月31日止之期間內共計65萬8,368元及自起訴狀繕本送達上訴人翌日即104年9月27日（本件應送達於上訴人之起訴狀繕本之送達，係於104年9月16日寄存在新北市政府警察局永和分局秀朗派出所而為送達，見原審卷第39頁，依民事訴訟法第138條第2項規定，應經過10日即104年9月26日發生送達效力）起至清償日止按週年利率5%計算之利息等範圍內為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 19 日
民事第五庭
審判長法 官 張靜女
法 官 陳章榮法 官 許翠玲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 7 月 19 日
書記官 張淑芳