臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第700號上 訴 人 鄭炳南
林瑞英歐淑英楊穎蘇永松共 同訴訟代理人 周武榮律師
葉書佑律師陳正鈺律師被 上 訴人 交通部臺灣鐵路管理局法定代理人 鹿潔身訴訟代理人 龔維智律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國104年12月4日臺灣臺北地方法院103年度訴字第4738號第一審判決提起上訴，本院於106年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被上訴人原法定代理人周永暉，於本院審理中變更為鹿潔身，有交通部民國（下同）105年9月14日交人字第10550125051號函可稽（見本院卷第117頁），並經鹿潔身於105年9月23日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第116頁），核與民事訴訟法第175條規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段○○段000○0地號土地（下稱系爭土地）及其上如附表一所示門牌號碼臺北市○○街○○巷○○弄○號4樓、同弄3號、3號4樓、5號2樓、7號3樓房屋（下合稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）均屬伊管理之中華民國國有財產，並分別配發予附表一所示員工即上訴人之配偶劉秀嬌、上訴人林瑞英、上訴人歐淑英之配偶王福熙、上訴人楊穎之配偶蔡文平、上訴人蘇永松（下逕稱姓名）供作宿舍使用。該等員工分別於附表一所示時間退休，其等借用系爭房地為宿舍之目的，業已使用完畢，且兩造於95年12月19日在前立法委員郭正亮國會辦公室，就系爭房地遷讓事宜，達成「住戶同意在台鐵完成（鐵路局臺北市○○街宿舍第一、二、三、五村，下稱系爭宿舍）用地（含系爭土地）使用規劃公告後3個月內，無條件完全遷出占住宿舍」之合意（下稱系爭決議），則上訴人應於伊完成系爭宿舍用地使用規劃公告後3個月內，遷出系爭房屋。伊近年來為解決機關負債，已研擬「交通部臺灣鐵路管理局資產活化償債計畫」（下稱系爭償債計畫），將現有可開發資產全數列管作為償債之用，並由交通部報送行政院，業於101年10月18日獲行政院同意備查，且伊就系爭土地將採國有非公用土地設定地上權方式開發，收取權利金及租金以償債（下稱系爭地上權開發計畫），系爭房屋必須拆除，始得進行系爭地上權開發計畫。嗣伊以103年8月19日鐵企綜字第1030027260號函送達上訴人作為終止使用借貸契約之意思表示，並於103年8月22日至系爭宿舍公告欄及大門張貼公告（下稱系爭公告），則伊已完成系爭宿舍用地使用規劃並公告在案，則上訴人應依系爭決議意旨，於系爭公告後3個月內（即103年11月22日前），無條件遷出系爭房屋。惟上訴人屆期仍未遷出系爭房屋，即屬無權占有，且無法律上原因而受有相當於租金之利益，爰依系爭決議、民法第767條第1項前段、第470條第1項、第179條規定提起本件訴訟，請求上訴人應分別將附表一所示房屋騰空返還，及分別自103年11月23日起至返還上開房屋之日止，按月給付伊如附表二所示之金額（原審就被上訴人上開請求為其勝訴之判決，上訴人就其敗訴部分，聲明不服，提起上訴。原審駁回被上訴人逾上開請求部分，未據被上訴人上訴，不在本院審理範圍，不予贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人曾承諾渠等可續住於系爭房屋至退休後，且本人及配偶、未成年子女得續住至本人及配偶俱死或子女成年為止，被上訴人並拿出「台灣鐵路管理局員工住用宿舍保結書」供上訴人等簽署，基於信賴保護原則，上訴人對系爭房屋有永久居住之權利，被上訴人要求上訴人等遷讓房屋及不當得利，有悖於民法第148條之誠實信用原則，為無理由等語，資為置辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第159、163頁、第6頁正反面，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠系爭房地為被上訴人管理之中華民國國有財產，有系爭房地之土地及建物登記謄本為證（見原審簡字卷第7至12頁）。
㈡系爭房地原係被上訴人分別配發予員工劉秀嬌、林瑞英、王
福熙、蔡文平、蘇永松供作宿舍使用，該等員工分別於附表一所示之時間退休，鄭炳南、歐淑英、楊穎分別為員工劉秀嬌、王福熙、蔡文平（該3名員工已死亡）之配偶，現由上訴人占用系爭房地迄今。有鄭炳南、歐淑英、楊穎之個人戶籍資料為證（見原審簡字卷第74、76、77頁）。
㈢兩造於95年12月19日，在前立法委員郭正亮國會辦公室開會
協商系爭宿舍住戶搬遷事宜，雙方達成內容為「住戶同意在台鐵完成系爭宿舍用地使用規劃公告後3個月內，無條件完全遷出佔住房舍」之決議，有系爭決議會議紀錄為證（見原審簡字卷第45頁）。
㈣被上訴人於103年8月22日在系爭宿舍公告欄及宿舍大門張貼
內容為：「本局（即被上訴人）管有之臺北市○○街宿舍第
1、2、3、5村坐落之基地〈含系爭土地〉，為加強活化資產清償債務，將採國產法設定地上權方式進行開發，特此公告周知。交通部臺灣鐵路管理局企劃處啟。中華民國103年8月22日」之公告，有系爭公告、張貼公告照片為證（見原審簡字卷第42至44頁）。
四、被上訴人主張：被上訴人已完成系爭宿舍用地使用規劃及公告在案，惟上訴人未於系爭公告後3個月內即103年11月22日前遷讓返還系爭房屋，依系爭決議、民法第767條第1項前段、第470條第1項、第179條規定，上訴人應遷讓返還系爭房屋，並自103年11月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利等情，為上訴人否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者在於：㈠被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？爰析述如下。
五、就被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由部分：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物，未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之；民法第767條第1項前段、第470條第1項前段分別定有明文。又因任職關係，獲准配住宿舍，屬使用借貸之性質，其目的在使任職者安心盡其職責，是倘借用人喪失其與所屬機關之任職關係，當然應認依借貸之目的，已使用完畢，配住機關自得請求返還（最高法院91年台上字第1926號判例、85年度台上字第816號判決參照）。次依民法第736條規定，稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。則和解契約合法成立，兩造當事人即均應受該契約之拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張（最高法院19年上字第1964號判例意旨參照）。查，系爭房屋分別為被上訴人配發予員工劉秀嬌、林瑞英、王福熙、蔡文平、蘇永松供作宿舍使用，該等員工分別於附表一所示之時間退休，且劉秀嬌、王福熙、蔡文平業已死亡（見不爭執事項㈡），依原來使用借貸契約關係所預定之使用目的，顯已使用完畢，上訴人即應依民法第470條第1項前段規定返還系爭房屋，嗣兩造於95年12月19日達成系爭決議（見不爭執事項㈢），約定上訴人應於被上訴人完成系爭宿舍用地使用規劃公告後3個月內遷出系爭房屋，觀諸系爭決議內容，可知兩造以系爭決議成立和解契約，應堪認定。
㈡經查：
⒈被上訴人為解決機關負債，研擬系爭償債計畫，將現有可開
發資產全數列管作為償債之用，由交通部報送，經行政院於101年10月18日同意備查，被上訴人所有之系爭宿舍用地（含系爭土地在內之8筆土地），將採設定地上權之方式開發，收取權利金及租金作為機關償債之用，已獲得交通部同意等節，有交通部101年4月3日交會字第1015004784號函、行政院101年10月18日院臺交字第1010056646號函、系爭償債計畫、被上訴人103年4月23日鐵企開字第1030011010號函、103年5月21日鐵企開字第1030016049號函、系爭地上權開發計畫、臺北市政府103年8月4日府都新字第10331428700號函及附件之臺北市都市更新及爭議處理審議會第168會議紀錄等件為憑（見原審簡字卷第31至39頁、卷㈠第66至87、90至
99、257頁）。次依系爭償債計畫記載：被上訴人目前經營之土地資產計40,355筆，面積約5,161公頃，其中無法開發資產（含路線用地、廢棄路基、業務及公共設施用地等）共4,890公頃，鐵路立體化騰空資產面積58公頃，一般資產面積約為204公頃，活化資產償債僅能仰賴未來可開發利用之一般資產，故將該等資產全部納入償債計畫，其開發收益全數優先作為償債之用，並將償債資○○○區○○○○○段開發資產及第二階段開發資產等語（見原審卷㈠第73頁反面至第74頁），而系爭宿舍用地列為第二階段開發資產，以設定地上權方式進行開發，並藉開發收益之權利金及租金償還債務，亦據系爭地上權開發計畫、交通部104年6月8日交管㈠字第1048900094號函示明確（見原審卷㈠第92頁反面至第93頁、第178頁），再佐以交通部101年4月3日送行政院備查之函文記載：「陳請鈞院支持本償債計畫，同意將臺鐵局現有可開發資產全數列管作為償債之用」等語（見原審簡字卷第32頁正、反面），足見系爭宿舍用地確為系爭償債計畫之範圍，且為第二階段開發資產無訛，上訴人空言否認系爭房地非屬系爭償債計畫範圍云云，即屬無稽。是則應認被上訴人已完成系爭宿舍用地使用規劃至明。被上訴人既已完成系爭宿舍用地使用規劃，則上訴人請求傳喚證人郭正亮，以證明系爭決議所稱之「台鐵完成用地使用規畫」所指為何（見本院卷第42、159頁），即無再行傳喚之必要，併此敘明。
⒉上訴人辯稱：系爭償債計畫就開發時程已載明被上訴人應先
開發第一階段資產，第二階段資產則暫不開發而採短期利用，因被上訴人之第一階段資產開發尚未完成，開發時程尚未達系爭宿舍用地所屬第二階段開發資產時程云云。惟細繹系爭償債計畫內容，並未明訂須待第一階段開發資產全部執行完畢後，始得進行第二階段開發資產之執行，或不得提前執行第二階段開發資產，況交通部資產活化專案小組104年3月23日亦決議系爭宿舍用地土地設定地上權開發案如期推動（見原審卷㈠第180頁反面），並在104年6月8日函敘明：「臺鐵局將經管系爭宿舍用地選為償債計畫中第二階段開發標的，以設定地上權方式進行開發，藉開發收益之權利金及租金償還債務。鑒於臺鐵局債務龐大，資產活化償債計畫第一階段開發收益尚未能清償全數債務，推動第二階段資產開發並無需俟第一階段資產開發全部執行完成後，方能開始進行；又資產活化之目的係為償還債務，故第二階段資產之開發於台鐵局債務未全數清償前皆可實施，為利債務儘速清償，本部要求該局應隨時滾動式檢討並積極辦理。台鐵局系爭償債計畫送交行政院核准備查後，臺鐵局營運改善及資產活化辦理情形由本部追蹤列管，爰臺鐵局執行每一階段資產活化所進行之各項開發案，均由本部列管其進度，其有執行困難，認需調整執行計畫各項進度（包含提前執行第二階段之資產活化事宜）者，均可本於權責妥處報部列管。」等語（見原審卷㈠第178頁正、反面），益徵於系爭償債計畫第一階段開發資產尚未執行完畢前，被上訴人仍得執行第二階段資產開發甚明，上訴人此部分辯解，即無可採。
⒊上訴人又辯稱：依地上權作業要點第6點第1項第2款規定「
執行機關公開招標設定地上權，應徵詢推動相關產業之中央目的事業主管機關有無結合產業發展需求」，而系爭宿舍用地位置屬第二種特定商業區及第三種住宅區，欲以設定地上權方式開發，勢必須變更第三種住宅區為其他法定使用分區，故被上訴人尚未完成系爭宿舍用地使用規劃云云。然查，依地上權作業要點第2點規定，可知上開作業要點所稱「執行機關」為財政部國有財產署所屬分署（見原審卷㈠第201頁），是縱如上訴人所稱將來有變更系爭宿舍用地使用分區之需求，亦係國有財產署接管系爭宿舍用地後始進行之程序；且被上訴人依系爭地上權開發計畫，先收回系爭宿舍並拆除，變更為非公用財產後，再移交國有財產署接管（見原審卷㈠第98頁反面），屬被上訴人權衡整體財產運用管理需要之適當行為，而上訴人依系爭決議，僅取得暫緩搬遷系爭房地之權利，尚無權要求或限制被上訴人規劃系爭宿舍用地之使用方式，是上訴人此節所辯，亦不足採憑。
⒋上訴人再辯稱：系爭房地所在同社區之其他房屋，被上訴人
現仍出租第三人使用，租期最久至106年間，且被上訴人與其他承租人曾於104年6月29日在立法委員姚文智辦公室召開租約終止協調會，被上訴人已同意換約，即對租期逾105年6月30日之承租人，將租期調整至105年6月30日，可知被上訴人無執行系爭地上權開發計畫之意云云。查，依系爭地上權開發計畫記載：「陸、開發進度規劃：一、前置作業階段：本案須先辦理變更為非公用財產移交國產署接管，使（始）得辦理設定地上權。爰前置作業階段須先收回標租房舍及員工使用宿舍，俟全部皆收回後辦理拆除作業，拆除完成即依程序辦理變更為非公用財產作業…。二、公告招標階段：…。三、興建營運階段：…。」等語（見原審卷㈠第98頁反面），可知系爭地上權開發計畫之前置作業階段，係先收回標租房舍及員工使用宿舍（含系爭房地）。再依被上訴人貨運服務總所臺北貨運服務所房地租賃契約第14條第7款及該所集合式住宅房地租賃契約第14條第8款均約定：被上訴人於業務需要使用出租標的物時，得隨時終止契約等語（見原審卷㈠第135至141頁），而被上訴人於系爭宿舍用地將採設定地上權之方式開發後，已發文通知承租人將收回房地不再出租，請承租人依契約規定配合交回房地，自104年1月起至同年7月止，被上訴人業已收回出租房屋共39戶等情，亦有被上訴人臺北貨運服務所104年2月6日北貨業字第1040000745號函、103年9月3日北貨業字第10300004886號函、103年9月2日北貨業字第1030004855號函、○○街宿舍出租戶收回明細表等在卷可憑（見原審卷㈠第142至144頁、第236頁）。
再被上訴人雖於104年7月間，與租期逾105年6月30日之部分承租戶，在立法委員姚文智辦公室達成延長租期至105年6月30日之協議，然此係針對租期逾105年6月30日之承租戶達成租期提前至105年6月30日終止之協議，至於租期未逾105年6月30日之租戶，仍應依租賃契約收回房地，亦有被上訴人104年7月28日鐵企地字第1040024973號函可證（見原審卷㈡第13頁），是被上訴人顯有提早收回系爭宿舍用地之行為。復依被上訴人提出之新聞網頁資料（見原審卷㈠第289至292頁），可徵被上訴人已向系爭宿舍用地之其他承租商家如「林東芳牛肉麵店」、「池上便當店」寄發搬遷通知之情。綜上，足認被上訴人已積極執行系爭宿舍用地上房屋收回事宜，是上訴人辯稱：被上訴人無執行系爭地上權開發計畫之意云云，要無足採。
㈢次查，被上訴人於103年7月25日分別發函上訴人，告知系爭
宿舍用地將採國產法設定地上權方式進行開發，需收回上訴人借用之宿舍之情，為上訴人所未爭執，並有被上訴人103年7月25日鐵企綜字第0000000000至0000000000號函存卷可查（見原審卷㈠第242至244頁反面）。且被上訴人之承辦人王鑑銓亦於同年8月22日在系爭宿舍公告欄及宿舍大門張貼系爭公告，通知上訴人上情，業據證人王鑑銓於原審結證在卷（見原審卷㈠第231頁反面至233頁），並有系爭公告影本及照片17張附卷可查（見原審卷㈠第246至252頁），則被上訴人主張其已完成系爭宿舍用地使用規劃並「公告」之情，應屬可採。上訴人雖辯稱：被上訴人未將系爭宿舍用地使用規劃公告在系爭網站上，且未依地上權作業要點第6點第1項第5款規定為公告招標，及系爭公告係以被上訴人「企劃處」名義製作，並非被上訴人機關依法製作之公文，故被上訴人尚未提出系爭宿舍用地使用規劃之有效公告云云。惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋私人之契約應通觀全文，應於文義上及論理上詳為推求，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料為判斷，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（參照最高法院18年上第1727號、19年上第28號、19年上第58號判例意旨參照）。查兩造依系爭決議達成之和解條件，係「住戶同意在台鐵完成系爭宿舍用地使用規劃公告後3個月內，無條件完全遷出佔住房舍」，已如前述，則兩造間和解契約之真意，應為被上訴人同意在系爭宿舍用地完成使用規劃前，容任上訴人繼續借用系爭房地，上訴人則同意於被上訴人完成系爭宿舍用地使用規劃，並經被上訴人通知後3個月內返還系爭房地予被上訴人，準此，被上訴人既以寄發上開公函及張貼系爭公告方式，通知上訴人其已完成系爭宿舍用地使用規劃，足認被上訴人已完成系爭決議「公告」通知上訴人之義務甚明。況查，兩造對於系爭決議所載系爭宿舍用地使用規劃「公告」之方式或內容，並未為任何約定，則上訴人辯稱：系爭決議約定公告系爭宿舍用地使用規劃之方式，應由被上訴人以機關名義公告在系爭網頁上，或依地上權作業要點為公告招標云云，均屬無據。
㈣綜上，被上訴人已依系爭決議完成系爭宿舍用地使用規劃，
並已於103年8月22日公告，則上訴人即應於公告後3個月內即103年11月22日前遷出系爭房屋，惟上訴人迄未遷出，為兩造所不爭執，則被上訴人依系爭決議、民法第767條第1項前段、第470條第1項規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
㈤上訴人雖辯稱：被上訴人及國家已承諾渠等退休後仍得續住
系爭房屋，且當時政策是讓員工有機會直接購買所住之宿舍，惟被上訴人竟毀諾訴請返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，顯違反信賴保護原則及誠信原則云云。惟查：
⒈按司法院大法官會議釋字第557號解釋：「行政機關、公立
學校或公營事業機構，為安定現職人員生活，提供宿舍予其所屬人員任職期間居住，本屬其依組織法規管理財物之權限內行為；至因退休、調職等原因離職之人員，原應隨即歸還其所使用之宿舍，惟為兼顧此等人員生活，非不得於必要時酌情准其暫時續住以為權宜措施。行政院基於全國最高行政機關之職責，盱衡國家有限資源之分配，依公教人員、公營事業機構服務人員任用法規、俸給結構之不同，自得發布相關規定為必要合理之規範，以供遵循」，已肯認公務人員退休後，即應返還使用之宿舍，至於「為兼顧此等人員生活，非不得於必要時酌情准其暫時續住以為權宜措施」部分，因決定權在於管理機關，且僅為權宜措施，如酌情已不宜續住，仍不得據以主張有權占有。而行政院74年5月18日台（74）人政肆字第14927號函釋示：於72年4月29日事務管理規則修正前配住，而於修正後退休之人員，其所配住宿舍係修正前所定之「眷屬宿舍」者，准予續住至宿舍處理時為止等語（見原審卷㈠第45頁），則係本於政府照顧退休人員生活之美意所為權宜措施，故所謂「准予續住至宿舍處理時為止」，係賦與權責機關准否續住之權限，並非賦與退休人員永久居住宿舍之權利，宿舍貸與機關自有權決定宿舍是否准予續住，其所為催請返還宿舍之行為，即係處理行為，受催告返還宿舍之退休人員，應負有返還宿舍之義務（最高法院86年度台上字第1281號判決參照）。是機關退休人員雖能憑上開函令向配住機關或其上級機關請求准予續住，但對於配住機關本於民法第470條第1項規定，請求交還系爭房屋之權利不生影響。基此，上訴人援引上開函令認為其有權占用系爭房地，尚不足採。又依中央各機關學校國有眷舍房地處理要點第3點及交通部所屬事業機構國有眷舍房地處理要點第3點雖訂有關於「合法現住人」之定義（見原審卷㈠第49至53頁），然上2要點僅規定合法現住人於核定期限內遷出者得獲得補助費、貸款、以較低價格承購國民住宅等優惠，同未賦予上訴人永久居住宿舍之權利，則上訴人再引用上2要點為據，辯稱：被上訴人及國家已承諾上訴人退休後仍得續住系爭房屋，是渠等有權占有系爭房屋，被上訴人仍提起本件訴訟，違反信賴保護原則云云，即屬無據。
⒉上訴人辯以：渠等業已簽立「台灣鐵路管理局員工住用宿舍
保結書」，依保結書第6條約定意旨，被上訴人曾承諾渠等可續住於系爭房屋至退休後，且本人及配偶、未成年子女得續住至本人及配偶俱死或子女成年為止，被上訴人提起本件訴訟，有違誠信原則云云。上訴人所提之保結書內容空白（見原審卷㈡第14至15頁），復未能提出業據上訴人（或其親屬）簽立之保結書為證（見本院卷第215頁反面），況上訴人自陳渠等係在95年12月19日達成系爭決議前簽立保結書（見本院卷第215頁反面），而兩造既以系爭決議成立和解契約，約定上訴人應於被上訴人完成系爭宿舍用地使用規劃公告後3個月內遷出系爭房屋，已如前述，上訴人自不得執系爭決議成立前簽立之保結書再行主張。再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第1項定有明文；故權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判例意旨可參）。
綜上，上訴人本無永久使用系爭房屋之權利，而被上訴人基於系爭房地管理機關之地位，主張為償還不斷擴大之債務而有收回系爭房屋之必要，且被上訴人已達成系爭決議「完成系爭宿舍用地使用規劃及公告」之和解條件，是被上訴人依系爭決議訴請上訴人返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，核屬正當權利之行使，尚難謂有何違反誠信原則可言。則上訴人此部分所辯，委無可採。
六、就被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由部分：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。而無權占有他人房屋，可獲得相當於租金之利益，應對權利人負返還之義務。查，被上訴人已依系爭決議完成系爭宿舍用地使用規劃，並於103年8月22日公告，上訴人應於公告後3個月內即103年11月22日前遷出系爭房屋而未遷出，已如前述，是上訴人自103年11月23日起即屬無權占有，則被上訴人請求上訴人自103年11月23日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，即屬有據。
㈡次按相當於租金利益之計算標準，應參酌土地法第105條、
第97條第1項規定，予以計算較為客觀公允（最高法院81年度台上字第339號判決參照）。而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地價額，係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現值）百分之80為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第97條第1項所謂之土地申報總價，即指該土地之申報地價而言。又所謂年息百分之10為限，乃指房屋租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌房屋所在位置與利用價值、工商繁榮程度及社會情感等情事而為決定。查，系爭土地坐落臺北市○○區○○段2小段，屬城市地方土地，於102年1月迄今之申報地價為每平方公尺6萬2,200元，系爭房屋經宏邦不動產估價師聯合事務所分別鑑定建物價值如附表二所載等情，為兩造均不否認，並有系爭土地登記第二類謄本、系爭房地不動產估價報告書在卷可考（見調字卷第7、94至187頁），堪可認定。次查，系爭房屋為4層樓鋼筋混凝土造，位於臺北市○○區，附近有銀行、圖書館、運動中心、公園、便利商店、學校等公共設施，周邊商業發達且交通便利等情，有建物登記第二類謄本、系爭地上權開發計畫所附基地位置示意圖、系爭房地不動產估價報告書、現場照片等存卷可參（見原審簡字卷第8至13、94至187頁），可徵系爭房屋居住環境佳、對外聯絡方便、經濟活動頻繁，復參酌上訴人使用系爭房屋實際獲得經濟價值、利益等情，認為被上訴人請求上訴人返還使用系爭房屋獲得之不當利益，以系爭土地申報地價及系爭房屋價值總額年息百分之8核算為適當。上訴人辯稱：被上訴人將系爭宿舍部分房地出租予文創業者使用，每月僅向文創業者收取極低廉之租金，即基地年租金以公告地價總額乘以百分之5計收，房屋年租金以建物現值或當其房屋課稅現值乘以百分之10計收，是本件被上訴人向上訴人請求相當於租金之不當得利數額過高云云，然被上訴人固以低廉價格出租系爭宿舍部分房地予文創業者使用（見原審卷㈠第139至141頁），然此係被上訴人為配合行政院推動青年創業或文創產業而給予符合規定者租金優惠，此有「青年創業或文創產業創業者直接承租交通部臺灣鐵路管理局經營公用不動產申請須知」可證（見原審卷㈡第36、37頁），與本件上訴人無權占有之情形顯然不同，是上訴人上開所辯，洵不足採。準此，被上訴人請求上訴人自無權占用系爭房屋之日即103年11月23日起至遷讓返還房屋之日止，分別按月給付如附表二所示之相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。
七、從而，被上訴人依系爭決議、民法第767條第1項前段、第470條第1項、第179條規定，請求上訴人應分別將附表一所示房屋騰空返還，及分別自103年11月23日起至返還上開房屋之日止，按月給付伊如附表二所示之金額，為有理由，應予准許。原審（除確定部分外）為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 18 日
民事第五庭
審判長法 官 張靜女
法 官 張松鈞法 官 陳心婷正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 7 月 18 日
書記官 陳珮茹附表一：
┌──┬────┬────┬─────────┬────────┬─────────────┐│編號│配住員工│上 訴 人│ 坐 落 土 地 │ 建 號 │ 門 牌 號 碼 ││ │退休時間│ │ │ │ │├──┼────┼────┼─────────┼────────┼─────────────┤│ 1 │劉秀嬌 │鄭炳南 │臺北市○○區○○段│同小段1007建號 │臺北市○○區○○街○○巷○○弄││ │75年2月 │ │2小段575之2地號 │ │1號4樓 │├──┼────┼────┼─────────┼────────┼─────────────┤│ 2 │林瑞英 │林瑞英 │同上 │同小段1008建號 │臺北市○○區○○街○○巷○○弄││ │89年7月 │ │ │ │3號（含原法院99年度訴字第4││ │ │ │ │ │48號民事判決附圖一所示17.9││ │ │ │ │ │7平方公尺建物） │├──┼────┼────┼─────────┼────────┼─────────────┤│ 3 │王福熙 │歐淑英 │同上 │同小段1011建號 │臺北市○○區○○街○○巷○○弄││ │88年7月 │ │ │ │3號4樓 │├──┼────┼────┼─────────┼────────┼─────────────┤│ 4 │蔡文平 │楊 穎 │同上 │同小段1013建號 │臺北市○○區○○街○○巷○○弄││ │78年2月 │ │ │ │5號2樓 │├──┼────┼────┼─────────┼────────┼─────────────┤│ 5 │蘇永松 │蘇永松 │同上 │同小段1018建號 │臺北市○○區○○街○○巷○○弄││ │85年4月 │ │ │ │7號3樓 │└──┴────┴────┴─────────┴────────┴─────────────┘附表二：
┌──┬────┬─────────┬─────────┬───────┬─────┬──────────────┐│編號│上訴人即│占 用 房 屋 │占有系爭土地面積 │土地價值（申報│房屋現值 │每月應返還之不當得利金額為（││ │有使用人│ │ │地價乘以占用面│（新臺幣）│土地價值+ 房屋現值）×8%÷12││ │ │ │ │積） │ │月，元以下四捨五入 │├──┼────┼─────────┼─────────┼───────┼─────┼──────────────┤│ 1 │鄭炳男 │臺北市○○區○○街│（62.64＋3.40）÷4│6萬2,200元×16│22萬4,596 │（102萬6,922元＋22萬4,596元 ││ │ │00巷00弄1號4樓 │＝16.51 │.51＝102萬6,92│元 │）×8%÷12＝8,343元 ││ │ │ │ │2元 │ │ │├──┼────┼─────────┼─────────┼───────┼─────┼──────────────┤│ 2 │林瑞英 │臺北市○○區○○街│（64.94＋3.78）÷4│6萬2,200元×35│23萬2,861 │（218萬6,300元＋23萬2,861元 ││ │ │00巷00弄3號1樓 │＋17.97（增建物） │.15＝218萬6,33│元 │）×8%÷12＝1萬6,128元 ││ │ │ │＝35.15 │0元 │ │ │├──┼────┼─────────┼─────────┼───────┼─────┼──────────────┤│ 3 │歐淑英 │臺北市○○區○○街│（64.94＋3.78）÷4│6萬2,200元×17│23萬2,861 │（106萬8,596元＋23萬2,861元 ││ │ │00巷00弄3號4樓 │＝17.18 │.18＝106萬8,59│元 │）×8%÷12＝8,676元 ││ │ │ │ │6元 │ │ │├──┼────┼─────────┼─────────┼───────┼─────┼──────────────┤│ 4 │楊穎 │臺北市○○區○○街│（64.94＋3.78）÷4│6萬2,200元×17│23萬2,861 │（106萬8,596元＋23萬2,861元 ││ │ │00巷00弄5號2樓 │＝17.18 │.18＝106萬8,59│元 │）×8%÷12＝8,676元 ││ │ │ │ │6元 │ │ │├──┼────┼─────────┼─────────┼───────┼─────┼──────────────┤│ 5 │蘇永松 │臺北市○○區○○街│（62.64＋3.40）÷4│6萬2,200元×16│22萬4,595 │（102萬6,922元＋22萬4,596元 ││ │ │00巷00弄7號3樓 │＝16.51 │.51＝102萬6,92│元 │）×8%÷12＝8,343元 ││ │ │ │ │2元 │ │ │└──┴────┴─────────┴─────────┴───────┴─────┴──────────────┘備註：系爭房屋為4層樓鋼筋混凝土造，遂以系爭房屋面積加計陽台面積後之總面積4分之1，計算占有系爭土地面積。