臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第959號上 訴 人 郭貞佑訴訟代理人 林敬哲律師被 上訴 人 王志光訴訟代理人 宋英華律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國105年6月16日、105年11月17日臺灣桃園地方法院105年度訴字第160號判決提起一部上訴，本院於106年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國102年5月23日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向被上訴人購買門牌號碼桃園市○○區○○○街○○號5樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（下合稱系爭房地），系爭房屋為陽台外推並隔成4間套房出租使用，惟被上訴人於簽約時未提出使用執照圖說供伊比對，並在系爭契約第17條特別約定事項欄記載：「依現況說明書記載交屋」，及在系爭契約附件現況說明書（下稱系爭說明書）上是否有增建部分、其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）等項目勾選「否」，顯係故意不告知系爭房屋有違法裝修之瑕疵。嗣主管機關桃園市政府建築管理處（下稱桃園市建管處）於104年7月21日認定系爭房屋無室內裝修許可證明違法隔間為套房，伊為回復原狀，支出工程費新臺幣（下同）126萬6,825元，被上訴人應負瑕疵擔保及不完全給付責任，伊得依民法第359條、第360條、第179條及第227條第1項之規定，請求被上訴人減少價金並返還減少之價金或賠償損害等語。求為命被上訴人給付126萬6,825元，及自起訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決（上訴人逾上開範圍之請求，原審為其敗訴之判決，未據聲明不服，不在本院審理範圍）。
二、被上訴人則以：上訴人係明知系爭房屋未經申請裝修許可證明隔為4間套房，而買受作為投資出租使用，伊未故意不告知上開瑕疵，亦未保證裝修合法；上訴人未事先查詢或對套房格局提出違法質疑，並同意以現況購買，縱其不知系爭房屋有上開瑕疵存在，亦有重大過失，且上訴人購買系爭房屋後，承受伊與承租人之租賃契約，繼續出租套房收益，自不得於買受系爭房屋2年後，始請求伊負瑕疵擔保或不完全給付之責任等語，資為抗辯。
三、原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人126萬6,825元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人聲明：上訴駁回。
四、本院得心證之理由：㈠關於上訴人主張因系爭房屋有上開瑕疵而請求被上訴人返還減少之價金、賠償損害部分：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依同法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，此觀同法第354條、第359條、第360條之規定自明。
出賣人與買受人間就買賣之物有無保證品質之特約，應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。又依民法第355條規定，買受人於契約成立時，知其物有同法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知該瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責；但故意不告知其瑕疵者，不在此限。是買賣標的物如係特定物，其於契約成立前已發生瑕疵，而買受人於締約時，已知物有瑕疵者，出賣人即不負瑕疵擔保責任。
⒉上訴人主張系爭房屋有未申請室內裝修許可證明，將室內隔
間為4間套房及陽台外推而不符申請使用執照核准圖說之瑕疵，被上訴人就此應負物之瑕疵擔保責任等情，為被上訴人所否認。經查：
⑴被上訴人於將系爭房屋出售予上訴人前，未向桃園市建管處
申請室內裝修許可證明，自行將原來室內格局改裝為4間套房，而與申請使用執照核准圖說不符；被上訴人於102年5月23日與上訴人簽訂系爭契約，將系爭房地出賣予上訴人，並於102年6月7日辦畢所有權移轉登記；系爭契約第17條第1款約定：「依現況說明書記載交屋」，系爭說明書第12項「是否有增建部分」及第34項「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）」，被上訴人均勾選「否」；被上訴人將系爭房地交付上訴人後，桃園市建管處於104年7月20日發函予上訴人，記載：系爭房屋現況照片與原核准圖說有擅自室內裝修隔套房使用，經查無室內裝修許可證明，請盡速恢復原狀等語，上訴人乃自104年7月28日起至同年9月4日止進行施工，將系爭房屋室內4間套房隔間依使用執照核准圖說回復原狀等情，為兩造所不爭執，且有系爭契約、建物登記謄本、桃園市建管處函、報價單可稽（見原審卷第6至1
1、14、15、48、54、64頁），堪信為真實。⑵上訴人於簽訂系爭契約時並未取得系爭房屋申請使用執照經
核准之室內格局圖說，固為兩造所不爭執，證人即兩造買賣系爭房地之仲介葉貞汶亦證稱：兩造簽約時，上訴人並未針對套房隔間合法性詢問伊或被上訴人等語（見本院卷第38頁）。惟上訴人自承：伊於買受系爭房地前曾經仲介人員帶看系爭房屋2次等語（見同上卷）；證人葉貞汶則證稱：系爭房地是伊仲介成交，帶看應不只2次，被上訴人有表示是他找人來隔間的，上訴人在伊帶看的時候，伊有說明被上訴人先前有找人重新隔間，上訴人有和她媽媽一起去看過系爭房屋內外，每間房間都看過，系爭房屋裡面有變動過，原本格局是3房2廳，同一棟樓通常相對位置是一樣的，那時隔成套房出租，內部有4間套房，上訴人也清楚這點，伊有告訴買方，被上訴人沒有保證套房是合法裝修，因為通常隔成套房是不會去申請，都是自己找人隔間等語（見本院卷第36至38頁），可見將住宅室內變更隔間為出租套房通常未事先申請裝修許可證明，而系爭房屋隔間成為4間套房出租之實際狀況，上訴人於簽約前已實地察看瞭解，並經證人葉貞汶告知隔間乃被上訴人自行變更，且系爭說明書第10項「是否有租賃情形（若是，需檢附租賃契約書）」經勾選「有」，備註欄勾選「租賃之權利義務隨同移轉」，而上訴人買受系爭房地後即改由上訴人收取租金，原租約租期屆滿後，上訴人與訴外人呂守昊訂定新租約，租期自102年6月12日起至103年6月11日止，期滿再續約至104年6月11日等情，亦為上訴人所自承，且有房屋租賃契約書可證（見原審卷第51至53頁），參照系爭房屋之主要用途為住家用，有建物登記謄本可稽（見原審卷第54頁），而依上訴人提出之回復前格局圖顯示，系爭房屋於兩造買賣時並未留設住宅房屋通常應有之客廳、廚房等空間（見原審卷第55頁），則上訴人簽約前既曾進入系爭房屋察看，並經證人葉貞汶告知，自已知悉該房屋曾經被上訴人自行裝修改變隔間為每間附加衛浴之套房出租使用，顯與一般住家不同，足認上訴人於簽訂系爭契約時，明知系爭房屋係未申請裝修許可證明而改變內部隔間成為4間套房出租，雖變更後之室內格局與原核准圖說不符，事後經主管機關要求回復原狀，依前揭規定及說明，被上訴人就此不負瑕疵擔保責任。上訴人雖提出其委任律師寄送上訴人之信函，記載：被上訴人於買賣時告知系爭房屋無違建，然遭他人檢舉後經主管機關認定系爭房屋室內隔間套房為違建等語；另提出之行動電話畫面，顯示上訴人曾要求被上訴人告知修繕許可證號（見原審卷第81頁），惟此均為上訴人單方之意思表示，且距離兩造簽約時已逾2年，尚不能憑此遽認上訴人於簽約時不知系爭房屋有前開瑕疵。是上訴人主張因系爭房屋有上開瑕疵，請求減少價金，並依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還減少之價金，自非有據。
⑶上訴人主張系爭房屋有陽台外推之違建情形，並提出系爭房
屋外觀照片為證（見原審卷第75至78頁）。證人葉貞汶證稱：系爭房屋沒有陽台，都是套房，一般判斷違建是指超出原有房屋範圍以外，往外擴增才算有違建等語（見本院卷第37頁），又桃園市建管處並未要求上訴人將陽台外推部分回復原狀（見原審卷第11頁），亦未認定陽台外推為增建，且上訴人迄未將該部分回復原先建築規劃，此為上訴人所自承（見本院卷第13頁），核諸桃園市建管處105年4月26日函記載：系爭房屋非本府列管之違章建築等語（見原審卷第63頁），堪認系爭房屋陽台外推未經認定為應回復之增建或違建，且上訴人於簽約前進入系爭房屋察看時，已知悉系爭房屋平台已外推並隔為4間套房，並無陽台，足認上訴人亦明知系爭房屋有陽台外推之情形，依上揭說明，被上訴人就此亦不負瑕疵擔保責任。上訴人執此主張減少價金，並依民法第179條規定，請求被上訴人返還減少之價金，難謂可採。
⒊上訴人於簽訂系爭契約時係明知系爭房屋有自行裝修變更室
內格局及陽台外推之情形，依民法第355條第1項規定，被上訴人不負物之瑕疵擔保責任，已如前述，則於此情形，自無同條第2項但書規定之適用。是上訴人主張被上訴人故意不告知系爭房屋有上開瑕疵，仍應依民法第355條第2項但書規定負瑕疵擔保責任云云，亦無可取。
⒋被上訴人在系爭說明書「是否有增建部分」、「其他重要事
項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）」項目，雖均勾選「否」，但系爭說明書僅係說明系爭房屋之狀況，證人葉貞汶亦證稱：被上訴人沒有向上訴人保證套房是合法裝修等語（見本院卷第38頁），系爭契約亦未約定被上訴人以此保證系爭房屋之品質，且於第17條第1款載明依現況交屋，而上訴人係明知系爭房屋未經申請裝修許可證明而自行改裝室內格局，故上訴人主張系爭房屋欠缺被上訴人所保證之品質及被上訴人故意不告知瑕疵，其依民法第360條規定請求被上訴人賠償損害，要非可許。
㈡關於上訴人主張被上訴人為不完全給付而請求被上訴人賠償損害部分：
按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項固定有明文。惟所稱不完全給付，係專就瑕疵給付及加害給付而為規範，必以給付內容不符合債務本旨，始足稱之。上訴人主張被上訴人故意不告知系爭房屋無室內裝修許可證明而違法裝修之問題，應負不完全給付之損害賠償責任等語，為被上訴人所否認。查上訴人於簽訂系爭契約時，明知系爭房屋有未經申請許可證明變更室內裝修格局及陽台外推之情形而仍予買受，業如前述，則被上訴人依約交付系爭房屋予上訴人，並無不符合債之本旨之情事，依上揭說明，被上訴人非為不完全給付，上訴人以此請求被上訴人賠償損害，洵無可取。
五、綜上所述，上訴人依民法第359條、第179條、第227條第1項、第360條之規定，請求被上訴人給付126萬6,825元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，非屬正當，不應准許。從而，原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 22 日
民事第十四庭
審判長法 官 彭昭芬
法 官 丁蓓蓓法 官 蕭錫証正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 3 月 22 日
書記官 戴伯勳