臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第969號上 訴 人 羅景慧訴訟代理人 鄭義昌被上訴人 張郁琪訴訟代理人 景玉鳳律師
林曉筠律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國105 年7月11日臺灣新北地方法院105 年度訴字第309 號第一審判決提起上訴，本院於105 年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣貳拾伍萬元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由上訴人負擔二十九分之二十五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：門牌號碼新北市○○區○○路○○號（即新北市○○鄉○○段○○○○○號）之建物為被上訴人所有，被上訴人將上開建物中位於一、二樓夾層處部分（下稱系爭房屋）出租予上訴人，兩造並於民國103 年6 月30日簽定房屋租賃契約（下稱系爭租約），租期自103 年6 月30日起至104 年
6 月29日止，每月租金新台幣（下同）2 萬元，租賃期滿除被上訴人同意繼續出租外，上訴人應即將系爭房屋照原狀遷還被上訴人，如上訴人不即時遷還系爭房屋，被上訴人得按月請求租金5 倍之違約金至遷還之日止。嗣被上訴人於104年3 月間租期屆滿前，即以口頭向上訴人表示不再續約，後於同年6 月11日再以存證信函向上訴人表示期滿不再續租。
迨期滿後，上訴人因故未能如期騰空返還系爭房屋，被上訴人體諒上訴人處境，遂另行成立協議，同意延長租期至104年8 月30日。詎上訴人於104 年8 月30日期滿後，除未繳納
7 月、8 月租金共計4 萬元外，更未將系爭房屋遷空返還，遲至105 年5 月10日始將屋內之大型鋁門窗隔間拆除並將鑰匙寄還被上訴人，被上訴人自得依系爭租約約定請求104 年
9 月至105 年5 月期間共計9 個月以每月租金五倍即10萬元計算之違約金，共計90萬元（計算式：20,000x5x9= 900,00
0 ）。為此爰依兩造間租賃契約法律關係，請求上訴人給付租金4 萬元及違約金90萬元，並於原審聲明：㈠上訴人應給付被上訴人94萬元，及自變更聲明狀繕本送達翌日即105 年
6 月28日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
【原審判決上訴人應給付被上訴人29萬元，及自105 年6 月28日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，另駁回上訴人其餘之訴。上訴人對原審判決其敗訴部分部分聲明上訴。被上訴人對於原審判決其敗訴部分（即94萬元-29 萬元=65萬元之本息部分），未據聲明不服，該部分非本院審理範圍，於茲不贅】。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人於承租系爭房屋後，並同時向承租門牌號碼新北市○○區○○路○○號建物之7-11統一便利商店（下稱64號1 樓便利商店）承租該建物1 、2 樓間之夾層（下稱64號夾層），並由64號1 樓便利商店將系爭房屋及64號夾層間開設通道相通連。惟102 年9 月起，承租系爭房屋上方之
2 樓承租戶即不斷報案投訴上訴人所承租之樓層太吵，後轉向新北市政府工務局檢舉，嗣經工務局違章建築拆除大隊確認系爭房屋屬違章建築，被上訴人遂於104 年5 月29日與被上訴人溝通，稱若不再使用系爭房屋，拆除大隊即不會拆除，上訴人僅能同意配合搬遷，然因上訴人於104 年8 月30日前尚有研討、彩排等活動，故被上訴人同意給予上訴人至同年9 月底始搬遷，雙方並約定另簽立三個月期之短期書面契約，然於同年6 月間64號1 樓便利商店人員即告知被上訴人已要求封閉系爭房屋與64號夾層間之通道，致使上訴人無法繼續使用，乃於104 年6 月底、7 月初連忙搬離而未再使用系爭房屋，並將系爭房屋鑰匙交給64號1 樓便利商店門市櫃台；另由被上訴人與上訴人之夫鄭義昌於104 年9 月24日所為調解，暨其後之Line通訊軟體對話內容，雙方僅在爭執被上訴人應先返還4 萬元保證金，以便上訴人雇工拆除所裝設之鋁門窗隔間，被上訴人早知上訴人未再使用系爭房屋，故兩造並無成立短期租約，上訴人亦已於原訂租期屆滿時搬離，被上訴人自無請求2 個月租金及違約金之理。本件係原審法官協調雙方消除爭執，故於訴訟過程中，由上訴人持原放在大門底下之另副鑰匙進入系爭房屋拆除鋁門窗隔間，實不應以105 年5 月10日認定為返還房屋之時點。又縱認上訴人有遲延返還房屋之舉，然被上訴人前於101 年6 月16日與上訴人之夫鄭義昌所簽訂之房屋租賃契約並無違約金條款，未料103 年6 月30日第一次換約後增列違約金條款，被上訴人又未告知合約條款有變動，其本件請求違約金有違誠信原則；且被上訴人既向上訴人告稱系爭房屋涉及違建，恐遭拆除而不再續租，該房屋亦無另行出租跡象，實無再租賃他人而有每月可得收益之可能，自不得向上訴人請求違約金，或該違約金應予酌減。此外，被上訴人並未返還本件之保證金（押租金）4 萬元予上訴人，上訴人自得主張與本件所負債務為抵銷等語資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本院判斷：㈠經查，被上訴人主張：兩造就其所有之系爭房屋成立租賃契
約，租賃期間為103 年6 月30日起至104 年6 月29日止，租金為每月2 萬元，雙方並於系爭租約第4 條第5 項約定：「除甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，乙方（即上訴人）於租賃期滿即日將房屋以誠意照原狀遷還甲方，不得藉詞推諉或任何主張向甲方請求遷移費或任何費用。如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金或申請停水停電至遷讓完了之日起，乙方絕不異議。」；嗣被上訴人於104 年6 月11日前即以口頭及存證信函向被上訴人表示租約期滿不再續租，上開存證信函業經上訴人收受之事實，已據提出建物所有權狀、房屋租賃契約書、104 年6月11日板橋港尾郵局第72號存證信函等件在卷可稽（見原審卷第15頁至第21頁），且為上訴人所不爭執（本院卷第22頁），堪信為真。
㈡又被上訴人主張：其於系爭租約期滿前即向上訴人表明不予
續租，惟因考量上訴人無法如期搬遷，雙方約定將租約期限延長至104 年8 月30日，上訴人自應給付104 年7 、8 月份之租約各2 萬元等語，雖為上訴人否認，辯稱：其當時有活動需至104 年8 月底，故對方同意其可延長至同年9 月底前搬遷，並約定擇日另簽立一短期書面租約，惟被上訴人竟隨即要求64號1 樓便利商店需將於系爭房屋與64號夾層間之通道回復原狀，造成上訴人無法繼續使用系爭房屋，上訴人乃於原定租期屆滿後隨即搬遷，因此雙方並無延長租期至104年8 月30日等語（原審卷第55頁，本院卷第45頁）。惟依上訴人上開所述，可知兩造為配合上訴人活動及搬遷時間，確實有達成延長租賃期間之口頭協議，而此不因雙方事後是否另簽書面租賃契約而有異；至於上訴人陳稱被上訴人口頭同意延長之期限應至104 年9 月30日云云，並未為任何舉證，並參酌被上訴人於104 年9 月3 日寄發予上訴人之板橋港尾郵局第122 號存證信函記載：「…由於台端無法於租約屆滿前遷空返還予本人，經雙方協議延至民國104 年8 月31日遷空返還予本人。」等語（原審卷第22頁），堪認兩造間協議租約延長期間，應以被上訴人主張至104 年8 月30日，為可採取。且兩造既已達成延長租期至104 年8 月30日之協議，除非當事人事後另為撤銷上開延長租約之意思表示或發生提前終止租約等情事外，自不因上訴人提前搬離而使上開延長租期之協議當然失其效力，況上訴人並無於系爭租約原定租期104 年6 月底及7 月初即遷讓返還系爭房屋（此詳後述），故上訴人此部分抗辯，尚非可採。按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文，是承租人於租賃關係存續中負有支付租金之義務。兩造之系爭租約既經雙方合意延長期限至104 年8 月30日，已如前述，則於租賃關係存續中之
104 年6 月30日起至8 月30日止之2 個月期間，上訴人即應依約給付租金各2 萬元。又上訴人既不否認未繳納此2 個月租金，從而被上訴人本於兩造間租賃契約關係，主張上訴人就4 萬元租金應負清償責任等語，即屬有據。
㈢再查，被上訴人主張上訴人未於租期屆滿交還房屋，應依系
爭租約第4 條第5 項約定支付違約金等情，雖為上訴人否認，惟查：
⒈上訴人抗辯：系爭房屋業經新北市政府工務局違章建築拆除
大隊認定係屬違章建築，被上訴人因而不予續租，上訴人係屬弱勢被迫搬遷云云，惟系爭租賃既明定租期至104 年6 月29日屆滿，復明文約定租賃期滿後除被上訴人同意續租外，上訴人即應將系爭房屋遷讓返還（第4 條第5 項參照），均如前述，則被上訴人於租賃期滿前向上訴人表明租期屆滿不予續租後，雖協議延長租約至104 年8 月30日止，然上訴人應於104 年8 月30日租賃期限屆至後遷讓返還系爭房屋，核屬本於租賃契約約定及出租人之權利所為，上訴人前揭所辯，無解於其於租賃期限屆滿後應將系爭房屋回復原狀遷讓返還之義務，灼然至明。
⒉次查，被上訴人陳稱：上訴人於104 年8 月30日租期屆滿並
未將系爭房屋回復原狀後遷空返還，遲至其提起本件訴訟後，經原審法官勸諭，上訴人始於105 年5 月10日拆除屋內大型鋁門窗隔間並寄還鑰匙而返還房屋等情，已據提出系爭房屋照片、寄回鑰匙之掛號單據為證（原審卷第100 至103 頁、本院卷第54頁），上訴人亦不否認係於上開時間始拆除屋內大型鋁門窗隔間及寄還鑰匙（見原審卷第109 頁至110 頁、本院卷第44頁背面），堪認屬實。上訴人雖抗辯：其於10
4 年6 月底或7 月初即已搬離，未再繼續使用系爭房屋，並將系爭房屋之鑰匙寄放在64號1 樓便利商店櫃臺，故應認上訴人早已將系爭房屋返還被上訴人云云。惟被上訴人否認有指示上訴人將鑰匙交還給64號1 樓便利商店櫃臺，且表示並未收到便利商店轉交鑰匙等語（本院卷第65頁背面），再參酌上訴人所自陳：「當初6 、7 月時，房東要7-11把那道牆做回去，後來7-11來跟我拿鑰匙，我把鑰匙寄在7-11的櫃台，之後鑰匙就沒有再回到我的手上。」、「我不知道他們什麼時候施工，而且我把鑰匙交給7-11之後我就沒有管了。」、「我們有協商三個月的短約，後來便利商店要封我們租賃房屋的那道門，所以我們將鑰匙交給便利商店，但是沒有交代便利商店之後鑰匙要如何處理」、「（你有無主動通知被上訴人你搬走的事情？）我沒有主動通知被上訴人，是被上訴人自己告訴我，她知道我搬走。」、「（你有無主動跟被上訴人說，你要將房子交還給被上訴人？）沒有提到這樣的問題，我們一直爭執鋁門窗的問題。」、「（你有無請便利商店將鑰匙交還給被上訴人？）沒有，那是便利商店原來的地方。」等語（原審卷第94頁、本院卷第45頁、75頁背面至76頁），顯然上訴人係為使便利商店將系爭房屋與64號夾層間之通道封閉施工始交付鑰匙予便利商店人員，且無囑咐便利商店人員轉交系爭房屋鑰匙予被上訴人，亦無另向被上訴人為交還系爭房屋之意思表示，難認上訴人逕自將系爭房屋鑰匙寄放在64號1 樓便利商店櫃臺之舉已屬返還系爭房屋。
況兩造均表示上訴人承租時系爭房屋係為空屋，並無鋁門窗隔間等情（本院卷第66頁背面），是依系爭租約第4 條第5項約定，上訴人於租期屆滿所負遷空暨回復原狀之義務，自包含將其所裝設之大型鋁門窗隔間拆除，要無疑義。然兩造於104 年11月24日前仍就上訴人何時應予拆除該鋁門窗一事而為討論及爭執，上訴人之夫並於104 年10月15日表示「我聯絡7-11總公司取回鑰匙，請人去把鋁隔間拆一拆」等語，此有被上訴人與上訴人之夫鄭義昌間之LINE對話截圖可稽（原審卷第64至65、90至91頁），是縱認上訴人於104 年6 月底、7 月初即未繼續使用系爭房屋，然系爭房屋仍留有大型鋁門窗隔間，上訴人亦未通知被上訴人前往點交系爭房屋，且仍持有另把系爭房屋鑰匙並未交還，則上訴人於系爭租約租期屆滿後，遲至105 年5 月10日始將屋內之大型鋁門窗拆移並寄還鑰匙予被上訴人而返還系爭房屋前，顯仍實質管領系爭房屋，被上訴人對系爭房屋亦無從為一般使用收益，是上訴人遲延至105 年5 月10日始返還系爭房屋之事實，甚屬明確，洵堪認定。
⒊按「除甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，乙方（即上訴
人）於租賃期滿即日將房屋以誠意照原狀遷還甲方，不得藉詞推諉或任何主張向甲方請求遷移費或任何費用。如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金或即由甲方停水停電至遷讓完了之日起，乙方絕不異議。」，系爭租約第4 條第5 項已有約定（原審卷第17頁）。
查系爭租約於104 年8 月30日經延長租期屆滿，上訴人則遲至105 年5 月10日始將系爭房屋返還乙情，業如前述，從而被上訴人依系爭租約第4 條第5 款規定，請求上訴人給付自
104 年9 月起至105 年5 月10日止（共計8 又3 分之1 月）遲延返還房屋期間之違約金，自屬有據。上訴人雖另抗辯：兩造於101 年6 月16日所簽訂之租賃契約並無違約金之約定，係於103 年6 月第一次換約時被上訴人始逕列違約金條款，系爭租約又非其親自簽名，上開約款有違誠信原則云云。然查，上訴人訴訟代理人已自陳103 年6 月30日所簽署系爭租約上之印章為其所蓋印等語（本院卷第45頁），且兩造對於雙方係本於系爭租約之簽署而合意就系爭房屋成立租賃關係並據以履行乙節，亦無爭執，並各執有系爭租約乙份為憑（原審卷第18頁），上訴人於租約屆期前亦均無異議，則系爭租約縱非上訴人親自簽名，顯係由上訴人之訴訟代理人有權代理為之，上訴人仍應受上開約定拘束，與兩造間前所簽訂之其他租約內容無涉。且被上訴人既依系爭租約約定行使權利，亦難認有何違背誠實信用原則可言，則上訴人抗辯得不受系爭租約違約金條款拘束云云，亦乏所據。
⒋惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條分別定有明文。而約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院51年台上字第19號、49年台上字第807號判例參照）。經查，系爭租約第4 條第5 款並未載明該違約金之性質為何，自屬損害賠償總額預定性之違約金。又系爭租約固約定上訴人於租期屆滿未遷空返還系爭房屋，被上訴人每月得向被上訴人請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，惟考量上訴人業於105 年5 月10日返還系爭房屋，其遲延返還房屋時間為8 個月又10日之違約情節所為除造成被上訴人無法及時收回系爭房屋另為出租收益之損害外，關於被上訴人陳稱上訴人搬遷後遺留垃圾且屋內牆壁部分遭受破壞，尚需將系爭房屋內部加以整理回復，經估計尚需支出修整費用10餘萬元等情，亦據提出現場照片、報價單為佐（原審卷第100 至103 頁，本院卷第68、69頁）。但系爭房屋業經新北市政府工務局認定係屬違章建築而列為應拆除之建物在案，此有新北市政府工務局函文、違章建築認定通知書、兩造間之LINE對話截圖可稽（原審卷第58至63頁），併審酌近年來國內整體經濟景氣非佳，被上訴人縱得將系爭房屋再租賃他人，其每月可得租金收益未必能顯高於系爭租約所定之租金數額及其他一切客觀情狀，認系爭租約約定應按每月租金數額之5 倍給付違約金即每月10萬元，尚屬過高，應酌減為按租金1.5 倍即每月3 萬元計算違約金，即應共給付25萬元為適當【計算式：（3 萬元×8 月）＋（3 萬元×1/3 月）＝25萬元】。從而，被上訴人請求上訴人給付違約金25萬元，應屬可採，逾此範圍之請求，則難認相當，不應准許。
㈣準此，被上訴人得請求上訴人給付之租金及違約金，合計應為29萬元（即4 萬元＋25萬元＝29萬元）。
㈤末按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者
，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。」民法第334 條第1 項定有明文。經查，上訴人前已繳付4 萬元保證金（押租金）予被上訴人，尚未經被上訴人返還或為抵充一情，已為被上訴人所自認（見原審卷第83頁、本院卷第44頁），惟兩造間之租賃關係業因租賃期限屆滿而消滅，上訴人復已於105 年5 月10日返還系爭房屋予被上訴人，均如前述，則依系爭租約第3 條約定（原審卷第17頁），被上訴人應於系爭租約期滿交還房屋時，將該保證金4 萬元返還上訴人，是上訴人就上開保證金4 萬元債權與其本件對被上訴人所負上開債務為抵銷抗辯，自屬有據。則經抵銷後，上訴人尚應給付被上訴人之金額應為25萬元（即29萬元－4 萬元＝25萬元）。
四、綜上所述，被上訴人依租賃契約法律關係，請求上訴人給付25萬元，及自變更聲明狀繕本送達之翌日即105 年6 月28日（見原審卷第112 頁）止，按年息百分之5 計算之利息部分，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分（即29萬元－25萬元＝4 萬元本息），為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 14 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 陶亞琴法 官 邱景芬正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 12 月 14 日
書記官 陳泰寧