臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1407號上 訴 人 黃瑞香訴訟代理人 李孟融律師
張全成律師被 上訴人 賴賢宗訴訟代理人 高秉生上列當事人間請求交付不動產等事件，上訴人對於中華民國105年9月14日臺灣臺北地方法院105年度訴字第516號第一審判決提起上訴，本院於105年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：緣坐落新北市○○區○○段○○○段00地號土地（下稱系爭土地）應有部分二分之一及其上門牌號碼新北市○○區○○里○○0號建物【即原判決所附新北市新店地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖Ａ）所示47⑴、⑵建物，面積各118平方公尺、78平方公尺，以下合稱系爭建物】，原係上訴人所有。因上訴人之債權人即訴外人沈福春前訴請原審法院以102年度訴字第368號判決判命上訴人應拆除如該判決所附新北市新店地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖Ｂ）所示47⑴之水池（面積32平方公尺）、47⑵之水池（面積5平方公尺）及47⑶之建物（面積196平方公尺，即系爭建物），並將所占用土地返還沈福春及全體共有人【嗣經本院以102年度上易字第1116號判決上訴駁回確定（下稱系爭前案）】，上訴人即委請地方人士即伊之訴訟代理人高秉生出面協調，尋得伊有意承購系爭土地應有部分二分之一及其上建物，即由高秉生擔任賣方即上訴人之見證人，兩造於民國104年8月4日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），伊已依約給付第1、2期款項新臺幣（下同）234萬元，嗣於交付尾款26萬元並交屋之際，上訴人竟稱系爭土地上之建物有二門牌，即○○0號及○○0-0號，分屬兩間房屋，其中○○0-0號房屋並無房屋稅籍，非系爭契約之買賣標的而拒不交付。然系爭前案已判決○○0號建物為196平方公尺並經上訴人確認無誤，且依系爭契約第14條特別約定事項第1點記載「本約標的包含地上未登記建築物：門牌地○○○區○○路○號（現經門牌整編），稅籍編號：00000000000，管理代號F0000000」，顯見系爭買賣之標的包含如附圖Ａ所示47⑵建物。爰依系爭契約及買賣之法律關係，請求上訴人交付系爭建物，並依系爭契約第9條第2項及第12條第1項約定，請求上訴人自104年10月31日起至完成交屋之日止，每日按買方已支付全部價款（234萬元）萬分之二單利計算之金額，賠償伊之損害。並聲明：㈠上訴人應將系爭建物交付被上訴人。㈡上訴人應自104年10月31日起至交付系爭建物之日止，給付被上訴人每日按234萬元之萬分之二單利計算之賠償金。
二、上訴人則以：系爭不動產買賣與系爭前案判決無關，伊因系爭前案敗訴，為免房舍遭拆除，擬以30萬元向沈福春購買系爭土地應有部分六分之一未成，沈福春即聲請強制執行，伊不得已始允諾以260萬元出售部分建物。而買賣不動產應以書面契約為憑，簽約時被上訴人已詳閱系爭契約內容，兩造及高秉生三方亦均認同而簽名用印，買賣標的係以系爭契約標示之面積為主，即系爭土地應有部分二分之一及其上建物面積92平方公尺。伊已依約移轉系爭土地應有部分二分之一及其上部分建物（如附圖Ａ所示47⑴部分），剩餘建物（如附圖Ａ所示47⑵部分）可單獨使用，乃伊所有，並非系爭契約之買賣標的。嗣被上訴人雖買受系爭土地應有部分三分之二，然伊亦向系爭土地之公同共有人周泰棋購得其公同共有六分之一之權利，就伊向前手盧國森所購得如附圖Ａ所示47⑵部分之建物，自有所有權及使用權。被上訴人雖向沈福春購買系爭土地之應有部分六分之一，然其地上建物係伊所有，被上訴人自應繼受其存在之事實，伊願支付被上訴人補償金以彌補土地不足之應有部分。另依系爭契約約定，被上訴人尚有尾款26萬元未交付，不能請求伊交付系爭建物等語，資為抗辯。
三、原審判決㈠上訴人應於被上訴人給付26萬元之同時，將系爭建物交付被上訴人。㈡上訴人應自104年10月31日起至交付系爭建物之日止，按日給付被上訴人468元。上訴人不服，提起上訴，除補稱：高秉生除居間協調並另以手寫特約條款，就系爭買賣事宜知之甚詳。且建築改良物所有權買賣移轉契約書記載系爭契約買賣標的之範圍不含如附圖Ａ所示47⑵建物。又如附圖Ａ所示47⑵建物之結構完整，有獨立出入口，內部門扇得與如附圖Ａ所示47⑴建物區隔。另由伊繳納電費單、門牌證明書、伊子之戶籍謄本，益證如附圖Ａ所示47⑵建物乃獨立之定著物，與如附圖Ａ所示47⑴建物非為同一建物，伊已履行系爭契約之移轉義務，乃被上訴人拒不受領，自無損害賠償金可言。縱伊違約，兩造已協議7日內再另行協商，則賠償金之計算不應按系爭契約第12條之日期計算云云外，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（原審卷第115-116頁、本院卷第63頁背面-64頁）：
㈠兩造於104年8月4日以高秉生為見證人，簽訂系爭契約，買
賣標的為系爭土地應有部分二分之一，及其上門牌號碼新北市○○區○○0號建物；買賣總價款為260萬元。上訴人已於104年9月9日將系爭土地應有部分二分之一移轉予被上訴人，被上訴人已陸續支付234萬元予上訴人，尚餘26萬元尾款未付。系爭契約第14條特別約定事項第1點記載「本約標的包含地上未登記建築物：門牌地○○○區○○路○號（現經門牌整編），稅籍編號：00000000000，管理代號F0000000」。
㈡被上訴人於104年11月11日以深坑郵局000095號存證信函通知上訴人應立即遷出系爭建物。
㈢沈福春曾於102年間訴請上訴人拆屋還地，經原審法院以102
年度訴字第368號判決判命上訴人應將坐落系爭土地上門牌號碼新北市○○區○○0號如附圖Ｂ所示47⑴水池（面積32平方公尺）、47⑵水池（面積5平方公尺）、47⑶建物（即系爭建物），共計面積233平方公尺地上物拆除，並將所占用土地返還沈福春及全體共有人，再經本院以102年度上易字第1116號判決上訴駁回確定。
㈣沈福春持系爭前案確定判決為執行名義，請求上訴人拆屋還
地，經原審法院以104年度司執字第16521號拆屋還地強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理後，沈福春之代理人高秉生於000年0月0日向執行法院表示沈福春已與上訴人和解，並於104年9月21日具狀撤回執行。
㈤上訴人之前手盧國森原為系爭土地共有人之一，應有部分為
三分之一，於70年間在系爭土地上興建如附圖Ｂ所示47⑶建物。沈福春於78年6月13日，因贈與而取得系爭土地應有部分六分之一所有權。盧國森於94年4月17日將如附圖Ｂ所示47⑶建物及土地應有部分三分之一所有權出賣予上訴人，上訴人另向周泰祺購買同地段00之00地號土地應有部分三分之一，於101年11月11日向周泰祺購買系爭土地應有部分六分之一，就系爭土地之權利為應有部分二分之一，並於102年8月19日、20日取得系爭土地共有人周泰祺、許明雄出具同意其使用系爭土地之同意書。
五、被上訴人依系爭契約請求上訴人交付系爭建物及自104年10月31日起至交付系爭建物之日止，按日給付被上訴人234萬元之萬分之二單利計算之賠償金等語，為上訴人所否認，並以上開情詞置辯，是本件應審酌：㈠系爭契約之買賣標的有無包含如附圖Ａ所示47⑵之建物？㈡被上訴人依系爭契約請求上訴人交付系爭建物，有無理由？上訴人行使同時履行抗辯，有無理由？㈢被上訴人依系爭契約第9條及第12條第1項約定，請求上訴人應自104年10月31日起至交付系爭建物之日止，每日給付被上訴人234萬元之萬分之二之賠償金，有無理由？
六、本院得心證之理由：㈠系爭契約之買賣標的有無包含如附圖Ａ所示47⑵之建物？
⑴按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，
而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例要旨參照）。又契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。因此，倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院應通觀契約全文，斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷，並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義（最高法院103年度台上字第713號判決意旨參照）。
⑵經查，上訴人之前手盧國森，原為系爭土地共有人之一，
其所有權為應有部分三分之一，其未得系爭土地全體共有人同意即於70年間在系爭土地上興建系爭建物，並於94年間出賣予上訴人，嗣系爭土地共有人之一之沈福春於102年間訴請上訴人拆屋還地，經系爭前案確定判決命上訴人應拆除如附圖Ｂ所示47⑴水池（面積32平方公尺）、47⑵水池（面積5平方公尺）、47⑶建物（即系爭建物，面積196平方公尺），並將所占用土地返還沈福春及全體共有人。於沈福春聲請強制執行期間，兩造於104年8月4日以高秉生為賣方見證人，由被上訴人向上訴人買受系爭土地應有部分二分之一，及其上門牌號碼新北市○○區○○0號建物，並簽訂系爭契約後，沈福春始委由高秉生以電話向執行法院表示沈福春已與上訴人和解，嗣具狀撤回執行等事實，為兩造所不爭執。而由系爭契約見證人即被上訴人之訴訟代理人高秉生於原審所稱：買賣不動產之面積經系爭前案判決確定，因建物占用沈福春之土地，沈福春即聲請強制執行，嗣沈福春覓得買主，經與上訴人協調，買賣雙方簽訂系爭契約，約定將上訴人所有土地及建物一併買賣，沈福春即撤回強制執行等語（原審卷第15頁背面）；證人沈福春所結證：「00地號土地及00地號土地上面所有的房屋都是一起賣的。當初沒有分47⑴、47⑵，就是整個房屋一起賣。我在賣給買方的時候，是整個土地及建物都是買方要買的，不可能分47⑴、47⑵，只買47⑴、不買47⑵，不會有人這樣買的。我世居在○○路，住了五十幾年，與房子的前屋主認識，我常常進去，本來就是一間房子，沒有分47⑴、47⑵。前屋主將房子賣給被告（即上訴人，下同）的時候，房子就已經是蓋成現在的現況，被告並沒有增建，那間房子從頭到尾都只有一個門牌，一個地址。被告依照買賣契約履行後，就沒有土地的持分了」等語（原審卷第39-40頁背面）；證人即被上訴人之母詹月嬌所結證：系爭買賣係高秉生介紹，均由高秉生與上訴人洽談，高秉生曾持出示102年度訴字第368號判決，依該判決內容，建物約有六、七十坪等語（原審卷第41頁背面）；證人即草擬系爭契約之地政士黃俊琮所結證：「（問：本件買賣標的物範圍？）當時立約當下，是約定買土地的持分及地上物，地上物部分，簽約當下地上物沒有登記，所以在地政機關調不到產權資料，因為未登記有房屋稅籍，簽約當下才接觸到賣方，所以面積、產權及地上物部分我無法事先做調查，關於地上物資料，是由賣方提出他與前手的買賣資料，我依照該資料所載房屋稅籍寫在本件契約上，依照主、附屬增建一併移轉。【問：（如附圖Ａ）紅色框起來47⑴及47⑵是否本件買賣範圍？（提示附圖Ａ）】，我只知道買賣土地持分及地上物，但因為我沒有到現場去，所以是否包括47⑴及47⑵我不清楚。（問：在原審105年6月17日作證所言是否實在？）是，屬實。（問：
那天你稱「後來點交在現場，我有到現場，買方依約帶了26萬支票到現場，賣方有部分不做點交，就是複丈成果圖47⑵部分不做點交，所以後來沒有支付尾款，也未完成點交」，是否可以說買賣範圍只有47⑴而不包括47⑵？）不可以這樣說，否則就沒有所謂不點交的問題。（問：既然是這樣，為何你稱你沒有辦法判斷，買賣標的是否包括47⑴及47⑵？）我以契約當下為基礎點，因為簽約當下我只知道有一個地上物，後來無法點交，是因為去點交時，賣方說只要點交一個部分，另外一個部分不點交，在我認知，就是地上物全部。（問：你認知是地上物全部，為何剛才你稱無法判斷買賣範圍是只有47⑴或包括47⑵？）是因為我在寫契約時沒有到現場，所以無法判斷，在我到現場點交時，雙方各執一詞，我的認知是全部，所以要包括47⑴及47⑵。（問：系爭買賣契約由你草擬，在第1頁第1條買賣標的，為何沒有註明買賣面積？）因為簽約當下建物沒有作產權登記，所以我無法從地政機關調得資料，我無法填寫。（問：地上物部分，上訴人與前手不動產買賣契約有記載建物及附屬建物的面積，你為何不照著填寫上去？）第一個，我沒有辦法確認賣方所提出他與前手契約書的真偽。第二個，地上物部分我依照房屋稅籍資料來填載。【問：這是你填寫的嗎？（提示上證二、上證三）】是我填寫，上證二是我自行製作的書表，上證三是稅捐機關核發的稅籍證明。（問：上證二所載面積92平方公尺，你是依照稅籍證明填載？）是的。（問：上證二你有無讓被上訴人確認？）應該沒有，因為產權文件都在我這裡。（問：上證二上有蓋被上訴人的印文，你如何解釋？）我們是在空白書表蓋買賣雙方的印章，所以資料是後來才登打上去的。（問：系爭買賣契約第2頁載明「房屋現況含增、加建部分由買、賣雙方自行確認」，為何在契約書裡，雙方沒有任何記載是否含增加建物？）雙方就增加建部分訂契約當下沒有任何約定。（問：契約第14條有約定「本標的包含地上未登記之建築物」，是否指包含未登記的建物？）是」等語（本院卷第75頁背面-77頁）；及上訴人所自陳：「本件複丈成果圖（即附圖Ａ）47⑴、⑵建物與前案複丈成果圖（即附圖Ｂ）47⑶建物相同，買賣會以高秉生為見證人，是因為契約是在高秉生家簽的，我和買方完全沒有謀面，價款也是高秉生和我敲定的。當初我房子打算要拆，但是後來和家人討論後，打算跟高秉生買土地，但高秉生說要150萬元，談價不成，高秉生表示他願意以260萬元承買我的房子，所以我們就這樣簽了契約，之後沈福春才撤回執行」等語（原審卷第75頁背面-76頁），顯見上訴人係為解決系爭拆屋還地之執行事件，經由高秉生之仲介尋得買方，始由高秉生為賣方見證人，以260萬元之價格與被上訴人訂立系爭契約，待其依約移轉系爭土地之應有部分二分之一及○○路0號建物之稅籍登記予被上訴人後，沈福春始撤回系爭執行案件之聲請。綜觀上開兩造之陳述、證人之證詞及系爭契約締約之過程、沈福春聲請及撤回強制執行之始末，應可認上訴人所出賣之標的應包含前案確定判決判命上訴人應拆除之所有建物（即如附圖Ｂ所示47⑶建物），否則上訴人依約將系爭土地之應有部分二分之一均出賣並移轉予被上訴人後，其對於系爭土地已無任何應有部分，已無權再繼續占用系爭土地，倘如其所抗辯系爭契約之買賣標的未包含如附圖Ａ所示47⑵建物，則土地共有人需再次聲請強制執行，甚且另行訴請上訴人拆屋還地。是依歷史解釋及目的解釋，應認兩造締結系爭契約之真意，在由被上訴人買受系爭土地應有部分二分之一及系爭建物。上訴人抗辯系爭契約之買賣標的僅系爭土地權利範圍之二分之一及○○路0號建物，不包含如附圖Ａ所示47⑵建物云云，委無足取。
⑶次查，如附圖Ａ所示47⑴、47⑵建物乃未辦保存登記之建
物，並無所有權狀，僅有稅籍登記資料，而稅籍登記資料僅為房屋稅籍紀錄，不作為所有權證明之用。且經原審法院向新北市新店戶政事務所查詢，據復「經查戶政資訊系統及本所檔存資料，無編○○○區○○路○號之0之門牌」，而新北市○○區○○0之0號門牌，並非坐落系爭土地上乙情，有新北市新店戶政事務所105年6月24日新北店戶字第1053616495號函及所檢附○○區○○0之0號門牌初編及整編資料可稽（原審卷第59-65頁）。另經原審法院分別函詢新北市政府稅捐稽徵處新店分處及台灣電力股份有限公司台北南區營業處，亦據復查無上訴人所指○○0號之0之房屋稅籍資料及該址於71年12月2日裝表供電，新設用電登記單已逾保存年限業經銷燬，有新北市政府稅捐稽徵處新店分處105年7月13日新北稅店二字第1053512676號函及台灣電力股份有限公司台北南區營業處105年8月1日北南字第1051508754號函可參（原審卷第68-69、112頁）。
而如附圖Ａ所示47⑴及47⑵建物之外觀，均係貼白色磁磚，僅掛有○○路0號之門牌，47⑴、47⑵建物可由內部門扇互通等情，亦有被上訴人提出之現場照片可參（原審卷第26-28頁），堪認如附圖Ａ所示47⑴、47⑵建物，乃屬同一建物，均為系爭契約買賣之標的。上訴人抗辯依系爭契約文字，其所出賣之標的為○○路0號建物，系爭契約第14條特別約定事項始記載「未登記建築物：門牌地○○○區○○路○號（現經門牌整編），稅籍編號：00000000000，管理代號F0000000」，而如附圖Ａ所示47⑵建物之門牌號碼乃○○0號之0云云，亦未可取。
㈡被上訴人依系爭契約請求上訴人交付系爭建物，有無理由？
上訴人行使同時履行抗辯，有無理由？⑴按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物
所有權之義務」、「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付」，民法第348條第1項、第264條第1項前段分有明文。次按「被告在裁判上援用民法第二百六十四條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即應向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回」、「如果一方當事人在裁判上援用同時履行抗辯，則法院應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決」（最高法院29年上字第895號判例、72年度台上字第1309號判決意旨參照）。
⑵系爭契約之買賣標的包含系爭土地應有部分之二分之一及
如附圖Ａ所示47⑴、47⑵建物，已如上述。被上訴人自得依系爭契約及民法第348條第1項規定，請求上訴人交付系爭建物。然被上訴人並不爭執其迄今僅給付上訴人234萬元，尚有26萬元尾款未為給付，且上訴人已抗辯：依系爭契約被上訴人尚有尾款26萬元未交付，不得請求交付系爭建物等語（原審卷第37頁），而該26萬元乃買賣價金之尾款，上訴人依民法第264條第1項前段規定，自得主張同時履行抗辯之權利。從而，上訴人應於被上訴人給付26萬元之同時，將如附圖Ａ所示47⑴及47⑵面積共196平方公尺之系爭建物，交付被上訴人。此部分上訴人為同時履行抗辯，應予准許。
㈢被上訴人依系爭契約第9條及第12條第1項約定，請求上訴人
應自104年10月31日起至交付系爭建物之日止，每日給付被上訴人234萬元之萬分之二之賠償金，有無理由？⑴按「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，
自提出時起，負遲延責任」，民法第234條定有明文。依系爭契約第9條第2項約定：「因可歸責於賣方（即上訴人，下同）之事由，未依前項所定日期交付標的物者，買方（即被上訴人，下同）得請求賣方自應交付日起至實際交付日止，每日按已支付全部價款萬分之二單利計算之金額，賠償買方因此所受之損害」及第12條第1項約定：「雙方應互相配合最遲於104年10月31日前辦妥移轉登記、付清價款、完成交屋，如有違誤，應由可歸責之一方負損害賠償責任」（本院卷第29-30頁）。
⑵兩造訂立系爭契約後，被上訴人已依約給付上訴人共234
萬元，上訴人並已將系爭土地應有部分二分之一及如附圖Ａ所示47⑴之稅籍資料移轉登記為被上訴人名義等情，為兩造所不爭執。而依證人黃俊琮所結證：「系爭契約是我寫的，點交時我有到現場，買方依約帶26萬元支票到現場，但賣方有部分不做點交，就是複丈成果圖47⑵建物部分，所以後來就沒有支付尾款，也未完成點交」等語（原審卷第38頁背面），及被上訴人所提出發票日為104年10月28日、支票號碼AB0000000號、票面金額26萬元之支票影本（臺灣臺北地方法院新店簡易庭104年度店補字第969號卷未編頁），應可認被上訴人已於系爭契約第12條第1項所定期限前提出尾款26萬元，乃因上訴人稱如附圖Ａ所示47⑵建物非屬系爭買賣標的而不願交屋，被上訴人始未支付該26萬元尾款。然系爭契約之買賣標的包含如附圖Ａ所示47⑴及47⑵建物，已如前述，則系爭契約買賣雙方未能於104年10月31日前付清價款、完成交屋，應可歸責於上訴人。是被上訴人依系爭契約第9條第2項及第12條第1項約定，請求上訴人自104年10月31日起至交付如附圖Ａ所示47⑴及47⑵建物之日止，每日按234萬元之萬分之二單利計算之賠償金，即自104年10月31日起至交付系爭建物之日止，每日賠償被上訴人468元（2,340,000元×0.0002＝468元），即屬有據。上訴人抗辯其已履行系爭契約義務而未違約，且不應依系爭契約第12條之約定計算賠償金云云，並無足取。
七、綜上所述，被上訴人依系爭契約及買賣之法律關係，請求上訴人應於被上訴人給付26萬元之同時，將如附圖Ａ所示47⑴及47⑵面積合計196平方公尺之系爭建物交付被上訴人，及自104年10月31日起至交付系爭建物之日止，每日賠償被上訴人468元，洵屬有據，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
民事第十三庭
審判長法 官 吳麗惠
法 官 王永春法 官 王麗莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
書記官 余姿慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。