臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1449號上 訴 人 廖淑英兼訴訟代理人 徐桂峰被 上訴人 陳秀玉訴訟代理人 李兆環律師
劉 齊律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國105年9月13日臺灣臺北地方法院105年度訴字第2187號第一審判決提起上訴，本院於106年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命㈠上訴人徐桂峰將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○○○號九樓之四之房屋遷讓；㈡上訴人徐桂峰應自民國一百零五年二月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付新臺幣貳萬柒仟元部分，及此部分假執行及訴訟費用之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人廖淑英負擔。
事實及理由
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。本件被上訴人於原審依據租賃法律關係起訴請求「上訴人應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○○○號9樓之4房屋遷讓返還被上訴人」，嗣於本院二審程序就上訴人徐桂峰部分減縮訴之聲明為「上訴人徐桂峰應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○○○號9樓之4房屋遷讓予被上訴人」（見本院卷第123頁反面），揆諸前揭規定，被上訴人所為減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
二、被上訴人起訴主張：伊與上訴人廖淑英於民國104年1月23日簽訂房屋租賃契約（下稱「系爭租賃契約」），將伊所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○○○號9樓之4房屋（下稱「系爭房屋」）出租予上訴人廖淑英，並約定租期自104年2月1日起至105年1月31日止，每月租金新台幣（下同）2萬7,000元。伊已於104年12月18日以存證信函通知上訴人廖淑英於租期屆至後不再續租，故系爭租賃契約已於105年1月31日消滅。惟上訴人至今仍居住於系爭房屋內，拒絕返還系爭房屋，伊自得依民法第455條、同法第767條第1項前段之規定，及系爭租賃契約第14條第1項之約定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋。再依系爭租賃契約第14條第2項之約定，上訴人廖淑英無權占有系爭房屋，應自105年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付伊相當於每月租金1倍之違約金5萬4,000元。另上訴人徐桂峰亦因無權占有系爭房屋，獲得相當於租金之利益，致伊無法使用收益系爭房屋，而受有相當於租金之損害，上訴人徐桂峰亦應自105年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付伊相當於租金之不當得利2萬7,000元。又上訴人基於不同原因而為同一內容之給付，故上訴人應屬不真正連帶債務人，是以就上訴人應自105年2月1日起至返還系爭房屋之日止，每月應給付被上訴人2萬7,000元之範圍內，如其中一上訴人已履行給付時，另一上訴人於該給付範圍內同免其責任。為此，爰依民法第455條、第767條第1項、第179條之規定，及系爭租賃契約第14條之約定，擇一請求判決：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還予伊；㈡上訴人廖淑英應自105年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付5萬4,000元；㈢上訴人徐桂峰應自105年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬7,000元；㈣上開第2項、第3項給付，於每月2萬7,000元範圍內，如其中一上訴人已履行給付時，另一上訴人於該給付範圍內同免其責任。（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴。）並於本院聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：系爭租賃契約上記載系爭房屋之設備均為中古設備，但被上訴人實際交付之物品，均非8年以內之中古品，均不堪使用，且沒有修繕，顯然違反誠信原則，實係以詐術使上訴人廖淑英陷於錯誤而訂約。另系爭租賃契約締約當時真意為簽約3年，因被上訴人表示希望簽1年，如此僅需支付1年租約的仲介費，屆期只要繼續給付租金即可，故於系爭租賃契約第4條加註「2年內不調整租金」等語。而上訴人廖淑英已於105年1月31日租賃期限屆滿前，向被上訴人表示續約，並於105年2月1日給付該月份之租金，且繼續繳納管理費並設籍居住，顯然被上訴人已同意續租，故系爭房屋之租期應至106年1月31日止，被上訴人以租期屆至請求上訴人廖淑英遷讓返還，於法未合。又上訴人徐桂峰為廖淑英之同居人，經上訴人廖淑英同意而依家屬身分共居，並非無法律上之原因而占有使用系爭房屋，縱認上訴人廖淑英因租期屆至未返還而無權占有系爭房屋，上訴人徐桂峰並非系爭租賃契約之當事人，亦無不當得利之情形。況被上訴人請求上訴人廖淑英給付違約金，與請求上訴人徐桂峰返還不當得利，並非同一內容之給付，並無不真正連帶債務之關係，被上訴人主張上訴人就上開給付具有不真正連帶關係，顯然違誤等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、被上訴人主張系爭房屋為其所有，其於104年1月23日與上訴人廖淑英簽訂系爭租賃契約，由上訴人廖淑英承租系爭房屋，並約定每月租金2萬7,000元，而上訴人現均仍居住於系爭房屋內等情，為上訴人所不爭執，堪信為真實。
五、被上訴人主張，系爭租賃契約已因屆滿而消滅，上訴人占有系爭房屋並無正當權源，應遷讓返還系爭房屋，並給付違約金及相當租金之不當得利等情，為上訴人所否認，且以前揭情詞置辯。經查：
㈠按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。民法第92條第1項定有明文。
上訴人雖辯稱：系爭租賃契約記載於系爭房屋內之設備均為中古設備，但被上訴人實際交付之物品，均非8年以內之中古品，均不堪使用，亦沒有修繕，被上訴人顯然違反誠信原則，實係以詐術使上訴人廖淑英陷於錯誤而訂約云云。惟依系爭租賃契約第2條約定：「租賃附屬設備：除另有清單外，租賃之附屬設備有：冰箱乙台、冷氣2台、沙發1組、床組2套、窗簾1組、燈飾5件（以上設備均為中古設備）」（見原審北簡字卷第10頁），並未明文約定被上訴人均需提供購入日期8年內之品項，上訴人復未舉證證明被上訴人於成立系爭租賃契約前言明或承諾提供購入時間在8年內之上開設備予承租人即上訴人廖淑英，則被上訴人依約交付上開設備，尚難認有施用詐術之情形。且被上訴人與上訴人廖桂峰曾於104年8月14日簽訂房屋租賃補充協議書，約定：「一、於房屋設備自然損害、出租人願將瓦斯爐具更新、抽油煙機、冷氣機保養到堪用為原則，大門把手換新以上費用由出租人（即被上訴人）支付。二、出租人補貼承租人（即上訴人廖淑英）新台幣伍仟元整，金額自9月份之租金中扣除。三、承租人於9月5日之前須將尚未支付之房租補齊」（見原審北簡字卷第12頁）。可見被上訴人就上訴人所稱租賃設備不堪使用等情，已進行修繕並給予補貼，上訴人廖淑英並繼續承租系爭房屋居住。則如上訴人認其因被上訴人施用詐術陷於錯誤而承租系爭房屋，應可撤銷承租之意思表示，並遷離系爭房屋，何以仍繼續承租系爭房屋，甚至迄今仍表示繼續承租系爭房屋，此與受詐騙之人急於撤銷締約之意之常情顯然不符。故上訴人主張廖淑英應受詐欺而與被上訴人訂約云云，顯非可採。
㈡再按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。復按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。本件被上訴人主張系爭租賃契約約定之租賃期間自104年2月1日至105年1月31日止，僅為1年，並提出系爭租賃契約1件為證（見原審北簡字卷第9-11頁、第13-15頁）。而系爭租賃契約第3條即約定：租賃期間自104年2月1日起至105年1月31日止」（見北簡卷第10頁）。上訴人雖辯稱系爭租賃契約締約當時真意為簽約3年，因被上訴人表示希望簽1年，如此僅需支付1年租約的仲介費，屆期只要繼續給付租金即可，故於系爭租賃契約第4條加註「2年內不調整租金」云云。惟系爭租賃契約第4條係約定：「租金約定及交付：每月應繳月租金新台幣貳萬柒仟元整，並於每月5日前支付，承租人不得藉任何理由拖延或拒絕，出租人亦不得任意要求調整租金（貳年內不調整租金）」（見原審北簡字卷第10頁）。是依系爭租賃契約第4條約定之文意解釋，僅為兩造約定2年內不調整租金數額，並非租賃期間為2年之意。且依兩造簽約當時在場之證人即東森房屋南京復興加盟店店長廖志堯於本院結證稱：簽約當時現場有伊及兩造共4人在場，當時租賃期間約定1年，系爭租約第4條後面加註「2年內不調整租金」係由伊所書寫，當事人的意思是1年租期滿了，若要續租，房客希望不要漲租金，所以要伊加註，伊僅有收取半個月的租金作為報酬，伊不記得上訴人當時有說什麼，只有說如果他們要續租的話，希望被上訴人不要調整租金等語（見本院卷第61頁反面至63頁反面）。足證兩造於締約當時係約定租賃期間為1年，即自104年2月1日起至105年1月31日止，僅就租金部分約定2年內不調整，與被上訴人給付仲介費予仲介人員無涉。故上訴人辯稱系爭租賃契約之租賃期間為3年云云，實非可採。
㈢按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條定有明文。系爭租賃契約第14條亦約定：「租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利」（見原審北簡字卷第10頁）。查系爭租賃契約之租賃期間自104年2月1日起至105年1月31日止，業如前述。被上訴人主張其已於104年12月18日以永康郵局存證號碼00424號存證信函通知上訴人廖淑英於租期屆滿後不續租等情，業據提出上開存證信函1件為證（見原審北簡字卷第3-4頁），並為上訴人所不否認，可見系爭租賃契約已於105年1月31日因租期屆滿而消滅。上訴人雖辯稱被上訴人同意於租期屆滿後，伊只要繼續匯款就可以續租，而伊已於105年2月5日匯款2萬7,000元予被上訴人，系爭租賃契約已經延續等語，並提出存款憑條1紙為證（見原審北簡字卷第87頁）。惟被上訴人否認同意上訴人匯款即可續租之事，主張已將105年2月5日所匯租金退還，不再續租等語，並提出105年2月19日永康郵局85號存證信函及郵政匯票各1紙附卷供參（見原審北簡字卷第85-97頁）。足見上訴人於租賃期間屆滿後，再為給付租金請求續租之事，為被上訴人所不同意，並已退還租金，故上訴人辯稱已經續租云云，並非可採。準此，系爭租賃契約已於105年1月31日因期滿而消滅，惟上訴人廖淑英至今仍占有使用系爭房屋，則被上訴人依據系爭租賃契約第14條第1項約定，請求上訴人廖淑英返還系爭房屋，洵屬有據。又被上訴人依據系爭租賃契約第14條第1項約定請求上訴人廖淑英遷讓返還系爭房屋，既屬有據，則其餘依據民法第455條、第767條第1項前段請求部分是否有理，已毋庸審究。
㈢再依系爭房屋租賃契約第14條第2項約定：「承租人未即時
遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金1倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議」（見原審北簡字卷第11頁）。系爭租賃契約已於105年1月31日終止，上訴人廖淑英本應將系爭房屋返還予被上訴人，已如前述，惟上訴人廖淑英迄今仍占有使用系爭房屋，則被上訴人依系爭租賃契約第14條第2項約定，請求上訴人廖淑英自105年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付月租金1倍即5萬4,000元（計算式：27,000×2＝54,000）之違約金，亦屬有據。
㈣按受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指
示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942條定有明文。上訴人徐桂峰主張其為上訴人廖淑英之同居人，經上訴人廖淑英同意而以家屬身分共同居住使用系爭房屋等情，為被上訴人所不爭執，且系爭租賃契約第9條亦約定：「使用房屋之限制：本房屋係供住家使用。承租人同意遵守住戶規約，不得違法使用，或存放危險物品，影響公共安全。未經出租人同意，承租人不得將房屋全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人（寄居者最多5人為上限）」（見原審北簡字卷第10頁反面），可知系爭房屋可容第三人寄居，故上訴人徐桂峰僅本於其為上訴人廖淑英之同居人而占有使用系爭房屋，乃占有輔助人，依照上開規定，僅上訴人廖淑英為自主占有人，本判決只須排除自主占有人即上訴人廖淑英之占有，占有輔助人亦應隨之離去，自無再命上訴人徐桂峰遷出之必要。故被上訴人依據民法第455條、第767條第1項前段規定，及系爭租賃契約第14條第1項約定，請求上訴人徐桂峰遷讓系爭房屋，及依據不當得利法律關係，請求上訴人徐桂峰自105年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利2萬7,000元，均屬無據。又被上訴人請求上訴人徐桂峰遷讓系爭房屋與返還相當於租金之不當得利，既屬無據，即無應給付之義務，亦無與上訴人廖淑英成立不真正連帶債務之情形。故被上訴人請求上訴人徐桂峰自105年2月1日起至返還系爭房屋之日止，每月應給付被上訴人2萬7,000元之範圍內，如其中一上訴人已履行給付時，另一上訴人於該給付範圍內同免其責任部分，亦非有理。
六、綜上所述，被上訴人依據系爭租賃契約第14條第1、2項約定，請求上訴人廖淑英遷讓返還系爭房屋，並自105年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付違約金5萬4,000元，為有理由，應予准許，其餘請求，則無理由，不應准許。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予以廢棄並判決如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人廖淑英遷讓返還系爭房屋，並按月給付違約金，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、兩造其餘攻擊防禦方法，及已經提出援用之證據，與本判決之論斷不生影響，爰不逐一論駁；另上訴人徐桂峰於本院言詞辯論終結後，始以接獲與本件關鍵對應刑事案件之臺灣臺北地方法院檢察署傳票為證，主張其上訴理由屬實，而聲請再開辯論，惟因民事案件與刑事案件本獨立審判，無相互為據之問題，且上訴人徐桂峰僅提出刑事傳票為證，並未提出足以影響本判決論斷之證據，爰不予再開辯論，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 25 日
民事第十一庭
審判長法 官 徐福晋
法 官 陳秀貞法 官 郭顏毓正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 26 日
書記官 張永中附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。