臺灣高等法院民事判決 105年度上字第153號上 訴 人 黃正南訴訟代理人 謝文倩律師
陳紹倫律師被 上訴人 安信建築經理股份有限公司法定代理人 周俊吉被 上訴人 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 周俊吉被 上訴人 李健維追 加被告 汪妮瑩
李資敏吳至剛上六人共同訴訟代理人 詹德柱律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國104年12月4日臺灣臺北地方法院103年度訴字第4465號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國105年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。又第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，亦為同法第446條第1項但書所明定。上訴人於原審主張其與被上訴人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）於民國103年1月16日簽訂房屋買賣仲介一般委託書，另於103年2月12日與安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）成立履約保證契約（下稱系爭履保契約），及委任代書即被上訴人李健維（下稱李健維，與安信公司、信義房屋公司合稱被上訴人）辦理不動產所有權移轉登記，依房屋買賣仲介一般委託書、系爭履保契約、民法第541條第1項、第544條、第185條、不動產經紀業管理條例（下稱經紀業管理條例）第26條第1、2項、地政士法第26條規定，請求被上訴人與原審共同被告汪若愚、許芷蘅（以下分別以姓名稱之，合稱許芷蘅等2人）連帶賠償新臺幣（下同）450萬元本息（見原審卷第65頁、第175頁、第256頁）。上訴人上訴後主張汪妮瑩、吳志剛為信義房屋公司之受僱人，追加汪妮瑩、李資敏、吳志剛為被告（以下分別以姓名稱之，合稱追加被告），另對被上訴人信義房屋公司追加民法第188條、對追加被告追加民法第184條第1項、第185條第1項前段為訴訟標的（見本院卷㈠第161頁、第141頁反面、第228頁），經核上訴人之原訴及追加之訴之主要爭點均係被上訴人及追加被告於103年3月11日與許芷蘅簽訂協議書（下稱系爭協議書）及將系爭房地買賣價金交付予許芷蘅有無違反委任契約、善良管理人之注意義務，及是否成立侵權行為，堪認上訴人之原訴及追加之訴之基礎事實係屬同一，且就原訴調查之證據資料於追加之訴亦得加以援用，依訴訟經濟原則，自宜利用同一訴訟程序審理，藉以一次解決紛爭，毋庸得被上訴人及追加被告之同意，依首揭規定，上訴人於本院所為訴之追加，應予准許。
二、次按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，或不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項但書第3款、第6款定有明文。查上訴人於本院所提其與李資敏間錄音內容及錄音譯文（見本院卷第203至207頁），固係第二審所提出之新攻擊防禦方法，惟查上訴人所提上開錄音內容及錄音譯文係其於第一審主張汪妮瑩、李資敏於簽訂系爭協議書前未與上訴人聯繫之攻擊方法之補充（見本院卷第199頁），且若不許上訴人提出上開攻擊方法，亦顯然有失公平，依上開民事訴訟法第447條第1項但書第3款、第6款之規定，應予准許，先予敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：原審共同被告許芷蘅等2人於102年4月29日與上訴人簽訂金錢消費借貸契約，向上訴人借款1,000萬元（下稱系爭借款），借款期間至103年4月28日止，許芷蘅並提供其所有新北市○○區0000○號○○○區○○路85之62號7樓房屋及坐落土地（下稱系爭房地）及汪若愚所有同路85之63號7樓房屋及坐落土地（下稱63號7樓房地）房地，於102年5月7日共同設定本金最高限額1,200萬元之抵押權（下稱系爭抵押權）予上訴人，並於同日以信託為原因將所有權移轉登記予上訴人（下稱系爭信託登記），以擔保系爭借款，許芷蘅等2人並就系爭借款負連帶責任。嗣許芷蘅於103年間為清償系爭借款，上訴人於同年1月22日出具授權書（下稱系爭授權書）授權予許芷蘅將系爭房地委託信義房屋公司出售，並於103年2月12日由許芷蘅代理上訴人與訴外人徐茂松、楊玉如（下稱徐茂松等2人）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價金1,130萬元將系爭房地出售予徐茂松等2人，買賣雙方並與被上訴人安信公司簽訂系爭履保契約，及委由代書即被上訴人李健維辦理系爭房地所有權移轉登記，並約定於103年3月5日或同月6日解除（塗銷）系爭信託登記及系爭抵押權登記，待所有權移轉完畢後，即自系爭履保契約之履約保證專戶（下稱系爭履保專戶）優先撥付上訴人450萬元，以清償系爭借款。詎許芷蘅等2人竟向被上訴人信義房屋公司、安信公司人員施用詐術謊稱系爭房地之抵押權及信託業經塗銷，系爭借款已清償完畢，安信公司、信義房屋公司之受僱人汪妮瑩、李資敏、吳至剛及代書李健維疏未盡善良管理人之注意義務通知上訴人，亦未確認上訴人是否同意解除系爭買賣契約，竟於103年3月11日與許芷蘅及買受人徐茂松等2人簽訂協議書，合意解除系爭買賣契約，另簽訂買賣契約（下稱第二份買賣契約），並依許芷蘅等2人要求將系爭履保專戶內之價金轉入第二份買賣契約之履保專戶，於系爭房地所有權移轉登記予楊玉如後，將全部買賣價金均撥款予許芷蘅，致上訴人受有450萬元系爭借款債權無法受償之損害，被上訴人信義房屋公司自應與其受僱人汪妮瑩、李資敏、吳至剛及代書李健維成立共同侵權行為，負連帶賠償責任；安信公司、信義房屋公司、李健維應依委任契約負賠償責任，信義房屋公司及李健維另應依經紀業管理條例第26條第1、2項、地政士法第26條規定賠償上訴人。爰依民法第541條第1項、第544條、第184條第1項前段、後段、第185條第1項、第188條第1項、經紀業管理條例第26條第1、2項、地政士法第26條規定請求被上訴人及追加被告連帶給付上訴人450萬元，及被上訴人自104年1月29日起；追加被告自105年4月12日起，至清償日止，按年息5%計算之利息。如其中一被上訴人或追加被告為給付，其餘被上訴人或追加被告於該給付範圍內同免其責任（上訴人於原審請求被上訴人與原審共同被告許芷蘅等2人連帶給付450萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審判命許芷蘅等2人如數連帶給付，另駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴，並於本院追加汪妮瑩、李資敏及吳至剛為被告，及對信義房屋公司追加民法第188條第1項，對追加被告追加民法第184條第1項前、後段、第185條第1項為訴訟標的。許芷蘅等2人就其敗訴部分未聲明不服，該部分已告確定，未繫屬本院，不予贅述。）上訴聲明：㈠原判決關於駁回下開第二、三項對安信公司、信義房屋公司及李健維請求部分均廢棄。㈡被上訴人及追加被告應連帶給付上訴人450萬元，及被上訴人應自104年1月29日起；追加被告應自105年4月12日起，至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈢第二項所命之給付，如其中一被上訴人或追加被告為給付，其他被上訴人或追加被告於該給付範圍內同免其責任。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人及追加被告則以：上訴人於簽署系爭買賣契約後以稅務考量，要求信義房屋公司應將買賣價金中450萬元於交屋前以現金給付予上訴人，惟與系爭履保契約之約定有違，復因上訴人未依信義地政士聯合事務所服務流程概要說明（下稱系爭流程說明）於103年2月27日交付權狀、印鑑證明等文件予代書李健維，致系爭買賣契約無法履行。嗣上訴人與許芷蘅私下另達成協議，由上訴人塗銷系爭信託登記及系爭抵押權設定登記，系爭房地所有權人回復為許芷蘅，依系爭買賣契約第17條第16項後段約定，系爭買賣契約即視為合意無條件解除，並由許芷蘅與原買受人徐茂松等2人於103年3月11日簽訂系爭協議書，同日簽訂第二份買賣契約，將系爭履保專戶內之款項撥付至第二份買賣契約之新履保專戶，於系爭房地所有權移轉登記予楊玉如後，即依約撥付予出賣人許芷蘅。追加被告汪妮瑩、李資敏於簽約、履約過程始終均與上訴人聯繫，上訴人表示知悉並同意解除系爭買賣契約，後續買賣事宜亦全權委任許芷蘅處理，上訴人與被上訴人安信公司、信義房屋公司、李健維間之委任關係自因而終止，被上訴人與追加被告均無違反善良管理人之注意義務，亦無故意或過失侵害上訴人之侵權行為，上訴人復已對許芷蘅等2人取得勝訴確定判決，復就同一金額重覆請求，顯有不當得利之情事等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、上訴人主張原審共同被告許芷蘅等2人向上訴人借用系爭借款，許芷蘅於102年5月7日以其所有之系爭房地設定本金最高限額1,200萬元之系爭抵押權予上訴人，並將系爭房地信託登記予上訴人以擔保系爭借款，許芷蘅等2人就系爭借款負連帶清償責任。嗣上訴人於103年1月22日出具系爭授權書予許芷蘅，委託信義房屋公司出售系爭房地，許芷蘅於103年2月12日代理上訴人簽訂系爭買賣契約，以1,130萬元出售予徐茂松等2人，買賣雙方與安信公司簽訂系爭履保契約，並委由地政士李健維辦理系爭房地所有權移轉登記，徐茂松等2人則交付面額410萬元之本票予上訴人，上訴人並於簽約日傳真同意書，同意債務人向上訴人清償450萬元即願出具抵押權塗銷相關證明文件（下稱系爭同意書）。嗣系爭房地原設定之系爭抵押權及系爭信託登記於103年3月6日塗銷，所有權回復登記為許芷蘅所有，經許芷蘅、徐茂松等2人及信義房屋公司之代理人吳至剛於103年3月11日簽訂系爭協議書，同日由許芷蘅與徐茂松等2人簽訂第二份買賣契約，嗣於安信公司將系爭履保專戶內之款項轉至第二份買賣契約之履保專戶內，系爭房地所有權於103年3月17日移轉登記予楊玉如，除清償系爭房地原貸款及仲介服務費外，其餘買賣價金計5,190,258元於103年3月20日給付予許芷蘅等情，為兩造所不爭執，並有系爭借款之消費借貸契約、公證書、土地及建物登記謄本、異動清冊、系爭買賣契約、房屋買賣仲介一般委託書、系爭同意書、文件傳真同意書、系爭履保契約、系爭協議書、系爭流程說明、本票、系爭履保專戶及第二份買賣契約履保專戶資金明細表、支票、系爭授權書、第二份買賣契約專戶資金交易及利息結算明細表、保證結案單、網路銀行交易付款結果單在卷可稽（見原審卷第7至50頁、第106頁、第128至131頁、第138頁、第165至167頁、第217至222頁、第241頁），復經本院依職權向新北市新店地政事務所調閱系爭抵押權、系爭信託登記之設定、塗銷及系爭房地所有權移轉登記之相關申請資料（見本院卷㈠第36至127頁）核閱無訛，堪信為真實。至上訴人主張被上訴人處理委任事務有過失，被上訴人及追加被告因故意或過失不法侵害上訴人之系爭借款債權，且故意以背於善良風俗之方法加損害於上訴人，被上訴人與追加被告應依民法第541條第1項、第544條、第184條第1項前段、後段、第185條第1項、第188條第1項、經紀業管理條例第26條第1、2項、地政士法第26條對上訴人負不真正連帶之損害賠償責任等語，則為被上訴人及追加被告所否認，並以上開情詞置辯。故本件兩造爭執之要點即在於：系爭買賣契約是否經合法解除？被上訴人處理委任事務是否有過失？被上訴人及追加被告是否故意或過失侵害上訴人之系爭借款債權？是否應對被上訴人負不真正連帶之損害賠償責任？上訴人對許芷蘅等2人已取得勝訴確定判決，再向被上訴人及追加被告請求賠償是否構成不當得利？茲分述如下。
四、系爭買賣契約是否經合法解除？被上訴人處理委任事務是否有過失？被上訴人及追加被告是否故意或過失侵害上訴人之系爭借款債權？是否應與許芷蘅等2人成立共同侵權行為？是否應對被上訴人負不真正連帶之損害賠償責任？㈠按民法第541條第1項規定，受任人因處理委任事務，所收取
之金錢、物品及孳息，應交付於委任人；受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人。又民法第544條規定，受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。次按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介業務或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，經紀業管理條例第26條第1項、第2項分別定有明文。再按地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任，地政士法第26條亦定有明文。又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。民法第184條第1項、第185條第1項前段、第188條第1項固有明文。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。是主張委任契約之受任人、不動產經紀業或經紀人員、地政士應依上開規定負債務不履行或侵權行為損害賠償責任者，須就受任人有違反委任契約之善良管理人注意義務，或經紀業所屬經紀人員、受僱人故意過失之經紀行為，或地政士有不正當行為或違反業務上應盡之義務，致委任人受有損害之有利於己之事實負舉證責任。
㈡經查上訴人於103年1月22日出具系爭授權書予許芷蘅，由許
芷蘅代理上訴人處理系爭房地之買賣或租賃等法律行為，包含簽立委託契約、受領定金、簽定不動產買賣契約、審閱不動產說明書內容暨簽章、辦理履約保證、過戶點交、和解、解約等事宜，及其他因過戶所衍生之必要法律行為，其授權期間至103年2月28日止，有授權書1件在卷可憑（見原審卷第217頁）。許芷蘅並以上訴人代理人與信義房屋公司簽訂房屋買賣仲介一般委託書出售系爭房地，委託期間自103年1月16日起至103年2月28日止，經信義房屋公司之受僱人汪妮瑩、李資敏及買方之不動產經紀人員即信義房屋公司之受僱人吳志剛媒合仲介，於103年2月12日與徐茂松等2人簽訂系爭買賣契約，買賣價金1,130萬元，買賣雙方並與安信公司簽訂系爭履保契約，向指定之特約銀行即玉山銀行辦理履約保證手續。又上訴人於系爭契約簽訂當日並未到場，而以傳真出具系爭同意書予買受人及被上訴人暨追加被告收執，亦有系爭授權書、房屋買賣仲介一般委託書、系爭買賣契約、系爭同意書、文件傳真同意書在卷可按（見原審卷第217頁、第43至46頁、第28至42頁、第47至48頁），足證上訴人確有授權許芷蘅出售系爭房地之事實。
㈢上訴人固主張其以系爭授權書授權予許芷蘅處理出售系爭房
地事務之期限至103年2月28日止，故許芷蘅於103年3月11日並無代理上訴人簽訂系爭協議書與買受人徐茂松等2人合意解除系爭買賣契約之權限，被上訴人李健維、追加被告汪妮瑩、李資敏均在場，吳至剛並以信義房屋公司之代理人簽訂系爭協議書，係違反善良管理人注意義務，並因故意或過失侵害上訴人權利云云。惟查上訴人與系爭房地買受人徐茂松等2人簽訂之系爭買賣契約第17條其他約定事項第16項約定：「本物件謄本之他項權利部抵押權設定有流抵約定登記，即抵押權人與抵押人在抵押權設定契約書訂有約定，於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人所有，但仍得辦理所有權移轉登記，由新權利人承受流抵約定。故本案過戶前，如債權已屆清償期，買方給付之款項，先暫由信義房屋或存入履約保證專戶保管，以確保買方之權益；過戶前所有權人有所變動或因故無法移轉登記予買方時，則雙方合意無條件解除買賣契約，買方已付價款返還買方，其解約代書費新臺幣2000元整或其衍生費用皆由賣方負擔」，此觀系爭買賣契約之約定即明（見原審卷第36頁），又證人即系爭買賣契約之買受人徐茂松於本院審理時證稱：（簽約時）代書用投影機逐條告知特約事項，有約定買賣過戶前所變動時，雙方合意解除契約，伊知道有該條特約事項，代書有特別跟伊說，為何特別說伊不知道…第一次簽訂系爭買賣契約時代書當場有唸給雙方聽，沒有說到系爭房地在過戶之前可能發生所有權人變動之情形（見本院卷㈠第233頁反面、第235頁正、反面），又系爭買賣契約第17條其他約定事項第16項前段有關系爭房地設定之抵押權有流抵約定登記等情，亦與系爭抵押權設定契約之記載相符（見本院卷㈠第39至43頁），足證該條確係因系爭房地之所有權登記及抵押權設定情形，由受委任之地政士即被上訴人李健維斟酌系爭房地之登記情形及買賣雙方之利益權衡考量後，所作之特別約定。
㈣又系爭房地於102年5月7日設定系爭抵押權予上訴人，並於
同日以信託為原因將所有權移轉登記予上訴人，嗣上訴人與徐茂松等2人簽訂系爭買賣契約後，上訴人將塗銷系爭房地原設定系爭抵押權及系爭信託登記所需之相關文件，包括所有權狀、他項權利證明書、印鑑證明、印鑑章全部交付予許芷蘅之配偶汪若愚，授權汪若愚於103年3月5日向新店地政事務所申請塗銷系爭抵押權及系爭信託登記，於翌日即103年3月6日將系爭房地所有權移轉登記回復為許芷蘅所有，為上訴人自認無訛，並經本院依職權向新店地政事務所調閱系爭抵押權及系爭信託登記設定及塗銷相關資料暨異動清冊在卷可稽（見本院卷㈠第193頁、第78至127頁），再查上訴人於簽訂系爭買賣契約時雖未到場，然其傳真之系爭同意書上已明確記載「緣債務人…向債權人黃正南借款，並提供不動產擔保設定抵押權在案…經現所有權人與本人誠意溝通達成協議如下：本人（即上訴人）同意債務人或現所有權人至中華民國＿年＿月＿日以前向本人清償債務合計新臺幣450萬元整（含本金、利息、違約金及其他執行費用），則本人願出具『抵押權塗銷相關證明文件』，辦理抵押權塗銷登記」，此觀上訴人所提系爭同意書之記載即明（見原審卷第47頁），故上訴人既將塗銷系爭房地上原設定之系爭抵押權及系爭信託登記所需之所有文件，包含所有權狀、他項權利證明書、印鑑章、印鑑證明均交付予許芷蘅之配偶汪若愚，於103年3月6日塗銷系爭抵押權及系爭信託登記，故被上訴人李健維及追加被告即信義房屋公司之受僱人汪妮瑩、李資敏、吳至剛（即信義房屋公司買方仲介人員）依上訴人出具之系爭同意書所載，認許芷蘅應已向上訴人清償450萬元，上訴人始依系爭同意書之約定出具抵押權塗銷相關證明文件予許芷蘅之配偶汪若愚，將系爭抵押權及信託登記塗銷，將系爭房地所有權回復登記為許芷蘅所有，依系爭買賣契約第17條第16項後段約定，系爭買賣契約即視為合意解除，系爭買賣契約確已經合法解除，至為灼然。故追加被告汪妮瑩、李資敏、吳至剛及被上訴人李健維於103年3月11日仲介許芷蘅與徐茂松等2人簽訂系爭協議書、第二份買賣契約書，並依第二份買賣契約書將系爭房地所有權移轉登記予楊玉如，及將徐茂松等2人依系爭買賣契約給付之價金依系爭履保契約第7條規定，退還予買受人本人，並依第二份買賣契約轉入該契約之履保專戶，自無違反委任契約之受任人或善良管理人之注意義務，亦無何故意或過失，或可歸責於不動產經紀人員執行仲介業務之故意或過失可言。
㈤上訴人雖主張被上訴人及追加被告明知上訴人同意塗銷信託
登記再過戶予買受人徐茂松等2人，係為節稅考量，避免繳納高額之特種貨物稅（即俗稱奢侈稅），依被上訴人李健維及追加被告汪妮瑩、李資敏交付之系爭流程說明已約定系爭房地於103年3月5日或6日解除信託設定，同年3月12至13日完成所有權移轉登記，103年3月14日交付450萬予上訴人，被上訴人李健維及追加被告汪妮瑩、李資敏於系爭買賣契約履約過程及簽訂系爭協議書前均未與上訴人聯繫，復將徐茂松等2人交付面額410萬元之履約保證本票返還予徐茂松等2人，顯係共同基於不法犯意，以不當解除舊約即系爭買賣契約另立新約方式，達到將全部價金由許芷蘅領取之目的，應屬違背任務之行為，並涉犯共同詐欺罪及背信罪，自有故意或重大過失云云，固據上訴人提出系爭流程說明1紙為證（見原審卷第241頁）。惟查上訴人於系爭買賣契約簽訂當日未到場，又系爭流程說明上雖有以手寫註記「103/03/5或6號解除信託設定、支票12-13號、103/03/14交付450萬」等字樣，惟被上訴人李健維及追加被告均已否認係其等所註記（見本院卷㈠第132頁），姑不論上開手寫註記係何人所為，然依系爭流程說明手寫註記之記載，係預定將系爭房地於103年3月5日左右解除信託設定（即塗銷系爭信託登記），另依電腦打字部分之說明，系爭房地預定完稅日期為103年3月10日，完稅後依序辦理產權移轉登記、領件、搬遷騰空、看屋無誤後代償（抵押債權）、領清償證明後塗銷（抵押權），並預定於103年3月28日交屋，賣方待補之文件及時間係：於103年2月27日前應交付權狀、印鑑證明、戶籍謄本予買賣雙方委任之地政士李健維；另依系爭買賣契約第7條、第5條第2項約定，買賣雙方合意委託信義地政事辦理產權移轉及設定登記等相關事宜，系爭房地過戶登記完畢後3個工作日內由履約保證專戶代為清償，並將塗銷抵押權登記所需文件備齊交予信義地政士辦理塗銷手續，此觀系爭流程說明及系爭買賣契約之約定至明（見原審卷第32頁、第241頁），堪認依系爭買賣契約及系爭流程說明，縱令上訴人得於103年3月5日或6日前塗銷系爭信託登記，其仍負有將塗銷系爭信託登記所需之權狀、印鑑證明及戶籍謄本交付予買賣雙方共同委任之地政士即被上訴人李健維之義務，且於系爭房地所有權移轉登記予買受人完畢，由仲介帶買方看屋無誤後代償抵押債權後，抵押權人即上訴人須再出具清償證明後塗銷系爭抵押權，至為明確。詎上訴人為脫免繳納特種貨物稅之義務，未依系爭買賣契約約定或系爭流程說明之記載，將系爭房地所有權狀、印鑑證明、戶籍謄本等相關文件交付予被上訴人李健維，及待產權移轉登記、搬遷騰空、看屋無誤代償完畢後再交付塗銷系爭抵押權所需之清償證明書，遽逕將塗銷系爭抵押權及系爭信託登記所需之權狀、他項權利證明書、印鑑證明、印鑑章、戶籍謄本等相關資料，於103年3月5日前即全部交付予其債務人許芷蘅之配偶汪若愚，由汪若愚於103年3月5日向新店地政事務所申請塗銷系爭抵押權及系爭信託登記，故被上訴人李健維及追加被告汪妮瑩、李資敏、吳至剛依系爭流程說明、系爭同意書及系爭買賣契約第17條第16項約定，認許芷蘅已向上訴人清償450萬元，系爭買賣契約視為合意解除，並仲介徐茂松等2人與許芷蘅、信義房屋公司於103年3月11日簽訂系爭協議書，及就系爭房地簽訂第二份買賣契約書，另依系爭履保契約第7條約定，以系爭買賣契約已解除，將徐茂松等2人原給付之買賣價金轉入第二份買賣契約之履保專戶內，另將買受人徐茂松等2人為擔保系爭買賣契約履行所交付之本票返還徐茂松等2人，顯無違反委任契約之受任人或善良管理人之注意義務，亦無何故意或過失，或可歸責於不動產經紀人員執行仲介業務之故意或過失，尤無與許芷蘅等2人共同詐欺上訴人或背信可言。
㈥上訴人再主張系爭授權書載明其授權許芷蘅之期限至103年2
月28日止，故許芷蘅於103年3月11日並無權限代理上訴人簽訂系爭協議書以解除系爭買賣契約，且汪妮瑩、李資敏於系爭協議書簽訂前均未盡善良管理人之注意義務通知上訴人，致許芷蘅將系爭房地之買賣價金取走而未清償上訴人云云。經查追加被告汪妮瑩固稱系爭協議書簽訂前伊有跟上訴人聯絡過幾次，上訴人均要求伊與許芷蘅等2人聯絡，也有跟上訴人用電話聯絡及請店長李資敏與上訴人聯絡；另追加被告李資敏亦稱履約期間只有以電話聯絡云云（見原審卷第171頁反面、第172頁、第192頁反面、第193頁反面），惟查上訴人於本院提出其與李資敏間對話錄音譯文內容則以：「（上訴人：你們那時候為什麼都沒跟我聯絡？）李資敏：他（即許芷蘅）不給我們聯絡方式啊，他的意思是說我們這邊這樣做導致你很不開心，叫我們不要再惹事生非了，不要主動打給你，他會跟你聯絡…所以我們就照他說的」、「（上訴人：要撥款要交屋了，你也通知我一下，道義上好不好？）李資敏：我懂你的意思。（上訴人：應該要的吧？）李資敏：要，大哥你這樣我懂你的意思」等語（見本院卷㈠第204至206頁），追加被告李資敏自認上開錄音譯文內容確係其與上訴人之對話（見本院卷㈠第237頁反面），堪認上訴人於上開錄音譯文中質問李資敏時，李資敏未爭執其與汪妮瑩於簽訂系爭協議書及撥款前確未與上訴人聯絡確認。且上訴人以系爭授權書授予許芷蘅代理權之期限僅至103年2月28日止，有系爭授權書在卷可稽（見原審卷第217頁），許芷蘅於103年3月11日簽訂系爭協議書時無代理上訴人與買受人徐茂松等2人合意解除系爭買賣契約之代理權。然查本件係因上訴人將系爭信託登記塗銷，系爭房地所有權回復登記為許芷蘅，復塗銷系爭抵押權登記，致依系爭買賣契約第17條第16項後段規定視為買賣雙方合意解除系爭買賣契約，已如上述，堪認系爭買賣契約實係因上訴人自己之行為致視為合意解除，故信義房屋公司之代理人吳至剛與許芷蘅、買受人徐茂松等2人於103年3月11日簽訂系爭協議書時，系爭買賣契約早已合法視為解除，本毋庸由原出賣人與買受人再為合意解除，系爭協議書上雖記載系爭房地之原出賣人及買受人合意解除系爭買賣契約云云，亦不生合意解除之效力（因依上開約定已視為解除，自毋庸再合意解除）。是縱令追加被告汪妮瑩、李資敏於系爭協議書簽訂前未曾聯絡上訴人，或吳至剛代理信義房屋公司簽訂系爭協議書，李健維、安信公司依第二份買賣契約繼續辦理系爭房地所有權移轉登記及撥款等事務，系爭買賣契約均因上訴人自己塗銷系爭信託登記及系爭抵押權設定登記致合法視為解除，自難謂被上訴人或追加被告等有何故意或過失侵害上訴人之權利，或有何違反善良管理人之注意義務可言。是上訴人主張其以系爭授權書授權予許芷蘅之期限僅至103年2月28日止，許芷蘅於103年3月11日無代理上訴人簽訂系爭協議書之權限，被上訴人及追加被告未盡受任人之義務及善良管理人之注意義務通知上訴及撥款，應負賠償責任云云，顯屬無據。
㈦再查依上訴人所提其事後與追加被告李資敏間之對話錄音譯
文所示，李資敏稱：「…因為當初你們的說法是說，我要拿到錢我才解除信託…我們公司沒辦法解除信託，沒辦法先給你錢，我們一直在扯這個問題，後來你自己解除信託了，汪若愚說你們為什麼不相信我，黃大哥（即上訴人）都解除信託了，…黃大哥是同意信託解除的，我們趕快辦程序啊，所以我們就相信了。…大哥你當初作了一個動作我們以為你OK了，因為原則上信託沒有解除前我們是不會過戶的，計售因為你解除了信託，我不知道他是怎麼跟你談你解除信託的，因為後來我才知道他又開了等值票給你，因為我們很怕你沒拿到錢，到時候你生氣了，你去作設定那這個買方就不能過戶了…按照正常程序，而且你也正常程序塗銷掉了…我跟代書跟律師我們都嚇一跳，因為當初你很堅持要拿到錢再解除信託，但是我們不能這樣做，不知道為什麼你突然就解除信託了」等語（見本院卷㈠第205至206頁反面），是依上訴人所提上開錄音譯文內容所示，李資敏一再稱上訴人於系爭買賣契約簽訂時要求先拿到錢始同意塗銷系爭信託登記，上訴人與李資敏對話中全未否認，僅稱「我現在跟你講這個沒意義，因為畢竟錢已經被拿走了」（見本院卷㈠第206頁反面），是被上訴人及追加被告抗辯上訴人簽訂系爭買賣契約後要求收到450萬元買賣價款後始願意塗銷系爭信託登記及系爭抵押權登記，核堪採信。則嗣後上訴人將塗銷系爭信託登記及系爭抵押權登記之所需文件悉數無條件交付予汪若愚辦理塗銷完畢，並由許芷蘅出示系爭房地所有權已回復登記予許芷蘅，及系爭抵押權登記已塗銷完畢之所有權狀及土地、建物登記謄本予被上訴人及追加被告，告知其對上訴人所負系爭借款債務業已清償完畢（上訴人於起訴狀中亦自認係許芷蘅「詐欺」被上訴人，而之所以得以詐欺，全係因上訴人自己行為所致），則嗣後被上訴人及追加被告仲介許芷蘅與原買受人徐茂松等2人簽訂系爭協議書及第二份買賣契約，要難認被上訴人及追加被告有何故意或過失，或未盡受任人或善良管理人之注意義務，上訴人自不得請求被上訴人及追加被告負損害賠償責任。
㈧上訴人又主張許芷蘅之配偶汪若愚所有63號7樓房地亦共同
擔保許芷蘅等2人所欠之系爭借款債務，由汪若愚於103年3月3日代理上訴人出售予訴外人高德蓉，上訴人亦交付63號7樓房地之所有權狀、他項權利證明書、印鑑章、印鑑證明予汪若愚，與系爭房地一同於103年3月6日塗銷信託登記及抵押權設定登記，嗣上訴人並順利取得出售之價金520萬元，被上訴人及追加被告有違反受任人或善良管理人之注意義務，亦有故意或過失致上訴人受損害云云，固據上訴人提出63號7樓房地之不動產買賣契約書、價金履約保證書、不動產異動索引、價金履約保證賣方結餘款明細表為證（見本院卷㈠第175至183頁）。惟查上訴人所提63號7樓房地之不動產買賣契約已明確約定：「六、甲（即買受人高德蓉）、乙（即出賣人上訴人）雙方確認，本買賣標的物現況產權前由委託人汪若愚信託登記於受託人黃正南（詳閱信託專簿），現由汪若愚代理乙方出面簽訂買賣合約書，乙方保證最遲應於民國103年3月10日前塗銷信託登記，回復所有權於汪若愚名下，並於產權登記完成次日內辦理用印手續。若屆時乙方無法完成回復所有權登記者，則甲方得主張無條件解不買賣契約或與乙方協商後續程序。七、乙方應於民國103年3月11日前交付土地、建物所有權狀正本予代書保管」（見本院卷㈠第176頁反面），堪認上訴人與訴外人高德蓉就63號7樓房地簽訂之買賣契約約定與系爭買賣契約第17條第16項之約定不同，況上訴人就63號7樓房地簽訂之買賣契約約定上訴人應將該房地之所有權狀正本交付予代書保管，惟上訴人於本件卻將系爭房地之所有權狀、他項權利證明書、印鑑章、印鑑證明等文件均交付予債務人許芷蘅之配偶汪若愚，任憑許芷蘅等2人處理，堪認上訴人就63號7樓房地簽訂之買賣契約之約定及履約過程與本件迥然不同，自不得以上訴人就63號7樓房地已履約完畢順利取得買賣價金，遽認被上訴人及追加被告處理委任事務有何過失，或經紀人員執行仲介業務、地政士有何故意或過失，或有何不當行為或違反業務上應盡之義務，或其等有何故意或過失不法侵害上訴人之權利，或有故意以背於善良風俗之方法加損害於上訴人之侵權行為。㈨基上，上訴人以系爭授權書授予許芷蘅代理權，代理上訴人
出售系爭房地，其代理期限固僅至103年2月28日止，另許芷蘅代理上訴人於103年1月16日與信義房屋公司之受僱人汪妮瑩簽訂房屋買賣仲介一般委託書，委託信義房屋公司出售系爭房地，並於103年2月12日經由信義房屋公司之受僱人汪妮瑩、李資敏及買方之經紀人員吳至剛仲介，與買受人徐茂松等2人簽訂系爭買賣契約。又系爭買賣契約第17條第16項後段約定系爭房地所有權人變動或因故無法移轉予買方時，買賣雙方合意解除系爭買賣契約，另上訴人同時出具系爭同意書，同意於收受450萬元買賣價款後出具塗銷系爭抵押權設定所需之相關文件，嗣經上訴人將塗銷系爭房地原設定系爭抵押權及系爭信託登記所需之相關文件，包括所有權狀、他項權利證明書、印鑑證明、印鑑章全部交付予許芷蘅之配偶汪若愚，授權汪若愚於103年3月5日向新店地政事務所申請塗銷系爭抵押權及系爭信託登記，於翌日即103年3月6日將系爭房地所有權移轉登記回復為許芷蘅所有，故被上訴人李健維及追加被告即信義房屋公司之受僱人汪妮瑩、李資敏、吳至剛依系爭買賣契約第17條其他約定事項第16項後段及系爭同意書所載，認許芷蘅應已向上訴人清償450萬元，上訴人始依系爭同意書之約定出具抵押權塗銷相關證明文件予許芷蘅之配偶汪若愚，將系爭抵押權及信託登記塗銷，將系爭房地所有權回復登記為許芷蘅所有，系爭買賣契約並生合意解除之效力，依系爭履保契約第7條約定，安信公司應將買受人原給付之買賣價金歸還買方，並由追加被告汪妮瑩、李資敏與吳志剛仲介許芷蘅與原買受人徐茂松等2人簽訂第二份買賣契約，由被上訴人李健維將系爭房地所有權移轉登記予楊玉如，要難認安信公司、信義房屋公司及其受僱人汪妮瑩、李資敏、吳至剛或地政士李健維處理委任事務有何過失，或有何違反善良管理人之注意義務，或有違反業務上應盡之義務，或有可歸責事由、故意或過失侵害上訴人之權利，或致上訴人受有損害，故上訴人依據民法第541條第1項、第544條、經紀業管理條例第26條第1項、第2項、地政士法第26條、民法第184條第1項前段、後段、第185條、第188條第1項，請求被上訴人及追加被告負連帶或不真正連帶之損害賠償責任，均屬無據，不應准許。
五、上訴人對許芷蘅等2人已取得勝訴確定判決，再向被上訴人及追加被告請求賠償是否構成不當得利？上訴人既不得對被上訴人及追加被告請求損害賠償，業如上述，故本院即毋庸再審酌上訴人對許芷蘅等2人已取得勝訴確定判決，上訴人再向被上訴人及追加被告請求本件賠償是否構成不當得利。
六、綜上所述，本件係因上訴人於簽訂系爭買賣契約後，自行將塗銷系爭抵押權及系爭信託登記之所需相關文件均交付予債務人許芷蘅之配偶汪若愚，全權委由汪若愚塗銷系爭抵押權及系爭信託登記，致依系爭買賣契約第17條第16項後段約定，系爭買賣契約視為合意解除，且依上訴人出具之系爭同意書所載，上訴人同意於收到系爭買賣契約450萬元買賣價金後出具塗銷系爭抵押權登記之相關文件，被上訴人安信公司本即應依系爭履保契約之約定將買賣價金返還予買方徐茂松等2人，另被上訴人李健維及信義房屋公司之受僱人即追加被告汪妮瑩、李資敏、吳至剛再仲介許芷蘅與徐茂松等2人於103年3月11日簽訂系爭協議書及第二份買賣契約，其處理委任事務並無過失，亦無違反善良管理人之注意義務、業務上應盡之義務，更無可歸責事由、故意或過失侵害上訴人之權利，或致上訴人受有損害。從而，上訴人依民法第541條第1項、第544條、經紀業管理條例第26條第1項、第2項、地政士法第26條、民法第184條第1項前段、後段、第185條、第188條第1項，請求被上訴人信義房屋公司與其受僱人汪妮瑩、李資敏、吳至剛連帶負損害賠償責任，及與被上訴人安信公司、李健維連帶給付450萬元，及被上訴人安信公司、信義房屋公司、李健維應自104年1月29日起；追加被告汪妮瑩、李資敏及吳至剛應自105年4月12日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，及上開所命給付，於其中一被上訴人或追加被告為給付，其他被上訴人或追加被告於該給付範圍內同免其責任，為無理由，應予駁回。原審就上訴人上開請求不應准許部分（即請求被上訴人安信公司、信義房屋公司、李健維給付部分），為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人於本院追加汪妮瑩、李資敏及吳志剛為被告，請由其等依民法第184條第1項前段、後段、第185條第1項前段規定連帶賠償，及對信義房屋公司追加民法第188為訴訟標的之追加之訴部分，亦為無理由，應併予駁回其追加之訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 26 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 賴秀蘭法 官 周舒雁正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 27 日
書記官 蔡宜蓁附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。