臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1540號上 訴 人 曾義宏訴訟代理人 林伯川律師被 上訴人 莊國安訴訟代理人 劉炳烽律師上列當事人間履行契約事件，上訴人對於中華民國105年9月20日臺灣臺北地方法院105年度重訴字第147號第一審判決提起上訴，本院於106年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國103年1月21日與上訴人簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），買受其所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○號、景新段645、663、675之2地號、國道段40地號、南工段624地號、景華段622之1地號、板南段253地號、三民段301地號、廟美段579、579之1、580、581地號、民利段1193地號共15筆土地之應有部分（以下分別以地號稱之，合稱為系爭土地），並於系爭契約第4條第1項約定系爭土地應符合容積移轉實施辦法可供容積移轉。詎伊嗣後發現其中271地號土地（下稱271號地）長期遭他人占用而不得辦理容積，上訴人於簽約時故意隱瞞上情，致伊受詐欺而買受271號地，伊已於105年5月17日以書狀解除兩造間就271號地部分之買賣契約，自得請求被上訴人返還價金或賠償損害，而系爭土地總價款為新臺幣（下同）3,168萬5,938元， 以271號地103年公告現值占系爭土地總公告現值17.241%計算，271號地之價值為546萬2,973元。 爰依系爭契約第4條第1項約定、及民法第184條第1項前段、第2項規定， 擇一請求上訴人給付546萬2,973元及法定遲延利息（原審駁回被上訴人請求上訴人與原審共同被告廖紹普連帶給付同額違約金部分，未據聲明不服，不在本件審理範圍）。
二、上訴人則以：系爭土地原係訴外人億欣營造股份有限公司（下稱億欣公司）陸續購入作為土地容積移轉之用，為達節稅目的而將系爭土地登記予伊，且億欣公司為伊家族企業，伊僅係公司登記名義人，簽約過程未與被上訴人接洽，並無實施任何詐術。另271號地確屬公共設施保留地， 僅因部分遭人占用而須按公共設施保留地之稅率課徵地價稅，而依新北市都市計畫容積移轉送出基地土地改良物之認定及處理原則第3條第1項之規定，基地上是否有土地改良物，與該基地是否可進行容積移轉，並無直接關聯，只要申請人將土地改良物清理排除並經管理機關確認後，或將占用部分辦理地籍分割、直接扣除占用部分面積後，其餘部分仍可進行容積移轉，故縱未排除該土地改良物， 271號地仍符合容積移轉實施辦法而屬可供容積移轉之土地，至多僅該土地改良物所占面積不得計入容積移轉，被上訴人依系爭契約第4條第1項約定解除契約，自屬無據；且在上訴人返還價金之同時，被上訴人應將271號地之所有權移轉登記予上訴人等語置辯。
三、原審判決：㈠被上訴人於將271號地（應有部分權利9分之2） 回復登記予
上訴人之同時，上訴人應給付被上訴人546萬2,973元，及自105年5月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡被上訴人其餘之訴駁回。
上訴人提起上訴，聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（本院卷第30頁背面，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
㈠兩造於103年1月21日簽訂土地所有權買賣契約書（臺灣新北
地方法院[下稱新北地院] 104年度重訴字第792號卷[下稱新北地院卷]第14頁）， 以3,168萬5,938元之價格買受上訴人所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○號、景新段645、6
63、675之2地號、國道段40地號、南工段624地號、景華段622之1地號、板南段253地號、三民段301地號、廟美段579、579之1、580、581地號、民利段1193地號等15筆土地之應有部分。
㈡新北市政府稅捐稽徵處於103年12月10日以北稅中一字第103
3530440號函通知被上訴人271號地不符減免地價稅規定，而依公共設施保留地稅率課徵地價稅（新北地院卷第21頁）。
㈢被上訴人對上訴人提起刑事詐欺告訴，經新北地院檢察署檢
察官偵查後為不起訴處分確定 （案列104年度偵字第1433號，新北地院卷第63頁）。
㈣被上訴人以105年5月17日民事訴之聲明變更狀為解除契約之
意思表示，上訴人於同日收受（原審卷第31、32頁，本院卷第31頁正背面）。
五、被上訴人主張271號地無法辦理容積移轉， 伊得解除該部分之買賣契約，請求返還價金或損害賠償；上訴人則否認，並以前詞置辯。本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後， 兩造同意就本院106年2月7日準備程序中， 兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（本院卷第31頁）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠被上訴人以271號地無法辦理容積移轉為由，依系爭契約第4
條第1項約定解除契約，並請求回復原狀，有無理由？⒈按系爭契約第4條產權保證第1項約定：「㈠乙方（指上訴人
）保證本契約土地確位於新北市中和都市計畫內，且確屬公共設施保留用地，並符合容積移轉實施辦法可供容積移轉，如有不符，甲方（指被上訴人）得解除契約，買賣雙方各負回復原狀義務。…。」（新北地院卷第15頁）， 而本件271號地（上訴人原應有部分為2/9）有部分土地被占用， 致該被占用範圍內之部分土地目前不能為容積移轉，是否屬系爭契約第4條第1項產權保證，符合容積移轉實施辦法可供容積移轉之意旨？兩造各執一詞。
⒉按解釋契約之結果應符合公平原則，故除將誠信原則涵攝在
內外，亦應斟酌立約當時之情形，通觀契約之全文，從契約之主要目的、社會通念及一般客觀情事，就文義上及論理上詳為推求；倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據；解釋契約應探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，作全盤之觀察，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語， 任意推解致失其真意（最高法院103年台簡上字第17號、103年台上字第713號、 102年台上字第2211號判決、99年度台上字第1421號判決意旨可參）。本件兩造買賣系爭土地共15筆，約定該等土地須位於新北市中和都市計畫內、屬公共設施保留用地、可供容積移轉等要件，堪認被上訴人買受系爭土地之用意係在辦理公共設施保留地進行容積移轉，且參諸該15筆地除624地號、622-1地號土地之應有部分為1/1外，其餘各筆土地之應有部分均小於1， 271號地為2/9，見系爭契約第1頁即明（新北地院卷第14頁），則依系爭契約第4條第1項之約定，即須系爭土地15筆每筆之整筆土地確屬公共設施保留地且均可進行容積移轉，始符兩造約定之真意，縱使依政府規定得就土地之一部分進行地籍分割或扣除占用面積進行容積移轉，但此即與雙方簽訂系爭契約之意旨不同，亦無從認為被上訴人於買受時乃有接受「得就一部分進行地籍分割或扣除占用面積進行容積移轉」之條件，否則買賣雙方即無約定「產權保證」之必要，果有得扣除地籍分割或占用面積時，則應逐筆核對該等分割或被占用情況，依實際得容積移轉之範圍及應有部分比例為議價，何況上訴人亦保證系爭土地無「已徵收」、「已領取協議價購補償費用」、「已損贈」等情事（系爭契約第4條第4項），益證所稱容積移轉係指上訴人應有部分均得為容積移轉，並無捐贈部分或占用部分應予扣除可言。是以，被上訴人主張兩造真意係約定以271號地上訴人之應有部分均得進行容積移轉為條件而簽訂系爭契約，即屬有據。 然271號地有部分土地業經他人占用而該占用部分不符容積移轉規定，有新北市政府100年10月7日北府城開字第1001161354號通知億欣公司之函文在卷可稽（新北地院卷第57頁），則被上訴人依系爭契約第4條第1項約定，以105年5月17日民事訴之聲明變更狀為解除契約之意思表示，上訴人於同日收受（原審卷第31、32頁，本院卷第31頁正背面）， 主張解除就271號地之買賣契約並請求返還該部分之買賣價金，即非無據。上訴人已不爭執以土地公告現值比例計算271號地價金， 則被上訴人請求上訴人給付546萬2,973元（本院卷第41頁背面），及自105年5月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，核非無據。
⒊上訴人辯稱：系爭契約第4條第1項約定明確記載上訴人依該
條所保證之事項， 兩造僅就271號地是否符合「容積移轉實施辦法且可供容積移轉」爭執。而依新北市政府100年10月17日函文，可知271號地既經主管機關審核通過許可容積移轉，而未經駁回，已足證該土地確實符合「都市計劃容積移轉實施辦法」第17條規定， 且271號地上固有部分面積被占用，然依「新北市都市計畫容積移轉送出基地土地改良物之認定及處理原則」第3條第1項規定可知， 271號地上有土地改良物（即占用物），與可否進行容積移轉並無直接關聯，縱未將占用物清理排除，該土地仍屬可進行容積移轉之土地，至多僅將土地改良物扣除占用部分面積不記入容積移轉。上訴人並未違約云云。 惟271號地有部分範圍遭占用致該部分未合容積移轉規定，該被占用部分既非可為容積移轉，已不符契約真意，業如前述，則上訴人以仍有部分土地可為容積移轉即符契約意旨之抗辯，為不足採。
⒋上訴人另稱兩造未曾於系爭契約中就本件15筆土地有無被占
用，特作約定。蓋因本件買賣所重者為土地是否符合容積移轉辦法，至土地是否被占用，因多數可清理排除，僅減少價金問題，且本件買賣總價高達3,168萬5,938元，被上訴人當會進行確認，此觀諸系爭契約第4條第2項約定現況點交，益證被上訴人於簽約時，已知271號地之現況， 上訴人並無刻意隱瞞之情事，自無須就土地被占用之事實，負保證責任云云。惟查，系爭契約就系爭土地並無約定如有部分土地被占用時之法律效果，然兩造買賣之目的在於容積之移轉，部分土地被占用致該部分目前不能為容積移轉，自非系爭契約之本旨，已述如前，則上訴人辯稱部分土地被占用不合容積移轉時，應扣除該被占用部分仍得容積移轉時，即無違約，洵非可取。況本件被上訴人主張解除契約，並非減少價金，上訴人所辯，要無足取。
⒌上訴人又謂被上訴人於103年12月10日接獲新北市稅捐稽徵
處函告知271號地有被占用情形，卻遲至104年10月20日始提起訴訟，顯怠於通知瑕疵，依民法第356條規定， 應視為承認所受領之物，不得再主張瑕疵擔保責任，否則構成權利濫用，並有違誠信原則云云。惟被上訴人固有收受新北市稅捐稽徵處103年地價稅繳款書（新北地院卷第20頁）， 並聲請免徵地價稅（新北地院卷第21頁），復提出刑事告訴（新北地院檢察署104年度偵字第14433號不起訴處分書，新北地院卷第63至65頁），於該不起訴處分後，旋即提起本件訴訟，顯見上訴人已知悉被上訴人關於271號地瑕疵之主張， 被上訴人權利之行使，要與權利濫用、誠信原則無涉。而上訴人於系爭契約訂立前， 億欣公司曾就271號地容積移轉為申請，並經新北市政府於100年10月7日函示在案（新北地院卷第57至59頁），足見271號地當時有被占用情況， 該被占用情況既為上訴人所明知，被上訴人據為解除契約事由，亦與權利濫利或誠信原則無關。被上訴人係行使系爭契約所約定之解除權，而非民法第359條之解除權， 被上訴人解除契約既無違誠信原則，已述如上， 則上訴人抗辯依民法第359條規定，解除契約顯失公平，應以減少價金為宜云云，並非本件之訴訟標的，上訴人抗辯，不足為採。
⒍上訴人又稱：由系爭契約買賣價金僅約定15筆土地之總價，
及任一筆土地有第4、5條約定之情事契約即全部解除或無效等情，可證系爭契約以15筆土地為單一標的，未賦予被上訴人部分解除權；且系爭契約既係就全部買賣標的議定總價，無從計算各筆土地之買賣價金，其給付自屬不可分，被上訴人一部解除契約為無理由云云。惟系爭土地固有15筆，得分別讓售（本院卷第64頁背面至65頁），能否解除契約或有無瑕疵，自得各筆認定，上訴人主張應以系爭契約全部解除為必要云云，並不可採。
⒎綜上，被上訴人依系爭契約第4條第1項約定，解除部分契約
並請求返還價金，核無不合，至依民法第184條第1項前段、第2項規定部分，因與系爭契約第4條第1項係擇一請求， 即毋庸論，附予說明。
㈡上訴人得否行使同時履行抗辯？⒈按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」民法第264條第1項定有明文。「契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第二百五十九條定有明文，此項互負之義務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」（最高法院44年台上字第702號判例參照）。 又「被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第二百六十四條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧。」（最高法院39年台上字第902號判例、29年上字第895號判例意旨參照）。
⒉本件上訴人為系爭契約之出賣人， 被上訴人依系爭契約第4
條第1項約定主張解除契約為有理由，前已述及， 則兩造即互負回復原狀之義務， 上訴人依民法第264條規定行使同時履行抗辯，即非無由，自應准許。
⒊至假執行部分： 就271號地移轉所有權部分屬上訴人之同時
履行抗辯，並非被上訴人請求部分，原審所為假執行宣告係指就被上訴人請求給付價金部分，並無不合，附予說明。
六、綜上所述，被上訴人依系爭契約第4條第1項之規定，請求上訴人給付被上訴人546萬2,973元，及自105年5月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨上訴人於返還上開價金之同時，被上訴人應移轉登記271號地應有部分2/9所有權予上訴人，核屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，及為同時履行之諭知，暨假執行並免為假執行之宣告，要無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 26 日
民事第二十四庭
審判長法 官 陳麗芬
法 官 許炎灶法 官 周祖民正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 26 日
書記官 劉文珠附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。