臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1545號上 訴 人 黃素真
張尚德共 同訴訟代理人 郭睦萱律師複 代理人 張郁姝律師
湯惟揚律師被 上訴人 李富隆
陳麗華陳美麗詹天賜陳天賜共 同訴訟代理人 李子聿律師複 代理人 陳丁章律師被 上訴人 林進興訴訟代理人 林勇憲上列當事人間請求給付不當得利等事件，上訴人對於中華民國105年9月29日臺灣士林地方法院105年度訴字第702號第一審判決提起一部上訴，並為訴之追加，本院於108年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外廢棄。
核定被上訴人就附表所示建物占用附表所示土地，自附表「租金起算日」欄所示之日起，每年之租金各如附表「租金」欄所示；被上訴人應自附表「租金起算日」欄所示之日起，至建物得使用期限為止，按年給付上訴人各如附表「租金」欄所示之金額。
其餘追加之訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審（含追加之訴）訴訟費用，由兩造按附表「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。
本判決所命給付部分，上訴人於每期屆至時，各以附表「供擔保金額」欄所示金額供擔保後，得假執行；但被上訴人如以附表「供擔保金額」欄所示金額預供擔保，得免為假執行。
其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查上訴人於原審以上訴人張尚德為坐落臺北市○○區○○段4小段246（應有部分8分之3）、247（應有部分8分之3）、248（應有部分1萬分之3761）地號土地（下逕稱地號，合稱張尚德土地）所有權人，黃素真為同小段297（應有部分8分之4）、301（應有部分8分之5）地號土地（下逕稱地號，合稱黃素真土地）所有權人，被上訴人李富隆、陳麗華、詹天賜、林進興及訴外人陳輝煌（於民國95年2月10日死亡），於78年6月間各因拍賣取得如原判決附表（下稱原附表「房屋門牌」欄）所示未辦理保存登記之建物（下合稱系爭建物），被上訴人陳美麗、陳天賜於95年5月間，則因繼承取得陳輝煌如原附表編號5、6之建物，未經同意，即無權占用如原附表所示之土地（下稱系爭土地），並獲有利益，致伊等受有損害，應給付不當得利等情，依民法第179條之規定，請求被上訴人自100年1月1日起至返還系爭土地之日止，按年各給付如原附表「原告請求按年給付之金額」欄所示之不當得利。嗣上訴人上訴後，主張若認系爭建物係有權占用系爭土地，其等仍不得無償使用土地，應認兩造間有租賃關係存在，依民法第425條之1第1項規定，另提起追加之訴（即先位聲明）請求：核定系爭建物占用系爭土地，每年之租金各如附表2-1至2-7「租金」欄所示，被上訴人並應自100年1月1日起至返還占用土地之日止，按年給付各如附表2-1至2-7「租金」欄所示之金額；並將原審請求列為備位之訴，依民法第179條之規定追加請求：被上訴人應再給付上訴人各如附表1-1至1-7追加部分欄所示之金額。經核上訴人之先位聲明係對於系爭建物使用系爭土地之權源而為爭執，與原請求之基礎事實同一；又其就備位聲明追加請求部分，係擴張應受判決事項聲明，揆諸前開規定，均應予准許。
二、上訴人主張：伊等為系爭土地之共有人（應有部分如附表「占用土地所有權人及其應有部分比例」欄所示），被上訴人各因拍賣、繼承取得如附表所示未辦理保存登記之建物，未經同意，即無權占用系爭土地全部面積各8分之1（系爭土地其上建物均為4層樓，每層樓各有2門牌號碼），並獲有利益，致伊等受有損害，應給付不當得利等情。爰依民法第179條之規定，求為命被上訴人自100年1月1日起至返還系爭土地之日止，按年各給付如原附表「原告請求按年給付之金額」欄所示不當得利之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起一部上訴（即如附表1-1至1-7「上訴部分」欄所示；該附表「未上訴部分」欄，未據聲明不服，不在本院審理範圍）。於本院主張若認被上訴人係有權占用系爭土地，其等仍不得無償使用土地，應認兩造間有租賃關係存在，依民法第425條之1第1項規定，另提起追加之訴（即先位聲明）請求：核定被上訴人就如附表所示之建物占用系爭土地，每年之租金各如附表2-1至2-7「租金」欄所示，並應自100年1月1日起至返還土地之日止，按年給付各如附表2-1至2-7「租金」欄所示之金額。追加之訴聲明（先位聲明）：
㈠核定被上訴人就系爭建物每年之租金各如附表2-1至2-7「租金」欄所示；㈡被上訴人應自100年1月1日起，至返還占用土地之日止，按年給付上訴人各如附表2-1至2-7「租金」欄所示之金額；㈢就第2項聲明，願供擔保請准宣告假執行。並將原審請求列為備位之訴，另依民法第179條之規定，追加請求被上訴人應自105年1月1日起各給付上訴人如附表1-1至1-7「追加金額」欄所示之金額。上訴聲明（備位聲明）：㈠原判決關於駁回後開第2項之訴部分，及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判，均廢棄；㈡被上訴人應自100年1月1日起各給付上訴人如附表1-1至1-7「上訴部分」欄所示之金額；㈢願供擔保請准宣告假執行。追加聲明（備位聲明）：㈠被上訴人應自105年1月1日起各給付上訴人如附表1-1至1-7「追加金額」欄所示之金額；㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：張尚德為系爭土地共有人，並係系爭建物之起造人，前因積欠訴外人陳炎焜債務，經陳炎焜向臺灣士林地方法院聲請裁定准予本票執行而拍賣系爭建物（即73年度執字第889號、92年度執字第16425號，下合稱系爭執行事件），伊等於78年6月間、95年間各因拍賣、繼承取得系爭建物，系爭建物並非無權占用系爭土地，上訴人自不得請求不當得利；又若認兩造間有法定租賃關係存在，上訴人就系爭土地之權利範圍並非全部，本件有訴訟標的對於系爭土地全體共有人必須合一確定情形，應由系爭土地全體共有人起訴，上訴人亦不得本於系爭土地面積全部，及依系爭建物占用系爭土地面積各8分之1計算租金，而應依權利移轉證書所載面積各32分之1（上訴人為系爭土地共有人，應除以8，系爭建物為4層樓，再除以4）計算租金等語。並答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、上訴人主張伊等為系爭土地之共有人（應有部分如附表所示），被上訴人各因拍賣、繼承取得系爭建物，附表編號1至6所示建物依系爭執行事件發給之權利移轉證書記載面積，依序為65.41平方公尺、65.94平方公尺、65.94平方公尺、65.41平方公尺、65.41平方公尺、65.41平方公尺、65.41平方公尺；又張尚德為系爭建物之起造人，系爭建物於78年6月間經法院拍賣時，其為系爭土地共有人，嗣於95年8月2日，以贈與為原因，將黃素真土地移轉登記為黃素真所有；另系爭土地其上建物均為4層樓，每層樓各有2門牌號碼之事實，為兩造所不爭執（見原審卷第295頁），並有土地登記謄本、權利移轉證書、土地使用權同意書、同意書為憑（見原審卷第24至44頁、第181頁、第183頁、第191至192頁、第220頁、第228頁、第299頁、第242頁、第252至254頁），復經本院調取系爭執行事件卷宗、系爭建物建照執照卷宗核閱無誤（見本院卷㈠第157頁、本院卷㈡第231頁），堪信為真實。
五、上訴人主張伊等為系爭土地共有人，被上訴人各因拍賣、繼承取得系爭建物，張尚德該時為系爭土地共有人，並係系爭建物之起造人，應認兩造間有法定租賃關係存在，依民法第425條之1第1項規定，請求核定系爭建物占用系爭土地，每年之租金各如附表2-1至2-7「租金」欄所示，被上訴人並應自100年1月1日起至返還占用土地之日止，按年給付租金各如附表2-1至2-7「租金」欄所示等語，被上訴人則以前詞置辯。經查：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。又民法第425條之1雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。再者，所謂「土地及房屋同屬一人」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，則此項規定於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用，則若法定租賃權僅存在部分土地所有權人及房屋所有權人之間，自不必由全體土地所有權人一同起訴；故被上訴人抗辯本件有訴訟標的對於系爭土地全體共有人必須合一確定情形，應由系爭土地全體共有人起訴云云，尚不足採。
㈡查系爭建物係未辦理保存登記之建物，張尚德為系爭建物之
起造人，該時亦為系爭土地共有人，於95年8月2日，以贈與為原因，將黃素真土地移轉登記為黃素真所有，又李富隆、陳麗華、詹天賜、林進興及陳輝煌（於95年2月10日死亡），於78年6月間各因拍賣取得系爭建物，陳美麗、陳天賜於95年5月間，則因繼承取得陳輝煌如附表編號5、6之建物，有如前述；是系爭土地、系爭建物於系爭執行事件進行時，既同屬張尚德所有，嗣經張尚德之債權人就系爭建物聲請強制執行，由被上訴人分別拍賣、繼承取得系爭建物之事實上處分權，張尚德復將黃素真土地讓與黃素真，揆諸前開說明，自應類推適用民法第425條之1第1項規定，推定在系爭建物得使用期限內，兩造間就系爭建物所使用之系爭土地有租賃關係存在，故上訴人主張本件依民法第425條之1第1項規定，兩造間在系爭建物得使用期限內，推定有租賃關係存在等語，洵屬有據。
㈢次按依民法第425條之1第1項推定有租賃關係時，其租金數
額當事人不能協議時，得請求法院定之，同條第2項定有明文。查，兩造間在系爭建物得使用期限內，推定有租賃關係存在，惟被上訴人就系爭建物占用系爭土地，仍須支付相當之對價，非可當然無償使用該土地；是兩造就租金數額既不能協議（見本院卷㈡第183頁反面、本院卷㈢第196頁反面），故上訴人請求被上訴人酌定租金及給付租金，亦屬有據。而兩造就系爭建物占用系爭土地之面積，協議由本院擇「系爭土地全部登記面積」、「權利移轉證書所載面積」為計算之依據（見本院卷㈢第201至202頁）；又系爭土地之全部登記面積如附表「土地登記面積」欄所示（見原審卷第24至42頁），而被上訴人依執行法院發給之權利移轉證書所載面積，依序為65.41平方公尺、65.94平方公尺、65.94平方公尺、65.41平方公尺、65.41平方公尺、65.41平方公尺、65.41平方公尺，不足系爭建物之房屋稅籍所載面積（均為72.30平方公尺，見原審卷第64至76頁），且系爭建物前方有一小部分土地，供被上訴人出入系爭建物之用，周邊亦有部分土地作法定空地使用等情，為兩造所不爭執，並有位置圖、現場照片可據（見本院卷㈡第225至227頁、第240至241頁、第291至300頁），足見被上訴人並非僅依權利移轉證書所載面積使用土地；況兩造間在系爭建物得使用期限內，依上開規定就系爭建物使用之系爭土地推定租賃關係存在，則其等就土地成立租賃關係之範圍，除有特別約定外，應係就土地之原使用範圍即系爭土地登記面積，並依上訴人之應有部分成立租賃關係，而非僅就建物占有之土地面積或權利移轉證書所載之面積，成立租賃關係。再者，系爭土地其上建物均為4層樓，每層樓各有2門牌號碼，系爭建物之各層樓各戶（共8戶）係共同占用系爭土地，各戶占用土地面積，應按系爭土地登記面積8分之1之比例計算；又各共有人係按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權（民法第818條規定參照），上訴人就系爭土地並無全部所有權，即應按其應有部分請求租金；是系爭建物占用系爭土地之面積應按系爭土地登記面積8分之1為據，並應依上訴人各自應有部分比例計算租金。故上訴人主張不應按應有部分比例計算租金，及被上訴人抗辯應以權利移轉證書所載面積計算租金云云，皆不可取。
㈣又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第105條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為上限。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判例要旨參照）。經查：
⒈系爭土地位於臺北市○○區○○街，臨近新北市○○區○
○街，附近有公園、國小、圖書館及小型商店等情，有地圖、現場照片可參（見本院卷㈠第108至109頁、本院卷㈡第226至227頁、第240至241頁、第251至256頁）。本院審酌系爭土地之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性及生活機能完善度等情，並考量被上訴人占用系爭土地所得之經濟價值與所受利益，認以系爭土地申報地價5％為計算租金之標準為適當。
⒉再請求給付租金，屬給付之訴，內容並未含有請求法院核
定租金之意，故未定有租金時，土地所有人必先經法院酌定租金後，始得據以請求如數給付；而該請求法院核定租金之訴，屬形成之訴，僅得自請求核定之意思表示時起算，不得溯及請求核定該意思表示前之租金。查，上訴人於起訴時，僅依不當得利之法律關係為請求，其起訴前並未向法院聲請酌定租金，迨於105年11月10日提出民事上訴狀時（見本院卷㈠第33至37頁），始提出追加核定租金之訴，請求核定自100年1月1日起之租金，則核定租金判決之效力，應自請求核定之意思表示時即該書狀繕本送達被上訴人之日（如附表「租金起算日」欄所示，見本院卷㈠第38至46頁）起算，不能溯及於請求核定意思表示前之租金，且法定租賃權係推定土地、建物所有權人在建物得使用期限內，有租賃關係，自應至建物得使用期限為止（民法第425條之1第1項規定參照）。
⒊從而，兩造在系爭建物得使用期限內，就系爭建物與使用
之系爭土地推定租賃關係存在，並應按系爭土地登記面積8分之1及上訴人各自應有部分之比例，依系爭土地當年度申報地價5％計算租金；則上訴人請求核定被上訴人就系爭建物占用系爭土地，自如附表「租金起算日」欄所示之日起，每年之租金各如附表「租金」欄所示，及被上訴人應自附表「租金起算日」欄所示之日起，至系爭建物得使用期限為止，按年給付上訴人各如附表「租金」欄所示之金額，核屬有據。
六、綜上所述，上訴人追加先位之訴，依民法第425條之1第1項規定，請求核定租金及給付租金，為有理由，應予准許，並由本院就系爭建物占用系爭土地，核定被上訴人自如附表「租金起算日」欄所示之日起，每年之租金各如附表「租金」欄所示；及命被上訴人應自附表「租金起算日」欄所示之日起，至系爭建物得使用期限為止，按年給付上訴人各如附表「租金」欄所示之金額。又本判決所命給付部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告准、免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至上訴人其餘敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。另上訴人追加先位之訴，依民法第425條之1第1項規定之請求，既有理由，其備位之訴（原審請求及本院追加請求），依不當得利請求之部分，即無審究之必要。而本件備位之訴無須再為裁判，原審就備位之訴部分（即原審請求部分）為上訴人敗訴之判決，於法尚有未合，應將該部分予以廢棄，無庸裁判。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件追加之訴為一部有理由，一部無理由；依民事訴訟法第450條、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 3 日
民事第十四庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 藍家偉法 官 邱靜琪正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 3 日
書記官 張淨卿附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。