臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1565號上 訴 人 李基福訴訟代理人 江燕偉律師被 上訴人 玉弘企業股份有限公司法定代理人 陳玉朗訴訟代理人 林殷廷律師
林天麟律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國105 年9月23日臺灣臺北地方法院104 年度訴字第2585號第一審判決提起上訴，本院於106 年6 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣玖拾陸萬貳仟元，及自民國一百零五年九月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外），由被上訴人負擔四分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落彰化縣○○鄉○○段○○○號土地所有權全部及其上同段22、22之1 至22之13、74至76、85、88至90建號建物即門牌號碼彰化縣○○鄉○○○○路○○號廠房（下稱系爭房地）及其內動產設備原為訴外人和協化學股份有限公司（下稱和協公司）所有，經伊向法務部行政執行署彰化分署（下稱彰化分署）拍定購得，於民國（下同）104年3月25日領得不動產權利移轉證書，並已辦妥所有權移轉登記。雖被上訴人與和協公司前有簽立租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被上訴人向和協公司承租系爭房地及其內動產設備，租賃期間20年（自88年4 月2 日起至108 年4 月2 日止），租金每月新臺幣（下同）6 萬元，以和協公司積欠被上訴人之6,000 萬元債務抵償，惟系爭租約係通謀虛偽訂立，應屬無效，縱認非通謀虛偽，系爭租約之簽訂，未經合法代表，亦不生效力，又系爭租約期限長達20年且未公證，無民法第425 條第1 項之適用，伊無庸承受系爭租約，被上訴人無權占用系爭房地受有利益，致伊受有損害，爰先位主張依民法第179 條或第184 條第1 項規定，請求被上訴人給付伊自
104 年5 月19日起至105 年1 月19日止，按月以每月租金50萬元計算之損害金計400 萬元，及自105 年9 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。再退步言，縱認系爭租約對伊繼續有效存在，系爭租約既約定以被上訴人對和協公司之6,000 萬元債權抵償，系爭租約租金應為每月25萬元（計算式：6,000萬元÷20年÷12個月=25萬元），於104 年3 月25日伊取得系爭房地所有權後，被上訴人與和協公司間所為以債抵租約定對伊不生效力，爰備位主張依民法第439 條規定，請求被上訴人給付伊自104 年5 月19日起至105 年9 月19日止之租金共400 萬元，並加計自105 年9 月20日起算之法定遲延利息【上訴人於原審逾上開部分之請求（包括逾上開部分之遲延利息及於原審備位主張依民法第227 條之2 第1項請求增加租金給付部分），經原審為其敗訴之判決，雖上訴人聲明不服，惟嗣已向本院減縮遲延利息請求，並表明備位主張僅依民法第439 條規定請求給付租金（見本院卷第46至47頁），已經確定，非本件審理範圍】。
二、被上訴人則以：否認系爭租約為通謀虛偽意思表示，且系爭租約係在民法債編施行後修正施行前之88年4 月2 日訂立，無適用修正後民法第425 條第2 項規定之餘地，故系爭租約雖未經公證，惟伊本於修正前民法第425 條買賣不破租賃之規定，自有權使用系爭房地，且伊已付清全部租期之租金，上訴人請求伊給付損害金、租金，均屬無據。退步言，縱認伊未預付全部租金，上訴人亦僅能請求伊給付每月租金6 萬元等語，資為抗辯。
三、上訴人於原審起訴聲明：㈠被上訴人應給付上訴人400 萬元，及自104 年5 月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。被上訴人於原審答辯聲明：
㈠上訴人之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，嗣減縮如上，於本院聲明：㈠原判決關於駁回上訴人下開請求部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人400 萬元及自105 年9 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第81頁背面，106 年5 月9 日準備程序筆錄，並依判決格式增刪修改文句）：
㈠上訴人前因彰化分署拍賣和協公司所有系爭房地及其內設備
，於104 年3 月4 日拍定，並於同年月25日領得系爭房地之權利移轉證書而取得系爭房地之所有權，有彰化分署104 年
3 月24日彰執丁93房稅執特專字第90911 號函核發之不動產權利移轉證書及附表、彰化分署104 年3 月30日彰執丁93年房稅執特專字第00090911號函在卷可證（見原審訴字卷㈠第20至26頁、本院卷第49頁）。
㈡被上訴人與和協公司於88年4 月2 日簽立系爭租約，約定租
賃期間20年，即自88年4 月2 日起至108 年4 月2 日止，和協公司向被上訴人承租系爭房地及其內設備，租金為每月6萬元，以和協公司積欠被上訴人之6,000 萬元債務抵償，有系爭租約在卷可證（見原審訴字卷㈠第27頁）。
㈢上訴人委託通達法律事務所於104 年5 月15日寄送律師函予
被上訴人，請被上訴人儘速交還土地、廠房及支付上訴人相當於租金之不當得利，該律師函並於同年月18日經被上訴人收受，有上開律師函及其送達證書在卷可證（見原審訴字卷㈠第31至33頁）。
㈣上訴人委託通達法律事務所於104 年8 月24日寄送律師函予
被上訴人，請被上訴人給付上訴人5 個月租金合計500 萬元，該律師函並於翌（25）日經被上訴人收受。上訴人復於10
5 年8 月30日寄送台北南海郵局第1330號存證信函予被上訴人，有上開律師函及其送達證書、存證信函在卷可證（見原審卷㈡第71至74頁、第106至121頁）。
㈤被上訴人於85年9 月23日之資本額為4,000 萬元，於89年12
月8 日經臺北市商業管理處核准增資為5,000 萬元，有被上訴人之公司變更登記事項卡、公司變更登記表、公司章程各
1 份在卷可證（見原審訴字卷㈡第83至88頁）。㈥被上訴人於85年5 月20日在系爭房地設立工廠，有工業局工廠公示基本資料在卷可證（見原審訴字卷㈡第82頁）。
㈦被上訴人因從事第4 類毒性化學物質運作，經訴外人彰化縣
政府環境保護局（下稱彰化縣環保局）於93年7 月21日稽查發現被上訴人未依規定申報毒性化學物質之運作紀錄及毒理相關資料，而對被上訴人處以罰鍰，經被上訴人提起訴願、行政訴訟均遭駁回確定；嗣被上訴人復因工廠之地下水總酚含量濃度超過地下水污染管制標準，經彰化縣環保局於97年
2 月29日命令停工，被上訴人於98年4 月21日仍於系爭房地從事「架橋劑」、「DCP」 生產作業，經臺灣彰化地方法院以犯土壤及地下水污染整治法第30條之罪，判處罰金確定，被上訴人並於99年7 月提出土壤及地下水污染整治計畫，整治期間自100 年5 月16日起為期4 年等情，有系爭房地及其內設備拍賣公告、臺中高等行政法院93年度簡字第224 號判決、臺灣彰化地方法院檢察署檢察官98年度偵字第4805號、9283號聲請簡易判決處刑書、臺灣彰化地方法院98年度簡字第2308號刑事簡易判決、被上訴人土壤及地下水污染整治計畫各1 份在卷可證（見原審訴字卷㈠第25頁及其背面、原審訴字卷㈡第71至75頁背面、第100至101頁）。
㈧系爭房地拍賣公告第8 點載明：「訴外人彰化縣政府102 年
7 月3 日來函稱本案尚有『土壤及地下水污染整治基金』代墊整治場址調查評估計畫費用計3,345,500 元，經加徵滯納金501,825元及分期利息71,280元，共計3,918,605元，由玉宏公司（按即被上訴人）分36期按月繳納，截至102年6月已償24 期計2,696,582元…」等語，有系爭房地拍賣公告在卷可證（見原審訴字卷㈠第25頁背面）。
㈨系爭房地第三次拍賣公告之附記第10點載明：系爭房地及設
備現出租於本件被上訴人，承租期間自88年4 月2 日起至10
8 年4 月2 日止，業據債務人提出租賃契約書及6 千萬元本票1 紙為證等語，有系爭房地拍賣公告在卷可證（見彰化分署93年度房稅執特專字第90911號卷影本㈢第17頁）。
五、上訴人主張被上訴人與和協公司所簽系爭租約為通謀虛偽意思表示，應屬無效，縱認為真，依民法第425 條第2 項規定，兩造間亦無租賃關係存在，退步言，縱認租約對伊繼續有效存在，被上訴人與和協公司間約定實際租金為每月25萬元，先位主張依不當得利、侵權行為之法律關係，備位主張依民法第439 條規定，請求被上訴人給付400 萬元本息等情，為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯。是本件主張爭點為：
㈠被上訴人與和協公司間所簽系爭租約是否屬通謀虛偽意思表示而無效？㈡被上訴人與和協公司間所簽系爭租約對上訴人是否仍繼續存在？㈢上訴人先位主張依不當得利、損害賠償之法律關係，請求被上訴人給付自104 年5 月19日起至10
5 年1 月19日止之損害金共400 萬元，及自105 年9 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，有無理由？㈣上訴人備位主張依民法第439 條規定，請求被上訴人給付自104 年
5 月19日起至105 年9 月19日止，每月以25萬元計算之租金共400 萬元，及自105 年9 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，有無理由？本院判斷如下：
㈠被上訴人與和協公司間所簽系爭租約是否屬通謀虛偽意思表
示而無效？⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
無效；虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條第1 項前段、第2 項分別定有明文。次按，第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上第29號判例參照）。上訴人主張系爭租約係被上訴人與和協公司間基於通謀虛偽意思表示而訂立，為被上訴人否認，依上開說明，自應由上訴人負舉證責任。
⒉經查：
⑴上訴人雖以系爭房地附近租金行情、104 年彰濱工業區
服務中心繳款單、104 年房屋稅及地價稅為據（見原審卷㈠第28、69至70、165 頁），認為系爭租約約定之租金明顯偏低，顯不合理云云。惟查，上訴人所提資料均為104 年間之資料，距離88年間簽立系爭租約已逾16年，此段期間物價、房價、地價指標均有所波動，能否以系爭房地目前之價值、租金行情，推論系爭租約簽立當時所約定之租金不合理，已非無疑。況廠房及其基地之租金價格可能隨土地坐落位置、房屋結構、屋齡、使用現況、租賃原因、租賃期間長短及締約當事人間之情誼不同而有所不同，衡以系爭租約之租賃期間為20年，租金則以當時之出租人和協公司積欠被上訴人之本票債務（詳後述）抵償，有系爭租約1 份在卷可證（見原審卷㈡第35頁），則和協公司與被上訴人基於抵償彼此間債權債務關係而約定長時間之租賃契約，要難認為與常情相違，亦不得僅以租金價格逕認系爭租約係基於通謀虛偽意思表示而訂立。
⑵上訴人復以被上訴人對和協公司之債權額，顯逾被上訴
人100 年之資本總額600 萬元，且被上訴人並未提出債權原因關係證明，推論系爭租約係通謀虛偽意思表示而訂立云云，固提出公司基本資料查詢為證（見原審卷㈠第29頁）。然被上訴人於85年9 月23日之資本額為4,00
0 萬元，於89年12月8 日經臺北市商業管理處核准增資為5,000 萬元乙節，有被上訴人公司變更登記事項卡、公司變更登記表、公司章程各1 份在卷可證（見原審卷㈡第83至88頁），是被上訴人於簽立系爭租約時之資本額為4,000 萬元，與上訴人所述被上訴人100 年間之資本額為600 萬元顯然有別。又被上訴人對和協公司具有債權6,000 萬元乙節，彰化分署93年度房稅執特專字第00000 號等執行事件前與臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院）95年度執字第23943 號民事強制執行事件合併辦理執行，即已經彰化地院於101 月9 月13日拍賣公告備註欄第12點載明：「據債務人（按指和協公司）稱：本案所拍賣動產及不動產現出租於第三人玉弘企業股份有限公司（按即本件被上訴人）（負責人陳玉朗），承租期間自民國88年4 月2 日起至108 年4 月2 日止，業據債務人提出租賃契約書及六千萬元本票一紙為證，…」等語（見彰化分署93年度房稅執特專字第90911 號卷㈠影本第1、26、45頁），是被上訴人對和協公司有6,000萬元之本票債權。而本票係無因証券，執票人取得票據，如非出於詐欺、脅迫，自得享有票據上之權利無因證券，本票債權人即被上訴人就其取得本票之原因，本不負證明之責任，然上訴人並未舉證被上訴人係惡意取得，和協公司簽發本票即應負票據債務，上訴人非執票人或發票人，逕主張票據之原因關係不存在，與票據係屬無因証券之本質不符。況被上訴人對和協公司之本票債權與被上訴人公司之資本額多寡並無關連，故難憑此逕認被上訴人對和協公司之6,000萬元本票債權不存在，自不足以認定被上訴人與和協公司間訂立系爭契約係基於通謀虛偽之意思表示。
⑶再者，上訴人以照片為憑（見原審卷㈠第30頁），主張
被上訴人未實際於登記地址營業，可合理推測系爭租約係因通謀虛偽意思表示而成立云云。惟查被上訴人於85年5 月20日即已在系爭房地設立工廠，有工廠公示資料查詢資本資料在卷可證（見原審卷㈡第82頁），且被上訴人因從事第4 類毒性化學物質運作，經訴外人彰化縣環保局於93年7 月21日稽查發現被上訴人未依規定申報毒性化學物質之運作紀錄及毒理相關資料，而對被上訴人科以罰鍰，經被上訴人提起訴願、行政訴訟均遭駁回確定；嗣被上訴人復因工廠之地下水總酚含量濃度超過地下水污染管制標準，經彰化縣環保局於97年2 月29日命令停工，被上訴人於98年4 月21日仍在系爭房地所在之工廠從事「架橋劑」、「DCP」 生產作業，經彰化地院以犯土壤及地下水污染整治法第30條之罪，判處罰金確定，被上訴人並於99年7 月提出土壤及地下水污染整治計畫，整治期間自100 年5 月16日起為期4 年等情，有系爭房地拍賣公告、臺中高等行政法院93年度簡字第
224 號判決、臺灣彰化地方法院檢察署檢察官98年度偵字第4805、9283號聲請簡易判決處刑書、彰化地院98年度簡字第2308號刑事簡易判決、被上訴人土壤及地下水污染整治計畫在卷可證（見原審卷㈠第25頁背面、原審卷㈡第71至75頁背面、第100至101頁），顯見被上訴人自85年在系爭房地設立工廠時起至100 年間，確實有在系爭房地從事生產作業無疑，故被上訴人於88年間與和協公司簽立系爭租約，約定向和協公司承租系爭房地，亦合於情理。至被上訴人在系爭房地廠房處於停工狀態（見外放彰化分署93年度房稅執特專字第90911 號卷㈢影本第17頁），及被上訴人現未於臺北市○○區○○○路○ 段○○號8 樓之公司登記地址實際營業，與系爭租約訂立時是否係出於通謀虛偽意思表示全然無涉，是被上訴人雖目前停工，仍不足以證明被上訴人與和協公司間係基於通謀虛偽意思表示而訂立。
⑷參以系爭房地拍賣公告附記第8 點載明：「訴外人彰化
縣政府102 年7 月3 日來函稱本案尚有『土壤及地下水污染整治基金』代墊整治場址調查評估計畫費用計3,345,500元，經加徵滯納金501,825元及分期利息71,280元，共計3,918,605 元，由玉弘公司（按即被上訴人）分36期按月繳納，截至102年6月已償24期計2,696,582 元…」等語，有系爭房地拍賣公告在卷可證（見外放彰化分署93年度房稅執特專字第90911 號卷㈢影本第17頁），堪認被上訴人就其在系爭房地從事生產作業而違反土壤及地下水污染整治法乙事，有向彰化縣政府繳納代墊整治場址調查評估計畫費用、滯納金及分期利息，倘如上訴人主張被上訴人與和協公司間係通謀虛偽簽立系爭租約，被上訴人未實際在系爭房地營業，被上訴人顯無代墊上開費用之必要，惟被上訴人就該費用分36期按月繳納，截至102 年6 月時已償24期計269 萬6,582 元，並如前所述向彰化縣環保局提出土壤及地下水污染整治計畫，益徵被上訴人確有承租系爭房地在其上營業，上訴人主張系爭租約係出於通謀虛偽意思表示而訂立云云，顯不足採。
⑸基上，依上訴人所舉證據，均難認定系爭租約係被上訴
人與和協公司出於通謀虛偽意思表示而訂立，故上訴人主張系爭租約依民法第87條第1 項規定為無效，或應適用隱藏之使用借貸法律關係云云，均不足取。
⒊另上訴人主張依被上訴人代表人楊文代於臺灣臺北地方法
院檢察署104 年度偵字第21759 號詐欺等案件中，曾證述：「…陳中和請我擔任玉弘公司的名義負責人，不用做什麼事情，玉弘公司大小章都是由陳中和的老婆林玉雲所保管，玉弘公司背後實際負責人就是陳中和…後來好條找他親戚擔任玉弘公司負責人」等語，堪認當時被上訴人之代表人楊文代並未代表被上訴人公司簽立系爭契約，顯係和協公司代表人陳中和所主導，被上訴人與和協公司間並無訂立系爭租約之合意云云，為被上訴人否認，且上訴人並未舉證證明其所指證言內容確係楊文代所述，縱認此部分證言確係楊文代所述，亦不足以證明系爭契約非楊文代代表被上訴人公司所簽或楊文代未授與他人以被上訴人名義簽名用印之代理權，遑論無權代理之法律效果係無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，不對本人發生效力，而上訴人既未舉證被上訴人拒絕承認系爭租約，則上訴人依楊文代上開證述，主張被上訴人與和協公司間並無成立系爭租約之合意云云，亦不足採。
㈡被上訴人與和協公司間所簽系爭租約對上訴人是否仍繼續存
在？⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，民法第425 條第1、2項分別定有明文。又前開民法第425 條第2 項規定，係於88年4 月21日修正新增，於89年5 月5 日施行，依最高法院98年度第2次民事庭會議決議，基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425 條第2 項規定之餘地。又出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係。且其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，最高法院23年上字第3092號、26年上字第365 號判例可資參照。另強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，同院47年台上字第152 號及49年台抗字第83號判例可供參酌。復按承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第300 條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形，初非相同，乃因出租人同意以其對承租人所欠債務按月扣抵租金屬別一契約，此契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之受讓人，並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，按月扣抵應支付於受讓人之租金，同院45年台上字第590 號判例及77年度台上字第1567號判決要旨參照。
⒉上訴人主張系爭租約無買賣不破租賃原則之適用云云，為
被上訴人否認，且查系爭租約係於民法第425 條第2 項修正施行前之88年4 月2 日所訂立，為兩造所不爭執，依照上開說明，自不適用修正後之民法第425 條2 項規定。又被上訴人係自88年4 月2 日起，向和協公司承租系爭房地及其內動產設備，有系爭租約在卷可證（見原審卷㈡第35頁），且和協公司已交付系爭房地予被上訴人作為工廠從事生產作業，已如前述，且系爭房地拍賣公告附記第10點載明：「據義務人稱：本案所拍賣動產及不動產現出租於第三人玉弘企業股份有限公司（按即本件被上訴人），承租期間自民國88年4 月2 日起至108 年4 月2 日止，業據債務人提出租賃契約書及六千萬元本票一紙為證，雖該廠區目前處於停工狀態，惟仍由承租人玉弘公司派員看管中，故本件拍定後不點交」等語，有拍賣公告在卷可證（見外放彰化分署99年度房稅執特專字第90911 號卷㈢影本第17頁），並為兩造所不爭執，足見系爭房地係在和協公司交付被上訴人占有後，於被上訴人占有中，由上訴人拍定取得系爭房地所有權，則被上訴人與和協公司間之系爭租約，雖未經公證且期限長達20年，惟依上開說明及民法第
425 條第1 項規定，被上訴人與和協公司間之系爭租約關係對拍賣之上訴人仍繼續有效存在。是被上訴人與和協公司於88年4 月2 日所簽系爭租約，約定由和協公司將系爭房地及其內動產設備出租予被上訴人，租賃期間為20年，自88年4 月2 日起至108 年4 月2 日止，租金每月6 萬元，而上訴人係經由彰化分署行政執行程序拍賣而於104 年
3 月25日取得系爭房地所有權，是上訴人因繼受系爭房地所有權，於受讓之時與被上訴人發生租賃關係，則被上訴人對上訴人負有給付租金之承租人義務。
⒊而觀諸被上訴人與和協公司於系爭租約第2 條約定：「租
金每月租金新台幣（下同）陸萬元，但乙方（按指被上訴人）應付之租金由甲方（按指和協公司）積欠乙方之債務新臺幣陸仟萬元整抵償。」等語（見原審卷㈡第35頁），可知系爭租約第2 條之約定，應非屬租金之全部預付，而係原出租人和協公司同意以其所欠承租人即被上訴人之6,
000 萬元債務按月扣抵租金，此屬別一契約。蓋如該租約第2 條之約定為租金之全部預付，衡情應係約定20年租金總額共1,440 萬元（計算式：6萬元/月×12月×20年=1,440萬元）由和協公司積欠之債務6,000 萬元一次抵償，惟被上訴人與和協公司係約定租金每月6 萬元，被上訴人「應付之租金」與和協公司積欠被上訴人之6,000 萬元債務抵償，參以其等未約定每月租金應支付之時間，及依民法第439 條規定，分期給付之租金，係於每期屆滿時支付，足認被上訴人與和協公司約定之每月應付之6 萬元租金應係於租賃存續期間之次月3 日給付上月之租金，復佐以系爭租約第5 條約定：「…甲、乙雙方若有任何一方違約，他方即可終止租約，但違約一方必須給付他方三個月租金，充作違約金。」，倘被上訴人已以債抵租預付全部租金，和協公司已收取全部租金，依照常情判斷，和協公司應無終止權，否則被上訴人不僅債權無從收回，並因此損失預付之租金，並審酌系爭租約就和協公司應如何返還已預收之租金並未約定，及系爭契約就違約，僅約定違約之一方應給付他方3 個月租金充作違約金，益徵系爭租約約定之租金係以每月應付之租金，與被上訴人對和協公司之債權按月扣抵，被上訴人並非預付全部租金。因此，被上訴人與和協公司間所約定以6,000 萬元債務按月抵扣系爭房地租金，顯屬有別於系爭租約中之租賃約定，而係於該契約併行成立另一契約。而上訴人既未承擔和協公司對被上訴人積欠之債務，依照上開說明，被上訴人與和協公司間此一以債按月抵租之契約對於因受讓租賃物所有權而繼受為出租人之上訴人，並非繼續有效，被上訴人無從以其對於前出租人之債權，按月扣抵應支付於上訴人之租金。因此，被上訴人以上開第2 條之約定，抗辯：上訴人不得再向其收取租金云云，自非可採。是以，被上訴人依約乃負有按月給付上訴人租金6 萬元之義務。
⒋至上訴人主張系爭租約第2 條既約定以被上訴人對和協公
司之6,000 萬元債權按月抵付20年租金，系爭租約之租金實際應為每月25萬元云云（計算式：6,000 萬元÷20年÷12個月= 25萬元），為被上訴人否認，且核與系爭租約第
2、3條約定內容不符，蓋系爭租約第2 條已約定每月租金
6 萬元，第3 條並載明租期20年，即自88年4 月2 日起至
108 年4 月2 日止（見原審卷㈡第35頁），是上訴人主張顯不足採。
㈢上訴人先位主張依不當得利、損害賠償之法律關係，請求被
上訴人給付自104 年5 月19日起至105 年1 月19日止之損害金共400 萬元，及自105 年9 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。上訴人主張被上訴人無權占有系爭房地，受有相當於租金之不當得利乙節。經查，系爭租約對上訴人繼續存在，且上訴人既已將拍定取得系爭房地之事實於104 年5 月15日發律師函通知被上訴人，該函於同年月18日送達被上訴人，則上訴人應已於104 年5 月18日發生承受對被上訴人租金債權之效力，則被上訴人自104年5 月19日起繼續占有繼續系爭房地，並非無權占有，且負有給付上訴人租金之義務，自亦非無法律上之原因而受有利益，並不構成不當得利。是上訴人主張依民法第179條規定，請求被上訴人返還自104 年5 月19日起至105 年
1 月19日止之不當得利本息，顯屬無據。⒉次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償
責任，民法第184 條第1 項前段定有明文。本件上訴人雖主張被上訴人與和協公司間簽立系爭租約係基於通謀虛偽意思表示，構成侵權行為云云。惟系爭租約並非基於通謀虛偽意思表示而簽立，已如前述，故上訴人以此為由，主張被上訴人構成侵權行為，依侵權行為之法律關係，請求被上訴人給付自104 年5 月19日起至105 年1 月19日止之損害金本息，亦屬無據。
㈣上訴人備位主張依民法第439 條規定，請求被上訴人給付自
104 年5 月19日起至105 年9 月19日止，每月以25萬元計算之租金共400 萬元，及自105 年9 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，有無理由？⒈按「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣
；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。」，民法第439 條定有明文。
⒉承上所述，被上訴人與和協公司間所簽系爭租約對上訴人
仍繼續存在，惟被上訴人與和協公司間所為以債按月抵償租金之約定，其效力則不及於上訴人，是上訴人對被上訴人所發其已承受系爭房地之律師函，既已於104 年5 月18日送達被上訴人，上訴人自該日起應已承受對被上訴人之租金債權，在未通知前被上訴人對原出租人和協公司所為之清償，應為有效，惟自104 年5 月18日起，被上訴人對上訴人即負有按月給付每月租金6 萬元之義務。準此計算，上訴人請求被上訴人給付自104 年5 月19日起至105 年
9 月19日止共16月又1 日之租金，計為96萬2,000 元（計算式：6萬元/月×16+6萬元/月×1/30=96萬2,000元）。
是上訴人請求被上訴人給付自104 年5 月19日起至105 年
9 月19日止之租金400 萬元，並加計自105 年9 月20日起算之法定遲延利息，於96萬2,000 元，及自105 年9 月20日起至清償日止按年息5%計算之利息範圍內，核屬有據，應予准許，逾此範圍，則屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人先位主張依民法第179 條、第184 條第1項前段規定，請求被上訴人給付自104 年5 月19 日起至105年4 月19日止之損害金400 萬元，及自104 年9 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為無理由；備位主張依系爭租約及民法第439 條之規定，請求被上訴人給付自10
4 年5 月19日起至105 年9 月19日止之租金共96萬2,000 元，及自105 年9 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又本院所命被上訴人給付部分，金額未逾150 萬元，因不得上訴於第三審而告確定，自無宣告供擔保假執行或免假執行之必要，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 28 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 潘進柳法 官 陳慧萍正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 28 日
書記官 陳明俐附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。